仟邦资都

仟邦资都：好平台有效化解住房抵押贷款违约风险2015-06-0210:00来源：中国商业电讯上海2015-06-01(中国商业电讯)－－对投资人来说，当有房产作为借款抵押物时，即使出现个别借款人违约，也可通过平台处置优质抵押资产来保障自身利益。然而，并不是所有的房产抵押标都一样安全，它受各违约风险因素的影响，而只有风控严密完善且能有效抵御这些风险的标的才是真正的安全标。我国网贷行业诞生于2007年，随着行业知晓度不断提高和政策层面的宽松，到了2013年整个行业出现了爆发式的增长，具不完全统计全年成立机构数量突破千余家，交易规模突破千亿元。其中，以优质房产作为抵押物的房产抵押标因安全度高、收益稳健而受到广大投资人的喜爱。然而，并不是所有的房产抵押都一样安全，它受各违约风险因素，诸如贷款期限、利率政策、风险规避机制、房地产发展状况和区域景气程度的影响。而只有风控严密完善且能有效抵御这些风险的标的才是真正的安全标。房产抵押借款标的模式及优势在做房产抵押项目时，按照正常流程，平台一般会对借款人采取一定的风控措施，在面审借款人后，对抵押物进行估值及产权调查，以便借款人将自己名下的优质房产直接抵押至投资人名下，以此作为抵押担保保障，专业平台如仟邦资都会要求抵押房产的借款人签署全权委托公证和强制执行公证，一旦借款人违约，投资人可不经法院诉讼流程，直接进入司法拍卖，享有该抵押房产的优先受偿权。风控指标认知重塑抵押贷款作为金融机构较为成熟的业务领域，在民间金融领域也一样形成了一定规模和固定的风险评价体系。互联网金融研究专家、清华大学五道口专栏作家施凯欣指出，民间金融机构将第二还款来源，特别是抵押财产的处置权作为一个十分重要的地位，有时甚至超过了一般风险评分的考量。而过去北、上、广等一线城市的高房价也确实从一定层面支撑了市场的繁荣，资产价格的上涨、实体经济的融资需求都从一定程度上使得民间住房抵押贷款市场变得十分活跃。然而房产抵押所牵涉的相关利益群体较多，加之不动产抵押处置难度始终是一个复杂和系统化的难题，因此，很多时候非理性因素占比也较大。显然，传统的各指标因素已不能完全诠释现有的住房抵押贷款风险控制指标体系。为此，施凯欣和企业界代表，例如：国内著名金融风险管理专家、清华大三长三角研究院金融专家委员会委员陈昊先生、专注房地产抵押研究的仟邦资都CEO叶磊先生就相继提出，既然大部分抵押贷款对抵押物本身属性的风险关注比较高，那么可适当考虑将大型城市房地产市场发展指标引入民间金融的抵押贷款风险控制指标体系中，以求更加系统和从宏观层面评价市场的整体风险。施凯欣认为，地区房地产发展状况和区域景气程度是影响该地区住房抵押贷款整体风险水平的重要因素。这也是仟邦资都始终专注一线城市住宅（目前为上海）抵押的原因所在，上海住宅价格趋于稳定，加之贷款金额大幅小于抵押房产的市场评估价，即使借款人违约后拍卖房产，价款也可足额覆盖投资人本息。事实上，自2014年第四季度开始，央行不对称降息、公积金贷款限额上调等一系列红利政策已成为国内楼市扭转颓势的关键。据中原地产调研数据显示，降息后，全国主要城市客户咨询量环比上周均大涨了50%以上，其中一线城市表现最为明显，北京、上海客户咨询上涨超过80%，这无疑对房产抵押标形成利好。