买房首付金额如何确定？交完首付还需缴纳哪些费用？

幸福里百科词条：首付就是买房时按国家比例第一次支付的最低比例款项，当然支付也可以高于这个额度，但是不能低于它。首付多少需要根据所买房子的总价，及购房者能贷款的额度来确定。不管是新房还是二手房，多数城市的贷款最低首付比例不低于30%，二套房最低首付比例不低于40%；公积金贷款首套房首付比例不得低于20%，二套房首付比例不得低于50%。不同城市一般要求不一样。

本文知识点：1.新房/二手房首付计算公式

2.首付不够怎么办

3.购买新房交首付的注意事项

4.交完首付还需缴纳哪些费用

一、新房/二手房首付计算公式1、新房首付计算方式：首付款＝总房款－客户贷款额。

根据国家规定，以家庭为单位，只要是首套房子，首付不能低于总房价的30％，例如要购买一套价值100万元的房子，那么你的首付款至少是100万＊30％＝30万元。

虽然有规定，只要拿总房价的30％就可以，可是还有一个贷款的问题。例如上述的总房价100万的房子，如果采用，夫妻双方的最高可以贷款45万元，那么剩余的房款都要首付，也就是100万元－45万元＝55万元，即首付55万元。

2、二手房首付计算方式：净首付款＝实际成交价－客户贷款额（净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款）

贷款额＝二手房评估价×80％（首次贷款额度可达80％）。贷款额估算方式，可用合同价×85％，预估出大致评估价格。

3、二套房首付：值得一提的是，二套房首付标准与首套房一般有很大区别。以北京为例，2017年“317新政”规定，普通住宅首套35%首付，二套60%；非普通住宅首套40%，二套80%。

二、首付不够怎么办1、抵押旧房子获得贷款来付首付是一种比较常见的方式，但是前提是你要有房子才行。这种方式能获得较大额度的贷款，但要同时背两个贷款，压力很大，而且抵押获得的贷款利率更高，贷款年限也会缩短。

2、如果你的信用良好、资质不错的话，可以申请的信用贷款额度是挺大的。据了解，此方式利率低，但对贷款年限有相应的要求。这种方法适用于收入较高的人群，因为买房后不光要还房贷，还要偿还信用贷款，后期还款压力比较大。

3、如果和亲朋好友的关系不错，可考虑找他们求助。但向亲朋好友借钱要衡量对方的经济状况，并签订正规借据，手上宽裕后记得还款，免得到时产生纠纷，影响亲朋好友间的关系。

三、购买新房交首付要注意哪些事项第一，确认开发商五证是否齐全

五证是指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》。

一般开发商都会将这五证彰显在售楼处，如果没有摆放出来的话，那么在你决定买房的时候，也一定要问清楚这个项目是否都拿到了上述五证。

第二，确认好购房资质、是否符合贷款条件

现在全国大部分城市都有了限购政策，确认好自己有无购房资质无比重要，这个必须在缴纳定金前就确认好。一般而言，开发商会去帮你确认。

其次，是否符合银行放贷条件，以免交了首付拿不到贷款。当下调控政策较为严苛，且银行额度也不足，对放贷条件要求较高，因而缴纳首付的时候，也要确认好自己是否能够成功申请到贷款。比如，征信是否有问题、额度能贷多少、首付来源是否有问题等。

第三，注意合同的条款内容

这个是为了避免霸王条款，有的开发商比较强势，合同中的权利与义务不对等。可以请一位律师帮忙把关。有不合理的地方及时指出。

此外，也要格外注意合同内关于所购项目的面积介绍，阳台、客厅、窗户等，是否与户型图的一致，以及交付标准是否与开发商承诺的一致。

第四，明确交房时间与违约责任

交首付的时候，要再次明确合同中是否标注清楚房屋交房时间，以及延期交付的违约责任等，如果违约了，将如何赔偿。

当下房地产市场下行，很多房企都，面临着资金链紧张的问题，能否如期交房已经成诸多开发商的一个大问题，所以，购买新房无比看清楚。

如果上述内容，合同都没有明确，则坚决不交首付。

第五，注意付款方式是否规范

购房者在缴纳首付款之前，应该先确定购房合同中是否有对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。

还有些开发商在签合同之前会让购房者交纳一定数额的定金，但是却只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

