问答 | 用320平方米市值600万的门面贷款，能贷多少钱？

A

想用全款房子去银行做抵押，在其他软件上有贷款会有影响吗？

小亿老师：存在其他贷款的情况下，再申请抵押贷款，或多或少是有一定影响的，主要影响有以下几个方面：

1.负债，存在其他贷款，那一定就有负债，对大部分抵押贷款产品来说，抵押贷款的额度会减去当前负债，如果当前负债不高，是可以忽略的，但如果负债已经较高，并且负债率超过70%，这时申请抵押贷款，银行可能会因为您的还款风险而拒绝为您贷款。

2.查询次数，如果其他贷款是最近半年内发生的，那么其他贷款就会占用查询次数，虽然对抵押贷款来说，查询次数看得不是那么重，但超过一定程度还是会对抵押产生影响，甚至出现拒贷的情况，所以不要完全忽视查询次数的影响。

3.不良记录，如果其他贷款在使用时出现过不良记录，比如逾期、冻结等情况，申请抵押贷款同样会被扣分，如果不良记录比较严重，如逾期出现3，那么后期批款是比较困难的。

4.小贷网贷，如果其他贷款多以网贷小贷为主，后期办理抵押贷款时，银行对存在这类贷款的申请人会比较谨慎，即使批款，也会对风险控制更严，反映出来就是额度减少，利率提高，期限缩短等。

B

走投无路只能用汽车抵押了，哪里抵押利息比较低？

小亿老师：市场上可以做押车的方式：

1.银行：对借款人的征信以及收入流水比较严，优势就是不押任何东西，利率低0.27-0.75月息，最长3年期；

2.机构：对征信要求比较宽松，利率月息0.88-1.08，最长3年等额本息还款；

3.个人：只看还款来源，借款用途，利率月息2分，先息后本还款，需要押车。

C

房子是我名，贷款是父母还，我可以办理贷款吗？

小亿老师：可以的，您是产权人，做贷款的时候您自己可以作为抵押人和借款人。或者说您做抵押人让父母做借款人也可以的。

D

朋友借我的营业执照去贷款，他自己是借款人，他用自己的房屋抵押，那我要承担什么风险？

小亿老师：如果您借朋友用营业执照去贷款风险有三：

1.您的企业作为借款主体，如果实际借款人和担保人出现还不上款或资不抵债的情况，银行会起诉您的企业，法院会判决你的企业所得会用于优先偿还债务，或者会查封您的企业，冻结企业资产拍卖后清偿债务。

2.如果对方出现未按时还款的情况或逾期的情况，您的企业信用会受影响。

3.如果银行贷款时提供了虚假资料，实际借款人及担保人跑路，您有可能会被银行以虚假骗贷，以诈骗罪起诉甚至入狱。

E

征信中其他贷款15个，未结清12个，这对我贷款买房有没有影响？

小亿老师：影响肯定是有的，需要结合您的负债情况与收入情况综合判断。您的的负债率，收入是否能很好地覆盖负债。例如您一年稳定收入十万。欠了总共一两万，那就问题不大。如果欠的是七八万，那就有问题了。

F

没有贷过款是否征信会不好？

小亿老师：这并不能代表征信不好，只能代表征信无有效记录，贷款机构通过这份征信报告，并不知道借款人的还款情况和信用程度，这种被称为“白户”。如果有一定信用记录，并且履约行为，会比较容易贷款，满足借款门槛。

G

用320平米市值600万的门面贷款，能贷多少钱？

小亿老师：商铺的贷款额度通常为商铺估值的50%，对600万估值的商铺来说，可以贷到300万！

也有极少贷款产品可以做到6成，通常要求也比较高一些。

H

想做房产抵押贷款，但是一是征信查询记录多，没逾期；二是.有负债但可以结清，应该怎么做？

小亿老师：第一个问题：对房产抵押贷款来说，有部分产品可以忽略征信查询次数，但说是这么说，如果近半年超过15次，基本也没有戏，除非民间借贷或宽松的小贷机构。

第二个问题：可以结清就结清，对批款额度利率等都会有一定帮助，如果不结清，抵押额度会减去现有负债额度的。

I

20周岁可以用保单向金融机构或者公司申请贷款吗？需要什么材料？

小亿老师：生效半年以上、保费在2400元以上、利息在月息0.55-1.3，每个保人可叠加三份保单。通常可贷保费的10倍-40倍，具体看综合评定以及负债情况。

J

贷款50万，8年，月还贷总额6800元左右。贷款30万，5年，月还款5700元左右。我该如何选择？

小亿老师：首先选贷款产品应该是根据自身准入条件，还款能力，对额度的需求来决定的。条件都好的情况下，50万还是30万就要看您的需求。另外还要看月供对自己还款能力带来的影响。月供越少，自己的资金利用率越大。如果30万能满足，那么我会选择30万，因为这个组合，月供也不高，年限也不长，完全可以简单驾驭。但是如果30万不够，那么就选50万，做好还款计划，然后坚持不逾期，按时还款。

