郑州：拟降低二手房交易税费！刚需又迎一利好消息

房地产依旧是经济发展的支柱产业！这是高层给出的回答。这就意味着必须要保证房地产市场的稳定性。但问题是现在房地产市场面临的销售压力越来越大，本来购房需求就基本得到了满足，现在部分城市还出现了有价无市的现象。毫无疑问如果按照目前这种行情，整个房地产市场都会出现大幅度的下滑，到时候对经济发展肯定会起到负面影响。因此，最近一段时间，不少城市都出台了利好政策刺激房地产市场的交易，想要保证房地产市场的正常成交行情。例如在前两天的时候，郑州就释放出利好消息，表示要降低二手房交易税费，促进房地产市场的成交。

根据媒体报道，前两天的时候郑州当地表示：郑州计划降低二手房交易个人所得税，鼓励市民卖小买大，卖旧买新，拉动市民改善型住房消费。而之所以出台这一措施的背景是，郑州的二手房市场非常冷清，例如在某房产平台上，郑州出现了一大批降价20%的房源，但依旧没有成交。

也就是因为二手房市场过于冷清，所以郑州才会想用降低二手房交易税费成本，刺激二手房市场的活跃度。毕竟此前郑州对于二手房的交易规定是：对未满五唯一的二手房，在交易的时候卖家需要缴纳（指导价-原价）x20%的差额税费！100万买来的房子，20万卖出去，那就要缴纳4万元税费。如此高额的税费在一定程度上阻碍了二手房市场的活跃，所以才要降低税费交易成本。

但是不管郑州降低二手房交易税费成本的目的是什么，最后都会给刚需盖房子带来利好，特别是那些因为生了二胎或者三胎而需要换房的刚需，更需要这样的利好政策。这两年因为国家放开生育政策的限制，很多家庭都新增了人口，所以产生了非常多的换房改善型需求。但问题是郑州前面的二手房交易政策，虽然是为了限制投资者的交易，但对于卖家来说也非常不合理。而且很多时候，卖家还会把这笔税费转移到购房者身上，加重购房者的压力。所以现在降低二手房交易成本之后，不管是卖家还是买家的压力都会减小很多，有利于刺激二手房市场的活跃度。

更重要的是，郑州降低二手房交易的税费成本，给刺激楼市成交指明了一个新的道路。因为此前大多数城市在刺激楼市交易的时候，要么是给购房补贴，要么是补贴契税。所以限制降低交易税费成本，给其他城市刺激楼市的时候提供了一个新的思路，搞不好后期就会有其他城市跟进政策。到时候不管是买房的还是卖房的，承受的税费压力都会变小，在这样的情况下，楼市的确很有可能会活跃起来。不过有一点必须要指出的是，现在市场上出台的一系列政策，其实都是为了稳定楼市才出台的，未来刚需能享受到的利好政策只会变得越来越多。

一文读懂河南省二手房交易税费

二手房交易涉及的税费种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加、个人所得税、印花税、土地增值税及契税。那么具体如何征收呢？今天小编来跟大家总结归纳一下。

1、增值税

（一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

（二）个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

（三）个人转让其自建的不动产（不含其自建自用住房），以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

免征情形：

（一）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（二）个人销售自建自用住房，免征增值税。

（三）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

2、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。

适用税（费）率为：

城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税为计税依据，按市区7%，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税为计征依据，按3%的征收率计征；地方教育附加：以纳税人实际缴纳的增值税为计征依据，按2%的征收率计征。

减免情形：

对增值税小规模纳税人按50%幅度减征城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

3、个人所得税

（一）个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，税率为20%。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

（二）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据征管法的规定对其进行核定征收。我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。

【注意】“未提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或者契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

特别提醒：

个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

不征情形：

（一）以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（二）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

4、印花税

（一）个人买卖房屋应按照“产权转移书据”税目计算缴纳印花税，税率为万分之五，由买卖双方分别计算缴纳。

（二）“产权转移书据”中房屋等建筑物所有权转让包括买卖（出售）、继承、赠与、互换、分割。

减免情形：

（一）个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（二）对增值税小规模纳税人按50%幅度减征印花税。

5、土地增值税

个人转让二手房时，凡能够正确计算收入和扣除项目的，按土地增值税的有关规定申报纳税。个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%核定征收率征收土地增值税。