违约风险因素分析包括施凯欣在内的研究团队就上海地区10多家网贷公司、小贷公司进行了住房抵押贷款违约风险因素的调研分析，调研样本时间为2013年-2014年，调查共获得1340份正常住房抵押贷款样本和1136个违约贷款样本。在此仅对几个主要风险因素进行描述性分析。从借款人学历情况看，总样本中借款人学历的均值为1.70。正常组借款人的学历均值为1.89，违约组借款人的学历均值为1.57，说明最高学历对住房抵押贷款违约风险有着反向影响。从贷款期限来看，在样本中贷款期限的平均值为16个月。正常组贷款期限为9个月左右，违约组借款期限在18个月。可以认为借款期限与贷款违约风险成正相关性。从贷款期限上分析，一般行业内认为9个月期限的住房抵押贷款是正常与违约的临界点。从月还款额占家庭收入比例来看，月还款额占家庭收入比例超过50%，借款人违约风险会逐步上升，一般网贷平台或者小贷公司对这一比例会控制在20%-60%之间，一般不会超过60%。违约风险管理对策1、尊重金融本质，灵活运用量化分析定量分析技术是基于大量历史交易、信贷数据基础上，运用计量经济模型判断影响住房抵押违约的重要因素，也是验证现有评价因素合理性的重要手段。目前，在信用贷款领域，FICO评分已成为众小微贷机构的风险定价标准，但在住宅抵押贷款领域，这一标准仍是空白。而仟邦资都作为住宅抵押细分领域的领导者，已率先通过ISO9001风控体系认证，弥补该空白的同时，也为推动整个行业风险评估体系建设起到指导作用。仟邦资都董事长叶巍表示，“我们意在打造全闭环无盲点安全风控体系，把各个环节诸如，优质借款人筛选、资产精准评估、线下实地考察、抵押物查控、资产处置渠道及抵押物变现等都实现标准、专业化的操作，从而更全面的保障投资人的投资利益。”2、加快审批信息化程度建设互联网金融的崛起是技术金融高度发展的事情，信息化程度应该远高于其他行业，目前部分网贷平台已经开始建立了基本的信贷管理系统，将信贷政策、审批、核算、保全催收等功能统一汇集在一起、自动分类、整理、分析以供审核人员参考使用。但此类公司数量还是比较少，大部分平台人工作业程度较高，分级授权原则不明确，要么是审贷不分，贷款通过率过高，要么是公司负责人一言堂，缺乏民主性和科学性。因此未来的网贷行业应该转型为以风险管理为核心的高度信息化的服务机构。3、加快网贷行业住房抵押贷款二级市场建设现实情况表明，现在的网贷行业逾期债务较多，流动性风险、信用风险较大，为了能够更好的分散现有的存量风险，建立成熟规范的住房抵押贷款二级交易市场是十分有必要的。现有的网贷平台已经在各自的业务范围内开设了各类型债务转让、展期等不同措施来有效化解潜在风险。而在搭建不良资产二级市场，盘活沉淀资金方面，仟邦资都有两类解决方案，其一是设立提供流动性支持的私募基金，一旦发生违约，该基金在第一时间受让债权和收益权，保障项目本息的按时兑付。其二是设立房产并购私募基金，收购不良资产，从而快速变现抵押物。可见，盘活二级市场存量资产不仅可以有效化解和分散金融风险，也是搞活现有民间金融市场的有效手段之一。总之，投资人在甄别房产抵押标时，需综合考量房产类型、市值、公证抵押手续、抵押资产变现能力等各方因素，如此才能保障自身的实际利益。查看《网贷行业住房抵押贷款风险分析》：

