延期还房贷：真正申请之前，这些问题必须了解

地方正在抓紧落实中国央行和银保监会发布的房地产“金融十六条”。

最新消息显示，多家商业银行的深圳分行推出可延期还房贷服务，允许客户在一定期限内无需偿还个人住房按揭贷款，以缓解个人流动性压力，支持居民促消费和稳经济大盘等。

截至目前，北京、上海、广州、深圳、郑州、重庆等地银行均已推出延期还房贷的相关政策。谁能申请、能延多久、会产生额外费用吗？

延期还贷非“新招”

适用人员得“精准”

在新冠肺炎疫情冲击下，保障民生是重点工作。事实上，受疫情冲击的群体可以申请延期还房贷并非最近才推出的“新招”。

2020年2月，疫情暴发初期，央行等五部门发布通知，提出可灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。

今年4月，央行联合外汇局再次发出通知，对存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

最新公布的房地产“金融十六条”又提出，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整。

从这一轮的延期还房贷政策来看，以广州为例，目前已有工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、民生银行、光大银行、广州农商行等10多家主流银行在广州地区都对个人房贷推出延期还房贷服务。

据各家银行披露的信息，申请个人房贷延期还款的人群主要包括：

因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响导致暂时失去收入或收入明显下降的个人住房贷款客户，以及受疫情影响较大行业的从业人员、小微企业主、个体工商户、农户等，如交通运输、餐饮娱乐、旅游业、线下零售业、专业市场等受疫情影响较大的相关从业人员。

上述各家银行都启动了服务于这些人群的延期还本付息服务，具体措施包括延长宽限期、账单计划调整、变更还款周期、变更还款方式等。

最长能延三年期间不罚息

怎么申请？能延多久？是否算额外费用？会不会影响征信？

真正申请之前，这些关键问题必须了解清楚。

从申请方式来看：各家银行表示，可以通过线上线下进行，也可以直接联系当时办理业务的银行人员。例如，农行广州分行表示，对于符合纾困条件的客户，可直接向农行贷款经办行进行申请，如暂时不便或无法与贷款行取得联系的，可向农行95599客服中心登记办理需求，后续农行将安排客户经理专门跟进。

从申请材料来看：以平安银行为例，该行申请办理延期的资料主要包括：延息还本付息申请书、借款人及企业身份证明、受疫情影响相关证明材料等。对于因封控、隔离等原因暂时无法提供全部资料的客户，可通过微信、视频等方式先“容缺办理”，事后补齐。

从延长期限来看：综合各家银行的具体执行政策，延期时间按实际情况灵活处理，最短1个月，多数在3到6个月之间，有的可达12个月至18个月。

也有特殊情况：兴业银行深圳分行相关负责人向记者表示，针对疫情封控严重区域，住房按揭最长延期18个月；️经营贷最长延期至2023年6月；受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。

平安银行则表示，还本付息日期原则上最长可延至2023年6月30日，如疫情影响仍然持续，可再次申请。

从延期的各类成本来看：工商银行广州分行相关人士称，延期期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。延期期间贷款利息按实际本金占用情况计算，并可在延期时间过后，一次性归还或摊分至后续各期归还。

需要注意的是，延期还房贷会增加后期的负担。

例如一笔25年的房贷，申请延期1年还款，但整体的还款年限并未缩短，重新开始还款时月供会相应增加。

有银行内部人士称，延期还款只是中间一段时间宽限还款，但贷款期限还是不变，延期期间的利息也仍然按照贷款利率计算，这期间的本金和利息都会分摊到后续的月份里。因此，重启还款后月供会有较大变化。

杜绝“搭便车”

银行应做好审查

延期还房贷政策的推出是为了支撑受疫情影响的民众渡过难关，因此就有观点认为，银行在执行延期还款政策时，关键在于要区分“因疫情影响的延期还款”和“主观恶意的延期还款”，要明确给出符合延期还款的标准并进行仔细审核、精准识别。

银行不能让一些明明有能力还款的人故意借机搭上“政策便车”，应让惠民举措行之有效，政策设计合理妥当，才能使“延期还贷”真正起到“雪中送炭”效果。

招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼表示，关键挑战是银行要对借款人的延期申请情况进行必要审查，借款人主动提出申请并提交相应的材料，银行要考察借款人的收入、工作等受影响程度，针对不同客户情况还有不同的延期期限考虑，所以银行要对申请材料进行审查甄别。同时，也不排除有个别人编造、伪造材料，这是银行面临的挑战。

“房贷延期政策是一个人性化措施，关键是需要借款人与银行沟通协商。”董希淼呼吁，银行要更多地考虑到客户的处境和感受，更主动地履行社会责任，“银行要考虑更长远一点，现在积极帮助客户渡过难关，客户渡过难关后忠诚度往往也会更强。”

房贷利率降了，对购房者有啥影响

对于贷款买房的购房者，房贷利率是其购房决策中的重要考量因素。还贷年限多长、房贷利率多高，一定程度上影响着购房者的购买意愿。

今年以来，不少购房者发现自己所在城市的房贷利率有所下调，北京等城市首套房贷利率重回“4时代”，山东济宁、广东清远等地房贷利率甚至重回“3时代”，引发了社会广泛关注。

