房贷利率迎来3时代，创历史新低，此前购房的高位利率能降吗？

现在的房地产情况其严峻程度不用多说，大家都能感受得到，从国家到地方紧锣密鼓出台利好措施可见一斑，这种力度和决定也是空前的，为了让购房者的成本降低，房贷利率也是越来越低。

或许每个人的角度不同，对于房贷利率下降有不同的理解，但我想说，对于真正要买房的购房者来说，确实是实实在在的。

据数据显示，目前多地首套房贷利率已经降到4%以下，也就是说房贷利率已经迎来了“3时代”，这对购房者而言是多么久违的事情，部分地区房贷利率已处于历史性低点。截至到目前，已有全国20多个城市将首套房贷利率降至4%以下。

11月16日，央行发布报告指出，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下滑4个基点，较上年末下滑133个基点。据了解，房贷利率可能还会有继续下探空间。

利率的向下调整，特别是首套房贷利率下调，会让一些潜在的购房者加快买房的步伐，这是理论上的，很好理解。如果从当前的房价以及房贷利率整体表现看，无疑，购房成本确实降到了历史性低点。

不过，房贷利率的影响城市也是分化的，越是供给紧张的城市松绑的几率越小，越是供给旺盛的城市反倒是松绑利率的几率越大，这就造成政策拉动的边际效应会受到严重影响。

所以，还是要理性看待房贷利率下调对市场的作用，客观上肯定会给大家信心，也会激发市场潜力。这是不用怀疑的。

但很多购房者更为关心的还有一个问题，就是买了房的，很多都是在房贷利率较高位上的车，所以，这么多政策利好能不能传导到他们身上呢？他们能不能享受到如此低的利率呢？毕竟很多人都是在5%甚至6%或以上买的房子。

如果政策能对他们更友好，那么他们对市场的信心带动也是不容小觑的。因为高位上车，加上很多人收入大受影响，简直是雪上加霜，所以，大家的信心要大家一起去维护。所以，存量房贷利率下调呼声也很高。

这么说吧，对于选择固定利率的人来说，房贷利率不会受到影响，也就是说不会降。对于选择LPR的，也分情况。

LPR，就是贷款市场报价利率，我们必须清楚，购房者的实际房贷利率跟LPR并非一回事。央行会为商业银行设定一种贷款的基准利率，然后会在基准利率基础上做一定幅度的浮动，这才是最终的实际贷款利率。

很早以前，为了鼓励大家买房，会有利率折扣，后来又为了遏制房地产市场过热，不仅折扣没了，可能还会上浮，这就导致房贷利率较高，前几年，不少人就是这样的状况，赶在了高位。

房贷利率=LPR+加点，这个加点是银行自主确定的。如果选择了LPR，那么定价周期为一年，且一般1月1日为重新定价日，即一年的房贷利率不会变化。如果是1月份公布，这一年基本上就赶不上了，这批存量房贷客户的房贷利率暂时就不会有调整，要等到下一年才能够享受到下调基点的好处。

所以，无论一年内调整几次，对于这一年来说，存量房贷利率不会受影响。

按照央行官网信息，今年以来，5年期以上LPR三次调降，共计下调35基点。这样的阶段性创新政策在过去是很少见的，但主要是针对今年新购房的用户，接下来存量市场也可以有类似的创新调整，比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差，也可减轻购房者的还贷负担。

不过好在年底调整的预期还是很高的，不少专家表示，LPR下降还是有空间的。12月5年期LPR报价下调的概率大幅度上升。一个是最近楼市表现不佳，再一个就是四季度及明年初稳增长需求也很大，通过下调房贷利率推动楼市企稳回暖的必要性和迫切性增加。存量房贷购房者可以在2023年享受到现有的政策福利。

但大家更希望能像新增房贷购房者一样，可以及时享受到这种福利，所以，最近，有消息称“据银行内部消息，针对存量首套房客户，贷款利率即将普降，郑州会是首批试点城市！”

一时间沸腾了。如果是真的，那么高位站岗的人真是解套了。不过据中国人民银行郑州中心支行工作人员表示，“暂时没有收到相关通知。但已经放贷的客户，房贷利率会随着LPR的变动来调整。”

我个人认为不管是真是假，这种需求还是很强烈的。还有就是也希望慎重使用这种消息，否则得不偿失，本来可能是好事，被一些人肆意利用且夸张炒作，很可能变成坏事。是真的也不要去忽悠购房者，是假的要严惩。