中国房地产业新的发展模式探讨

罗高波/文经过20余年的发展，中国房地产业在充分发挥对国民经济巨大拉动作用的同时，也带来了房价高昂、资源占用、金融风险等矛盾。共同富裕背景下的中国房地产业，如何探索新的发展模式，平稳实现高位软着陆，实现国民经济发动机、民生保障奠基石等多重功能，与时俱进解决可持续发展的问题，是摆在今日的历史性课题。

中国房地产市场现状和目标

当前，中国住宅市场呈现“整体可控，局部透支，个别城市有泡沫风险”的特征，结构失衡矛盾日趋明显，具体表现为区域分布不平衡、房价表现不平衡、住房拥有不平衡。

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，中国房地产业既要保持充足的量以实现对国民经济的支柱作用，又要尽可能稳定价格以防范潜在的金融风险，还要解决老百姓，尤其是低收入群体的基本居住问题以保障民生。

笔者认为，高效市场和政府有为有机结合，通过市场手段解决经济发展问题，通过政府有为解决民生保障是可行路径。

世界上没有哪一个国家完全依靠市场解决居民住房问题，针对中国住宅市场潜在需求巨大但中低阶层购买力不足的现状，政府通过长租房、保障性住房、共有产权住宅等形式，将自身权益低价或无偿让渡给普通老百姓长期甚至终身使用，在现实状况下彻底解决中低收入者基本住房需求，推动实现全体人民住有所居，在发展中实现中国房地产高位软着陆，是可行的发展方向。

具体而言，政府定位和职能升级方向可包括：

从“经济发展”向“经济发展+民生保障”双重职能并重发展；

从“土地供应商”渐进式向“土地供应商+房产经营商”转型过渡乃至并重发展；

坚持租购并举，以租托底，建立销售和租赁两个市场，以不同政策，协同实现经济发展和民生保障双重目标；

积极探索金融创新，创新性拓宽财政来源，从“土地财政”向“土地财政+资本市场”获取财政来源。

中国房地产业新的发展模式

1.量的保障：长租房市场+保障性住房

房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，要发挥房地产业对国民经济的拉动作用，充足的量的保障是基础，但随着房地产投资性需求的减少，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设是新时期的要求。

长租房可以分为高中低不同标准，市场需求巨大，且只租不售，通过REIT等从资本市场退出，不会对原有商品房市场产生直接价格冲击，可有效解决住房结构性供给不足矛盾。

保障性住房为有置业需求的常住居民提供，如有必要，可采取“先租后售”模式，让全体老百姓共同分享经济繁荣房地产升值的红利。

两者均市场需求巨大，尤其是长租房，中高端可采取市场化原则，而对低收入人群可采取针对性优惠政策以租托底，政府有为和市场高效有机结合。

2、质的提升：商品房+长租房+保障性住房

处于转型升级期的中国房地产业，正告别过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。

对长租房，建议一步到位，按照高质量商品房标准，为各类需求客户提供高质量产品和配套服务；对保障性住房，建议与时俱进适度超前地提升原有标准，为老百姓提供更高质量的保障性住宅；对商品房，建议政府通过土地供应和规划条件，引导促进开发商摒弃原有的“高杠杆、高负债、高周转”模式，转型升级为注重产品品质和质量提升的高质量可持续发展模式。

商品房、长租房、保障性住房三管齐下，全面提升住宅产品品质和配套服务，为更好地满足人民群众对美好住宅的向往而不懈努力；同时，条件成熟时逐步放开并取消限购、限贷等行政手段，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，逐步建立具有中国特色的房地产税制度，坚持经济发展和防范风险两手抓，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

3、模式转变

1998年实行的商品房制度改革，是中国房地产市场发展的分水岭。在此之前，住房主要实行实物分配，体现社会福利功能，在此之后，开启了中国商品房时代，房地产业成为国民经济的重要支柱产业。如果说1998年的房改充分释放了商品房的商品属性，体现了市场高效原则；2022年开始的大力发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理居住需求，则是“经济发展+民生保障”双管齐下，其中长租房是创新和关键举措：

1.长租房能满足各阶层人群不同居住需求，市场需求足够巨大，能有效弥补商品房需求下降量，充分保障住宅市场量的供应，有效发挥对国民经济巨大的拉动作用；

2.长租房由政府主导，政府/投资者拥有产权，可享受经济发展和房地产未来升值红利，投资具有可持续性；

3.长租房可以根据具体情况，将政府权益部分或全部让渡，能充分提供民生保障，以租托底具有现实可行性；

4.长租房只租不售，通过REIT从资本市场退出，不会对原有商品房市场价格造成直接冲击，能实现保障量的供应和市场稳定双重目标；

5.以长租房REIT试点为契机，建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产金融二级市场，为中国房地产业可持续发展提供新的增长点和推动力。

以REIT试点为契机，探索房地产金融二级市场

长期以来，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展面临资金来源、期限错配、资金流动性等约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，将一二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。

大力发展长租房市场，以REIT试点为突破口，建立收益和风险介于证券市场和债券市场之间的房地产二级资本市场，与传统商品房靠卖房卖地回收资金不同，长租房以REIT形式，通过资本市场回收资金，具备大规模推广可行性。

