北京成功申请房屋抵押贷款的条件，你符合吗？

北京成功申请房屋抵押贷款的条件

在北京，如果需要大额资金周转的时候，zi快速有用的渠道一定是房产抵押经营贷款，毕竟北京的大部分房产市场价值非常高，而且它的使用范围广，利率低，年限长，因此吸引了很多需要创业或过渡资金需求的人群。但要成功申请房屋抵押贷款，就需要了解它的一些基本要求。

任何房产都可以办理抵押吗?

很多人以为是房产就可以申请抵押贷款，其实不是的。以下几种房子不能进行抵押贷款：

期房无房本、小产权房子、公益用途房、部分公房、违章建筑房、拆迁房、未满足5年的经济适用房因为没有变现价值等原因，无法办理抵押贷款。房龄在30年以上，50平米以下，市值过低比如100-200万的二手房，产权人是70岁以上老人，或者有未成年人也不比较难办理抵押贷款。

商品房一定是贷款价值zi高的，其次是商铺、写字楼等，所以要办理抵押贷款，尽量抵押变现能力强、价值高的房产。

贷款资料要在什么时候准备?

很多借款人觉得跟着办理贷款的过程准备资料即可，但其实这样很浪费时间，而且可能因为准备不足而遭受拒贷。提前准备的好处是可以先进行规划，对漏洞和不足之处（比如个人征信、流水情况等）进行优化。

抵押经营贷款需要营业执照吗?

既然是经营性贷款，那肯定需要营业执照，有些银行需要持照半年至一年，有些银行可接受新注册的营业执照。因为国家更希望贷款用于实体经济而不是炒房，但同时又考虑初创公司的不稳定性，有一定的经营时间后才能证明其有较好的经营能力。

办理房产抵押贷款时，主要有以下几个条件：

1、抵押物：商品房、别墅、商铺、办公楼，北京地区产权房

2、借款额度：100万~1000万为主，可达3000万

3、借款成数：住宅，可贷7成，别墅一般5-6成

4、一套房也可操作，有老人户口的需要提供备用房

5、贷款用途：用于企业经营，金融和房产相关公司大多数银行禁入6、借款人年龄：一般60-65岁以下。

7、个人征信：不是贷款类黑户和恶意逾期记录（金额小但连续逾期也不行），建议打出5年详情版征信具体分析。

8、贷款年限和利率：最长授信年限为20年，最低年化利率可做到3.8%。

每个人的情况不同，具体情况需要具体分析，一些操作细节可以进行详细沟通，得出最可行方案。

我是喵星人，银行贷款百事通，专注各大城市抵押贷款相关，真诚分享，用心解答，欢迎关注咨询。

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用一套市值150万的房子做抵押，最高可以贷多少钱？

本期贷款问题：抛开其它因素不谈，只考虑抵押房产的情况下，用一套市值150万的房子做抵押，最高可以贷多少钱？

贷款问题解析：呃，抛开其它因素不谈，其实在贷款业务实际操作过程中是不成立的。

这是因为影响房产抵押实际贷款额度的是房产评估值，而不是房屋的市值。

房产评估值，是由贷款机构指定的评估公司对预抵押房产进行多个维度评估之后给出的参考价值额度。

贷款机构不同，指定的评估公司就不一定相同。甚至同一家贷款机构指定的两家评估公司给出的金额数值也不同。更不要说，同一套房产在不同银行申请房产抵押贷款给出的不同额度了。

