以父母名义在银行办理房屋抵押贷，需要注意的问题
最近，有不少粉丝咨询老年父母房产抵押的问题，这里来给大家做个详细的回答。
中老年人群有真实抵押需求的其实很少，大部分还是子女的缘故。比如现在成都限购、摇号政策调整，有的人想要加杠杠再买一套。
如果以自己的名义申请抵押贷，那在征信上会有记录，影响后续的按揭买房。又或者个人职业原因，不方便以自己的名义办理抵押贷款，这时候就想到了让父母来做借款人。
对银行而言，借款人年龄越大，意味着坏账风险越大。所以，银行在审核大龄客户的抵押件时，采取的政策往往比较谨慎。
1.借款人年龄不能超过64周岁(夫妻任何一方)；银行对于借款人年龄+贷款年限的要求，通常是不能大于70年。所以，如果借款人年龄超过64周岁，那能贷的期限就不超过5年。
而且能做的银行也比较少。大多数银行对借款人的年龄要求，还是在22~65周岁之间。
2.征信问题；中老年人群可能从没办理过贷款和信用卡，那征信就是白户，这种情况也会限制可选择银行的多少。
这时候可以先申请一张信用卡或者在支付宝点个借呗，使用一笔就能上征信了，夫妻双方其中一人有征信记录即可。
3.如果是子女的房子，老年父母作为借款人，会让子女签担保；父母作为主贷人，房产的拥有者（子女）才是抵押人。这种情况，主贷人父母办执照，抵押人（子女）就不用办理执照。
征信上面显示的借款人是父母（主贷人），而抵押人（子女）征信显示担保（对此笔贷款）。
4.如果是中老年人自己的房子；需要评估中老年的收入、流水、资产等情况，如果流水不太好，资产也比较少，银行可能会让子女进行共同签约加担保，降低风险。
陷入套路贷，骗取过户父母房屋后做抵押，房屋归谁？抵押有效吗？
【原告】诉称：
位于北京市某区XX房屋一套，建筑面积66.24平方米，原登记在尚某名下。2018年3月30日尚某来交易大厅查房屋产权登记，才发现该房屋在尚某不知情的情况下，于2017年9月14日被尚某程和案外人持伪造的《赠与合同》，将诉争房屋过户到尚某程名下，后又以尚某程的名义委托王某在不动产行政主管部门就该房屋设立抵押权登记，遂向警方报案。
经警方调查，尚某程因案外人欺诈陷入套路贷骗局，为偿还债务，在案外人的主导、安排下认识王某的公司，以给孩子办理户口入学为由，欺骗尚某获得房屋所有权证及其他个人证件，案外人同时安排他人持尚某证件冒用尚某名义向北京市某区不动产登记中心申请办理房屋过户登记（通过不动产行政主管部门的房屋档案可以清楚的看到办理过户登记的老人并非尚某），后又将该房屋抵押给王某，抵押登记后，王某公司向尚某程账户汇入390万元，其中308万元用于“偿还”案外人所谓欠款，82万元用于支付所谓“服务费”“律师费”。以上事实经公安部门调查，由检察部门提起公诉，法院已作出（2019）京01刑初某4号、（2020）京0115刑初某8号两份刑事判决书，分别判定了尚某程诈骗罪成立、将房屋发还受害人，案外人及其团伙诈骗罪成立、返还赃款。
但由于王某在争讼房屋上设有抵押权登记，刑事法庭无法直接强制执行，只得向贵院提起民事诉讼，请求确认争讼房屋作为“盗赃物”其上设立的抵押权不属于善意取得，抵押合同无效，并将该房屋返还尚某。此外，经尚某调查得知，王某为职业放贷人，在北京地区多次反复从事有偿民间借贷行为，其资金也并非自有资金，而是由其所在公司提供，故该借款合同应依法认定无效，抵押合同作为其从合同亦当然无效。
综上，尚某程在案外人的逼迫、诱导下通过诈骗手段严重损害了尚某的合法权益，侵害了国家法益，故抵押合同无效；王某为职业放贷人，借款合同无效故从合同抵押合同无效；王某取得争讼房屋的抵押权不具有善意取得的性质，故抵押合同无效。
诉讼请求：1.判令确认尚某程与王某签订的《借款抵押合同》无效；2.判令王某配合尚某至不动产行政主管部门撤销对北京市某区XX房屋的抵押登记。
【被告】辩称：
尚某程辩称：同意尚某的诉讼请求。
