为什么20年的抵押贷，利率只要3.7%？

等了两个月，多家蠢蠢欲动的银行，终于开闸放水了，请务必准备好工具提前接水。

本次的产品利率低至3.7%，可选择三年先息后本或20年等额本息。

产品明细：

利率：评级5星3.7%；评级4星3.8%

年限：20年等额本息，每3年续签；3先息后本

额度：最高1000万。一抵有备用房7成，无备用房6成；二抵6成。

还款方式：先息后本；等额本息；气球贷

受理要求：

公司：持股满6个月，有经营痕迹（开票记录）

房产：产证满6个月，房龄三十年内

征信：查询次数轻看，审批宽松

借款人/抵押人：借款人年龄18-65周岁，抵押人年龄18-70周岁。

这款产品的最大亮点并不是低利率和低门槛，而是二次抵押。所谓的二次抵押，就是在原有按揭不结清的情况下，把房产升值的部分贷出来。

而能做到20年的等额本息，其实本质上就是20年的气球贷。先说一下什么叫气球贷。这种贷款早期大多都是外国人在玩，它有个很明显的特点，贷款前期三到五年还款金额非常少，但到了贷款后期，越接近还款日要还的金额越大。很多人就把他比作前小后大的气球，后来干脆就直接叫做“气球贷”。

但其实这样说是不够准确的，打个比方如果你做的是十年期的贷款，按照等额本息的还款方式每个月的压力其实是不小的，借500万，按照现在LPR大概利率会在5%，那每个月的月供会在5万3左右，一年本息一共要还63.6万，这种还款压力是很大的。但气球贷的做法是什么呢？前两年月供按照等额本息30年来计算，那么月供就是2万6，直接少了一半。中间的七年会按照20年等额本息计算，月供大概在3万多，最后一年，还完剩余的本金。理论上前9年的还款压力都是要比直接贷十年低一半的，但在最后一年还款压力会直接翻一倍，与其说他是气球，不如说是“T型”或者“蘑菇型”。

由于气球贷的特殊机制，会导致后期还款压力增加。但只要经济增长的速度够快，再加上通货膨胀的稀释，还款压力其实并没有想象的大，更何况是3.7%的利率。

住房抵押贷款怎么办理，需要哪些流程？

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步骤

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款i后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1.房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2.营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3.流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5.收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1.房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.

2.营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：

Q

我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍

我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？

不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

抵押贷如何防止银行抽贷？

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

英国住房贷款危机缓解 两年期抵押贷款利率跌破6%

智通财经APP注意到，随着英国住房贷款危机的缓解，两年期固定利率抵押贷款利率在近九周内首次降至6%以下。

据MfGP的数据，两年期固定利率抵押贷款平均利率周一降至5.99%。这是自10月4日以来该利率首次跌破这一门槛。10月4日，时任英国首相特拉斯推出迷你预算后，关键的住房贷款利率急剧上升。五年期固定利率的平均利率也降至5.78%，而在近两周前，该利率还跌破了6%。

两年期和五年期贷款利率走势

这是英国抵押贷款市场企稳的最新迹象，银行放宽了部分还款条件，不良资产投资者也在寻找机会。

尽管如此，利率的下降只是略微减轻了不幸的房主或首次购房者的成本负担。根据Mf的数据，以25年20万英镑的抵押贷款为基础计算，在利率为6%的情况下，两年期抵押贷款在固定期限内的成本将比去年12月发行的同一产品高出约1万英镑(合12260美元)，当时利率约为2.34%。

贷款利率预期

预算责任办公室(OBR)上个月表示，随着廉价资金时代的结束，未来五年抵押贷款利率将保持在接近5%的水平。根据最新预测，房主的平均贷款利率将稳步上升，直到2024年下半年达到峰值。

这使许多租房者不愿寻求拥有自己的房子。为英杰华保险公司进行的一项调查显示，多达100万名45岁以下的潜在买家已将自己排除在首次购房者市场之外。