个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

1.房产证2.权利人及配偶的身份证3.权利人及配偶的户口本4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)5.收入证明6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）

(1)贷款特征有很多学者对贷款特征在违约中的作用进行了研究。贷款特征维度包括贷款目的、贷款种类、贷款金额、贷款利率与贷款价值比等。在已有文献的研究中，对贷款价值比的研究最多，因为该指标直接体现了借款人的住房权益的大小，众多的研究表明贷款价值比与违约风险相关度最高。J(1962)认为借款人的利率反映了贷款人控制抵押风险的期望，贷款价值比和个人住房抵押贷款利率与违约风险之间存在着正相关关系。Qi和S(1992)认为，贷款价值比影响着借款人的违约决策。K，K和Ki(1994)认为，贷款价值比可以很好地解释违约的发生，而个人特征并不能对此作出较好解释，利率与房产价值的相互影响是决定借款违约率的重要因素。(2)借款人特征大量研究表明，影响个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素就是借款人的特征。借款人的特征维度包括性别、婚姻状况、家庭收入、职业的稳定性与家庭的信用状况等。Hz和E(1970)利用职业来考察收入变化对问题贷款的影响。结果发现，那些收人变化大的职业的借款人比其他的借款人发生拖欠的可能性更大，他们发现借款人年龄、婚姻状况、被赡养人数量都对拖欠或违约没有影响。同样的，M(1975)以及S和Si(1975)还证实初始还款收入比对违约和拖欠的影响不大。Bw(1998)认为失业是违约的决定性因素。离异或分居的家庭、单身男性、有经济不独立子女的家庭违约的可能性更大。F和Wix(1998)对英国个人住房贷款资料研究后认为，失业、收入下降、小生意失败、个人人际关系破裂以及意外的大笔支出、利率上升等因素对违约具有显著影响。MiB和TD(1999)也发现婚姻破裂、家庭收人大幅下降、家庭成员长期失业和生意失败是造成借款人违约的主要原因。(3)房地产特征房地产特征维度包括住宅类型、房龄、住宅的分布等。VF(1969)选取贷款期限相同的新房贷款和二手房贷款的两组样本对比研究，发现贷款期限为30年的新房贷款的违约风险要大于同样期限的二手房贷款。VF和G(1974)发现那些房产地段在郊外的抵押贷款比在市中心的风险要更小。Wii，Bk和Kk(1974)发现高失业率的地区的贷款违约率也较高。S和Si(1975)发现房地产和临近状况的好坏与抵押利率费用负相关。

1.市场风险市场风险可以分为利率风险、汇率风险(包括黄金)、股票价格风险和商品价格风险，分别是指由于利率、汇率、股票价格和商品价格的不利变动所带来的风险。2.信用风险由于我国个人资信体系不完善、贷款期限较长等因素，个人住房抵押贷款将面临较大的信用风险，主要涉及个人和开发商两个方面。个人信用风险主要是借款人因自然原因、社会原因等导致还款能力发生变化，加上主观原因、信用意识差等因素导致的主动违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法销售等问题，使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行潜在的信用风险，甚至于带来损失。3.操作性风险商业银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，形成了较大的决策和管理等操作性风险。在实际操作中，由于市场的激烈竞争，各大商业银行为扩大市场份额，竞相降低贷款人的首付比例、放松贷款人的审批条件，或者没有严格审查贷款人的收入情况，加大了决策风险。在业务办理过程中，没有严格的抵押登记制度，贷款的过程中没有进行责任的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关，加大了管理风险。4.其他法律风险法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位．也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除，而此时银行的贷款已经发放，银行原本享有的优先受偿权(债权)将沦为一般的返还请求权，贷款安全性因此大大降低。此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。

目前，各家商业银行都开办了个人住房贷款业务，而对于贷款还款方式的选择一般有以下四种方式：等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法。除此之外，还有一些创新业务，如中国农业银行还有个人住房固定利率、混合利率贷款；中国工商银行有随心还还款法；建行的宽限期还款方式，存贷通个人贷款增值账户等。招商银行还有按期付息、按期还本、到期还本、本金归还计划等。1.等额还款借款人每期以相等的金额偿还贷款，按还款周期逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。2.等额本金借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。3.等额递增以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款方式(如三年期贷款，每隔12个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为1100元，第三年为1200元)。此种还款方式适用于当前收入较低，但收入曲线呈上升趋势的年轻客户。4.等额递减以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额的还款方式(如三年期贷款，每隔12个月减少还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为900元，第三年为800元)。此种还款方式适用于当前收入较高，或有一定积蓄可用于还款的客户。

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房产抵押贷款的全套流程，你知道吗？

在疫情常态化的背景下，很多人在面临经济不景气的困境下还有很多必要的开销，如果这时候还有急用钱的事情那房产抵押贷款可能会成为您的救星了。因此，做足预案事先掌握房产抵押贷款的全套流程就相当有必要。