王某辩称：不同意尚某诉讼请求。关于《借款合同》效力：《借款合同》系尚某程与王某就借款事宜的真实意思表示，不存在原《合同法》第52条规定的合同无效情形，也不存在《民法典》关于民事法律行为无效的情形，该《借款合同》合法、有效。关于案涉抵押登记：办理抵押登记时王某并不知晓尚某程系通过诈骗手段取得案涉房屋，办理抵押登记过程中王某不存在与尚某程恶意串通行为，也不存在重大过失，系善意第三人。根据原《物权法》第106条、《民法典》第311条规定，王某取得的抵押权合法有效。在尚某程未清偿债务前王某不同意撤销抵押登记。
【人民法院查明】：
2017年10月18日，尚某程（甲方，借款人）与王某（乙方，出借人）签订《借款合同》，该合同主要内容：甲方向乙方借款390万元用于资金周转，借款期限为6个月，借款月利率为2%。借款人提供以下房产做抵押担保，并及时办理房产抵押登记手续：房屋所有权人：尚某程，房屋坐落：某区XX。上述抵押担保的范围为借款本金、利息、逾期利息及实现债权的全部费用。甲方违反本合同约定，未按期偿还借款本金；未按时支付本合同约定的利息，出借人宣布终止合同，甲方除应偿还借款本金及合同约定的利息外，还应支付逾期利息，逾期利息按日千分之三收取。
2017年10月20日，王某向尚某程账户转账390万元。
2017年10月23日，尚某程、王某就涉案房产办理了抵押登记，京（2017）西不动产证明第XX号《不动产登记证明》载明：证明权利或事项：抵押权，权利人：王某，义务人：尚某程，坐落：某区XX，不动产权证号码：京（2017）西不动产权第XX号，抵押权种类：一般抵押，被担保数额390万元人民币，债务履行期限：6个月。
2019年5月17日，北京市人民检察院第一分院指控尚某程犯诈骗罪，向北京市第一中级人民法院提起公诉，该院经审理于2019年12月30日作出（2019）京01刑初某4号刑事判决书，认定以下事实：“2017年4月至10月，被告人尚某程因需归还债务向张1、王1借款30万元，张1、王1以需要归还借款本金、保证金、垫资费用及利息、罚息为由，要求被告人尚某程归还人民币380万元。2017年4月，被告人尚某程前往尚某的住处，以给孩子办户口上学为名骗取尚某名下位于北京市某区XX房屋的房屋所有权证，后伙同他人采用冒名顶替、提供虚假申请材料等方式将该房产过户至自己名下。被告人尚某程称将该房产抵押人民币390万元用于偿还债务”。
根据尚某程的供述及辨认笔录，该判决确认：“2017年4月，一个贷款公司的人向尚某程介绍了孙1。2017年5月，尚某程到尚某家，以给孩子上户口的名义拿走了西城房产的房产证交给孙1。孙1给尚某程一个假房产证，把真房产证拿走了。尚某程把假房产证还给了尚某。后孙1说让门公司无法办理房产过户，要找别的公司办理，让一个姓黄的业务员带着尚某程和尚某程的借款手续和下一家贷款公司的·见面。……次日，张1让尚某程和垫资人王1签订借款合同，并支付30万元保证金。王1给尚某程转款65万元后，尚某程将30万元保证金转给张1，然后取现32万元给了黄某，其中2万元是黄某的好处费，此外，尚某程还给张17000元过户费和2000元公证费，给李某5000元好处费。张1还让尚某程签订了一份房屋买卖合同，内容是以380万元的价格将尚某程爷爷尚某达名下位于北京市大兴区XX室（以下简称大兴房产）出售给王1。签订合同后，王1给尚某程转款80万元和65万元，然后张1带尚某程去银行取现，后带尚某程到亦庄的伴月咖啡厅将80万元和65万元现金摆在桌子上，让王1坐在尚某程旁边，对着摄像机承认自己收到王1的购房款150万元和85万元，随后，张1将80万元和65万元现金拿走。2017年9月，尚某程和张1公司的业务员在某区建委门口见面，一个女子让尚某程和一个老年人一起到窗口办理过户，对工作人员说老年人是尚某程父亲尚某。