“普通企业”万科：中国商业史中的房企样本

本文来源：时代周报作者：刘婷

万科从未停下变革脚步。

近日，万科开启史上最大规模组织架构调整，将原有五大区域调整成七大区域，老将刘肖调回总部，王海武出任万科旗下印力集团总裁。

作为中国第一家推行职业经理人制度的房地产企业，万科的公司治理制度、股权结构、用人策略向来是商学院研究教材。1984年成立至今，万科历经股改、“君万之争”、“宝万之争”等重大事件，始终走在改革路上。

1986年10月15日，深圳市政府发布《深圳经济特区国营企业股份化试点暂行规定》（下称《暂行规定》），鼓励深圳大型国营企业进行股份制改造。万科创始人王石偶然看到《暂行规定》影印件，预感分离企业所有权和经营权，是防范企业人事风险的最佳选择。

深圳现代企业有限公司（万科前身）股改工作由此展开。

1988年，经过17次修改，深圳现代企业有限公司招股通函最终定稿。1991年，万科股票首次公开发行，证券代码为000002，成为A股首家房地产上市公司。

如今，A股上市公司已超4000家，万科是深市“老五股”和沪市“老八股”中唯一未变更过主体的上市公司。外界乐于探讨万科的公司治理经验，也把它视作第一批享受改革开放红利的企业。上市至今，万科累计分红837亿元。

今年2月，国务院国资委提出要确保今年完成国企改革三年行动任务的70%以上。作为国企股份制改革的代表企业，万科再度成为外界关注焦点。

图源：视觉中国

中国土拍第一锤

万科在深圳这片市场化程度最高的热土上成长起来，是改革开放后第一代上市企业。

1983年，王石放弃政府机关单位的工作，乘坐广深列车抵达深圳，开启创业之路。当时，行业与市场格局还尚未形成，初到深圳的王石也颇为迷茫，卖过玉米，也卖过科教仪器。而早期的万科，也曾涉足零售、广告、货运、服装、家电、手表，甚至电力、影视等十多个行业。

王石在自传《大道当然》一书中回忆，1992-1993年，万科光股权投资就投资了28家，其中2/3都已上市。最终，万科还是选择将住宅开发确立为主要发展方向。

万科的住宅开发之路，从中国土拍史第一锤开始。

1987年12月1日，中国首宗土地使用权拍卖会举行，土地第一拍被深圳市房地产开发公司竞得，土地首次作为资产被纳入市场。随后，全国各大城市先后实行国有土地有偿转让制，由此掀开中国房地产商品房开发的新篇章。

土地制度的改变，意味着新的机遇，一个新产业即将诞生。

1988年11月18日，万科以2000万元通过公开竞标方式获取威登别墅地块。一个月后，万科再次拿下天景地块，开发出万科首个住宅房地产项目天景花园，万科地产业务由此拉开。

“万科从1989年才正式开始开发房地产业务，1991年，万科进军上海、北京、天津、沈阳等大城市，都是深圳地产老员工去当地开发建设，招兵买马。”一名1984年就加入万科的老员工向时代周报记者回忆。

该员工表示，万科一直有创新精神，例如1999年开建的深圳四季花城，就是由深圳团队创立，这个系列当时成为万科的一个里程碑项目。万科是中国最大的房地产公司之一，开创的产品体系和职业经理人制度仍被业内企业效仿。

从1984年成立深圳现代科教仪器展示中心；1988年参与威登别墅地块拍卖；1991年深交所上市；再到如今的行业龙头，万科的成长之路是中国商业发展的缩影，也映照着中国房地产的数十年发展。

股权争夺战

眼下，万科还在不断调整。

5月25日，万科A发布公告称，董事会拟设职工代表担任的董事1名，担任董事的职工代表须为在公司连续工作满三年以上的职工，经职工代表大会民主选举产生后直接进入董事会。

2000年至今，万科董事会始终保持“4+3+1+3”的架构，即独立董事4名，股东董事3名，社会董事1名，执行董事3名。如本次年度股东大会审议通过修改公司章程，则其中一个执行董事席位将转化为职工代表董事席位。新设职工董事，意味着万科董事会决策代表方更多元。

万科表示，新设职工董事后，董事会结构不会发生变化。事实上，自深圳地铁集团入主万科后，深铁与万科在董事会的成员，长期保持3:3的稳定局面。

深圳地铁入主前，万科一度因“宝万之争”暴露的股权过于分散问题备受投资者质疑。2015年，宝能系多次在二级市场买入万科股票。截至2015年12月11日，宝能系持有万科股份比例达到22.45％，成为万科第一大股东，超过原第一大股东华润集团和万科管理层的合计持股数。

