「西部助贷网」西安地区秦农银行快抵贷产品

区域：西安城六区、长安区、西咸新区

年龄：18岁至65周岁，（所有产权人及其配偶），贷款到期时借款人的年龄不大于65周岁；小于22周岁的，需要增加共借人，共借人必须为父母；

额度：最高1000万

利率：年化5.5%

期限：3年

还款方式：先息后本，中间不归本，提前还款无违约金

抵押方式：一抵

抵押率：最高80%

房龄：最长不超过20年

土地性质：出让

产权要求：50年及以上住宅，70年公寓

面积要求：证载建筑面积不得低于40平方米

准入房产：住宅商品房

禁入房产：

1.商铺、办公楼、酒店式公寓、群租房、经济适用房、房改房；

2.产权不清、物权有纠纷；

3.改变房屋结构；

4.限制流通房产；

5.两限房、军产房、无籍房、小产权房；

6.转让受限的经济适用住房等房产；

7.抵押物属于城市拆迁、旧城改造、司法冻结、封存或危房范围之内；

进件要求：借款人为法人、股东（占股20%以上）、营业执照需注册满一年

征信要求：

1.根据所有产权人及配偶两年内征信审批，贷款和信用卡分别统计，半年内贷款审批查询次数小于等于5次；

2.经营性贷款无征信不良记录；消费类贷款状态正常，五级分类正常类，两年内不超过连3累6，当前无逾期，无展期；

3.信用卡状态正常，两年内不超过连3累6，当前无逾期（逾期金额小于500元的不计入，需更新征信）才可入件；

4.对外担保贷款状态正常，当前无逾期；

5.无法律诉讼记录；

流程：客户提供房产证---评估额度--上门核验抵押物，核实客户资料---客户携带资料来银行面谈确定额度---面签---办理公证---办理抵押登记---放款

备注：线上评估+审批，3秒钟出额度，最快3-5天放款

这样操作买套房能省10多万，银行的“房抵贷”是良方还是毒药？

今年深圳楼市火爆，躁动且头脑灵活的头脑们，利用房抵贷的套利操作，引起了监管部门的警觉。

人民银行深圳市中心支行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。今天我们就来吃“房抵贷”这个瓜。

01、什么是“房抵贷”？“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

房抵贷和房贷虽然只有一字之差，但却是两种完全不同的物种。

房贷是个人住房按揭贷款，贷款只能用于买房。

而房抵贷是将房子抵押给银行，银行放款给你，你只能用这笔钱来做生意。

“房抵贷”并不是现在才有的金融产品，很多年前的温州炒房团，太太炒房团们用的也是这种模式——太太们先买一套房，然后以房产抵押在银行继续贷款，款到手后继续买房，然后继续房抵贷，就这样循环操作放大杠杆，一套房就像滚雪球一样滚出N套房。

近几年，国家对房产市场的管控日趋严格，“房抵贷”沉寂了一阵，但为什么今年又热起来了？

原因之一是在今年疫情期间，消费者不出门消费，导致很多本就业绩不好的企业更是本来命悬一线。于是不少银行针对小微企业通过房抵贷给予支持，比如提供3-12个月不同比例，贴息降息之类的优惠政策。但在实际操作中，这个金融产品却成为了炒房客的工具。

炒房客怎么用“房抵贷”获利？

我们来算一笔账，房抵贷的利率一般在3.85%左右，远低于房贷利率的5.50%。把贷出来的钱拿去买房，由于利差的存在，一套房至少能省下10万的按揭费用，如果再碰上房价上涨，套利空间还将更大。