免征情形：

（一）个人销售住房暂免征收土地增值税。

（二）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

不征情形：

（一）继承不动产不属于土地增值税的征税范围。

（二）除下列赠与行为不征收土地增值税外，其他赠与行为征收土地增值税：

①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

6、契税

个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，在河南省应按4%的税率征收契税。

对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。

减征情形：

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

免征情形：

（一）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

（二）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。

（三）因土地、房屋被县级以上政府征收、征用后重新承受土地、房屋权属，选择货币补偿且成交价格不超过货币补偿部分免征契税，对超出部分征收契税；选择房屋产权调换、土地使用权置换且不支付差价的免征契税，支付差价的对差价部分征收契税。

（四）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的，免征契税。

来源：河南税务新媒体

网传郑州3月将出新的二手房交易税费？相关部门回应

大河报·豫视频记者吕高见

大河报·豫视频记者吕高见

这几天，网传郑州3月1日将出台新的二手房交易税费政策，引发大量网友热议和关注。那么，该消息是否属实？记者进行了多方调查核实。

◆网传将出新的二手房交易税费

有网友在社交媒体上称，目前，郑州二手房交易税费太高，其中个人所得税20%除了北京，只有郑州在征收。设定了2015年1月1日之后缴纳契税的期限，政策制定得比较久了，能不能取消？或者能否顺延一些？

也有网友表示，一定程度上反映出此政策的有些不合理，过度压制了市场，搞坏了市场基础环境；差额税20%征收，满5唯一免征确实能够起到抑制炒房的作用，但另一方面极大地收缩了流动性，也抑制了外来投资资金进入。

现在的差额税征收政策(指导价-原值)*20%本身也有不合理的地方，比如说原值买的时候可能是毛坯房，买家购房后自己出资装修了，而后来做的指导价并没有考虑这个费用，也就是说业主自己的装修费用没有被算到原值里面去，有点不合理，这部分是业主自己的钱，并不是市场发展增长的部分。建议郑州能否考虑适当放宽差额税免征政策，比如满2唯一免征，放外来投资资金进入，同时活跃了市场发展了自己。

不过，更有网友直接抛出好消息，郑州3月1日将出台新的二手房交易税费政策，房地产交易市场或将迎来回暖。

大河报·豫视频记者注意到，关于郑州二手房差额税问题，去年10月份，网络上就曾有“郑州二手房交易个税差额税由20%降至1%”的消息传出。不过紧接着，郑州市相关职能部门就对此消息进行了辟谣，明确表示没有接到相关文件通知。

◆鼓励市民卖小买大、卖旧换新，拉动市民改善型住房消费

二手房交易税费是什么？

据了解，二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征收一部分作为税收。

业内人士认为，从表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。2013年3月1日，国务院公布楼市调控新政“国五条”的实施细则，其中最引人关注的便是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。

记者注意到，郑州市代市长何雄在2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上表示，郑州计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧换新，拉动市民改善型住房消费。

何雄同时表示，今年郑州计划出台政策每年吸引大学生20万留郑，还计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房。除此之外，郑州还将在楼盘周边配套设施的提升和环境改善、供给侧等多方面谋划动作，促进郑州房地产市场平稳健康发展。

◆暂时还没有接到过相关通知

那么，网传郑州3月将出新的二手房交易税费是否属实？

2月28日上午，记者联系到了郑州市房管局，相关工作人员称，目前尚未接到这个通知，还是按照以前的政策，具体要咨询税务部门。

国家税务总局郑州市税务局一名工作人员表示，到底

网传郑州3月将出新的二手房交易税费？那么后续会不会出台这个政策？

“暂时还没有接到相关通知，后续可关注河南税务的微信公众号或者国家税务总局官网。”12366税务服务热线工作人员在受访时表示，如果后续有发布的话，会通过上述方式来进行发布。工作人员介绍，不管是住房还是非住房，都是按照20%的税率，只是说个人转让住房的话，可以凭借他的凭证，比如说发票有效凭证或者是合同等，减除他的原值。

记者也联系到了链家、贝壳找房等多家房产中介员工，大家均表示，目前并没有官方出消息，有的只是一些短视频平台发的，还要以官方发布为准。

◆按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税

郑州市12345市长热线并及时转国家税务总局郑州市税务局处理落实回复称，关于个税税率问题：按照《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）的规定，“根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税”，税率为20%。

关于核定征税问题。第三条规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定”。

根据《河南省地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（豫地税函[2006]第215号）规定，我省个人转让住房个人所得税核定征收率为1%。

来源：大河报·豫视频编辑：刘睿