过户后，张1将新的房产证取走。2017年10月，张1说尚某程已欠他们380万元，并威胁尚某程，如果不给钱就把尚某程的两套房产弄没了，并把此事告诉尚某程的家人。张1找了一家贷款公司，给尚某程办理抵押贷款，该公司业务员王某和尚某程办理了抵押贷款合同，抵押贷款370万元，时间为6个月，月息为2%。王某给尚某程转款390万元，让尚某程将20万元律师费、第一个月利息7.4万元以及10余万元服务费共计32.37万元转给他们公司的付某，尚某程还取现48万元交给中间人，给王1转款308万元”。根据证人付某的证言及辨认笔录，该判决确认：“付某在朝阳区某金融公司上班时，一些微信群里做贷款生意的中间人会联系其咨询其公司能否贷款。这些中间人主要是向贷款成功的客户收取好处费或者其公司的返点。
2017年一个叫田某的中间人通过微信联系付某，称有一个叫尚某程的客户需要贷款，并提交了西城房产的房产证、身份证等材料。其公司审核后同意贷款，并与尚某程签订了贷款合同，内容是尚某程以自己的房产向其公司抵押贷款300余万元，时间为3个月，月息为2%至2.5%。其公司给尚某程转款后，尚某程给付某转款32万余元”。根据证人王某（即本案原告）的证言，该判决确认：“2017年10月，李某彬让王某到某区建委大厅办理抵押贷款。王某和尚某程签订了抵押贷款合同，月息为2%，时间为6个月。李某彬通过网银用王某的银行账户给尚某程转款390万元”。根据证人张某鑫的证言，该判决确认：“2017年10月，付某对张某鑫说有一个叫尚某程的人要借款，手续齐全，有房产证、身份证等。张某鑫同意了。王某和尚某程办理了抵押贷款。张某鑫用王某的银行账户给尚某程转款390万元。尚某程当时归还了20万元本金。此后其公司按照370万元收取利息”。经审理，该院判决：一、被告人尚某程犯诈骗罪，免予刑事处罚；二、查封在案的北京市某区XX房屋依法发还被害人尚某。
2020年6月2日，北京市大兴区人民检察院指控王1、崔1犯诈骗罪，向北京市大兴区人民法院提起公诉，该院经审理于2021年6月7日作出（2020）京0115刑初某8号刑事判决书，认定以下事实：“2017年6月初至2018年1月间，被告人张1、王1以借贷为名与被害人尚某程签订虚假房屋买卖合同，制造资金走账流水虚假给付事实，借款65万元后将其中部分资金收回，实际给付被害人尚某程钱款34.3万元，后以办理房屋过户需要垫资为由，将借款金额恶意垒高至388万元并收取尚某程钱款308万元”。根据证人付某的证言及辨认笔录，该判决确认：“2017年年中的时候，我在北京市朝阳区济邦金融公司上班，通过姓田的男子得知尚某程需要贷款，尚某程提交了某区房子的房本等材料，我核查某区房产的时候发现房产刚刚发生过赠与登记，公司认为只要是尚某程名下的房产就可以，就顺利地办理了抵押登记，贷款金额是300多万人民币”。
经审理，该院认为被告人王1、崔某宇伙同他人以非法占有为目的，采用签订虚高的借款协议，在被害人无力还款的情况下利用“转单平账”的方式将债务垒高后转给他人，骗取被害人钱财，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪。
诉讼中，王某陈述其曾经就尚某程对其的债务向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，后听取其律师的建议向该院申请撤诉，此后王某联系尚某程，尚某程表示愿意还款，故王某没有再次起诉。
上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
【人民法院认为】：
