全款购房抵押贷款攻略
案例一
客户A先生最近想在上海购买一套总价900万的房产，但是之前名下有一套房子办过按揭贷款，本次购房需要准备房款70%的资金。而A先生小孩子马上要读书，短期之内也不可能凑齐70%的首付款，这种情况该如何解决？
案例二
客户刘女士最近刚离婚，原有的房产已经离婚析产给前夫后名下无房，准备再购买一套房产，原本以为名下无房就可以享受首套购房政策，谁知被银行告知因有按揭记录，还是要求60%的首付，这种情况又该如何解决？
办法总比困难多，下面的方法看看适不适合你
1、申请信用贷款解决首付资金问题优势：融资成本小，速度快。
劣势：资金量小，只能解决部分首付款问题。
2、通过全款购买后办理抵押贷款解决二套的首付款问题优势：目前抵押贷款利率比按揭贷款还低，额度比按揭高，相当于20~30%首付
劣势：需要先找人垫资后购买，会增加购房成本。
备注
现抵押贷款利率总体比按揭低，贷款期限也跟按揭贷款一样，可以最长做30年的等额分期，目前抵押贷款产品优势明显，但操作要求较高，非专业人士慎用。
操作流程
请做一个有准备的人
NO.1准备好银行必需的资料，尤其是“养流水”
1、银行贷款大部分都需要有流水，提前3~6个月走账
2、找一家靠谱的公司挂靠，或者自己注册个体户/公司
3、找1-2家银行评估一下欲购房产的房价或者通过房产中介平台了解房价行情
4、购房人夫妻的征信报告拉出来，自己看或者找专业人士咨询
5、降低名下信用卡，信用贷负债（原则上30万以内）
NO.2准备资料
1、所有个人资料和经营资料准备好原件。2、银行有可能会要求查看经营场地和抵押物实地，准备好相关场地。
3、银行一般会了解贷款用途、还款来源、家庭是否稳定等重要信息。
NO.3实战阶段
1、找银行正式申请，确认好额度、利率、还款方式
2、补充资料，房产评估，经营资料等
3、做好银行审核准备工作，问答流程
4、银行审批后，办理抵押登记
5、提供贷款用途合同，准备放款流程
6、放款后向银行索要还款计划书、贷款合同、抵押合同
PS：以上流程如果顺利时效为：T（办出不动产证）+5~10个工作日
怎么用全款房办理抵押贷款？利率是多少？都有哪些注意事项？
目前买房多是以贷款买房较多，但是也有很多有钱人以及老一辈人全款买房，老一辈人总觉得银行利息那么高，不如省吃俭用再和亲戚朋友借点钱一下把放款交了，但是往往这样就会导致着急用钱的时候手里拿不出来多余的资金，这时就会考虑用房子申请抵押贷款，那么怎么用全款房办理抵押贷款？以及都有哪些事项需要注意的呢？本文带大家一起来了解一下。
怎么用全款房办理抵押贷款？
1、住房抵押贷款的办理，需要贷款者前往贷款银行领取填写抵押申请表，同时要向银行提交许多证明资料。比如贷款人公司所开具的经济收入单，贷款担保人的经营执照与法人的证明资料等。贷款者需要出具有效的身份证件，有效合法的产权证或者其他可证表明贷款人可处置住房的证据。所抵押房的价格评估报告，保险单与鉴定书。购买房产时所签订的合同或者是协议及可靠证明。
2、银行将对贷款人的申请书、提交的合同或协议以及其他文件资料进行仔细审查。
3、贷款者将用于抵押的住房配套产权证书与有价证券或保险单等资料提交给银行。
4、银行同意贷款，借贷双方的担保人签订合同，并且进行公证。合同上面会对贷款的金额、还款时间与利息、还有资金的使用情况进行说明，合同签订便可生效，违约需要承担责任。
全款房抵押贷款利率是多少？
对于贷款二购买首套普通的自住房的家庭，以及已经拥有一套住房且已结清相应购房贷款、为了改善居住的条件再次申请贷款而购买普通商品住房的家庭，贷款低首付款比例是30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；
对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。
全款房贷款需要注意的事项：
1、明确用途
首先要明确用途，对于法律禁止的用途一定不能触碰，做到专款专用，否则被银行发现会可能被收回贷款。
2、注意信用
对于贷款来说，信用极其重要，信用不好即使房子再值钱，也会被银行拒贷，只能选择利息更高的贷款机构办抵押贷款。
3、房屋情况
如果房屋破旧（房龄过大）、空间太小、权属存在争议、被查封或扣押等形式限制，无法成功办理贷款。如果房屋属于未满5年的经适房产，按照法律也不能上市交易，银行无法取得住房的他征，因此也无法贷款。
房产抵押贷款怎么样？
房产抵押贷款怎么样？主要有全款房和按揭房两种类型，今天就来介绍一下。
一、全款房抵押贷款
这种抵押贷款的好处在于不一定是本人的房子，哪怕房产证不是自己的，但是只要经过房主本人同意，并且房主本人愿意配合出面办理手续，也可以用第三人的房来办理贷款。
基本上，在所有的贷款中，全款房抵押贷款的利息可以说是最低的，年利率一般都是在现有基准利率的基础上进行一定的上浮，比很多地区二套房的按揭贷款利率都还要低。
全款房抵押贷款额度也相对比较高，并且可贷的年限也长，根据房产的价值、房龄、位置等进行综合评估。贷款额度一般都是房屋当前市场价值的70%，不同的房产类型可贷的额度也不一样，比如别墅一般都是出总价值的50%~60%。
二、按揭房二次抵押贷款
如果借款人的房贷还款记录良好，无逾期等不良信用记录，且月供还款时间满足该行的二次抵押贷款条件，那么就可以把房产进行二次抵押贷款。不过个别银行不接受二次抵押，大家提前咨询一下。
按揭房二次抵押贷款一般也是出房屋市值的70%，但是需要减去按揭的尾款，才是二抵抵押贷款的可贷额度。具体也要看当地银行的政策，地区不同，银行不同，条件也会有所不同。
房产抵押贷款能贷多少
1、房产评估价值
一般来说，影响房产评估价值的主要因素包括房产的面积、楼龄、地理位置、建成年代、房子朝向、楼层等。不同的房产类型能贷到的额度也不同，商品房最高的贷款额度是评估价值的七成，而商铺和写字楼最高的额度是六成，像工业厂房这些房产最高只能贷到五成。
2、个人经济收入
个人的经济收入也是影响贷款额度的主要因素，如果借款人的负债少，收入高，那么银行就会认为借款人的还款能力强，因此也会适当提高贷款额度。如果接人的收入低或者负债高，那么银行就会降低贷款额度。
3、个人固定资产
同理，如果申请人的固定资产多，比如有多套房产，而且变现能力强，代表有一定的经济基础，那么银行愿意提供的额度也会相对高一点。
此外，个人的信用记录也会在一定程度上影响抵押贷款的额度，如果借款人的个人信用越好，则反映出借款人是个守信用且按时还款的人，因此银行对于这类人的贷款额度也会给予相应的提高。
总的来说，想要申请到高额度，除了抵押的房产这个不可变动的因素外，个人可以提供一些固定资产证明给银行，银行在结合借款人的实际情况下，房产抵押贷款申请的额度也会变高。
