垫资过桥运用：全款买房、按揭转贷

这段时间一直有人咨询垫资过桥的相关问题，垫资过桥在信贷业务中运用的还是比较多的。我们可以拆成“垫资”和“过桥”两个部分来定义：

垫资

简单来说就是把贷款从一个银行转到另一个银行。

借款人先在A银行贷款，但由于某些原因现在要向B银行贷款，可是无法全部结清A银行的贷款。于是通过垫资偿还A银行贷款，再向B银行贷款，放款后再还垫资。

过桥

当借款人资金不足无法偿还贷款时，也可以通过垫资的方式短期融资回本，然后再把这笔贷款借出来偿还给垫资公司，这个过程就叫过桥。

垫资过桥常见的几种类型

1、按揭转贷垫资

目前所有的转抵押贷款业务，当涉及到结清原贷款的操作时，大部分都需要过桥垫资的介入。

案例：客户李先生的房子市值大概是300万左右，之前办理的A银行按揭贷款还剩80万，因为生意周转需要100万的资金，就准备做转贷。客户觉得做二抵利息太高了不划算，把剩余的按揭都结掉，再办B银行的一抵，但是又没有钱足够的钱。

我们给他的方案是用垫资过桥的方法来操作。先用垫资把A银行尾款还掉，把房子变成全款房了，然后再把全款房拿去B银行做一抵，银行批了195万，放款之后再把垫资80万还掉。

抵押产品推荐：年化3.85%，1-10年先息后本

1、执照满3个月，持证时间不限；

2、不看流水，轻看负债；

3、可做三方贷，抵押人不上征信；

4、纯先息后本产品，中途不归本，资金使用率高。

2、全款买房垫资

案例：客户张先生最近要买第二套房子，二套房按揭需要准备6成首付。张先生资金不够，但是又不想卖掉第一套。商量之后决定用垫资过桥来买二套，等房子过户后进行抵押，选择先息后本的还款方式，还款压力小，一下子解决了首付和月供的问题。

抵押产品推荐：年化4.2%，1-5年先息后本最长20年等本

1、还款方式灵活，可自由选择；

2、征信要求宽松，可沟通；

3、提前还款无违约金，可选择全部结清或结清部分

垫资买房在楼市一直很热门，操作手法现在也是相当娴熟的。一般垫资最多能垫6成，客户自己只要出4成资金。

关于垫资过桥的时间：

垫资一般都是短期的，最长也就1个多月。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。

垫资的最大风险并不在于客户，因为垫资业务并不需要客户抵押房产，客户不用担心房产被资金方“套路”。反而资金方自身的风险要比客户的风险大很多，风控只能依靠调查核实借款的真实性和客户负债情况。

注意事项：

1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。

总的来说，垫资就是在融资过程中，垫付资金给借款人来帮助解决过渡时期的资金空缺。

无论垫资是出于什么样的目的，前提都是要确保拥有明确的回款来源。同时，回款的确定性也会影响最终的垫资成本，风险越小，成本就越低。

最后，还要提醒大家的是，垫资本质就是一种短期拆借行为，通常也具有期限短、灵活性强，但风险高、利息高等特点。因此，借款人确实需要垫资过桥时，一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦！

「启蒙课程」05全款买房再抵押操作流程详解

序言最近看到市面上，一些所谓的线下房产商学院，动辄上万的房产课程，对房产小白“割韭菜”。这些对我们职业玩家看来，可以说的基本常识的东西，被一些别有用心的人加以美化包装成财商“高大上”的干货当成宝，通过线下几万的阶段课程来割韭菜。对此，实在是看不下去了，接下来的时间里，我会将市面上你们所能够听到看到的所有所谓的干货全部公布与众，我一直一贯的主张就是，知识本身是廉价的，就该回归于大众，真正有价值的，是驾驭知识的能力，而不是靠贩卖知识牟利，甚至别用用心去引导购房者消费自己藏在背后做ABC的房源，真正有价值的建议，是要让购房者了解自己的边界能力，而不是被别有用心的设计成“定向购房消费”。希望大家在不断的学习过程中，不求能全部理解吃透，能让自己不容易被人忽悠，已是学有所获！

第5课时：全款买房再抵押操作流程详解为什么要全款买房再抵押最根本的原因是：认房又认贷的限购政策。

在深圳购房，只要有按揭贷款记录，都算二套。在深圳购买二套，未结清是7成首付，结清是5成首付。首付压力过大，挡住了大部分刚需和改善的群体。而通过垫资全款买房然后抵押，可以把首付资金减少到3成甚至2成。也就是我们常说的，7改3，5改3。因为抵押属于信用类贷款，按揭属于住房类贷款。

贷款结构例如，以首付7改3为例。

首付7成减低成了首付3成，意味着银行贷款7成。银行7成资金发放通常有两种形式：

A.7成抵押贷（主流）

B.5成房贷+2成抵押贷

通常情况下，普遍操作性的是A方案，以下讨论的以纯抵押贷（不含房贷）资金结构的全款抵押流为主。

全款垫资买房再抵押的优势1.首付资金只需准备3成，告别5成，更无需7成

2.不受新版征信（显示共同负债）影响

3.可按计税价过户，税费比正常按揭税费低，并且省去了赎楼费。

3.自由选择还款方式、轻松降低月供、十年先息后本，等额20年，月息4.1－5厘，年化4.8-6%

4.交易周期短，节省时间效率高

5.全款购房谈价优势大

6.不占用贷款名额，以后卖掉还是首房首贷；

全款垫资买房再抵押的劣势1.垫资成本。一般需要三方公司垫资或个人拆借，会产生一定的额外成本。目前垫资行情是100万/800天，一般正常标单情况下，使用2-4周左右。

