房抵：年化最低3.7%！最高可贷9成！附办理指南

所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且在取得房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。

与大众们认为“资金充足才会全款”的想法不同。恰恰是不足以支付二套六成或七成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。

很多人便想到了这种能绕开二套房贷只能贷三四成的“限制”，开发出了另一条“捷径”

一小部分人首套也会采取全款抵押方式，大多见于单身人士。他们因为首套总价很低，如果办理按揭贷款，把宝贵的首贷资格给浪费了，而全款抵押是不占用首贷的名额的，以后结婚时还能置换办理首贷按揭。还有一些人是老手，熟悉“无限房票大法”，这里不做过多介绍。

产品介绍

贷款成数：最高9成

额度：最高1000万

期限：3年

还款方式：先息后本

利率：一年最低3.7%，三年最低4.0%

抵押物：位于杭州主城区、萧山（余杭临安或者商业用房利率上浮0.2）

面向对象：

①能提供住房、别墅的个体工商户、小微企业主。

②支持借款人本人，夫妻双方直系亲属或经营实体的抵押物。

▍关于资金成本

由于需要一次性付出全款，如果手里资金不充足的情况下，则需要三方公司垫资或个人拆借，会有一定的资金成本。

全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和抵押贷款手续费，合计3%-5%左右。

▍关于预审资质

这一步很重要，如果不做预审，可能会出现购房后，银行贷款办不下来或者成数不够的问题，导致资金周转时间延长，这点必须提前规划，找专业人士咨询。

▍关于操作流程

1.垫资预审、抵押预审

最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。

2.过户

垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。

3.出产证后办理抵押归还垫资款

二手房，从过户到出产证的时间大概2-3个工作日，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-15天。

▍全款再抵押的优势

1.全款购买有一定的议价空间2.可贷成数高：抵押不受购房政策限制，一般都能贷到房产价值7成，有些银行甚至可以贷到8-9成额度。

3.解决了一些非首房首贷下的杠杆问题，为广大购房者降低首付比例，有了更多选择空间。

▍全款再抵押的劣势

1.无法使用公积金：由于是房产抵押贷款，无法使用公积金偿还贷款。2.不适合期房办理：只有在现有房屋和房产证能够立即办理的情况下，才能进行抵押（大多出现于买二手房）

时隔一年，被参考价指导的房子，抵押贷款还能贷多少钱？

去年的时候，成都相继发布了三批二手房参考价，其中涉及745个小区被指导。

如今，距离第一批二手房参考价出台已有1年。虽然，我们在二手房交易平台依然看不到被指导小区的房屋真实售价。

但这只是多问一嘴，或者多去线下看一趟房的问题。

二手房指导价最大的威力是影响贷款额度。

比如一套房屋的成交价是500万，但指导价只有400万。如果在去年，那它按揭贷款就只能按照400万的总价来评估贷款额度。

但在今年，二手房指导价已经开始名存实亡。据小二多方打听，现在很多银行的按揭商业贷款，已经不参照二手房指导价放款，而是遵循市场成交价进行放款。

二手房的价格松绑或许即将到来！

按揭贷款如是，抵押贷款更就不用说了。抵押贷款的可贷额度，自始至终都和指导价关系不大。

在房屋抵押贷款中，抵押物价值的确定往往由专门的评估机构进行评估并出具评估报告。

银行根据评估报告，给予该抵押物在可控风险范围内的贷款额度支持。如果都按照指导价来给评估价，那也就没评估公司什么事了。

去年二手房指导价刚出来那会儿，确实一定程度上会影响评估价格，但并非唯一因素。评估机构通常还会从以下几个方面来综合衡量抵押物的价值。

1、房屋的使用时间使用时间长的房屋，价格自然就低一些，使用时间短的房屋，价格相对就高一些。

2、房屋的地理位置房屋所处的地理位置不同，价格就会有所不同。交通方便，热门地段的价格自然高。

3、楼体结构、楼层、朝向好的楼体结构、楼层和朝向是为房产加分的重要因素，通常一个楼层好、朝向好的房子要比在这些方面不太理想的房子高出3%至8%。

4、小区的配套及周边环境交通便利、配套设施齐备的小区生活宜居度会相应升高，所以比较容易出手。而交通条件较差、商业服务设施与基础设施不够健全的小区在定价时将会被扣减5%左右的价格。

5、房屋的市场行情一般情况下，该区域房价持续上涨，评估机构就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。

你的房子到底能被抵押多少次呢？（了解一下，不要被骗了）

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你的房子到底能被抵押多少次呢？很多有房一族缺流动资金的时候会选择把房子抵押给银行或者其他金融机构来申请一笔D款，比如说用作经营用途的房抵经营D。通常，D出来的金额不会是房屋评估价的全额，而是部分金额，比如说7成。银行评估你的房子值1千万，但也可能只借给你700万。这个叫“一次抵押”。到这还是比较常见的正常抵押D款行为。近期有些人发现不少中介机构开始在电话推销“空间D”。什么叫空间D。说白了就是一种类似二次抵押的行为。前面说过1千万的房子抵押后只能贷款700万左右，那也就是说房子还有300万的空间。不能浪费了，把已经抵押的房子剩下的“空间”再抵押一遍，努力把剩下的300万再贷一部分出来。

先说二次抵押合法吗？《民法典》规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。”可以抵押，但实际操作中很困难，相比一次抵押的要求严格得多，有些银行也不愿意做，因为风险很高。重复抵押可能会产生产权不清的后果，也可能会因为房价下跌导致资不抵债的后果。对于金融机构容易产生坏账，对于客户呢，容易过度负债，无法偿还影响信誉。

但是有些客户有二次抵押的需求，但实际操作又很困难，这个时候就有很多经营不规范的平台甚至骗子冒出来了。打着“门槛低、额度大、放款期限长”的旗号，或者伪装成正规金融机构让客户放松警惕。在搜索引擎上搜索“空间贷”，首屏就能看到很多平台的相关广告，这些平台的合规性、专业性很难证实，更不用说那些打电话的、发小广告的推销人员。总之呢，有资金需求，一定要找合法、合规机构，也要充分考虑自己的还款能力，充分评估风险。至于骗子们，更是别来沾边。

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