房贷一族注意了，算法要变！手把手教您计算方式

扬子晚报

上周末，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，宣布明年3月到8月推动存量浮动利率贷款的定价基准转换，促进贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，房贷用户可与银行重签合同，约定固定利率或“LPR+加点”两种利率形式。但由于专业性太强，很多读者表示看不懂。那么这一转换意味着什么呢？您家的房贷转换成哪种形式最划算呢？今天，扬子晚报/紫牛新闻记者用通俗易懂的方式，手把手将换算方法教给您。

策划：沈春宁

扬子晚报/紫牛新闻记者李冲

【政策要点】明年3月到8月任意时点房贷客户要选利率“换锚”方式

12月28日，央行发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，以前锚定基准利率，按基准利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。按照以前的算法，挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化，而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化，LPR每个月公布一次。

那么，存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？央行公告中给出了两种转换选择方案。

第一种：将房贷利率转换为固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。

第二种：从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。

【具体计算】

固定利率客户，利率不再浮动

切换LPR客户，“差值”保持不变

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”，房贷客户们在面临选择时犯了难，到底哪种形式比较划算呢？

扬子晚报记者举例计算如下：

客户A在2012年年底购房，当时享受的房贷利率折扣为85折，按照现在的基准利率算，他的贷款利率为基准利率(4.9%)×0.85=4.17%。

按照第一种方式，房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%，则以后无论外部环境如何改变，他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。

而按照第二种形式，客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率(4.17%)与2019年12月LPR(4.8%)的差值(这个案例中，差值为负0.63%)，那么，在合同剩余期限内，这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%，那么，该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%)；但是假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。

若客户B是2018年购房，房贷利率为基准利率上浮10%，则他目前执行的房贷利率为4.9%×(1+10%)=5.39%，按照第一种方式，他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷；但按照第二种方式，他当前利率与2019年12月LPR(4.8%)的差值为0.59%。假如未来LPR上行，则他的贷款利率也会相应上行，但假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%，低于他所选择的固定利率。

可以看出，随着未来LPR走势不同，房贷利率的变化一目了然。

【专家说法】LPR利率长期看，下行空间大看重稳定，也可选固定利率

扬子晚报/紫牛新闻记者通过计算得知，选择哪种形式更划算取决于未来LPR的走势，当未来LPR处于下行空间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都浮动，是不是房贷利率也是每个月浮动一次？据介绍，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

据介绍，此次央行新政主要影响的是2020年前购房、使用商业贷款并且参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

如何计算房贷剩余贷款？分享三种查询方式

相信还房贷的时候大家都有这种感觉，每还一笔钱，就感觉轻松一些，都迫不及待想知道之后还需要还多少钱，期盼着能早点结束房奴还款的日子。本篇小猫来分享一个计算公式，帮助我们快速计算剩余房贷的贷款金额。

一、剩余房贷如何计算？要知道剩余房贷如何计算，首先要看我们选择的是什么还款方式，房贷一般有等额本息和等额本金两种还款方式，我们就分别以这两种方式来计算。

1.等额本息

如果我们选择了等额本息还款方式，那在整个还贷期间，每个月的还贷金额都不会有任何变化的，每个月都是固定的金额。

只不过金额的占比会悄悄发生变化，等额本息前期还的基本上是利息为主，到后期才会慢慢开始还本金，所以这种还款方式很适合提前还款，提前还了本金，利息相应的也会减少。

计算方式也很简单，我们每个月还多少钱，再用这个金额乘以还贷期数即可，但是如果我们提前还款了，还款的金额就会产生变化。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）2.等额本金

等额本金一般是把贷款的本金平摊到每个月，然后再每个月偿还相同金额的本金和其他剩下的贷款在当月产生的利息。

这种还款方式，前期需要还的金额会比较多，但是由于我们每个月都还了本金，所以利息会逐月下降。

剩余房贷计算公式为：月还款额（本金+利息）=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率。

按照这个计算公式，我们把自己的房贷信息套进去计算即可。

上面说的两种方式，都是需要自己去计算剩余房贷金额，其实还有其他更省事的办法，跟着小猫来学习新的小技巧吧！

二、剩余房贷如何查询？1.拨打客服电话

我们可以直接拨打贷款行的银行客服电话查询，转人工服务之后，核实我们的信息之后自然会告诉我们剩余的房贷金额。

2.去贷款行网点查询

我们可以带上个人身份证去贷款行网点查询剩余贷款，可能有人会觉得麻烦，但是这么做一个好处，我们可以让银行帮忙打印一年之后的还款计划，我们能很清楚的看到接下来一年，每个月需要还多少钱，多少利息，提前做规划。