要不现在购房者不太信任，就是因为被某些人滥用小道消息。

不过话说回来，统一下调房贷利率，其实也是有迹可循的。2008年，背景就不说了，央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按条件给予支持。

政策一经推出，多家银行就陆续宣布了对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折让利，这对存量房贷购房者来说是及时见效的。

之所以迟迟未见这样的政策出台，也不难理解，现在更需要新增购房用户，如果存量房贷利率下调，势必会影响新购房用户，而且还可能会加大不少存量房贷提前还的几率，银行是不太乐意的。

但今天这种情况，也是大部分人经历了前所未有的困难，想必政策也会因时制宜，不排除会对存量房贷利率进行阶段性调整，减轻购房者的负担。

LPR连续3个月按兵不动，多地房贷利率步入“3时代”

和市场预期相符，11月LPR（贷款市场报价利率）继续保持不变。11月21日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与前一期相同。

接受第一财经采访的多位业内人士表示，LPR不变受多重因素影响。一方面，本月MLF（中期借贷便利）利率保持不变，且近期没有降准操作；另一方面，9月以来资金市场利率快速上行，叠加银行核心负债成本仍偏高、净息差持续承压等，LPR报价下降动力不足。

尽管作为房贷利率定价的“锚”——5年期以上LPR保持不变，但多地房贷利率持续下降。据第三方数据显示，11月103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，均创历史新低。其中，有18城首套房贷主流利率已降至”3字头“。

展望未来，业内对LPR是否下调看法不一。有观点认为，考虑到贷款利率下行较快、银行净息差持续承压等因素，年底前LPR继续下降的空间和动力不足；但也有观点称，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期以上LPR报价有下调空间。

LPR为何保持不变

自8月LPR实现非对称下调后，近3个月来，LPR利率均维持不变。实际上，在本月MLF操作利率未变后，市场对LPR的走势就有一定预期。当前货币供应量适度，资金面相对充裕，外部环境复杂多变，相关政策效果正处于观察期。

“从前10个月金融数据看，短端、长端流动性保持合理充裕，货币信贷保持适度增长，结构持续优化，反映货币供应保持合理适度。”光大银行宏观分析师周茂华对第一财经记者表示，而且金融机构持续让利实体经济，银行息差明显收窄，部分银行盈利压力较大；近期接连出台的支持小微企业增量接续政策以及稳楼市政策也正在显现，LPR报价没有相应下调基础。

其中，在稳楼市政策中，11月13日监管推出金融支持房地产16条，14日印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，“这些阶段性政策措施力度空前，接下来需要督促和指导各区域因城施策，用好用足稳楼市政策空间，稳定市场预期，释放政策红利，目前政策效果还有待观察。”周茂华称。

与此同时，保持LPR报价稳定，也在一定程度上有助于夯实人民币汇率回稳基础，稳定汇市预期。当前发达经济体通胀粘性较强，收紧货币政策的取向短期仍将延续，在11月美联储连续第四次加息75BP之后，有分析称，12月议息会议料将继续加息50BP，美元指数延续相对强势的运行态势。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，在此背景下，为避免加大跨境资本流动、加剧金融市场调整，我国央行仍需要把握好与主要央行货币政策的适当均衡，稳汇率重要性仍高。而8月以来政策利率维持不变，有助于遏制中美利差扩大势头，稳定汇市预期，在全球金融市场剧烈波动过程中增强人民币汇率韧性。

另从银行的角度来看，“当前银行核心负债成本仍承压，市场资金利率的快速上行，使得4月以来支撑银行负债端成本改善的一个重要因素发生改变。”温彬称，在资产端收益率仍呈下行态势背景下，成本上行令银行让利空间进一步收窄，LPR继续下调的空间不足。

11月以来，资金面出现边际收紧态势。截至11月18日，银行间质押式回购利率方面，DR001、DR007分别收于1.32%和1.72%，月内均值分别达到1.67%和1.80%，DR007一度升至2%上方；1年期同业存单收益率（AAA）也上升至2.52%，较月初大幅上行50BP。

多地首套房房贷利率低于4%

虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。

利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否下降有分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。