因此，有不少人抓住这个机会，自己注册公司或购买空壳公司，把自己的住房，或是通过过桥资金购买的房子，以“房抵贷”的形式向银行贷款去炒房。

注意，这样操作会有很大风险，大家不要轻易去尝试。

看到这你也许会问，为什么要注册公司呢，因为想要拿到“房抵贷”的贷款，必须满足以下条件：

第一，想要靠“房抵贷”买房，必须要把贷款用途包装为经营性贷款，这就要求你必须要有一家公司。而且你拿去抵押的房子还得是现房。

第二，银行在审批贷款时有一些硬性要求。如：抵押房子性质、贷款年限、企业法人征信、公司规模、流水等。

第三，通过房产抵押申请的贷款，银行会对贷款的流向进行监管。禁止流向房地产市场、股市去套利。

也就是说，你要是还不起贷款，房子又不能及时出手，很有可能导致资金链的问题，影响个人征信，对情节严重的，银行还会走司法程序。

虽然“房抵贷”在申请上有种种限制，但这些都难不倒聪明的国人，于是又催生了一条地下产业链来帮助有需求的人拿到贷款。

这波操作就会导致一个非常严重的问题：“房抵贷”让还款能力不足的人进入了房地产市场，一旦房地产市场走势逆转，开发商卖完房套现离场，这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险，从而造成金融机构坏账，带来系统性金融风险。

这也就是文章开头说的，相关监管部门为什么会出台一系列政策来严管“房抵贷”业务。

深圳市中小企业服务局甚至发布通告，用词严厉的表示，“骗取财政资金的行为，一经发现查实，将给予失信惩戒。涉嫌犯罪的，移交司法机关”。

紧接着，四川、上海等地也采取类似的自查自纠措施，摸底辖内银行“房抵贷”业务。

所以，在买房问题上，我们应该量力而行，钻漏洞“曲线买房”是不靠谱的，稍有不慎满盘皆输。

立即点击关注【土爷说房】，你的贴身房产顾问。

银行房抵贷再收紧 房贷中介称房抵贷购房“另有门路”

强监管下银行房抵贷再收紧房贷中介称房抵贷购房“另有门路”

本报记者彭妍

在房贷规模快速扩张后，房抵贷被指有部分资金流入楼市，受到监管部门和市场关注。近日有消息称，随着房地产金融监管政策的加强，深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了房地产抵押贷款条件，商铺类房抵贷更是直接停贷。

对此，《证券日报》记者走访调查发现，除了深圳之外，目前全国多地银行都声称收紧了房抵贷业务。以北京地区为例，目前大多数银行仍正常开展房抵贷业务，但确实有部分银行有所收紧，主要体现为，更严格的额度投放、商铺类房抵贷受限制以及更严格的审批条件约束业务申请。

同时，一些贷款中介公司为了吸引客户，吹嘘低息贷款，还宣称能通过“运作”使房抵贷用于购房，将那些原本不符合贷款条件的客户顺利获得银行贷款。

部分大行收紧房抵贷

合规性要求提高

今年以来，多地监管部门下发通知，排查房抵贷资金违规流入房地产市场情况。在此背景下，全国多地的银行收紧了房抵贷业务。

据《证券日报》记者了解，目前北京地区部分国有大行已经收紧房抵贷业务，除了加大审核力度、减缓放款速度之外，商铺类和地段不好的公寓的抵押是严格限制的，除非以经营贷的方式申请。

“我行近期确实收紧了房抵经营贷业务的办理，利率有所上调，从年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某国有大行的客户经理告诉记者，审核条件越来越严格，对于以住宅为抵押物的“房抵贷”业务，最高贷款额度可以达到评估房价的70%，而以公寓和商铺为抵押物的额度相对较低，最高50%。

上述客户经理还表示：“如果以公寓和商铺作为抵押物申请的话，我们不做该业务，除非客户名下有公司。而且我行会指定担保公司对抵押物进行评估，贷款期限1年，根据具体情况可以续签。”

实际上，多数房产中介销售人员也建议用普通住宅来做抵押贷款，商铺类抵押审核条件比较严格，而且银行贷款很难获批。特别是今年以来商铺经营不景气，风险较大，银行管控更加严格。

在走访中，记者从多个银行信贷业务的客户经理处了解到，由于房抵贷业务，监管明确规定只能用于消费或者经营，不能用于其他投资。因此，部分银行除了加强对资金流向的审核，甚至部分中小银行已经暂停个人住房抵押消费贷业务。“监管部门对于‘房抵贷’用途真实性查得比较严格，特别对于消费贷款。”某股份制银行支行相关负责人对《证券日报》记者表示，在审批之前需要上缴增值税发票作为凭证，同时银行以受托支付的形式打给第三方账户，并且后期银行会不定期监控资金流向，确保资金用于申请贷款的指标。