房贷利率降了，对购房者有啥影响？伴随房贷利率变动，楼市又呈现出哪些新走向？本报记者进行了采访。

LPR下调带动房贷利率下行

凑足首付、贷款买房，是不少购房者关心的话题。

30岁的小罗前两年在深圳购入了一套期房，房子还没交付，她已经还了两年房贷。“我办理贷款时房贷利率为4.95%，最近收到银行发来的短信，提醒住房贷款年利率下调到了4.6%，这意味着月供压力稍微小了点。”小罗说。

今年以来，不少城市的房贷利率有所下调。贝壳研究院统计数据显示，今年9月，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP（基点）、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。

“房贷利率的变动与宏观经济走向有关。”中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军告诉本报记者，立足于稳增长，今年以来国家在财政政策、货币政策等方面出台多项举措。在房地产领域，LPR下调成为稳楼市的重要方面，近来多个城市房贷利率有所下降，与LPR的变动有直接关联。

据了解，所谓“LPR”即贷款市场报价利率，由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。与较为固定的贷款基准利率相比，LPR往往会随市场浮动，而其上浮或下调通常会对房贷利率造成一定影响。

记者梳理发现，今年以来LPR共经历了3次下调。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别下调10个基点、5个基点；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，下调15个基点；8月22日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个基点、15个基点。目前最新LPR报价于9月20日公布，与8月22日持平。

“受8月份5年期以上LPR下调的影响，9月住房信贷环境进一步宽松，整体房贷利率再降。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍。据贝壳研究院统计，截至9月19日，已有86个城市房贷主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的水平。分城市线看，一线城市房贷利率较高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%；二三线城市平均利率水平相对较低。

部分购房者考虑提前还贷

房贷利率下调，意味着购房者月供金额将有所减少。据测算，9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP，以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少，部分已购房者开始考虑提前还贷。北京白领李琪于2020年底在朝阳区购入了一套两居室，他告诉记者：“我的房贷是去年1月批下来的，按照当时4.65%的LPR报价加上北京地区55BP的加点幅度，我目前的房贷利率为5.2%。现在五年期以上LPR下调为4.3%，再加55BP，也就是北京新发放的首套房商贷利率为4.85%。我身边一些符合条件的朋友已经在咨询提前还贷了，但我的房贷利率要到明年1月才能调整，如果届时房贷利率计算下来低于5.2%，我也会申请提前还贷。”

上海市一家国有大行的个贷经理也向记者证实，受LPR下调影响，房贷利率有所下行，确实有不少购房者想提前还贷，“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人，他们多数办理的是商贷或者混合贷，还款压力比较大。”

从贷款模式看，购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率。但不论以何种方式计算，房贷利率下调均存在刺激购房者提前还贷的可能。赵锡军分析，对于存量房贷部分，如果购房者选择以固定利率贷款，那么在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会存在提前还贷的压力。而对于选择以浮动利率贷款的购房者来说，房贷利率下降减轻了当前的月供压力，因此这些购房者也可能会考虑提前还贷，降低总体购房成本。“当购房者选择提前还贷，他们省下的这部分资金可用于其他消费，对经济发展也能起到一定促进作用。”赵锡军说。

房贷利率下调对于刚需购房群体也是一大利好。业内人士分析，对于有购房意愿的消费者而言，房贷利率处于低位是其购房的好时机，也能对楼市回暖起到积极作用。“利率低、放款快有助于降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。”刘丽杰认为，当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍处在较高水平，未来仍有下调空间。

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看，今年以来，国内不仅屡次下调LPR释放政策红利，还打出一系列利好楼市“组合拳”，出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限和提高公积金提取额度等政策。

9月29日，中国人民银行、银保监会再发通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”中国人民银行有关负责人说。

根据易居研究院智库中心提供的数据，在国家统计局70个大中城市房价指数中，至少有23个城市符合央行发布的上述新政要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等地。“此次新政出台体现了国家用好房贷政策工具、引导楼市健康发展的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

伴随各类利好举措落地，楼市也呈现出一定回暖趋势。国家统计局统计显示，1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比前7月收窄0.1个百分点；商品房销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点。值得注意的是，其中中小户型住宅销售降幅收窄幅度较大。

“对于多数住户而言，大量刚需和改善性住房需求主要集中在中小户型。”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员赵秀池告诉记者，伴随房贷利率下行和系列宽松的房地产金融政策出台，有效需求得以释放，体现在中小户型住房需求有所回升，“当前我国城镇化进程仍在加快，每年有超千万人口进城，衍生出大量刚需和改善性住房需求。因此，仍有必要通过调节房贷利率和首付款比例等举措稳楼市，这一过程中要注重分类施策、因城施策，加大对中小户型的支持力度。此外，在老龄化背景下，部分三四线城市还要考虑大城市溢出的养老住房需求。”

9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在赵锡军看来，实施换购住房个税退税优惠、下调房贷利率等措施体现了中国坚持“房住不炒”的总体定位。“从长远角度看，还是要坚持从满足住房刚需出发，继续推进降低住房交易成本，更好、更大范围地满足人们的居住需求。”他说。

中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”