房子按揭状态，想做银行抵押贷款的流程是什么？

关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。

先说正常一抵申请流程

1、提交申请

准备资料向银行申请抵押贷款

资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等

2、下户

银行安排下户评估房子，收集资料提交审批

3、签正式合同

审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同

4、解压和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼

不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。

5、抵押放款

房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。

6、避免资金回流，按时还款

款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。

按揭房的二抵

如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。

想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望可以帮到您。

「海口」房产抵押贷款的操作流程及注意事项

房屋抵押贷款的过程，材料及注意事项等等的类似问题，是过去经常被提及的问题。

一、房屋抵押贷款的操作流程

以下是简化版

1、提前准备材料到银行面签

2、入户看房和实体店

3、补充剩余材料，提交审核

4、最终批准，签订正式合同

5、办理抵押贷款，进库下款

6、防止资金回笼，做好贷后管理工作

一般来说，通过这种工作内容，如果是全额支付的房子，可以在一周左右完成，如果是抵押的房子，却要等按揭解押。但房屋抵押贷款涉及的人员和相关信息复杂多变，客户的具体情况也不同，建议个人提前一两周做好准备。

二、精心准备的材料

住房抵押贷款分为消费贷款和商业贷款，信息内容不同

个人经营贷款:贷款人信息及公司质押人身份证号、户口簿、婚姻证明、房屋产权证、企业营业执照正副本、公司章、收入证明、经营证明、贷款用途

消费贷款：身份证件、户口本、结婚证书、贷款人和抵押权人的资产证明、个人收入证明、贷款人和抵押权人的贷款用途及工作单位证明。

三、常见问题

常见问题有几种，如贷前、贷中、贷后管理等

贷前

1、了解自己的情况，资金计划的时长，提前一个月做好，赶早不赶晚，注意银行信用卡，信用卡和网上贷款不能逾期，记住，不要忘记还款，不要因为逾期影响进度。

2、可靠的中介，一定要找可靠的技术专业中介，不要找“无良”公司中介公司。这一点在我之前的文章中有重要的反映，这里我就不多说了，感兴趣的朋友可以看一看。

贷中

1、在住房抵押贷款环节，不需要经常查询个人信用调查，即使审计通过，也不要点击网上贷款。一些银行也会在贷款前再一次检查信用报告，所以不要因为审计通过了就掉以轻心。

2、积极配合你对面经理的工作，没必要有抵触情绪，因为你是找向对方借钱，虽然有房子作为抵押贷款，但银行评估的是你的还款意愿和收入水平，而不是买你房子。如果银行经理或助贷经理觉得难缠，不配合，那么原本可以通过的你，也会被说做不了。

贷后管理

1、防止资金回流，房屋抵押贷款一般放在第三方收款账户上，一定要提取现金。

2、银行还款卡不得用于还款网贷或银行信用卡，不得用于买卖股票或理财资金。

3、如果走的是商业贷款，那么在贷款还清之前，企业的营业执照建议不要取消掉。

房抵经营贷怎么做？

总所周知买房子不仅有实用性还具备投资性，这里面不光是房产的升值还包括在银行间贷款圈里的流通价值，很多企业主商人都会在顺境时购买多套房产，在逆境时将其抵押银行换取现金流，那么你知道你的房产能贷多少金额，多少利息，能贷多久吗？以北京为例接下来给大家简单讲讲。

影响房抵经营贷的因素有很多，大致分为人、房、公司，其中占比最重的就是房产本身，所以侧重讲以下房产。

首先我们要看各位手里的房产证全称叫做中华人民共和国房屋所有权证,也被称为中华人民共和国不动产权证书，我们通常称为房本。（如下图）

我们拿到房本要界别以下信息

1、房本的归属人是否为客户本人

抵押人和借款人是否同一人，要不要抵贷不一或非直系抵贷不一

2、该房屋是单独所有还是共同所有

部分房屋是夫妻共同拥有或兄弟、姐妹等共同拥有

3、房屋地址是哪里，所对应该地段房价值

北京受理区域分六环内，六环外，远郊区等

4、房屋性质是什么？

性质分商品房、经济适用住房、按经济适用住房管理、限价商品房、房改房等

5、房屋用途是什么？

用途有住宅、公寓、设备用房、商业用房、配套商业、配套公建综合服务楼、酒店、商业、办公、生产车间等

6、房屋面积是多少？

①部分银行受理面积有最低限②知道地段房价和面积可粗略估算总体房值

7、房龄多少？

不同地段要求不同，多数银行要求房龄在30年以内，且部分要求房龄+贷款周期不能小于30年或不超45年

其次我们再看客户个人征信以及流水情况，征信基本要求两年内逾期不得连三累六，五年逾期累计不超20（银行眼中的黑户）流水具体分析，如果客户本身征信不好是不是要考虑更换借款主体。

再看公司，公司全名是什么？是否真实经营？年开票多少？纳税多少？最近一年对公流水多少？

最后根据客户的需求制定方案就行，大致需求就是用多少钱？（用钱多考虑高成数银行）用多久？（用的就考虑长周期银行，短期用反之）什么时候用？（着急用优先考虑放款快的银行）

图中所示房本朝阳区天溪园，市值参考链家均价8.8万/平米*12.78㎡≈1100万左右，银行放贷属于商业行为，本着锦上添花不亏本的态度，评估值约900多万，住宅批贷7-9成，常规按7成计算批贷金额大约为650万，在不确定借款人和抵押人以及公司的情况下，利息区间约为3.25%-7%都属于正常，贷款年限可做1-20年，还款方式可为月息年归本、等额本金和等额本息，也可组合贷，前三年月息年归本金N/5%后续执行等额本金或者等额本息。

总结：常规来讲银行从申请到最后放款大约7-14个工作日左右，流程大致为申请，递交材料，评估，下户，公证，上抵，放款。

附一张关于房抵业务中涉及一些知识点的思维导图（展开讲实在太多了）

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