热问｜买房遇到烂尾、开发商破产清算，可以停止偿还银行贷款吗？

买房对每个人来说都是大事，但假如所购买的房子“烂尾”了，银行的房贷对于购房者而言就成了巨大的包袱。

上海的刘晨（化名）就遇到了这样的问题，多年前，刘晨贷款392万元购买了一套房屋，每月按时偿还贷款，但后来房屋烂尾无法如期交付。2018年，开发商向法院申请破产清算，刘晨解除了与开发商之间的商品房买卖合同，之后他因无法取得房屋所有权而不再向银行按月支付贷款。2020年，银行向法院起诉，要求刘晨继续支付剩余贷款。2021年下半年，一审法院审理认为，刘晨与银行签订的“借款及担保合同”虽解除，但仍应归还银行借款合计220余万元。

刘晨不服一审判决再次上诉。近日，二审法院审理后认为，上述合同第38条的约定属于格式条款，对刘晨不具有约束力，最终判决他不用偿还剩余贷款和利息，银行的贷款由开发商负责返还。

刘晨的案例并非个例。对于购房者来说，在购买期房时，万一不幸遇到项目烂尾，交房无望甚至开发商破产清算，房贷还需要继续还吗？

解答：

针对此类问题，北京英淇律师事务所孙新华律师表示，像刘晨遇到的情况，争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后，购房者是否还应承担剩余贷款的还款责任。一般来说，选择贷款买房的购房者会签订两个独立的合同，分别为与开发商签订的“商品房买卖合同”以及与银行签订的“借款及担保合同”。

从法律层面来看，根据相关规定，“商品房买卖合同”被确认无效或者被撤销、解除后，“借款及担保合同”也是会被解除的，出卖人（即开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还担保权人（即银行）和买受人（即购房者）。从上述刘晨的情况来看，开发商因申请破产清算没有办法将房屋交付给他，因此“商品房买卖合同”“借款及担保合同”应一并解除，最终应由开发商承担剩余贷款的还款责任。

不过，孙新华律师指出，并非房屋一出现烂尾，购房人就可以直接断供。其是否继续偿还贷款，要根据双方的合同约定、开发商继续履约的可能性和自身的实际情况确定。所以，购房人在停止还款前，一定要先解除与开发商的“商品房买卖合同”、与银行的“借款及担保合同”，否则直接停止还贷将影响个人的征信。

“有退房想法的购房人，可以选择在开发商烂尾初期进行，从而使判决能够得到有效执行。”孙新华律师如是说。

新京报记者张建

编辑杨娟娟校对李铭

又有两家银行破产，储户的存款有3种情况一分不赔？银行还安全吗

银行虽然基本都是央企和国企，有政府做背书，但如今银行也早已进入市场化运作，自负盈亏。在2015年还出台了规定，允许银行破产，也就是说如果做得不好，银行一样是会破产的。

有人可能会说，银行都是一本万利，赚钱非常容易，怎么可能会破产。而且即便是破产了，不是还有银行保险条例吗？最高可以赔偿50万，所以不用担心。但如今银行竞争激烈，一些规模小，经营不当的银行开始出现问题，甚至走向破产。

又有两家银行破产其实，银行破产并不是没有先例，只不过比较少，而且处理比较得当，所以没有带来多大的负面影响，在老百姓眼中，银行依旧是最安全的保险柜。

早在上世纪90年代末，海南发展银行就出问题了，之前海南房地产市场火热，这家银行贷出去不少钱，结果泡沫一来，很多成为了烂账。当时还引发了挤兑的情况，好在相关部门及时出手，调动资金才处理好。但这家银行也被接管，成为了历史。

之后是河北肃宁县农村信用社、汕头市商业银行，这两家银行也倒闭了。最近的一家是包商银行，在去年2月被裁定破产。包商银行本来是一家有着20多年历史，经营非常优秀的城商行，但没想到随着民营资本的介入，不断掏空银行，造成巨大亏损，最终资不抵债，走向了破产。

就在8月26日，又有两家银行进入破产程序，分别是辽阳农村商业银行、辽宁太子河村镇银行。

这两家银行破产之前，这两家银行已经被沈阳农商行承接，也就是说储户的存款完全不用担心，之前办理的各项业务依旧正常，储户可以免费更换成沈阳农商行的存折、银行卡，存款之类的已经转到了沈阳农商行，也不需要赔偿。

那么，这两家银行为什么会走向破产呢？出了什么问题？

公开资料显示，辽阳农商行成立于2016年，到2019年末资产总额1653.37亿元，并且是辽宁太子河村镇银行的大股东，而沈阳农商行在2021年末的总资产为649.41亿元。

沈阳农商行总资产还不如辽阳农商行，但前者却承接了后者。据了解，辽阳农商行内控问题频出，前四大股东都存在重大违法违规，前行长还被缉捕，可见问题不少。

为什么银行也开始倒闭？回答这个问题之前，先来了解一下为什么银行越来越多？银保监会的数据显示，截止到2021年末，我国有银行金融机构4602家，其中最多的是农商行和村镇银行，都超过了1500家。

首先，银行的设立门槛越来越低，村镇银行在乡镇设立只需要100万注册资金，在县一级设立为300万。如此低的门槛，导致村镇银行数量越来越多。

其次，各个地方都想设立银行，因为之前确实很赚钱，六大行每年利润那么高，无疑让所有人眼红。设立一家银行可以带来利润、税收等等，所以短短几年时间，银行数量快速增长。

目前，出现问题得以中小银行为主，主要有几个方面的原因。

第一个是竞争激烈，经营不善。如今银行竞争很激烈，别看六大行每年利润那么高，但并不是所有银行都赚钱。比如在2020年，鄂尔多斯银行净利润只有400万。上千家农商行，净利润过亿的才100多家，大多数几千万，甚至是亏损。2021年山西银行巨亏47亿元，辽沈银行亏损4.74亿元。