但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。

贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。

“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。

周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。

但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。

最长可延期36个月！多地银行房贷纾困政策现暖意

“目前部分还款困难客户可与我行协商制定疫情纾困方案，我行将采取设置宽限期、调整还款方式、账单计划调整、征信保护等多种方式，减轻客户疫情防控期间还款压力。”农业银行广州分行相关负责人表示。

日前，中国证券报记者在调研中了解到，目前已有广州、深圳、北京、上海、重庆、郑州、青岛等多个地区的多家银行推出房贷延期还款纾困措施。由于各家银行细分政策有所不同，贷款人需根据实际需要协商办理。

多家银行落实房贷延期还款

据了解，纾困人群主要包括因感染新冠肺炎住院治疗或隔离的人员、因疫情防控需要隔离观察人员及其配偶、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源人员等。

房贷延长期限为3个月至36个月不等，多数银行延期时间集中在一年以内，也有部分银行并未明确最长宽限时间，需要客户根据实际情况与银行协商。

记者了解到，兴业银行深圳分行的延期时间相对较长，该行某网点贷款经理表示：“延长期限要根据实际受疫情影响程度、贷款金额、客户还贷能力等多个因素来看，针对疫情封控严重区域，按揭贷款最长可延期18个月；️受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期36个月，具体期限要以最终审批为准。”

为方便贷款人办理房贷延期业务，多家银行采取线上申请、审批的流程。建设银行重庆地区某信贷经理表示：“由于部分客户不方便到网点办理，我们支持优先使用微信、邮件或其他电子化方式申请办理，待客户可正常出行后补签协议即可。”

房贷延期证明材料方面，多家银行也做了简化处理，并且多数可根据实际情况灵活变通。记者归纳了从多家银行了解到的信息，审批材料主要包括：贷款人身份证；相关申请表；被封控、隔离、居家的相关证明；收入下降相关证明，可提供工资收入流水或单位出具证明等；参加防疫工作的人员需提供疫情防控的工作证明等；部分银行还需签订延期还款补充协议。

此外，针对在疫情期间由于单位居家办公等特殊情况，不能及时拿到相关材料的客户，多数银行采取先说明情况或提供真实性承诺，后补充材料的方式。

为保证纾困措施落地，尽量覆盖到每一位有需求的客户，多家银行实行点对点、一对一的服务方案，由专属员工负责与客户对接。

延期并非“薅羊毛”

记者调研中了解到，各家银行延期还款方式、延长期限、上报征信情况、延长还款次数等方面各不相同，梳理下来，主要分为延后还款时间、延长贷款期限、变更还款方式三种措施。

根据部分银行的要求，选择延后还款的客户，在宽限期内可停止本息还款，但需要在宽限期结束后一次性把剩余本金及利息还清。这种方式的宽限期一般较短，多数在28天至6个月不等。

而选择延长还款时间的客户，相当于将整个贷款期限拉长，相应整体成本也会增加。“延长期间也是要还息的，这样算下来因为还贷时间长了，贷款总利息反而增加不少。”在北京地区某国有行网点内一位咨询房贷延期还款的女士告诉记者。

对此，上述某国有行网点工作人员说：“这并不是一种‘薅羊毛’的方式，是切实提供给短期内资金周转困难的客户，按照规定，贷款延长期间我们不收取罚息、不计复利、不上报不良征信。但是利息是正常收取的，也没有优惠，客户一定要根据个人需要选择是否申请延期。针对有特殊情况的客户，我们可以再协商。”

此外，还有银行贷款人员向记者表示，虽不上报不良征信，但延期还款的征信记录与正常还款的记录也会有所差别。“没有还款的几个月，征信记录上可能会出现‘星号’标志，应该是系统自动生成的，这并不是逾期记录的标志，但和正常还款的标志也不一样；是否会影响到以后贷款，还要看授信银行的审核要求。”广发银行某个贷经理表示。

同时他补充说，“对于部分客户我们并不太建议申请延期还款，但对于一些小企业主、个体工商户等，如果目前还贷压力太大，且疫情好转之后有资金回流，就比较合适申请延期。”

需要注意的是，每家银行在记者采访中都强调，由于细分政策不同，具体纾困方案需要贷款人与银行进行充分沟通和协商。

业内分析人士表示，延期还房贷，本质上是把当前的还贷资金压力转移到未来，并不是“不还款”或“少还款”，借款人需根据自己实际情况决定是否延期还款。