2.贷款年限短。抵押贷相比按揭贷款，年限一般是5-10年先息后本或20-25年等额本息，不如按揭的30年。（部分银行需要到期后过一次桥，部分不需要过桥）

3.利率相比房贷而言，整体稍微高一点。按揭房贷年化4-6%；抵押贷4-8%

4.需要先预审资质再购房。这一步很重要，如果不做预审，可能会产生当购房后，银行贷款下不来或者成数不够，导致资金周转时间延长，所以就需要专业靠谱的人去操作执行。

5.需要提前名下有公司或购买公司

如何操作

基本流程说明1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.网签之后要做借款公证

垫资公司有的会临时收走客户的身份证和银行卡，并做好借款公证以降低违约风险。

3.购房账户进行资金监管

首付款是打到客户在银行的资金监管账户，并冻结，保证了购房人的资金安全。

4.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

5.出产证后办理抵押归还垫资款

在深圳，从过户到出产证的时间大概在一周内，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-4周。

注意事项1.公司

做经营性抵押贷款有公司非常重要，是申请银行贷款的首要条件。那是新注册公司还是直接购买公司呢？一般建议一年内需要用到公司的直接购买，一年后用可以新注册。备注：目前新注册公司很麻烦，地址抽查很严格，没有真实的场地证明很容易被驳回。

购买公司时，把控公司风险方面，也比较重要，需要注意：

1.查清楚公司的工商及税务信息

2.尽量选择无对公账户的空壳公司

3.亲自去工商局陪同股转，查看股转协议

4.找对代理人可以忽略以上三条

2.登记价和评估价

登记价是在国土局的实际交税价，评估价是评估公司对房产价值的评估值；

在全款抵押中，写低成交价可以避税，写高评估价可以多贷款；但鱼和熊掌不一定可以兼得；有部分银行针对刚过户的房子只能按照登记价去贷款；所以一般来说，成交价低于144平豪宅线的房子，建议写高登记价，税费成本较低，且能匹配更优质的贷款；高于144平豪宅线以上的房子，适合写低登记价；

3.流水

对公流水比较麻烦，涉及到税务，可以不用走。个人流水可以走大点，年进账最好是贷款金额的2倍，这样的流水能符合大部分银行的要求。流水小的也无大碍，毕竟银行看还款能力的同时也会注重抵押物，有较强的沟通空间。

成本精算

最终结论全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和贷款服务费，合计5.5%左右，但是在实际购房过程中全款买房还能省掉部分增值税，赎楼费，砍价优势。实际综合，额外成本算下来是会低于5.5%。

全款抵押贷更优的情况

资金有限，但又不想错过行情，也不想用掉首房首贷名额

短期投资（3-5年）

按揭更优的情况

长期投资

刚需长期自住

全款抵押可以解决很多非首房首贷下的投资杠杆问题，为广大投资者降低首付比例，有更多选择的空间，合理的权衡入手时间和购房资金成本，进可攻退可守，游刃有余。但是通常情况，流程偏复杂，需要专业经验和靠谱的团队协助操作。

常见的抵押贷产品（供参考）

产品要素类型1

要求：营业执照注册一年以上，持股时间半年以上

贷款金额：房产评估价x70%

年限：5年

还款方式：先息后本

利率：6%

类型2

要求：有营业执照，有该行业经验一年以上（参考征信报告信息栏或社保缴存记录）

贷款金额：房产评估价x70%

年限：20-25年

还款方式：等额本息

利率：5.9%

类型3

要求：营业执照注册一年以上，不看持股时间

贷款金额：房产登记价x70%（过户半年内）或房产评估价x70%（过户半年以上）

年限：5年

还款方式：先息后本

利率：5.8%

垫资购房靠谱吗？该注意什么？

什么是垫资购房例如在广州购买二套房，按照广州限购政策来说，需要支付首付5-7成，但是手头上的资金不够，凑不到首付款怎么办呢？

这时就可以找鑫荣资产来帮忙支付房屋总价剩余的资金，以全款的方式买下房子，过户后再把房子拿去银行做抵押，将房子贷款钱后再归还鑫荣资产的垫资。

大致流程可以参考下图：

垫资购房的优势1.降低首付，解决资金不足的问题。俗称7改3，5改3（实操案例可更低）。

2.一次性全款购房，有利于把房价谈到更低，且业主能快速收齐楼款，更积极配合。

3.跳过按揭流程，缩短过户交易时间，最快一周内搞定所有过户、放款流程。

4.节省过户税费，正常按揭贷款是以三价合一的价格过户缴纳税款，但是全款则可以国土局的指导价过户纳税，过户差价少则几十万，多则百万起步。

5.经营性抵押贷款利息（3.85-4.25%）比按揭贷款利息（5.6-6.88%）低，而且还款方式灵活，可以选择先息后本或者等额本息等。

垫资购房需要注意1.垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，梳理清楚操作流程。

2.一定要找靠谱的机构，比如鑫荣资本，确保找到真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前扣一大笔“保证金”的千万要小心！

3.经营性抵押贷款，需要申请人名下有公司或者第三方借款人

总体来说，垫资就是在融资过程中，垫付资金给借款人来帮助解决渡过时期的资金空缺。无论垫资出于什么样的目的，前提都是要确保拥有明确的回款来源。同时，回款的确定性也会影响垫资的成本，风险越小，成本越低。

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