房贷不要提前还款，能多贷尽量多贷，能贷多久尽量多久
房贷怎么还款的问题，一直是购房者争论的问题，今天我们聊聊这个话题。
中国的传统文化告诉我们，不到万不得已不要向别人借钱。在传统思维的影响下，购房者将房贷视为一生的负担，还形象的称为“房奴”！甚至一些人的目标就是多赚钱，早日还清房贷，无债一身轻。但是世界是残酷的，在资本市场里二八法则同样适用，传统的大众的思维只会成为待宰的羔羊。这就是传统思维给人们的误区。
为什么要多贷？
首先，可以确定的是，房贷是金融市场上利息交的的一种融资方式。目前，大多数银行的房贷利率在4.5%-6.5%之间，相比于大部分其他的个人贷款来讲要低好多。记得在15年楼市去库存的时候，银行甚至能批出来7折的商贷，然而还有好多人惧怕贷款，以为银行又在套路你，故意掏空自己的腰包。然而结果却让大家后悔的拍大腿。
为什么不要提前还款？
一般房贷的还款方式等额本息和等额本金两种方式（这两种方式的比较之前的文章中有，不了解的可以去关注一下）。下面就以等额本息的还款方式来举例说明。例房贷本金100万，利率4.9%，利息是91万，如果五年后存了30万（大部分刚需买房者在付首付的时候，会借一部分钱，每月再加上月供，以及装修的费用，各种花销后，存30万还可以吧），提前还款30万，那么利息会不会就会变成60万呢？很明确的告诉你这个想法是错误的。为什么不是呢，因为你提前还钱，依然改变不了本息还款的结构，前五年的月供里，大部分还的都是利息，提前还款没有占到多大的好处。
为什么能贷多久就贷多久？
从宏观经济看，随着时间的流逝，货币在增发，货币在持续贬值，收入也在增加，而欠的钱的成本却在在减少。想想郑州10年的房价才5000元/平，现在的房价是18000元/平，房产价值翻了3.6倍。所以，不要看今天你贷了100万，月供5000多，十年后你的房产价值360万，月供5000多，还是天文数字吗？
况且，手里留着资金遇到好的投资品可以立马下手，抢占先机，赢得高的收益。除此之外，还可以在发生紧急事件的时候应急，抵御风险。
有人说现在贷款买房没有30年的了，最长期限是25年，是真的吗？
当然不是，目前银行房贷的最高年限仍然是30年，但是在实际的办理过程中银行会根据房龄以及借款人的年龄来决定最高能贷多少年。
目前新房最高贷款年限仍然是70年，二手房视房龄决定。
因为房产土地使用年限是70年，而且日期是从开发商获得土地并在房管局备案后就开始算，而有的开发商拿到土地后往往过了几年才开发，这无形当中就减少了房产土地年限。但新房贷款年限一般不会有影响，最高贷款年限仍然是30年。
与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。二手房房龄是直接跟贷款额度和年限挂钩，房龄越大，贷款额度越低，贷款年限越短，如果房龄超过一定年限，不要说贷款20年，银行甚至都不给你贷款。
目前大部分银行普遍规定二手房房龄最高不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年。
而二手房的最高贷款年限一般有一个计算公式，就是房龄+贷款年限不能超过一定期限，有的银行是40年，有的银行是50年。
比如你的房子土地产权式在1995年备案，目前产权使用时间是24年，如果按照银行房龄+贷款年限〈40年计算，那你最高的贷款年限就只有16年；如果银行规定房龄+贷款年限〈50年，那你最高可以贷款26年。
除了对房龄有规定，按揭贷款对借款人的年龄也有规定
目前大部分银行规定按揭贷款年限+借款人年限不能超过70年，部分银行放宽到了75年，比如工行。
如果按照70年来计算，买房的人年龄是50岁，那按揭贷款最高只能办理20年；如果按照75年来算，买房的人年龄50岁，那按揭贷款最高可以贷25年，以此类推。
