借名买房还可行吗？分析三种常见的借名买房情形的后果及风险

实际购房人因为不具备购房资格、购房贷款资格或其他原因借用他人名义买房，房屋登记在出名人名下，由借名人实际支付购房款的行为，出名人仅仅是名义上的房屋所有权人，而房屋大多由借名人实际控制。

房屋作为一项重要资产，自己出钱登记在他人名下，总让人心里打鼓，这样做真的靠谱吗？

先看借名买房原因，借名买房原因主要有三类：

1.借名购买政策性保障住房。

司法对于这类借名持反对观点，主要理由是政策性保障住房不同于普通商品房，具有社会福利和保障性质，是面向城镇住房困难家庭供应的政策性保障住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审核和公示程序，且对房屋转让条件有严格的限制。如果允许不符合购房资格的借名人借用符合购买经济适用房购买资格的出名人名义购买经济适用房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，而且也损害了其他符合购买资格主体的合法权益，将使一个真正需要该住房的低收入困难家庭失去购房机会，客观上损害了社会公共利益，违背了公序良俗，此类协议无效。

2.因暂不符合限购政策而借名购房

限购政策往往具有阶段性、临时性，比如张三在现阶段无购房资格，可能3年后便具备资格，为避免三年后急剧上升的房产价格，借用他人名字，先上车后补票，该类借名协议并没有损害他人利益，不宜认定为无效。

但如果双方发生纠纷诉至法院，直到法庭辩论终结前借名人仍未取得购房资格的，那要求出名人协助过户的请求也无法得到实现。

3.为规避信贷政策借名买房。

为了获取银行贷款、降低首付比例或贷款比例借名买房的行为，因房屋贷款属抵押贷款，通常不会损害放贷机构即银行的利益，此类借名协议不宜认定为无效。

但是在房屋贷款未还清的情况下，借名人要求出名人配合办理过户手续也是无法实现的。

还有一些乱七八糟的原因，如案例(2022)渝05民终4708号中，借名人因为自己是涉案房屋所在小区的物管经理，担心将房屋过户至自己名下，被公司领导知道了不是很好，因此过户至亲家的名下。此类借名买房，并没有损害他人利益，应属有有效。

总结一下，如果是借名购买政策性保障住房，协议肯定无效；如果是因限购、贷款等原因借名买房，协议有效，但未必能达到过户到自己名下的目的，还要考虑有无购房资格、有无还清房贷。

问题又来了，如果借名买房协议无效，购房款怎么办？（参考案例(2022)京03民终6390号）

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

也就是说出名人需向借名人返还全部购房款以及购房必要支出契税、登记费、住房专项维修基金等；至于物业费、供暖费、垃圾清运费，系房屋使用过程中所产生的费用，如果房屋是由借名人实际居住使用的，则无权要求出名人返还；至于装修费，如果出名人愿意保留房屋的，那应对借名人实际支出的装修费予以补偿。

对于房屋增值部分的损失，会综合考虑出名人借名人之间的关系、房屋购买和使用情况、房屋升值收益等，酌情判定。

借名买房有风险，借名需三思。

·骆小律·

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借款人未经共有人同意，在其房产上设立抵押担保，出借人能否取得抵押权？

基本案情:

2019年2月，小贷公司与张某签订借款合同，张某向小贷公司借款300万元，张某以其所有的房屋提供抵押担保，小贷公司按约放款。借款到期后，张某未按期还款，小贷公司遂将张某诉至法院。张某辩称,自己对于借款本金、利息以及借款事实没有异议，但对原告主张的抵押权有异议，案涉房产是共有物，抵押权的设立未经第三人李某同意，系无权处分。原告未审查核实房屋的共有情况，对被告提供的抵押物未审查，不能认定为善意，因此原、被告间的抵押合同无效，故原告对案涉房屋无权行使优先受偿权。

第三人李某陈述，自己对原、被告间借款一事并不知情，对被告将案涉房屋抵押给原告的事也不知晓，不认可原告的房屋抵押权。法院审理查明该房产系被告与第三人李某共有。

裁判要旨

原告作为专业的小额贷款公司，在设立案涉抵押时未尽合理注意义务，其应当知道被告对案涉房屋系无权处分，仍与被告进行交易，存在重大过失，不应认定为善意第三人，本案抵押权并未有效设立。原告主张对案涉房屋行使抵押权缺乏事实依据，法院不予支持。