第六，确定面积以及面积差异处理

购房合同中还应该确认面积以及面积差异处理，如果购房者购买的商品房在交房时出现了面积差异，合同上有约定的按照约定执行，没有约定的按以下内容执行：

面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房，或者同开发商协商。

只有在合同中对面积差异的处理方法有了详尽的说明后，才能避免出现此类纠纷问题。

四、二手房购房交首付要注意哪些事项第一，千万不要提前交首付，一定按照合同约定时间付首付，防止房财两空，一般是在过户当天付首付比较合适。

第二，为了安全起见，首付款一定要打入资金监管账户中，现在银行都会有这样的资金监管服务。

第三，一定要确认好房屋产权。交首付前要再次确认房屋产权人，且必须是屋产权证上的所有人都同意卖房，否则后患无穷。

第三，忌阴阳合同。阴阳合同风险较大，也没有法律保障，为保资金安全，最好不要签订阴阳合同。

第四，合同内容一定要签清晰，二手房的买卖合同不像商品房买卖合同那么全面，所以，买卖双方都要更加细心才行，尤其是在一些细节问题上。

比如针对买卖双方约定的责任和义务、房屋价款、交易方式、违约责任、付款时间、签订日期、费用交割等，要有清晰的规范，防范后续扯皮现象出现。

五、交完首付还需要缴纳什么费用1、新房交完首付后，做好网签备案与贷款后，就等着交房吧。交房的时候需要缴纳一笔契税，契税是总房款的1%—3%不等，还叫缴纳住房维修基金，一般是总房款的2%—5.2%，当然还有物业费。

2、二手房交完首付，一般就剩下中介服务费了。当然也要看具体购房时的费用支付顺序，一般是包括个税、所得税、增值税、契税、工本费等。

【END】以上内容来源于网络综合整理，具体政策以各地信息为准。

2022年、2023年、能不能买房？（正确认识你买房的月供）

1、买房从来不是轻松的事，因为月供的会给你带来压力，但是一切的压力都是为了资产的增值，宁愿自己少吃一点，也要维持资产的扩张，这样才能实现财富的大幅增长。当然，对于长期房产投资者，他们的首付和月供都是银行的，他们不上班。对于他们来说只要能更早地借到更多、更便宜的银行资金，就有选择的主动权，就能获得更多财富。真靠工资还月供，深圳那些买几套千万豪宅的人，大部分都倒了。长期房产投资者肯定在银行借了很多钱出来，作为备付金，用来穿越涨跌周期。楼市是这样的，几年不涨，一涨吃几年，留足一部分备付金就敢持续买入，不断裂变，以房养房。

2、投资是要重仓不确定性，就是买200万的房子，首付先消耗掉你多年的积蓄，然后以后三十年的工资收入要跟这个房子的月供做深度的捆绑。你投资的房子未来会不会涨？月供能力能不能一路保持？这些都充满了变数。这些不确定性将一大批竞争对手刷了下来。而你敢于在熊市时在核心城市购买优住住宅，压注不确定性，那你就已大概率获得了胜利。很多人从某个楼盘回来，各方面都满意，但地段的不确定性和月供的不确定性，吓退了他们。几年过后，地段渐渐确定，月供也没有问题了，但是，但是房价已经涨上去了。如果你总是追求确定性的东西，其实比较适合打工，而不是投资。成为富人是需要学习的，如果你本身没有这个认知，不敢面对不确定性，那么财富与你无缘。

3、买房赚钱是一件很苦很累的差事，因为要不断看房淘笋，且大多数的年头，都看不到利润。你费尽心思凑出了首付，披头散发借钱，每个月的月供是你工资的一二倍，根本无心消费，天天的咸菜馒头，公交地铁。就这样熬过了三五年，中间几乎见不到任何利润，家里人都快把你的脊梁骨戳碎了。如果你是投资房产，你就要有三五年的准备，不要焦虑，耐心撑住5年左右，一定会好转的；如果你是刚需自住，尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子，减少置换的成本。因为若干年后，你现在的烦恼将不再是烦恼。要明白租房是消费，不是投资，消费是无法享受资产增值的。每个月的房租等于帮房东交月供，房东才是最大赢家。供房的人从来不是房奴，租房的人才是。