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抵押贷款，怎么做才能贷到更多的钱呢？

实务中，有客户市场价500万的房子，只拿到300万的贷款，利率还高达6.5%；也有客户，市场价400万的房子，贷到了600万，利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同，大家知道是为什么吗？

抵押贷款，是中小企业银行贷款最常见的方式，也是相对最容易成功的贷款方式。正因为相对容易、简单，大家往往对它不够重视，希望大家能够看完这篇文章，了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识，再问问自己抵押贷款是不是真的很简单？你做的抵押贷款方案，有没有实现利益最大化？

一、抵押物评估

房产抵押贷款，抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢？通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异，最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形。评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小，10-20%可不是一个小数字哦，一千万的房产，就相差了一两百万。

二、评估总值和评估净值

房产评估，评估公司一般会给出三个评估值，评估总值、评估净值1（也叫契税净值）和评估净值2（也叫全税净值）。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见。

刚有套银行评估的房产，评估总值是527万，评估净值1是519万，评估净值2是468万，分别是评估总值的98.5%和88.8%。

评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额。但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折。按评估总值还是按净值1，或者是净值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到这里，是不是就开始有点慌了？房产评估差了10-20%，评估总值还是净值这里又差了10%，20-30%不见了哦！

三、抵押率

上面提到，银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额（住宅类），有一般就有不一般，有常规就有例外。目前看到，对于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有银行是八折或者八五折；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷。（晕，这里又差了10-30%！）

不管七成，还是八成九成，或者是不打折，都是针对银行的标准化抵押贷款产品。如果不考虑标准化产品，走传统公司授信通道的话，对于优质客户，还可以做抵押物放大，即抵押物评估值全额基础上，再配以一部分信用贷款。这个具体就要看企业资质，以及授信方案设计，如何帮助银行考虑各种风险及控制手段，做到让银行放心，这是个复杂的专业话题，这里就不展开讨论了。通过这种方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。个别优质客户，结合银行的一些贷款产品，比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控，比如应收账款质押等，还可以进一步放大，给予更多的信用贷款。（换一个角度去看就很清楚了，银行其实也会发放一些纯信用贷款，如果一个企业，在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款，我们追加抵押物，是不是可以贷的更多呢？）

四、抵押物性质

上面讲的抵押物和抵押率，都是按普通住宅来举例子作分析的。实务中，抵押物，除了普通住宅，还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物。（非房产抵押是货押或者设备抵押，不属于常规的抵押贷款范畴）

1、不同性质的抵押物，首先是银行规定的标准抵押率不同。

住宅类的一般是七折，公寓和写字楼一般是六折，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是五折。

2、不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同。

住宅类的评估总值和市场价，相差不大，一般不会超过10%；其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了。有个客户，刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用，单价10000元/平米，结果银行给出的评估价只有不到6000块，评估总值只有市场价的六折。

如果企业购置物业来做抵押贷款的话，住宅是最划算的，其次是公寓和写字楼，商铺、厂房、土地最差。

五、抵押物评估费

房产抵押贷款，银行要求做资产评估，银行指定资产评估公司，但不好意思，抵押物评估费得客户自己出。

评估费就是市场价了，一般是房屋评估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费一般在伍仟到一万块钱左右。金额大的费率低些，金额小的费率就会适当高些，这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的。（目前1000万以下的普惠金融贷款，有些银行是帮客户支付评估费的，比如中国银行，这个值得点赞！）

需要注意的是，客户应该尽量和银行/评估公司争取，贷款成功批复之后再出正式的评估报告，再交评估费，避免白花冤枉钱。当然，大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告，但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务，要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的。遇到这种情况，如果评估费又比较贵的话，需要注意一下，避免贷款没批，白花冤枉钱。