抵押财产是抵押人提供的用于担保债权人债权得以实现的财产，而按照法律规定，抵押物须是权属明晰且抵押人有权处分之物。如果抵押人以自己不享有所有权或处分权的财产为他人设立抵押，则抵押行为构成无权处分。本案中，尚某程采用冒名顶替、提供虚假申请材料等方式将涉案房产过户至自己名下，并以该房屋产权设立抵押，属于无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案的争议焦点为，王某取得涉案房屋的抵押权，是否构成善意取得？本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十五条之规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，本案中，尚某提交的现有证据不足以认定王某在取得涉案房屋抵押权时存在知道权利人无处分权或具有重大过失或以不合理价格受让等情形，故王某于2017年10月23日取得北京市某区XX房屋的抵押权，可以认定为善意取得，故尚某要求确认尚某程与王某之间签订的《借款抵押合同》无效的诉讼请求，因证据不足本院不予支持，同时对于尚某要求王某配合尚某撤销涉案房产的抵押登记的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。
此外，现民法典已经施行，如王某要求对涉案房屋的抵押权，则属于民法典施行前的法律事实（抵押）持续至民法典实行后而引起的民事争议，应当适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。……抵押财产转让的，抵押权不受影响”，故（2019）京01刑初某4号刑事判决书判决的“查封在案的北京市某区XX房屋依法发还被害人尚某”，与王某善意取得的抵押权之间没有法律上的冲突。如因王某实现抵押权而造成尚某的财产损失，尚某可以参照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第二款关于“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿”的规定，向尚某程主张权利。
【判决结果】：
综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：
驳回尚某的全部诉讼请求。
案件受理费19000元，由尚某负担，已交纳。
为逃避旧债，将房产抵押给子女借“新债”，法院这么判
【案情】
赵某与赵小某系父女关系。2008年，赵某申请位于本市某区的一处经济适用房，申请表中家庭成员为赵某与赵小某。2017年，赵小某向A公司转账，A公司出具了抬头为赵某的购买前述不动产的收款收据。后赵某收房。2020年4月，赵某取得该房屋的不动产权证。同年，赵某协议离婚，约定该经济适用房归赵某所有。
汤某与赵某曾系合伙关系。2018年，经结算，赵某应向汤某支付结算款50万元。因赵某未付款，汤某于2021年5月将赵某诉至法院，经法院调解双方达成协议，由赵某于同年8月偿还款项。后，赵某未履行还款义务，法院亦未执行到赵某其他财产。
2021年1月，即在汤某提起前述诉讼前，赵某与赵小某签订《借款合同》《抵押合同》，约定：赵某向赵小某借款160万元，并将上述赵某名下的经济适用房用于抵押担保。双方至房产部门办理了抵押登记手续。经查实，赵小某未实际向赵某支付出借款项。
汤某认为赵某存在恶意逃避债务的情形，故提起本案诉讼，要求撤销赵某与赵小某签订的《借款合同》《抵押合同》，并涤除抵押登记。
赵小某作为第三人参加诉讼，称其对赵某与汤某间的债务纠纷不知情，不存在帮助赵某逃避债务的情形。案涉经济适用房是由祖父母、外祖父母为其出资购得，仅是登记在其父赵某名下，收房后房屋也一直由其支配。因赵某外债较多，经济适用房五年内无法过户，房屋市值120万元，加之赵某对其所负其他债务，为保障债权，故双方才签订了借款合同并设定抵押。
【裁判要旨】
赵某与赵小某签订《借款合同》后，赵小某并未实际出借款项给赵某，故严格按《借款合同》内容，赵某与赵小某的借贷并未实际发生。
