买房子，竟然也有公式？
如果我要卖房子，在本城市，多少总价的房子最容易卖？
买总额200-300万,400-600万，1000万以上的房子的人家庭月收入大概多少？
这些答案，只要有个小学毕业文凭的普通人就很容易可以算出来，因为有个公式。
今日，在头条上频频刷到互联网大厂裁员，房子断供，二手房价格下降的消息，纷纷有消息说因为裁员降薪，原来要买房的不买了，原来买大房子的该买小房子，原来要第一梯队学区的改买第二梯队，有的甚至打算卖房变现回老家。
卖房的时候就会发现接盘的情况也没有自己想象的乐观。
买房子的人都去哪了？
多少总价的房子才好卖？
昨天晚上，刷公众号，看到一个观点，非常新鲜，而且极其具有实操性。
比如我在浙江，目前杭州和宁波的房票各有一张。
假设，我有足够多钱，能在这两座城市买房，或者其中之一买套投资房，那么以后谁会来买我的房子呢？
房子需要变现才能实现投资的最终目标-，不然都是浮盈或者浮亏，当然，很显然，我不想亏，我是为了赚钱才买投资房的。
那么多少钱的房子受众群体最大，那么它以后也会更容易变现。
比如杭州，以首套30%为例，按博主的观点，分5步走1.查询杭州市的月平均收入，比如11000元
2.能买得起房子群体的基本收入平均收入的1.2-1.5倍，家庭为单位就是11000*1.2*2至11000*1.5*2=26400元至33000元
3.房贷月供的红线家庭收入的70%，则是18480元至23100元
4.根据月供极限，反推房贷总额（不要问我怎么算，数学渣渣的我也不知道）直接百度“房贷反算计算器”，填入极限月供，就可以得到结果。3,291,003-4,113,754元（330万-411万）
5.房贷总额除以0.7，就是所能承受房价总额极限。也就是471万-587万。
算出来就是对的吗，不，我们还要去验证一下，不能人家说什么就是什么，问问中介，问问朋友，成交数据查一查，400-600万这一档的，的确是杭州楼市的主流。
如果跟我一样杭州的档位太高够不上，再来看看宁波的
首付30%，按博主的观点，分5步走
1.查询宁波市的月平均收入，比如8000元
2.能买的起房子群体的基本收入平均收入的1.2-1.5倍，家庭为单位就是8000*1.2*2至8000*1.5*2=19200元至24000元
3.房贷月供的红线家庭收入的70%，则是13440元至16800元
4.根据“房贷反算计算器”，得出房贷总额是2,393,457-2,991,821元（约240万-300万）
5.房贷总额除以0.7，就是所能承受房价总额极限。也就是342万-428万。
宁波的朋友，也可以看看，市场上流动性强的房子是不是在这个价位之间。
当然，这个只是博主的一个观点，还要给他其他的才能构成买房建议，只是个人觉得这个公式对我来说非常的适用，计算器啪啪按几下，心里立马有数了。
如果有幸有家里的支持，可以买到更高总价的房子的，是多么幸福的一件事。
祝大家都能买的心仪又合适的房子。
房贷怎么算？教你一套万能公式
身边很多朋友问我：每次买房都被销售算晕了，也不知道怎么算？也不清楚他们算的对不对？有没有计算房贷月供的简便公式？
有的！
房贷问题
我们按照房贷的还款方式来一一说明，首先，房贷的还款方式主要有两种：等额本金和等额本息。
所谓等额本息就是将借款人的本金和产生的总利息相加，然后平均分摊到每一个还款月中，借款人每月的月供是相同的，不同的是，还款前期贷款利息在月供中的占比较大，本金较少，随着用户每月还款，月供中的利息占比会越来越少，本金占比会越来越多。
等额本金就是指借款人每月还款的本金是相同的，但还款利息不同，还款初期欠款本金较多，所以产生的利息会多一些，每月月供也较高一些，随着用户的还款，每月还款本金不变，但还款利息会随贷款本金的减少而减少。
房屋贷款问题
1、等额本金还款方式
等额本金还款的计算公式，虽然比不算利息的要难一点，但毕竟是读过小学的，所以小编还是能够理解的。
等额本金是指，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。
还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，还款期限为25年，那么每月月供额，就是本金和利息之和。
本金不变，每月还本金2333.33元；
利息是未还本金一个月所产生的利息。
假如按基准利率4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33元，第二个月未还本金的利息就是70万减掉2333.33元后的利息，是2848.81元……
细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是2333.33元乘0.4083%，约等于9.52元。
2、等额本息还款方式
等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。
这种方式还款看起来简便，毕竟每月还款固定金额，前期还款压力相对等额本金来说也较小。