六、房产所在地

房产所在地关系到是否异地抵押的问题，房产所在地和借款企业与贷款银行（这二者一般都在一个城市）不在同一个城市，一般界定为异地房产。异地抵押不少银行是不接受的，尤其是在中小企业授信领域，大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押，个别银行接受东莞惠州的房产，还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押。但实务中，由于中小企业授信金额小，异地房产抵押手续麻烦，一旦出现问题处理也麻烦，大部分银行都不接受。

七、房产产权人和借款企业的关系

原则上，银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押。这种业务，要么是借壳贷款，要么是借房子贷款，风险相对都大一些。

1、一般情况下，以下类型的房产抵押都不会有问题，各个银行都会接受：

1）借款企业名下的房产；

2）借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房产。

2、下列情形，有些银行会接受，有些银行会审核严格一些，或者不接受，或者压低贷款金额：

1）企业高管、员工的房产；

2）企业法人、股东的其他亲戚的房产。

除上述1、2类以外的其他第三方的房产，如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系，一般银行就不太会接受。

八、借款主体的性质

上面讲的都是抵押物的问题，抵押贷款，还会区分是以公司名义借款，还是个人名义借款。

公司名义的抵押贷款，一般都是公司贷款条线发起和审批。个人名义的抵押贷款，一般是个贷条线发起和审批。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同。

一般来讲，公司名义贷款相对复杂，流程长而且慢。但好处也很明显，可以结合公司信用放大抵押率，甚至配信用贷款，还可以积累公司信用，为后续企业授信打下很好的基础。另外，公司贷款利息支出是公司成本，可以作财务费用，节约所得税支出。对于部分企业，还可以享受政府的一些利息补贴政策。个人名义贷款就相对简单，流程短时效快，但公司贷款的这些好处就享受不到了。

贷款额度是怎么计算的

个人贷款额度是借款人最关心的问题，想知道银行贷款的额度是怎么计算的，就得先知道银行有哪些贷款产品，不同产品的额度评估标准是怎么样的。

常见的银行信贷产品有按揭房贷款、按揭车贷款、社保贷款、公积金贷款、保单贷款等等，具备了这些准入资质，就可以算出大致的贷款额度。

01按揭房贷

申请按揭房贷需要房产所在地必须是申请银行支行所在的市，可贷额度与月供金额和期数有关：

按揭0-6个月贷款额度为月供的10-15倍

按揭6-12个月贷款额度为月供X20倍

按揭12-36个月贷款额度为月供X45倍

按揭36-60个月贷款额度为月供X70倍

按揭60个月以上贷款额度为月供X100倍

需要注意的是，银行对工薪族的最高授信额为30万，企业主最高50万。

02按揭车贷款的额度

申请按揭车贷需要车子必须是当地牌照，比如你要在武汉的支行办理，那么你的车子必须是鄂A牌照。

不过车子是消耗品不如房子有价值，贷款额度不与车子的价值有关，同样与月供金额和期数有关：按揭6个月起，贷款额度最高为月供的30倍。

03社保贷款的额度

社保贷依然是要求当地单位缴纳的社保，而且必须是现单位连缴一年以上才能满足贷款的准入条件。

社保贷的贷款额度与社保缴纳的期数以及缴纳的基数有关系（不同单位社保缴纳的基数会不一样），最高是缴纳基数的50-100倍。

04公积金贷款的额度

公积金贷款要求贷款者所在地单位缴纳公积金半年以上，额度与缴纳的期数和金额有关：

公积金单边缴纳600元以下，贷款额度最高为单边100倍；

公积金单边缴纳600-1000元，贷款额度最高为单边300倍；

公积金单边缴纳1000元以上，贷款额度最高为单边500倍。

05保单贷款额度

所谓保单贷款，是指投保人将所持有的保单抵押给保险公司，按照保单现金价值的一定比例获得资金的一种借贷方式。贷款人必须是投保人而不是受益人。

保单贷款的额度与保单缴纳的期数以及保单缴纳的年费有关系：

保单缴纳0.5-2年，贷款额度为保单年缴费10-20倍；

保单缴纳2-3年，贷款额度为保单年缴费20-30倍；

保单缴纳3-5年，贷款额度为保单年缴费30-50倍；

保单缴纳5年以上，贷款额度为保单年缴费40-60倍。

需要注意的的是抵押保单不能出现断交现象，负责保单复效便不再具备贷款条件。

今天就帮大家总结出以上5种常见的贷款产品的额度计算方式，希望能帮到大家。