4、这个世界赚钱是分层次的，方向很重要。有些人活了一辈子也搞不清楚自己想要什么，一生忙忙碌碌，小心翼翼地活着。有的人早早就把人生想透了，知道自己要什么，并且坚持不懈地去做，刚开始时看不到未来，假以时日，就发展起来了。买房也是如此，交出去的是月供，时间长了，换来的是资产的大幅升值。很多人都有个误区，认为房价下跌时，还月供承担利息不划算，不如用手里的现金提前还清贷款。这种思想是极其错误的。在熊市里，你最应该做的是赶紧挣钱，存更多的钱，在下一个牛市来临前，凑够上车的子弹。在留足24至48个月供下，多余的现金流不是用来还贷款的，而是用来继续投资的！

5、大多数人对于房子的认知还停留在房子本身。但我们应该深刻地认识到，核心城市的优质住宅不只是房子。对于个人而言，它除去了居住功能外，还是资产，是融资的手段，是普通人获得金融杠杆的工具，是银行允许你贷款30年来购买的唯一商品。农民的早期耕作、播种、施肥和除草大多数时间都看不到收成，只有到了三秋时节才能见到果实。世界上万事万物都有周期，冬天来了，春天不会很远，正是因为我们知道冬天过了春天一定会来到，所以人们在冬天不会绝望，会有坚韧的意志力熬到春天。房产投资也是有周期的，短则三年，长则五年，平时见不到利润，一旦行情来了，就会突然上涨，身价千万就在一夜之间完成，所以不要害怕平时的月供压力。

6、那些资金链断裂的投资客吐血急抛，不是他们不想继续持有，而是他们手中的现金已经供不起月供了。只要你的月供压力不影响生活，核心城市的优质住宅长期持有几年之后，总能穿越周期，看见风雨过后的彩虹。楼市里最害怕的不是房价下跌和横盘，而是你手中的月供撑不过这个冬天！贷款买房操作之前，一定要计算好资金成本和预留资金支撑到房子上涨卖出套现那天，否则倒在大涨前夕，那就悲剧了。那么，贷款资金如何管理才能保证每月都有钱还款，支撑到房子大涨呢？理想情况是：预留资金加上每月净收入大于月供。赚大钱从来都不是在频繁的买入和卖出中赚到的，大钱是提前布局，然后在等待中赚到的，所以你一定要能熬过这个等待期。

7、买房的月供是生命线，月供压力比贷款利率高低还重要。利率再低，还不起月供照样玩完。买房最大的风险不是房价下跌，而是供不起月供。另外你要尽量用低利率债务替换高利率债务；尽量用长债替换短债；例如把三年到期的信用贷，置换成20年的抵押贷，压力立马就降下来了，切勿短债长投。因为你如果用一个三年到期的债务资金，去投了一个五年至八年才有回报的项目，大概率会失败的。以长沙为例，新房从买入拿到房产证要一二年，加上限售四年，也就是至少五年以上了，如果你是借了三年就到期的资金的投资者，估计还没见到利润就要到期还款了。一定要长债短投，切记不能短债长投，这点很重要。

8、老旧小区在贷款上有一个致命的问题是楼龄老，而贷款年限直接和楼龄挂钩。次新房能贷满三十年，老旧小区却只能贷款十几年甚至只能贷款几年，月供自然就多，而要花更高的月供，就意味着你可以去买更高总价的房子。况且买来的时候楼龄已经够老了，再拿几年，等到卖的时候，这房子就更老了，新买家贷不了款，你就很难卖掉。这便是老旧小区的尴尬之处，且不论居住品质，单看它的金融属性越来越弱，就价值越来越低了。毕竟一项没有金融属性的资产，投资的意义就大打折扣了，何况老旧小区还有房屋外观老旧、设施陈旧、物业差、停车难、安全性差等众多问题，越来越不符合年轻人的审美，如果没有强学区支撑，未来的升值空间是一定不如近郊次新的。