某城商行的客户经理对记者表示：“我行已经暂停了个人住房抵押消费贷业务。由于监管对于这类贷款的用途要求有限制，银行对贷款后资金具体去向的监控很难，很多客户达不到要求导致经常放不出贷款，所以取消该类业务。”

同时，审核条件的严格还体现在银行更加“挑剔”客户，在客户的选择上更加择优，而资质一般的客户可能无法获得贷款。据记者了解，国有银行只接受结清按揭贷款的房产，也有部分中小银行可以接受未结清贷款的房产做“二押”，但是贷款的额度有所下降。

“筛选标准包括对个人信用核实、房屋核实、流动性、市场评估价格等。实际办理中，会选择房屋流动性较高、公司收入较好的客户。”多数银行的客户经理对记者表示。

此外，“放款慢”也是普遍情况。“如果顺利的话最快需要20个工作日，慢的话一个半月左右。”多家银行的客户经理告诉记者。也有房产中介表示：

“此前办理贷款，大概只需15天即可办完。但随着各家银行收紧政策，所有手续办理完成之后放款时间至少要近两个月。”

银行方面对此解释称，四季度房贷额度比较紧，导致近期放款也比较慢，除了受年底银行资金紧张影响外，近期监管层面要求要配合房地产调控政策，控制房贷额度投放，所以房贷审批更加严格。

房贷中介宣称

房抵贷购房“另有门路”

某房产中介向《证券日报》记者表示，只要房产是真实的，公司情况、公司流水、上下游合同都可以“全权办理”，并且收取贷款额的3%—5%作为服务费用。上述中介还向记者介绍了此类“移花接木”式操作流程：客户通过经营贷向银行申请贷款，银行通过受托支付的方式，将贷款资金打入合作的第三方对公账户(第三方可自己找或者由中介公司提供)，再转入指定的个人账户，最终以取现的方式规避银行的审查，这种方式在后期调查中不易被发现。

据了解，多数银行设定的抵押成数为七成，银行类金融机构对于优质客户确实提供了较低的利率，在3%—4%之间，额度最高千万元的融资规模是多数银行的放款上限。而小贷公司的推介广告则颇为高调。《证券日报》记者注意到，为了吸引客户，有公司吹嘘低息贷款，且表示住房抵押贷款可贷房产估值的八到九成，贷款规模上限提高至3000万元。但是在实际的操作过程中，并非如公司当初“承诺”，甚至有小贷公司等第三方的利率最高可达10%以上。

一家金融外包公司工作人员对记者表示：“我们公司跟银行有合作，可以帮助客户匹配到合适的银行、最低可申请3.85%的年化利率。”但在记者深入了解该贷款全部流程之后发现，其实并不存在这类情况。在记者多次询问利率时，上述工作人员更改此前说法，并称：“住宅类房抵经营贷虽然可申请3.85%的年化利率，但是要求每年必须归还本金；如果是商铺类房抵贷，贷款的利率为8.5%—10%，可贷房产估值的三成或三点五成。”

个人抵押贷款收紧

原因有二

近年来，监管部门对银行房贷的监控非常严格。随着各地房地产销售回暖，部分银行房贷规模仍有增长，监管部门再度下发控制房贷规模的要求，也预示着房地产融资“严监管”态势不变。

今年4月份，多地监管部门下发通知，排查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。同时，一些大型银行接到通知称，监管部门近期要求大型商业银行降低压力，控制个人住房抵押贷款等房地产贷款规模，不少大型银行新增住房类贷款占比降至30%以下。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，类似房抵贷业务收紧，出发点可能在于银行今年额度开始收紧。在收紧的情况下，此类贷款业务会有所收紧。客观上说，包括此前深圳的经营贷事件，说明贷款方面是有压力的，至少说明贷款层面也需要关注调控大方向，不能盲目放贷，更是要防范资金违规使用或流入房地产领域。后续类似从严政策，客观上也有助于房地产市场的交易稳定和价格稳定。

对于个人抵押贷款收紧的原因，银行业内人士表示，目前看来主要是两个方面：四季度金融监管升级，金融环境趋紧，房地产企业融资压力较大；另一方面是今年三季度前的贷款额度已经发放超额，当前剩余额度不足。(证券日报)

声明：转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与本网联系，我们将及时更正、删除，谢谢。

来源：中国经济网