赵小某既主张其对案涉经济适用房享有所有权，又主张其对赵某享有债权，存在明显矛盾。结合赵小某在明知赵某存在多笔外债的情形下将案涉经济适用房设立抵押借款，故法院对《借款合同》所载借款的真实存在持否定态度。
赵某、赵小某设押借款的行为虽并非直接针对汤某，但赵某并无其他可供执行的财产，两者的行为客观上有害于汤某债权的实现。据此，秦淮法院对汤某要求撤销案涉《借款合同》《抵押合同》，涂销抵押权登记手续的诉讼请求予以支持。
一审判决后，双方均未提起上诉。
【法官说法】
债权人撤销权指当债务人无偿处分或以不合理的对价交易导致其财产权益减少或责任财产负担不当加重，对债权人的债权实现有影响时，债权人可以请求法院撤销债务人所实施行为的一项民事权利。
《民法典》针对债务人的诈害处分其财产权益的行为，按照有偿和无偿两类情形分别规定了债权人可行使撤销权。
其中，第五百三十八条规定，“债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，该条规定即为“无偿”的类型。一般而言，在“无偿”情况下，债权人行使撤销权应当具备以下条件：
1、债权人对债务人存在合法有效的债权。审判实践中，法官审理撤销权之诉需对撤销权人享有债权的合法性、既存性进行一定的形式审查。对于赌债等非法债务，或已经消灭、尚未发生的债务，债权人不能行使撤销权。
2、债务人需存在无偿处分的行为。债务人无偿处分的目的是为了逃避债务，损及债权人的债权实现。《民法典》第五百三十八条以列举方式对无偿处分行为进行规定，但实践中，无偿处分财产形式五花八门，比如免除债务、遗赠、债务加入、诉讼请求的放弃、承认等。具体案件中，法官会运用“穿透式”审查方式，予以击穿认定。
3、债务人的无偿处分行为影响债权人债权的实现。债务人的诈害行为对债权人债权实现的影响是撤销权构成的实质要件。即合法债权与债务人无偿处分行为之间存在因果关系上的关联。那么如何判断债务人的诈害行为对债权人的债权实现存在影响？通常来说是债务人减少财产的行为，足以影响债权人债权的清偿，具有诈害性，债权人才能行使撤销权。
第五百三十九条规定，“债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。
该条是对“有偿”情况下，债权人行使撤销权的规定。撤销权的行使在“有偿”和“无偿”两种情形下对债权人债权的合法性、诈害行为与债权人债权实现的关系及诉讼中相关程序性方面的要求均一致。区别在于行为的恶意程度不同。债务人无偿处分财产权益行为影响债权人债权实现的，其行为本身即具有客观恶意，相对人亦属于纯获益的行为，故在司法实践中，原则上无需审查相对人的动机即可撤销。
而在债务人有偿处分财产权益行为的情形下，撤销权需以债务人有恶意为成立要件，以受让人有恶意为行使要件。根据相关司法解释，处置价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十，或是低于交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十，基本可认定为价格明显不合理，亦可判断债务人具有恶意。相对人主观恶意的判断主要是从其对交易行为对债权人债权影响的知晓或者应当知晓进行审查。
本案中
汤某对赵某享有即存、合法的债权。在此情形下，赵某与赵小某签订借款合同并将仅有财产设抵押担保，赵小某亦未实际向赵某给付出借款，其情形符合前述法律规定的债务人无偿处分财产权益影响债权人债权实现的情形。据此，秦淮法院作出上述判决。
【法官提醒】
债权人撤销权是法律赋予债权人的一项民事实体权利。据此，要求民事活动中的各方当事人均应当遵循诚实信用原则，不得以非法手段逃避债务，损害他人利益和社会利益。否则，相应行为将不受法律保护。