被告不服一审裁判结果提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：

本案争议的焦点是小贷公司能否取得抵押权。

《民法典》第311条规定：

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

《民法典》第311条所规定的善意取得制度，目的在于保护占有的公信力，保障交易安全，鼓励交易，保护交易当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。一般情况下，应当保护善意第三人基于信赖不动产登记簿从事的交易行为，此处的善意必须结合其他的因素予以考虑。

如果第三人明知或者应当知道财产属于共同财产，仍然与一方进行交易，则其不应当被认定为善意第三人。

本案中，原告在办理该房的抵押登记时，仅查看该房的所有权证、土地使用权证，对共有情况未进行询问、调查，办理该房的抵押登记时未征得第三人李某的同意，未要求第三人李某到场对抵押情况予以确认。

原告作为专业的小额贷款公司，在设立案涉抵押时未尽合理注意义务，其应当知道被告对案涉房屋系无权处分，仍与被告进行交易，存在重大过失，不应认定为善意第三人。本案抵押权并未有效设立。原告主张对案涉房屋行使抵押权缺乏事实依据，法院不予支持。

房产证可以办理抵押贷款吗？

房产证可以办理抵押贷款，但是需要满足以下条件：

一：抵押物所有人可以是借款人本人或他人，也就是说房产证不是自己的，只要经过他人同意并且有同意抵押的证明，可以利用别人的房子申请抵押贷款，市场上就叫做第三方抵押贷款。二：贷款人需要具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日是的实际年龄一般不超过65周岁。三：贷款愿意并且能够提供认可的房产抵押。四：所抵押房屋的房龄（从房屋竣工日起计算）+贷款年限不超过40年。五：所抵押房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。六：所抵押房屋的产权要清晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他的抵押。七：贷款人有固定的场所，有正当的职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的额能力。讲到这就会有客户说，我有套房产，没证，能不能办抵押呢，其实也是可以的，只需要你在办理贷款的流程中，将房产证办理下来即可。

为什么要办证才能办抵押呢？

因为办理房产证，是办理房屋抵押的必要证件，因为在我国法律规定当中，办理房屋方面的相关抵押登记时一定要出具相应的房产证来证明当事人具有该房产的所有权，《中华人民共和国民法典》规定第四百零二条[不动产抵押登记]在我国想要办理房产抵押登记，一定需要出具相关的房屋产权证明书的。

办理房屋抵押不仅需要提供房产证，还需提供夫妻双方身份证，结婚证，户口本，工作证明，收入证明，银行流水账单等等材料（单身及只需提供自己即可，离异需提供离婚协议书或者离婚证）。

需要注意的是，如果房屋抵押贷款的用途不同，需要准备的贷款资料也是不一样的，以上资料只针对个人办理房屋抵押贷款，如果是个体，中小微企业想申请房屋抵押贷款，那么还需要另外准备经营资料。讲到这就会有人问，个人和企业去做房屋抵押贷款那个好，这么说吧，银行的资金房贷到经营者手上是国家的政策，大力扶持中小微企业的经营，所以可想而知，无论是利率还是贷款期限或者还款方式，都是倾向于经营者的，想到这儿就有很多的上班族做抵押贷款时就想做成经营性抵押。这个可行吗？

我的回答是当然可行的，但是如果你是公务员或者事业单位这种情况下，不建议办理执照，因为国家是不允许的，宁外很多企业是不允许自己名下的员工有执照的，这个自己前期一定要弄清楚。毕竟贷款不是小事，很多客户就说我办理了经营性抵押，但是我不经营这个会影响吗？回答肯定是受影响的，但是我们是全方位地帮你办理，不是放款就是我们不管啦，所有的客户都会进行贷后管理的，这儿就涉及到很重要的一点，就是贷款用途，提交了贷款用途，放款之后肯定要做文件，收据，证明你所贷的款项用于做了什么。

如果有任何疑问也欢迎大家一起讨论，学习的道路上很长远，但是有你们的陪伴，就是件很快乐的事情。有写的不足的地方也请各位大佬指出，一起成长。