全国多地房贷利率降了！银行放贷开启“加速度”，最快不到10天即可批贷
记者余述怀（实习）曾令俊
编辑
今年以来，楼市利好政策频出，多地出现银行房贷放款周期缩短以及房贷利率下降等现象。
近日，界面新闻记者获悉，3月份以来，北京、广州、上海、苏州、武汉、郑州等多地陆续调整房地产信贷政策，信贷宽松趋势明显。其中，103个重点城市房贷利率下调，各地银行放贷速度明显提升。
一位广州地区的房产中介向界面新闻记者表示，一般在交了首付后，20天到1个月时间即可批贷。
据了解，各大主流银行在放款速度上都有不同幅度的加快。其中，明确放款时间点的银行如中行、建行，放款时间在两周左右；招商银行、光大银行一般一周时间即可放款。此外，农行、工行、邮储银行等放贷时间在1个月以内。
界面新闻记者采访到的某房产平台置业顾问也印证了银行的说法。其此前接待的新入住某楼盘的客户因手续齐全、过往信贷记录优良、双方配合顺利，不到10天银行即为其完成批贷手续。
而在上海，界面新闻记者了解到，目前银行审批大致在1个月以内，部分银行最快两周时间可以批贷。“但具体情况也要看开发商所合作的银行政策松紧”该置业顾问解释。
一位农商行客户经理告诉界面新闻记者，目前住房按揭额度充足，贷款审批程序减少了一些不必要的环节。“加上房贷利率下调，总体十分利好购房者。”
贝壳研究院监测，全国103个重点城市3月房贷环境持续宽松，房贷利率创2019年以来月度最大降幅，接近2020年三季度水平，放款周期也缩短到1个月左右。
据该机构统计，3月103个城市房贷利率降幅较上月分别扩大4个、6个基点，当前利率接近2020年三季度的水平。103个城市中，82城房贷主流利率下调，其中，当月成都首套利率下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。
界面新闻记者走访了解到，3月以来广州房贷利率普遍下调了20-30个基点，目前首套房贷款利率普遍为5.4%，二套房贷利率为5.6%，部分商业银行首套房贷款利率可低至5.2%-5.3%，二套房贷利率为5.4%-5.5%。
深圳和上海下调幅度更大，在上海，部分银行首套房和二套房房贷利率已由此前的5%和5.7%分别下降为4.95%和5.65%，进一步为购房者减负。
一位房产经纪人向界面新闻记者解释，从近期情况看，房贷放款周期缩短，各地引导政策释放积极信号，宏观上LPR水平已经处于近3年历史低位。“购房者在该段时间入场，算是一个很好的选择，但目前居民购房消费意愿还不是很高，总体市场恢复还需要时间。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利率和LPR齐平，是一个量变到质变的过程，放松的方向是从去年四季度开始的，而到了3月下旬，出现了极低利率的现象，其显然将进一步释放宽松信号，助力市场行情回暖。
据中原地产研究中心统计，今年以来，不到3个月时间，全国已经有超过60个城市发布了稳楼市相关政策超70次，叠加部委发布的政策更是近百次。主要政策内容以各种商业贷款、公积金、人才购房补贴为主，整体看，房地产政策宽松成为市场趋势，“稳”成为关键词。
这样宽松的情况能持续多久？
严跃进说，过去虽然有房贷政策放松的信号，但很多贷款利率还是超过了5%的水平，而当前各类低利率政策中，开始不断出现了和LPR齐平的政策，这也说明房贷的成本朝着最大限度放松的方向演变。
华泰证券报告认为，未来降息降准概率加大，房贷额度和地方需求端政策支持力度持续提升。预计货币政策在3月份、4月份仍处于放松窗口期，降准降息概率增大。充足额度支撑下，房贷利率和放款周期改善仍在持续。