而影响房产评估值的因素就更多了，比如市场行情、政策、位置、房龄、面积、朝向、楼层、装修等等。

所以，我们贷款从业者快速估算房产抵押贷款额度，或者说估算房产评估值的额度，也仅仅能够估算出一个大致上的范围。

虽然能够保证最终贷款额度不会超出这个范围，但终究是范围，仅供题主进行参考吧。

以北京为例，在以往，房地产市场还算正常的时候，贷款从业者一般有两种方法来推算房产评估值。

第一种：

房产评估值≈房产市值×（0.85~0.95）；

（0.85~0.95）是一个数值区间，可以认为是评估系数。

这个系数跟随房屋其它因素变化，比如房屋位置越是偏远，这个系数就越小；同理，房龄越高，这个系数也随之减小。

如果按照这个公式推算，那么150万元市值的房屋，最终评估值可能在127.5万元到142.5万元之间。

第二种：

房产评估值≈平均快出值=平均快出单价值×房屋面积

平均快出单价值，一般参照房屋所在小区或周边小区一个月以内多套二手房快速销售单价的平均值。

这玩意儿不好界定，因为是“快出”，所以大部分正常销售甚至长期挂单的房产价格就没有了参考的价值。

还是以北京为例，我们贷款从业者大多直接参考链家官网的相关数据进行计算。可如果在三四线城市，周边房屋一个月或两个月都没有出售数据，就很难找到参照数据去估算了。

注意：

以上两种估算房产评估值的方式，并不能在所有情况下都奏效。

比如，有些贷款机构为了吸引客户增加贷款产品卖点，会授意评估公司给出较高的评估值，甚至有时候会出现评估值高于市值的情况。

总结：根据上面两种估算方式，我们得到了房产评估值的区间，我们再根据贷款机构的抵押率进行计算就可以再得到实际贷款额度的区间值。

为了方便大家理解，我限定一下条件。

举例：一套普通商品房的市价为150万元，贷款机构认定抵押率为70%，请问使用此房产申请抵押贷款，大概能贷多少钱？（普通住宅抵押率一般为70%，其它类型房产可能出现降成。）

我们套用一下上面的计算公式，就可以得到一个实际贷款额度区间为（127.5~142.5万元）×70%，89.25万元到99.75万元之间。

再次注意：

即使抛开贷款申请人自身因素，不考虑市场行情和房产本身条件限制，这个区间值依旧不太准确。

大家也看到了上文估算的方式都是以北京市场为例，那么如果以其它二线城市为例呢？

那么自定义评估系数区间（0.85~0.95）至少得下调至（0.8~0.9）。

所以，如果非得进行准确估算，建议题主直接咨询当地贷款机构客户经理，或者当地其它资深从业者。

什么样的房子可以做抵押贷款？又该怎么做？

最近有客户问到致享融，如果有一套闲置的房产，那么是否可以拿来办理抵押贷款呢？其实能否做抵押贷款和是否闲置无关，主要和以下几方面因素有关：

1、是否能够上市交易，如果不能上市交易的话，就不能做抵押贷款。

2、房屋的性质，是住宅，商住两用，办公用房还是别墅等，这几种类型都可以办理抵押贷款。

3、房龄，一般房龄在40年内的住宅都可以办理抵押贷款。

能否办理抵押贷款，更重要的一条是看你在哪个城市，不同的城市各家银行的贷款政策完全不同，下面以北京为例来具体说说，这里只包括个人抵押贷款，未包括企业贷款。

1、个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在100万，最高的也就200万，在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。

2、个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。

3、抵押经营贷办理的条件：

1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。

2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。

3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。

4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。

4、北京地区抵押经营贷产品的重要参数：

1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。

2）贷款年限，北京抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。

3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。

4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。

5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。

在这里致享融也顺便将北京的部分主流抵押贷款产品汇总一下，大家可以参考一下市面上有哪些相关产品：

1、银行1，壳公司法人或者即可，利率3.86%，年限20年，等额本息还款，最高额度1500万。

2、银行2，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率4.35%，年限20年，等额本息还款，额度最高1500万。

3、银行3，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率3.7%，年限10年，等额本金还款（额度的一半），额度最高1000万。

4、银行4，壳公司法人或者股东，利率3.7%-4%，年限5年，等额本息还款（月供按20年计算的气球贷），5年之后还可以不归本续贷，额度最高1000万，可以做二抵。

5、银行5，壳公司法人或者股东，或者实控，但是需要公司共借，利率4.37%，等额本息还款，年限10年（月供按20年计算的气球贷），最高额度1500万。

6、银行6，真实经营公司（需要下户），可以做真实经营公司的实控，但是需要法人共借，利率4.5%-5.3%，先息后本或者等额本息均可，额度最高3000万，可以做二抵。

7、银行7，可以做实控，利率4.5%，额度最高1500万，年限5年授信，一年一归本，先息后本还款，最高可以做到75成。

关于抵押经营贷款，建议大家找专业的机构办理，不要盲目地去办理，尤其是自己办理非常麻烦，原因如下：

1、首先抵押经营贷款办理的周期会比较长，其次是需要的材料会非常多，然后就是有些材料可能还需要zji，所以做抵押经营贷款银行经理不一定会接待，因为一个银行经理做一笔抵押贷款本身业绩并不多，但是对于自己去办理的，客服经理还不敢收钱，所以为你办理会很麻烦，还不赚钱，将来如果出现逾期，扣的钱远比他赚的钱多。

2、很多客户会比较盲目地去注册壳公司，每家银行对于公司的要求都完全不同，包括营业范围，因为还会涉及到上下游合同，不是单纯的注册一个壳公司就可以，注册了壳公司还需要去和下游合同的公司匹配，经常出现客户自己注册了公司用不了。