关于抵押贷款的问题解答

分享上海房屋抵押经营贷

关于抵押贷款的问题解答，看这里就够了

1办理房产抵押贷款是不是一定要有公司？

答：因为市面上95％以上的银行，抵押贷款的类型为小微企经营贷，贷款的资金原则上只能用于公司周转用，所以名下（过直系亲属）需要有关联公司オ可以办理经营贷。

2如果没有公司是不是就不能办理房屋抵押了？答：这个答案是否定的，没有公司可以办理抵押消费贷，消费贷利率会比经营贷稍微高些。

3自己是上班的，名下没有公司，是不是经营贷就办不了了？

答；可以去买一个上海成立时间满一年以上的公司（但是现在新入股的公司多数银行不接受）所以要提前规划起来，自己去注册一个公司，等公同满半年到一年在去办理经营贷。

4是不是只要是上海的房产就可以抵押吗？

答：不是的。

①首先要是可交易的房产，（如：产证不满三年的动迁房，产权没有买断的经济适用房等）不能交易的房产则无法抵押。

②房产的评估价要大于200万，且房龄不能超过40年。

③房子产权上最好不要有未满18周岁的小朋友和年龄超过70岁以上的老人，如果有的话也能做，只是可做的银行就不多了

5自己是中国籍，配偶是非中国籍的可以做吗？答：可以的，对于配偶是外籍的情况，还是有部分银行可以做的

6抵押贷款钱可以用于买房子吗？

原则上肯定不允许，全款买风险会小很多，最好是抵押父母的房子，在买的自己名下，或者反过来

7房屋抵押有几种还款方式？

答：先息后本和等额本息两种

8：抵押贷款利率最低是多少？最长可以做几年？

答：利率最低年化3.85%，最长授信20年（只有光大银行最长可以授信30年）

有没有可以直接做20年期，中间不用续贷，利率3.85％的产品

答：没有，鱼与熊掌不可兼得，利率低和年限长两者只能选一个

10抵押贷款的钱是直接打到我本人账户上的吗？

答：不是，因为抵押贷款的钱用途是用于公司周转用，比如：采购设备，付货款等。银行为了防止资金回流会把钱直接打到客户自己提供的三方账户上，而不是直接打给本人

11申请需要哪些材料？

答：身份证，房产证，户口本，结婚证（如已婚）

公司的，公司的营业执照，章程，经营场地流水等。

12整个贷款申请流程要多久？答：材料齐全1~3周

以上总结是大家经常遇到的问题，还有其它相关问题欢迎评论或私聊。

按揭房可以抵押贷款吗？什么是一抵、二抵？有什么区别？

首先，按揭房可以抵押贷款，核心要点是看此房还有没有二押空间。

一般银行抵押贷款成数7到7.5成，拿房子现在的估值乘以70%，再减掉未还按揭款，就是你二抵可以拿到的贷款额度，记住是后减按揭贷款余额，不是先减。

以1000万估值的房子举例，如果按揭贷款还有200万未还清，那么你现在二抵能拿到的贷款额度就是500万左右，你算明白了吗？

这只是理论上的额度，实际操作中还有以下问题。

1、不是所有银行都接受二抵业务，少部分接受二抵，一抵还必须是银行按揭贷款，有银行抵押贷款的二抵能做的就更少了，真要操作，找资金把贷款余额还清，再次抵押贷款，这中间一定要找专业人士咨询清楚，衔接好每个环节。

发生过贷款还清了，再贷批不出来的情况，或者批出来了，利率高多了，再或者批出来了，还掉配资所剩无几，也没必要折腾。

如果是银行的30年按揭贷款，建议不要还，直接找能做的银行操作二抵，前面写过一篇文章讲此事，你可以参考。

信托、信保、小微贷公司一般都能接受各种住宅的二抵，只是利息高。

2、二抵都以住宅为主，抵押物价值相对比较稳定，像商铺、办公楼、厂房等做二抵可能性不大，真要操作，需要先找资金把贷款余额还清，再次抵押贷款，

还是那句话，这中间一定找专业人士咨询清楚，衔接好每个环节，发生过贷款还清了，再贷批不出来的情况，那是很伤心很不爽的。

3、二抵一般要求为经营性抵押贷款，要有正常经营的公司，有开票，有流水。

4、做二抵的房子按揭贷款要满一年以上，还有的银行要求产证上不能有小孩、老人名字，有的话要有备用房，等等，各种资料还是要到位，要求比较高。有需要的朋友可以随时咨询我们。

