房贷利率又降了！8月贷款市场报价利率公布

22日，最新一期贷款市场报价利率公布，1年期和5年期以上贷款市场报价利率，也就是LPR较上一期均有所下降。1年期贷款市场报价利率由3.70%下降为3.65%，5年期以上贷款市场报价利率由4.45%降至4.3%。作为深化利率市场化改革的重要一步，贷款市场报价利率（LPR）已逐渐替代贷款基准利率成为贷款利率定价的“锚”，每月定期发布。

此次LPR下降将支持信贷有效需求回升

此次贷款市场报价利率下降市场关注度较高，专家表示，此次下降符合预期，将支持信贷有效需求回升，提振市场信心。

专家表示，此次贷款市场报价利率下降符合预期。今年以来，我国宏观经济恢复态势并不稳固。从央行公布的数据显示，7月社会融资和人民币贷款增量均有所回落，企业和居民有效融资需求不足。

民生银行首席经济学家温彬：当前宏观经济复苏的基础还不稳固，信贷有效需求仍在恢复，此次LPR下调有助于降低实体经济融资成本，提振市场主体信心，支持信贷有效需求回升，助力经济运行在合理区间。

此外，8月15日政策利率下降也为本月贷款市场报价利率下降奠定了基础。

复旦大学金融研究院研究员董希淼：8月15日，央行开展中期借贷便利（MLF）和逆回购操作，中标利率均下降10个基点。LPR在MLF利率基础上加点而来，MLF利率下降，LPR往往随之下降。

非对称下降有助于提振中长期信贷需求

值得注意的是，此次公布的最新贷款市场报价利率，一年期和5年期以上下降幅度并不相同。专家表示，这将有助于提振中长期信贷有效需求。

专家表示，目前企业贷款利率水平已经处于历史低位，因此此次一年期贷款市场报价利率下降5个基点，幅度较小。而此次五年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，降幅较大。

中国社会科学院金融研究所研究员张跃文：一方面是鼓励企业进行中长期贷款，同时开展中长期的固定资产投资和其他的投资，同时也有利于我们国家的一些重点基础设施建设项目的投资。

民生银行首席经济学家温彬：主要是当前中长期贷款需求偏弱，5年期以上LPR利率降幅大于1年期降幅，有助于提振中长期信贷有效需求，更好地支持实体经济发展。

而五年期以上贷款市场报价利率与个人住房贷款密切相关，个人住房贷款一般以5年期以上LPR作为定价基准。

复旦大学金融研究院研究员董希淼：此次5年期以上LPR下降，将引导金融机构降低新增和存量房贷利率，降低房贷负担，推动房地产市场保持健康平稳发展态势。

什么是贷款市场报价利率（LPR）？

贷款市场报价利率是央行定期公布的，由市场化方式形成的贷款利率参考基准。贷款市场报价利率能够说明什么？又与哪些因素有关？让我们来具体了解一下。

贷款市场报价利率，是LPR报价行按其对最优质客户执行的贷款利率，在中期借贷便利利率基础上，综合考虑资金成本、市场供求、风险溢价等因素报出的，作为金融机构贷款利率定价的参考，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

民生银行首席经济学家温彬：LPR（贷款市场报价利率）报价机制改革以后，商业银行新发放的贷款主要参考LPR（贷款市场报价利率）定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR（贷款市场报价利率）作为定价基准。因此更好地实现了政策利率与市场利率之间的传导，加快利率市场化改革进程。

据了解，贷款市场报价利率在推动贷款利率市场化改革过程中发挥了重要作用。

中国社会科学院金融研究所研究员张跃文：影响贷款市场报价利率的主要因素包括当前的货币政策、市场的流动性以及主要报价银行，对于实体经济当中的信用风险的一个基本判断，这样一些因素都会影响到贷款市场报价利率的调整。

专家表示，目前贷款市场报价利率每月公布一次，能够更加灵敏地反映市场上资金供求的变化，有助提升货币政策传导效率、更好地满足实体经济发展需求。

个人住房贷款将会相应下降

5年期以上贷款市场报价利率，与居民的个人住房贷款密切相关。此次5年期以上LPR下降后，我们的房贷将会相应下降。

与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。在实际的住房贷款中，选择浮动利率的房贷人群的还贷金额会与贷款市场报价利率变化有关。选择固定利率的房贷人群，不受此次贷款市场报价利率下降的影响。

但是选择了浮动利率房贷人群的还款金额，也并不是马上就能够根据最新的贷款市场报价利率调整，而是和购房者与银行签订合同时选择的重定价周期有关。现在银行重定价周期的方式主要有2种：第一种是每年1月1日重新定价，第二种是合同期满12个月重新定价。因此，贷款人群需要具体根据自己合同，并与银行沟通，确定能够享受利率变化的时间。

按照房贷金额100万，贷款期限30年，等额本息还款估算，此次5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点后，平均每月可减少月供支出约88元。

中国社会科学院金融研究所研究员张跃文：这次（贷款市场）报价利率的下降，显然有助于降低住房贷款的每年需要支付的利息的总量，有利于咱们国家的住房市场平稳健康的发展。

来源：央视新闻客户端

103城主流首套房贷利率为4.09%，专家：房贷利率下限有望进一步下降

11月21日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据，11月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平。

截至11月18日，其监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

另外，本月14城房贷利率有所调整。其中，泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。

从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。“金融16条”的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

潇湘晨报记者罗雅琪

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5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。

按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。

“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。

此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。

央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。

房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。

今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。

（统筹：马春园）

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