此后，万科管理层一度面临出局风险。2016年6月26日，万科发布公告称，“宝能系”提请罢免王石、乔世波、郁亮、王文金、孙建一、魏斌、陈鹰等的董事职务；罢免华生、罗君美、张利平等的独立董事职务；罢免解冻、廖绮云等的监事职务。

“野蛮人”敲门，万科搬来“白衣骑士”。2017年，深铁集团先后受让华润集团和恒大所持有的万科29.38%股权，成为万科第一大股东。长达三年的“宝万之争”终于落幕。

“万科是典型的混合所有制企业，从1988年股份化改造到第一次大股东转让，再到‘宝万之争’，华润退出第一大股东，一直是这样。”2019年11月，王石公开表示，他一直希望万科的第一大股东是国企。

“回头看过去这段不太长的历史，你会发现万科也是从一个很普通、很幼稚的企业走过来的。它经历了很多中国企业经历过（的成功），也犯了企业所有可能犯的错误。”中化集团董事长宁高宁在为王石自传作序时如此写道。在宁高宁看来，生存环境不断改变，企业作为参与者也因自身的努力和适应推动大环境改变，万科一定会成为案例，让后来企业站在新起点上思考未来。

万科A发布2021年年报：保持安全健康财务状况 推出史上最高分红方案

3月30日，万科A发布2021年度经营业绩，实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0％；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7％。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。

发布年报同时，万科推出了股票回购方案和历史上最高比例的分红派息预案，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，同时拟每10股派送人民币9.70元（含税）现金股息，合计派现112.77亿元，占公司2021年净利润比例为50.06％，成为A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

2021年，房地产市场出现较大波动。上半年，全国市场成交仍保持较快增长；下半年，无论是商品房销售还是土地出让均大幅降温。全年看，全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9％；销售金额18.2万亿元，同比增长4.8％。

面对市场波动，万科保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先，“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率29.7％，长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9％，其中长期负债占比提高至78％。截至2021年末，万科货币资金1493.5亿元，相较对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍，已连续13年保持经营性现金流净额为正。年内债务结构优化，年末存量融资综合融资成本降至4.11％。

房地产开发方面，2021年，万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4％和10.8％，房地产开发及相关配套业务收入4264.8亿元，同比增长6.6％。开发业务新开工计容面积约3265.3万平方米，同比下降17.6％，完成年初计划的103.7％；开发业务竣工计容面积约3571.4万平方米，同比增长5.6％，完成年初计划的99.6％。同时，万科积极探索城市更新模式，在上海、深圳等多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践，参与发起了上海城市更新引导基金，深度参与上海城市更新事业。

物业服务方面，2021年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1％，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0％，同比增长22.9％；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2％，同比增长38.1％；AIT及BPS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8％，同比增长99.5％。2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4,393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9％。

租赁住宅方面，公司旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。期内租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9％。

万科在致股东信中表示，2021年的业绩表现是一次警醒，2022年，公司将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

本文源自金融界

万科A2月25日成交明细

2021年2月25日金融界APP讯，万科A（000002）报收32.99元，涨幅10.00%，成交量25954.04万股，成交额838266.36万元，换手率2.67%，振幅8.60%，量比2.92

金融界2月25日讯，据金融界A智能监控显示

上榜类型：日涨幅偏离值达7%排序营业部门名称买入金额（万）卖出金额（万）净额（万）买入金额前5名买入总计:

占总成交比例:

198992.06万元

23.73%

1深股通专用128937.2127069.21101868.002机构专用28154.190.0028154.193广发证券股份有限公司西安南广济街证券营业部18308.5885.5618223.014招商证券交易单元(353800)12531.8918505.41-5973.525华泰证券股份有限公司无锡梁清路证券营业部11060.1975.7610984.43卖出金额前5名卖出总计:

占总成交比例:

91174.91万元

10.87%

1深股通专用128937.2127069.21101868.002机构专用0.0022422.09-22422.093招商证券交易单元(353800)12531.8918505.41-5973.524国泰君安证券股份有限公司海口国贸大道证券营业部1756.5012166.97-10410.475光大证券股份有限公司沈阳十一纬路证券营业部658.0411011.24-10353.19内容来自于金融界APP自动生成，仅供投资者参考，且不构成投资建议。