一、房产抵押贷款的限制条件

1、年龄限制，年满18周岁，具有完全民事行为能力；

2、房产评估差异的限制，申请房产抵押贷款时，您需要提供评估报告，但银行也会指定评估机构重新对拟抵押房产的价值进行评估，若二者出入较大，拒贷可能性大，因为银行认为你有骗贷嫌疑；

3、职业收入不稳定、信用不好，无偿还能力等对于个人信用的限制。很多人都希望拿到高额度的贷款，但你要有相应的收入与之匹配才行。

二、房产抵押贷款申请资料

1、房屋产权证、购房合同及发票原件；

2、身份证原件、户口簿原件；

3、婚姻证明；

4、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件。

三、房产抵押贷款额度

一般来说，抵押的房子不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70%，而商铺和写字楼的抵押可以达到60％，工业厂房的抵押可达到50％。例如，成华区的小李有一处房产，评估价值为100万元，那么小李办理房产抵押贷款最高能贷70万元，具体贷款金额还与借款人的工作、收入、征信等因素有关，所以您有贷款额度上的疑惑，可直接拨打融诚有信客服热线进行房子估价的免费咨询哦。

四、房产抵押贷款利率

房产抵押贷款利率会在央行贷款基准利率上浮动执行，基准利率是：

1、一年(含)内的贷款，年利率为4.35%；

2、一至五年(含)的贷款，年利率为4.75%；

3、五年以上的贷款，年利率为4.90%。

五、房产抵押贷款哪里办理

1、如果借款人拥有良好的职业和收入、而且有着很好的征信，那么建议优先选择国有银行，虽然贷款门槛高，但是却可以有效地降低贷款利率，这对于贷款本金比较高、贷款期限比较长的房屋抵押贷款来说，无疑是一个非常有利的元素；

2、如果借款人的职业、收入或者征信一般，可以考虑选择非国有银行，这样一来贷款门槛会降低一些，虽然利率会相对地提高一点，但也非常有限，而且很多银行为了吸引贷款，在利率方面也给出了极大让步。

「涨知识」一次讲清楚《个人房产抵押贷款合同》

能贷款买房，就不要全款买房！现在房价非常昂贵，普通老百姓买房基本都是通过贷款买房！贷款买房主要是为了减轻自己的购房压力，而且房贷利率相比其他贷款利息要低，只要每月按时付房贷，贷款是抵御通货膨胀最有效的手段。

贷款批下来后，你向银行要回你的贷款合同了吗？为什么问这个？很多人买了房子去银行面签贷款合同的时候什么也不看，银行工作人员让你签字，你就签字，让你摁手印，你就摁手印！签完几十个名字出来，问他啥不知道。要知道贷款少的几十万，多的几百万，一不留神就掉坑里了！所以今天达柠分享贷款买房，去银行签贷款合同的时候注意的三点重要内容，一定要看到最后，希望可以帮助到大家！建议大家保存收藏备用，或转发给你身边有需要的朋友，免得你想用的时候找不到了。

一、选等额本息还是等额本金？

相信这两个专业术语把很多人都整蒙圈了，到现在依然有很多人还在纠结到底选哪一个。一次性讲明白！

1、等额本息适合人群：

刚参加工作的年轻人

有固定收入，但平时现金不宽裕

虽然还款总额较多，但随着年龄增大或职位升迁，收入增加生对生活品质不会造成太大影响。

2、等额本金适合人群：

现金流比较宽裕

高收入人群或年纪稍微大一点的人群

还款总额较少，但前期的还款额较大，而后逐月递减，尤其对于一些刚参加工作的年轻人来说，还款压力会非常大。

二、利率调整周期

注意贷款合同里有一个利率调整周期的选项，是一月一调、季度一调还是一年一调的。比如今年5月份央妈宣布五年期的LPR从4.6%，降到4.45%，如果你选择的是一年一调的，那真的要恭喜你，接下来的半年4.45%的利率和你真的一毛钱的关系都没有，你只有等到第二年1月1日才能调整。

三、提前还款违约金

签合同之前要和银行职员再三确定提前还款违约金收多少？有的银行贷款满1年即可提前全额还清贷款不收违约金，有的则需要贷款满3年才能提前还！试想一下，谁都有个时来运转的时候，如果自己买房之后过几年就已经攒够了钱可以提前还贷款！这个时候打开合同才发现和银行约定的提前还款是要收违约金，这样白白损失几千上万块，谁心里都不舒服！所以，选择银行贷款时，一定要看提前还款的期限和赔付的违约金是多少。如果你不看也不问，有些银行工作人员是不会主动讲给你的，所以学习很重要，要为自己争取最大的权益。

结语：最后提醒一下各位，在和银行面签贷款合同时，一般都有一大叠资料，银行职员也不会等你慢慢去看，只让你在最后一页签名！但最重要的是，最后他会和你核实一下基本的贷款情况，这个时候你就要看清楚，自己选的是等额本金还是等额本息，贷款年限，贷款总金额，贷款利率等信息。注意等贷款批下来后，可以带上你的身份证到银行领取你的贷款合同。

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今天的房地产知识就分享到这里，看完以后如果有好的建议，欢迎在评论区留言，我都会一一回复的！

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