普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款，额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力，一般情况放款金额为估值的70%到90%，因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理（不良资产），所以债权人降低自己的风险。因为有担保物，抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些，征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押，全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押，需要借款者提供营业执照，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般封顶1000万，年化利率3.2%-7%，还款方式先息后本，等额本息等额本金都有。（先息后本、等额本金和等额本息哪种好）期限最长20年。

②消费类抵押，客户无经营，为受薪客户，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般200万，极个别封顶500万，年化利率3.75%-7%，还款方式多为等额本息和等额本金，最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革，由原来的标准利率改为LPR基准定价，所以有部分人将按揭转换为抵押贷款，这样操作虽然麻烦，还要产生额外的垫资费用，但是会节省很多利息。

房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额，利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息，三年期。只需拿着资料去银行申请，抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么？

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证，土地使用权证；借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项：

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。

抵押贷款，怎么做才能贷到更多的钱呢？

实务中，有客户市场价500万的房子，只拿到300万的贷款，利率还高达6.5%；也有客户，市场价400万的房子，贷到了600万，利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同，大家知道是为什么吗？

抵押贷款，是中小企业银行贷款最常见的方式，也是相对最容易成功的贷款方式。正因为相对容易、简单，大家往往对它不够重视，希望大家能够看完这篇文章，了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识，再问问自己抵押贷款是不是真的很简单？你做的抵押贷款方案，有没有实现利益最大化？

一、抵押物评估

房产抵押贷款，抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢？通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异，最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形。评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小，10-20%可不是一个小数字哦，一千万的房产，就相差了一两百万。

二、评估总值和评估净值

房产评估，评估公司一般会给出三个评估值，评估总值、评估净值1（也叫契税净值）和评估净值2（也叫全税净值）。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见。

刚有套银行评估的房产，评估总值是527万，评估净值1是519万，评估净值2是468万，分别是评估总值的98.5%和88.8%。

评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额。但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折。按评估总值还是按净值1，或者是净值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到这里，是不是就开始有点慌了？房产评估差了10-20%，评估总值还是净值这里又差了10%，20-30%不见了哦！

三、抵押率

上面提到，银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额（住宅类），有一般就有不一般，有常规就有例外。目前看到，对于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有银行是八折或者八五折；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷。（晕，这里又差了10-30%！）

不管七成，还是八成九成，或者是不打折，都是针对银行的标准化抵押贷款产品。如果不考虑标准化产品，走传统公司授信通道的话，对于优质客户，还可以做抵押物放大，即抵押物评估值全额基础上，再配以一部分信用贷款。这个具体就要看企业资质，以及授信方案设计，如何帮助银行考虑各种风险及控制手段，做到让银行放心，这是个复杂的专业话题，这里就不展开讨论了。通过这种方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。个别优质客户，结合银行的一些贷款产品，比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控，比如应收账款质押等，还可以进一步放大，给予更多的信用贷款。（换一个角度去看就很清楚了，银行其实也会发放一些纯信用贷款，如果一个企业，在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款，我们追加抵押物，是不是可以贷的更多呢？）

四、抵押物性质

上面讲的抵押物和抵押率，都是按普通住宅来举例子作分析的。实务中，抵押物，除了普通住宅，还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物。（非房产抵押是货押或者设备抵押，不属于常规的抵押贷款范畴）

1、不同性质的抵押物，首先是银行规定的标准抵押率不同。

住宅类的一般是七折，公寓和写字楼一般是六折，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是五折。

2、不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同。

住宅类的评估总值和市场价，相差不大，一般不会超过10%；其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了。有个客户，刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用，单价10000元/平米，结果银行给出的评估价只有不到6000块，评估总值只有市场价的六折。

如果企业购置物业来做抵押贷款的话，住宅是最划算的，其次是公寓和写字楼，商铺、厂房、土地最差。

五、抵押物评估费

房产抵押贷款，银行要求做资产评估，银行指定资产评估公司，但不好意思，抵押物评估费得客户自己出。

评估费就是市场价了，一般是房屋评估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费一般在伍仟到一万块钱左右。金额大的费率低些，金额小的费率就会适当高些，这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的。（目前1000万以下的普惠金融贷款，有些银行是帮客户支付评估费的，比如中国银行，这个值得点赞！）

需要注意的是，客户应该尽量和银行/评估公司争取，贷款成功批复之后再出正式的评估报告，再交评估费，避免白花冤枉钱。当然，大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告，但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务，要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的。遇到这种情况，如果评估费又比较贵的话，需要注意一下，避免贷款没批，白花冤枉钱。

六、房产所在地

房产所在地关系到是否异地抵押的问题，房产所在地和借款企业与贷款银行（这二者一般都在一个城市）不在同一个城市，一般界定为异地房产。异地抵押不少银行是不接受的，尤其是在中小企业授信领域，大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押，个别银行接受东莞惠州的房产，还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押。但实务中，由于中小企业授信金额小，异地房产抵押手续麻烦，一旦出现问题处理也麻烦，大部分银行都不接受。

七、房产产权人和借款企业的关系

原则上，银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押。这种业务，要么是借壳贷款，要么是借房子贷款，风险相对都大一些。

1、一般情况下，以下类型的房产抵押都不会有问题，各个银行都会接受：

1）借款企业名下的房产；

2）借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房产。

2、下列情形，有些银行会接受，有些银行会审核严格一些，或者不接受，或者压低贷款金额：

1）企业高管、员工的房产；

2）企业法人、股东的其他亲戚的房产。

除上述1、2类以外的其他第三方的房产，如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系，一般银行就不太会接受。

八、借款主体的性质

上面讲的都是抵押物的问题，抵押贷款，还会区分是以公司名义借款，还是个人名义借款。

公司名义的抵押贷款，一般都是公司贷款条线发起和审批。个人名义的抵押贷款，一般是个贷条线发起和审批。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同。

一般来讲，公司名义贷款相对复杂，流程长而且慢。但好处也很明显，可以结合公司信用放大抵押率，甚至配信用贷款，还可以积累公司信用，为后续企业授信打下很好的基础。另外，公司贷款利息支出是公司成本，可以作财务费用，节约所得税支出。对于部分企业，还可以享受政府的一些利息补贴政策。个人名义贷款就相对简单，流程短时效快，但公司贷款的这些好处就享受不到了。

房子按揭状态，想做银行抵押贷款的流程是什么？

关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。

先说正常一抵申请流程

1、提交申请

准备资料向银行申请抵押贷款

资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等

2、下户

银行安排下户评估房子，收集资料提交审批

3、签正式合同

审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同

4、解压和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼

不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。

5、抵押放款

房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。

6、避免资金回流，按时还款

款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。

按揭房的二抵

如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。

想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮到您。