9、房子这是这个社会上唯一可以30年分期付款买的东西，这是制度给到每个人的红利，我们要珍惜它，不珍惜就等于被别人占了便宜。以后你再回头看当初每个月还贷，就跟你现在回忆初恋一样，当初痛哭流涕的，现在都不算回事。悲观者往往正确，乐观者往往成功。巴菲特曾经说过：你们一切的指责都正确，但是却赚不到钱。因为真正的投资者正是利用市场的不合理赚钱的，如果一切合理了，回归正常了，还需要投资者判断吗？还有你获利的机会吗？你不买房把钱存银行，你的钱就会被银行借给别人来买房，最后你住着别人用你的钱买来的房，还出着房租帮别人还月供。

普通人买房的两个命门：首付与月供，如何破解？

对99%的购房者来说，买房只有两个命门：首付，月供。我们能买多贵的房子，买哪里的房子，全部都是围绕这两点来做决策的。

一般而言，首付决定总价，总价又约束三个指标：地段、面积、楼龄。

资金足够，你选房；

资金不够，房选你。

手里的资金越少，可以买得起的总价就越低，选择范围就越窄，从某种程度来讲，这种情况不是你选房，而是房选你。所以，资金不足的人，很难买到笋盘。

“笋盘”这个词一般用于房地产之间的交易的专业名词，是为了形容房地产的发展空间像竹笋一样，可以在一夜之间就发很多起来。“笋盘”的叫法来源于粤语，意思是东西很好、有利可图。也就是性价比高的好东西，，而且是需要抓紧适当的时机才能购买到的好东西。

相反，如果你资金充足，那么市场上各个价位的房子都在你射程之内，只要你经常看楼市团长的文章，买房的时候命中笋盘的概率是非常高的。

那么我们如何增加首付，顶高购买总价呢？月供问题又该如何解决呢？

月供这种东西，决定了你买房之后几年过得像人还是像狗，有钱供楼就像人，没人供楼就像狗，还是一个二哈。

对于投资者来讲，随着房子越买越多，月供就像池子的水一样，越抽越干，最后房子的钥匙一大串，月供却几十万，稍微不慎，就填不上了。

月供是现金流，对于企业而言，持续亏损不会死，但是现金流断了就马上死。京东、阿里巴巴亏损了十几年一直没事，全靠营收现金流+创投基金的烧钱，后来才最终盈利并成功上市。

对于普通买房者而言，月供同样是生死的界限，不可不慎，那么我们该如何应对月供问题呢？

一、首付

第一道命门，这是决定很多人能不能上车的命门。其实首付的问题以前没那么严重。

1998-2005年，是楼市爆发的第一个春天。那时候到处流行着“温州炒房团”、“煤老板炒房团”的传说。而大众还处于懵懂期，甚至很多人还觉得负债是一件丢人的事。

同样也是那时候，开发商各种“一成首付”、“零首付”广告满天飞，引诱你买房，简直变着法子让你买房坐等升值赚钱。

所以，虽然那时平均工资没现在高，但是只要你对“负债”没偏见，上车还是很容易的，50万总价的房子，首付5万就行了，马上就能做业主哦！

这段时间，我们称为市场教育期。

在这个时期被房价一波波上涨行情毒打的人终于想明白了一个道理：妈呀，原来房价三年不涨，一涨起来比利息还高！供三年利息15万，房子涨了50万，房子一卖净到手35万。

买房投资其实做生意一样的，嗯，先进货，摁三年出货，获利回笼资金又去摁两套，接下来再进货三套四套…

如此循环，岂不是很快就累积起一笔财富了，简直捡钱，狠命地搞啊！于是，一批批被教育的人加入了炒房大军，开始热衷于赚“”，再也不愿意在办公室加班赚“h”了。

2008年前后，高层也醒觉过来了，知道每次货币大放水，聪明的人总是先跑去借债买资产来对冲通胀，薅社会的羊毛。

由于货币通胀等于“全民税”，只要你使用人民币会被抽税，但是借债买资产的人则等于变相“合理避税”了，所以相对而言，其他没买房的人就吃亏了。

所以高层出了大杀器：认房又认贷，二套7成首付。看你丫还炒吗？

这个时候很多人可能会觉得那些投资者肯定吓得满地找牙：爷，我不炒了行吗？

但是投资领域最有魅力的地方是推陈出新，见招拆招，亏本的买卖没人做，赚钱的买卖杀头也有人天天惦记着怎么做。后来有人为了破解首付难题，使出了如下大招：卡贷过桥、全款再抵押、联手买房、假离婚买房，亲友借款、零首付买房等等。