中小银行网点少，实力薄弱，为了竞争，每年都高息揽储。如果想赚钱，那就必须高利率房贷，这样的结果是不良贷款率提升。比如在2018年，徐州彭城农商行不良贷款率高达24.43%，鞍山银行为13.25%，铜陵农商行为12.04%。

亏损，不良贷款增多，银行的风险就不断放大，所以中小银行生存越来越困难。

第二个是管理混乱，监管不到位。很多中小银行，特别是村镇银行管理混乱，监管不到位。村镇银行很多都会引入民营资产，随着逐渐控股，很容易出现内外勾结，掏空银行的现象。这次河南村镇银行出事，就是典型案例。

破产、解散、合并，是中小银行未来发展趋势中国确实不需要这么多银行，未来中小银行的命运就是破产、解散、合并。

这次辽宁两家银行破产，而在今年7月河北武强家银村镇银行、阜城家银村镇银行宣告解散，因为它们已经被张家口银行合并。

更多的将是多家银行合并组建新的银行，提升实力。比如四川银行就是由两家城商行合并组建而来，山西银行是由省内五家城商行合并组建而来，中原银行原本就是河南省内13家城商行合并而来，在今年5月，再次兼并省内三家城商行，让其总资产超过了万亿，实力大大提升。另外，辽宁省内12家城商行也打算合并。

至于合并破产后，储户的钱怎么办，完全不用担心，都会承接好。但有三种情况是一分不赔，一种是存款消失，另一种是银行销售的理财产品，还有一种是银行代销的理财产品。

目前来说，银行整体上还是安全的，在存款之前，首先要了解银行的产品，并且不要贪图高利率，尽量存大中银行。

又有两家银行进入破产程序，银行存款还安全吗？储户的资金怎么办

2022年8月26日，银保监会网站对外发布了两则批示，分别为：《中国银保监会关于辽阳农村商业银行股份有限公司破产的批复》和《中国银保监会关于辽宁太子河村镇银行的破产批复》，这正式宣告两家银行进入了破产程序。

其实在2015年之前，很多人对于银行存款的安全性可以说是绝对的信任，但是最近这些年来，随着一项政策的出炉以及一个个银行的爆雷，让不少人对于银行的安全首次产生了质疑，我们存在银行的钱，是否还安全？

1、2015年2月17日发布，2015年5月1日起施行的《存款保险条例》，首次明确了：存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。而在此之前，银行存款在大部分人的潜意识里面都是默认由国家兜底的；

2、2019年4月2日，审计署发布《2019年第1号公告：2018年第四季度国家重大政策措施落实情况跟踪审计结果》显示：河南省12家银行不良率超20%，个别超40%，银行业的风险被大规模披露。

3、2019年5月24日，包商银行因为出现严重信用风险，被央行和银保监会联合接管开始，建设银行负责托管。

4、2022年4月，河南、安徽辖内五家村镇银行突发提现难，银行称“系统升级”，该事件截止到目前尚未解决。

上述事件还是在网络上引起舆论较高的事件，除此之外还有部分银行也出现一定的风险，但并没有引起热点关注，比如锦州银行被工行接管；再比如温州银行，据《21世纪经济报道》消息，2021年5月23日温州市委组织部在温州银行召开人事大会，大会通过由浙江省农村信用社联合社五位高层入主接管温州银行，虽然说是任期满换届，但熟悉银行的都知道，如果没有什么特殊事件，不可能一下子把几个高层同时换掉，这样容易引起银行经营的不稳定。

一件又一件的风险事件，让人们的担忧不断加深，直至此次，辽宁又两家银行进入破产程序，再次加深了人们的顾虑，那么银行真的就不安全了吗？其实并不会！作为经营风险的企业，银行出现风险并不足为奇，但一般而言，银行的信贷资产基本都有抵押或担保，通过清收清算很多不良都可以覆盖掉或者减少；其次在《存款保险条例》的保障下，至少50万元以内的金额无忧，现实中又有多少人能有超过50万元的存款？

最后考虑到银行的特殊性，直接如同90年代海南发展银行一样直接破产倒闭歇业的始终是少数，目前的银行破产，很多都进入重整程序，比如之前的包商银行，最终由微商银行以及蒙商银行承接，储户后续可以直接在两家银行内继续提取自己的存款；再比如这次破产的辽阳农村商业银行和辽宁太子河村镇银行，他们的处置方式是合并吸收，由沈阳农商行承接，其实早在7月份的时候，辽阳农商行、太子河村镇银行网点、人员和存款就已经开始转移到辽宁农商行，两家银行的储户的后续业务也均可以在辽宁农商办理。

总结其实，作为经营风险的企业，银行的整体风控上表现还是可以的，这点上在人行的通报数据上我们也可以看到，2021年第四季度央行对银行业金融几个的评级结果显示：参评的4398家银行业机构中，在安全边际内的1~7级金融机构有4082家，机构数量占银行业参评机构的93%，8~10级的高风险机构共316家，这其中包括河南、安徽出现问题的那几家村镇银行。

相较于总规模4398家，316家高风险金融机构确实不算多（备注说下：我国央行对金融机构信用风险评级采用11级划分，其中1级为最高等级，1-7级属于中低风险等级，企业运营稳定，风险可控；8-10级属于高风险等级，企业信用风险较大，比如最近河南部分村镇银行就属于这个等级；D级单独列出，表示机构已倒闭、被接管或撤销）。

所以，对于银行存款不必太过担忧，银行业的整体风险还是处于可控范围的，特别是一家全国性的银行，安全性更高，只要不盲目相信高息，选择知名大银行，安全没有任何问题！