5、一般情况下，能做二抵的，都是因为房子买得比较早，中间升值了，去掉贷款余额还有一定的空间，值得操作。

6、如果去掉按揭贷款余额空间很小了，这里有一个专业名词叫“大头小尾”，就是说现在房子的估值减掉按揭余额还剩了个尾巴，有是有的，这个时候真是急着用钱，银行一般不会接了，找民间资金操作比较好，可以操作，时间也比较快，3天到1周搞定没问题。有需要的朋友可以随时咨询我们。

以上是对一抵、二抵的介绍，那么二抵和一抵有什么区别呢？

看到这里明眼人都想明白了吧，因为二抵比一低风险要高，别说非银机构和个人资金利息比较高，就是能做的银行利息也比一低要高差不多1个百分点。

还有就是抵押债权偿还顺位不同，如果借款人无法偿还贷款，房产拍卖后，一抵优先获得债权偿还，其次才偿还第二顺位债权，这是贷款机构的事，与贷款人无关了。

当然这种情况也极少出现，一出现就是让人头疼的故事。

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什么样的房子可以做抵押贷款？又该怎么做？

最近有客户问到致享融，如果有一套闲置的房产，那么是否可以拿来办理抵押贷款呢？其实能否做抵押贷款和是否闲置无关，主要和以下几方面因素有关：

1、是否能够上市交易，如果不能上市交易的话，就不能做抵押贷款。

2、房屋的性质，是住宅，商住两用，办公用房还是别墅等，这几种类型都可以办理抵押贷款。

3、房龄，一般房龄在40年内的住宅都可以办理抵押贷款。

能否办理抵押贷款，更重要的一条是看你在哪个城市，不同的城市各家银行的贷款政策完全不同，下面以北京为例来具体说说，这里只包括个人抵押贷款，未包括企业贷款。

1、个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在100万，最高的也就200万，在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。

2、个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。

3、抵押经营贷办理的条件：

1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。

2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。

3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。

4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。

4、北京地区抵押经营贷产品的重要参数：

1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。

2）贷款年限，北京抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。

3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。

4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。

5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。

在这里致享融也顺便将北京的部分主流抵押贷款产品汇总一下，大家可以参考一下市面上有哪些相关产品：

1、银行1，壳公司法人或者即可，利率3.86%，年限20年，等额本息还款，最高额度1500万。

2、银行2，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率4.35%，年限20年，等额本息还款，额度最高1500万。

3、银行3，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率3.7%，年限10年，等额本金还款（额度的一半），额度最高1000万。

4、银行4，壳公司法人或者股东，利率3.7%-4%，年限5年，等额本息还款（月供按20年计算的气球贷），5年之后还可以不归本续贷，额度最高1000万，可以做二抵。

5、银行5，壳公司法人或者股东，或者实控，但是需要公司共借，利率4.37%，等额本息还款，年限10年（月供按20年计算的气球贷），最高额度1500万。

6、银行6，真实经营公司（需要下户），可以做真实经营公司的实控，但是需要法人共借，利率4.5%-5.3%，先息后本或者等额本息均可，额度最高3000万，可以做二抵。

7、银行7，可以做实控，利率4.5%，额度最高1500万，年限5年授信，一年一归本，先息后本还款，最高可以做到75成。

关于抵押经营贷款，建议大家找专业的机构办理，不要盲目地去办理，尤其是自己办理非常麻烦，原因如下：

1、首先抵押经营贷款办理的周期会比较长，其次是需要的材料会非常多，然后就是有些材料可能还需要zji，所以做抵押经营贷款银行经理不一定会接待，因为一个银行经理做一笔抵押贷款本身业绩并不多，但是对于自己去办理的，客服经理还不敢收钱，所以为你办理会很麻烦，还不赚钱，将来如果出现逾期，扣的钱远比他赚的钱多。

2、很多客户会比较盲目地去注册壳公司，每家银行对于公司的要求都完全不同，包括营业范围，因为还会涉及到上下游合同，不是单纯的注册一个壳公司就可以，注册了壳公司还需要去和下游合同的公司匹配，经常出现客户自己注册了公司用不了。