卡贷过桥：简单来讲，你有一点钱，但是首付还差10万8万，怎么办呢？

可以先找亲友借一笔资金过来，补够首付，待按揭办下来之后，然后把卡贷上的资金还给亲友。一般买完房，都可以找银行办装修贷、月供贷什么的，这时你就有机会把亲友的钱还上了。但是这里有首付贷的嫌疑，我们是不推荐的。

全款再抵押：这个招数一般用于有贷款记录首套5成或二套7成首付的情况。例如某些城市二套要7成首付，但是你只有3成的钱，怎么办？

可以找贷款公司过桥垫资借一笔资金，补够7成的钱，全款把该房子买下来，然后马上办抵押贷款7成，获得这7成资金后赶紧还给贷款公司，这就等于变相三成首付了。

优缺点如下：

1.抵押贷款利率一般比较低，有些比正常按揭还便宜。

2.中国规定任何一个家庭或个人只能有两个按揭贷款同时在供，第三套停贷，但是抵押贷款不限，也就是只要有资产并且流水足够，你可以办无限个，也就是相当于三成首付的资格是无限的。

3.全款再抵押涉及第三方贷款公司过桥垫资，前后约7-45天，利率每天万分之8到千分之1。

4.全款再抵押，抵押有两种：个人抵押贷和公司抵押经营贷，后者利率很低，但是需要花3000-5000元买一个一年前注册的公司营业执照。

注：因为太多人知道这个招数，部分城市已经禁止了全款买房之后立即抵押，银行要求提供6个月才能办理。

二、月供

对我们月供压力影响最显著的是通胀与收入增长，正常而言，一旦你买了房，通胀越厉害，对你越有利，因为你的债务总额是锁定的，房价却不是锁定的，随着通胀的增长，两者就会形成一个套利的剪刀差：2008年，你借了70万买一套房，以为一辈子做房奴了，要用一生才能还清70万。其实你欠的钱永远都是70万，但是房价不会永远是那个房价，并且2008年70万与2020年70万的真实购买力是不一样的，所以货币通胀了十几年，你的债务其实一直在稀释，到了2020年，70万已经不是什么大钱了。所以，钱啊，越早借越好，让时间帮你稀释。下面展开分析：

关于通胀：

我们说，房价上涨的原因之一是货币现象。每一轮大放水之后，上涨的顺序依次是：房价——物价——工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说，从房价开始上涨，再传导到工资上涨，大约4-6年的时间。

比如同样30年按揭来说，以深圳为例，2015年之前，月供2w，对很多人来说，已经算很高了。但是到了2020年，月供2万，很多人都觉得还能接受：

因为通胀，你的名义工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑：最终通过社会工资的普遍上涨，来夯实房价的泡沫。

怎么理解这句话呢？

就是一套房原来400万的，后来涨到了600万，一下子涨了50%，是不是资产风险很高了？对，高层也知道很高了，于是出台了调控措施，一边摁住房价，一边让货币逐步传导到工资，过了几年，月薪由1万后来涨到了2万，3万，这个时候大家一看：哦呵，600万的房子好像也不高了，买啊，冲鸭！

2008年有人说：深圳的房价如果涨不到10万一平方那就是中国城市发展的耻辱！结果他被网友一顿痛骂，因为那时即使是华为的招聘工资也只是1万出头而已，但是到了2020年，华为的起薪已经涨到了3-5万，而深圳很多地段的房价早就涨到了10万一平方。

随着货币通胀，估计再过几年，华为如果没有倒闭，起薪可能会涨到5-7万，那个时候年薪百万也不是令人仰望的数字了。想想80年代快速致富的榜样万元户好像还是昨天的事，天啊，一去不返的货币！