针对目前国内租金回报较低的状况，政府可采取前期让利，以税收减免、财政贴息等政策优惠提高投资者收益至市场水平，以“REIT+财政贴息”模式为长租房、保障性住房等具有准公共性质住房产品提供顺畅的退出通道。

同时政府/投资者拥有长租房产权，在中国房地产业中长期趋势仍看好，未来房地产仍有升值红利的背景下，商业模式具有可持续性。将长租房和基础设施投资通过REIT等金融创新在资本市场有序回收，再次投资于基础设施和民生改善，形成良性循环，为中国经济高质量发展提供可持续资金来源。同时，引导老百姓将原来对房地产的无序投资炒房转变为在资本市场的有序投资，既能继续有效发挥房地产业资金蓄水池的作用，又能让老百姓共同分享经济增长和房地产增值的成果。

条件成熟时，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，逐步推出MBS、CMBS等资产证券化产品，实现抵押贷款的证券化，建立完善的房地产金融二级市场。

未来展望

研究中国房地产，可以借鉴国际上的发展规律，跟我们发展历史阶段相同的时候，他们当时是什么状况，如何解决相关问题。回顾美国房地产业百年发展史，尤其是1940年至今，经历了长期繁荣、次贷危机、重新崛起等一个完整的成长过程，尽管中间经历经济衰退乃至次贷危机，但整体走过了一条跨越世纪的长期繁荣之路。

资料来源：R.Shi

1940-2000年：美国房地产业总体发展健康，虽历经衰退和经济低迷，但总体保持了长期可持续繁荣。

2001-2007年：美国次贷危机酝酿期，货币政策监管放松、信用评级机构利益扭曲、金融工具过度创新是导致美国次贷危机的主要原因。

2008-至今：美国房地产业恢复成长期，美国次贷危机后房地产业花费10年重新恢复。

今日中国房地产业也正处于一个历史转折期，原有的“高杠杆、高负债、高周转”发展模式难以为续。充分借鉴美国1940-2000年房地产长期繁荣的宝贵经验，规避2001-2007年导致次贷危机的风险教训，融合次贷危机后重新恢复并再创繁荣的底线，正确判断中国房地产业所处历史发展阶段，高效市场和政府有为有机结合，中国有潜力创造房地产业更加可持续高质量发展的明天。

（作者为城镇化研究学者)

住房反向抵押养老保险配套政策亟待完善

□本报记者程竹

多位专家12日对中国证券报记者表示，“以房养老”的定义非常宽泛，但不等于住房反向抵押养老保险，真正的住房反向抵押养老保险必须满足两个条件：一是获得银保监会批复，二是该机构必须持有金融牌照。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱俊生表示，住房反向抵押养老保险是一种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，即拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人统一的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

截至目前，住房反向抵押养老保险总体运行平稳。不过，近年来，虽有多家保险公司得到了资格，但实际开展业务的仅幸福人寿一家。截至2019年4月底，幸福人寿推出的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》产品，累计承保194单（133户），其中北京、上海、广州三地的保单数占比较多。据统计，该保险产品平均每月每户发放养老金8000元，根据地区房产价格的不同，每户领取每月最高3万多元，最低2000多元。

幸福人寿相关人士指出，当前住房反向抵押养老保险进展缓慢，其问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。如养老金领取没有考虑通胀因素，且除了传统的长寿风险和利率风险外，还有房价波动风险、现金流动性风险等方面给保险公司带来较大挑战，亟待政府给予更多关注和支持。

朱俊生认为，在目前模式下，老人领取的养老金是固定的，但在身故后其房产变现的价值有可能少于其累计领取的养老金，由此产生的资金缺口，由险企方单独承担。同时，住房抵押贷款二级市场发展不足，降低了资产的流动性，影响了保险公司等金融主体参与住房反向抵押贷款的积极性。

朱俊生建议，住房反向抵押养老保险相关政策应进一步完善。应鼓励产品创新，允许多元、差异化产品存在，增设房屋增值分享型新产品。可以提供“养老保险金+养老服务”，为生活自理能力下降的高龄老人提供养老服务和长期护理保险。此外，可以学习借鉴国外已有的养老保险发展模式。