3.通过APP查询

我们可以下载贷款行的官方APP，登录我们自己的账号之后，一般都能查询到我们名下的贷款和剩余需要还款的金额，这种方式还能查询到之前的还贷记录，还能看自己有没有逾期，这种方式是最为便捷。

综上所述，如果我们是等额本息还款，计算起来非常简单，用每个月需要还的金额乘剩余期数就行了，如果是的等额本金的话计算起来会稍微麻烦一点，小猫更推荐用APP或者拨打客服电话查询。

本期的分享就到这这里了，还有不懂的记得评论区留言。

Excel太强大了，居然还能计算房贷月供和利息

大家好！今天和大家分享可以用于计算房贷月供、利息的Ex函数。

这些函数分别为：

PMT：计算等额本息还款下月供；

CUMIPMT：计算等额本息还款下支付的总利息；

IPMT：计算等额本息还款下某期支付的利息；

ISPMT：计算等额本金还款方式下某期支付的利息。

在介绍函数之前，我们先来认识这些函数都会使用到的三个参数：

1、：利率；

2、v：v，现值。即贷款总额。

3、：还款期数。例如贷款30年，按月还款，则为30*12=360期。

接下来分别介绍等额本息还款、等额本金还款方式下的月供、利息的计算。

1

等额本息

如下图所示，贷款100万，期限30年，利率5.48%。等额本息还款方式下，分别计算月供、支付的总利息、每月支付的本金和利息。

1、计算月供

计算月供使用PMT函数，语法为

PMT(,,v,[fv],[])

指贷款利率、指贷款总期数、v指贷款总额。

在B5单元格输入公式：=PMT(B4/12,B3*12,B2)

由于是按月还款，因此公式中的利率为“年利率/12”，将年利率转换为月利率；贷款30年，贷款总期数为“30*12=360期”。

每月还款属于资金流出，因此计算出的月供为负值。可以在公式前添加负号，将其转为正数。

2、计算总支付利息

计算支付的总利息使用CUMIPMT函数，语法为

CUMIPMT(,,v,_i,_i,)

在B6单元格输入公式：

=-CUMIPMT(B4/12,B3*12,B2,1,B3*12,0)

前三个参数、、v与PMT函数参数含义相同。参数_i、_i分别指计算累计利息的开始期数、结束期数。计算30年贷款支付的总利息时，_i为1，_i为360。最后一个参数可以为0或1，用于确定期末支付或期初支付。

3、计算每月支付的利息

想要计算每月还款中，支付的利息有多少，可以使用IPMT函数。语法为IPMT(,,,v,[fv],[])

参数指计算第几期支付的利息。

在F2单元格输入公式：

=-IPMT($B$4/12,D2,$B$3*12,$B$2)

从F2单元格计算结果可知，第1个月月供5665元，其中支付利息4567元。

2

等额本金

在等额本金还款方式下，每月支付的本金是固定的，比如贷款100万，期限30年，那么每月支付的本金为1000000/(30*12)=2778元。每月支付的利息不是固定的，随着支付的本金越来越多，利息逐渐减少。

等额本金还款方式下，可以使用ISPMT函数计算每期支付的利息，语法为ISPMT(,,,v)

如下图所示，在E2单元格输入公式：

=-ISPMT($B$4/12,D2-1,$B$3*12,$B$2)

由E2单元格计算结果可知，第1个月支付利息4566.67元，再加上支付的本金2777.78元，那么第1个月月供为7344元。

计算支付的总利息，可以在B5单元格输入公式：=SUM(E2:E361)

从B5单元格公式结果可知，等额本金还款方式下支付的总利息为82万元。

从上述计算结果可知，贷款100万，期限30年，年利率5.48%时，等额本息还款方式下，月供5665元，总利息104万。

等额本金还款方式下，总利息82万；第1个月月供7344元，月供逐渐减少，在第12年，开始低于等额本息还款月供。