所以，如果你觉得现在月供太高，不要焦虑，耐心撑住5年左右，一定会好转的。这也告诉大家一个道理：如果自住，尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子，减少置换的成本。因为若干年后，你现在的烦恼将不再是烦恼。

以后当然没问题，关键是前五年如何还月供？特别是高额月供如何还？

1.永不还贷

多数人认为负债是财富，在大通胀的背景下，这样的思维已经胜过一般人。多数人的目标是通过房产这个杠杆尽可能多地增加负债买入更多资产。我的观点是，银行的负债是不需要还清的，衍生来说，为什么要还清月供？

对待月供的正确理念是，要破除“还清”这样的认知障碍，尽量维持和增加负债，不断把还入的月供再贷出来。

贷款是什么?贷款绝不是一种要归还的东西，贷款是一种理财产品。通过优质房产+优质负债这个绝佳的资产组合，实现大通胀时代的反收割没有买房和没有负债的韭菜。

从一开始，很多人就没想把贷款还清过。“完全没有贷款”，是一种不可想象的生活，晚上也是睡不着觉的。通胀每年10%，负债100万每年就赚约10万。没有贷款负债的田园生活早已不在，只有穷人害怕负债，富人是一生都负债的，李嘉诚快100岁了，一生都在负债，这辈子该精彩的也精彩了，以后照样潇洒而去。

2.现金流管理

是否能负债加杠杆，不取决于欠了多少钱，也不取决于债务额在全部资产的比例，而取决于现金流情况。首付与月供是一体规划的。

怎么把高额月供按时还到银行账户上，现金流管理是十分重要的。除了买房自然会增加的收入，如公积金、房租等收入，在不增加其他收入的情况下，还月供主要靠现金流管理，即资金的腾挪周转，合理利用。

现金流管理的核心是资金的调配。就是资金的跨期交易安排，把别人现在的钱挪过来自己使用，把自己未来的钱挪到现在使用。主要做法是通过银行贷款、朋友拆借等，熨平现金流，实现资源的最大化利用。在货币不断贬值的情况下，按照当下的购买力锁定一笔资产——资产价格上涨、债务负担减轻，能够享受双重红利。

3.最大化增加收入

大多数人月供压力大的原因，还是收入太少。需要尽量创新，多创造收入。个人收入主要有：工资收入、资产收入、融资收入等。工资收入相对固定，资产收入主要是租金收入、知识产权收入等；但是融资收入也是一项重要的收入来源。通俗来讲，为了维持现金流，从其他渠道搞来的钱也算收入，哪怕是借的。

充分挖掘职业平台的资源，创造额外收入。职业最重要的意义不是工作本身，而是平台所附带的资源。比如，体制身份，目前其所附带的资源仍是可观的，光是银行所赋予的金融资源就可以有200-300万，并且级别越高，额度越大，可以帮助直接跨越资本原始积累阶段。

开发新的收入渠道。上班是很简单和轻松的事情，因为有老板做最后的决定，担实质的风险。自己朝九晚五，偶尔加加班，可以经常用战术上的勤奋掩盖战略上的懒惰。很多人在问，上班之外能做什么呢？支撑房产多军前行的背后是锐意进取的精神，不断创新发展。收入不够还利息，就创造收入。

上班族如何利用业余时间赚钱

创新才能生生不息。淘宝、微信、跨境电商、快手、抖音直播等等，风口一个又一个，发展日新月异。对于那些尸位素餐，活着如行尸走肉，25岁就看见75岁未来的人来说。每天过着一样的生活。三年之前，三年之后，他们的生活都没有任何变化。对于我们来说，每天都在努力想办法还月供。月供的压力巨大，资产端也在迅速膨胀。三年之前，三年之后，就是两番天地。

4.负债优化

负债结构的优化有助于大大地降低月供额度。我们需要在贷款风口宽松的时机，运用其他核人的资格，或者拆借腾挪周转，通过截断对敲等方式，将短期的信用贷朋友拆借等置换成长期的按揭抵押贷等，将利率高的劣质贷款置换成利率低的优质贷款，也就是我之前说变短为长，借低还高。

优化负债