但是！它的月供计算复杂呀！因为等额本息的房贷计算方式是按复利计算的。
假设贷款金额是P，月供是，还款月份数是，月利率是。
那么第一个月的利息就是(1+)，第二个月的利息就是(1+)2，以此类推，第个月的利息就是(1+)。
最后，等额本息的月供计算公式，就变成了下面这个“庞然怪物”，不管你看没看懂，反正我呀，是没懂啦！
房贷利息怎么算？
：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，25年，P就是1,000,000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
：表示月供的期数，假如你贷款25年，一年12个月，月供期数就是300。
详细推导过程如下：
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为：
S=P×（1+i）
借款人每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息为：
第1个月×（1+i）-1
第2个月×（1+i）—2
第3个月×（1+i）--3
第4个月×（1+i）--4
…
第个月×（1+i）0=
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S=×（1+i）-1+×（1+i）—2+×（1+i）—3+…+×（1+i）2+×（1+i）+
=
房贷计算公式
=P×（1+i）
以上就是详细推导过程。
下面公布万能公式！
如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200
如果是基准利率，月供=贷款总额/190
如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180
如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170
月供计算实例：
比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。
当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器。
我国的房贷利率并不是固定不变的，而是经常变动的，房贷利率会随着楼市政策、各商业银行的自身条件进行调整，这个调整是参照央行公布的基准利率来进行调整的，另外借款人的个人资质也会影响到贷款利率，所以不同银行、不同借款人的房贷利率会有所不同，大部分地区的房贷利率都有上浮10%左右，具体贷款利率以实际利率为准。
当贷款人签订房贷合同时，如果房贷利率上浮10%，那么后期各银行的贷款利率无论怎么调整，借款人都要按照合同上的利率来执行，除非我国央行基准利率发生变化，已经办理贷款的房贷利率才可能跟着变化。
房产中介基础技能：快捷计算房贷、税费
房贷款、税费，可能是日常工作中经纪人最头痛、也是最严谨的事情了，毕竟房产是大宗交易，总要拿着计算器核实很多遍才能放心。而梵讯系统中，提供了专业便捷的房贷计算器和智能税单，一键帮助经纪人计算出贷款税费等信息。
1.房贷计算器点击实用工具-房贷计算器，包括房贷计算、贷款利率、税费计算三个选项。
在房贷计算中，选择计算方式为按贷款金额或按房屋总价，选择贷款类型为商业贷款、公积金贷款或组合贷款，输入贷款金额，选择相应年限、利率等，点击计算，即可一键计算出等额本息和等额本金的相关信息。
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点击贷款利率，这里罗列了一些公积金贷款利率和商业贷款利率，供经纪人查看。
点击税费计算，输入房屋单价和面积，可快速计算出购房税费，注意的是，各地税费根据当地政策略有不同，这里计算的结果仅供参考。
2.智能税单除了贷款计算器，梵讯系统还提供了智能税单，更加直接精确的计算贷款、税费、佣金等信息。
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首先，我们来看税费信息，点击灰色字体税费名称，选择税费类型，输入相应的税率，系统便会自动计算出税费金额，同时在上方列出了合计金额。
其次，是佣金信息，在这里我们默认按照2%计算中介服务费，若您在实际工作中，还附有其他的服务费，可自行填写。
最后，是贷款信息，与房贷计算器一样，需要先选择贷款类型——商业贷款、公积金贷款或组合贷款，之后系统会根据录入的房源价格自动计算还款金额，在还款方式下，还可以切换等额本息和等额本金两种不同方式，所有信息一目了然。
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最后，我们再来讨论一下经纪人可以怎样高效利用智能税单？在带看或者逼定时，经纪人就可以将税单一并带给客户供参考选择，体现服务的专业性。
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