「突发」银行大降息，大神教你怎样立省20万，欢迎探讨

“降息”是最近金融圈内最火的一条新闻了。从2018年下半年到现在，国家出台了无数文件，要解决小微企业融资难、融资贵问题。现在，文件层层落实下来，已经取得了明显成效。

最直接的表现就是，现在银行抵押贷款的利率大幅度下降，主流银行已经可以做到年化利率4.7%了，比央行基准利率4.9%还要低！更重要的是贷款年限也有很大的改变，之前三，五年的居多，现在最长能贷到20年。

那么，大家可能有点疑问！现在利率这么低，前几年申请的贷款利率高，需不需要置换出来？能不能置换出来？该怎么置换？

小编在这里告诉大家，必须的要置换，而且能置换，因为现在的利率低！能省钱，毋庸置疑！

怎么做呢？最近刚操作了几笔，分享一下，希望能对大家有所帮助：

一、抵押贷款置换，利率高→低，直接下降23%。

二、按揭买的房，余值再抵押(二抵)，多了150万现金。

三、三成首付就能买二套，首付不愁，轻松置换。（下期文章做专门介绍）

一、抵押贷款置换利率下降23%

2018年做的一笔抵押贷款，当初看起来政策也还不错。

原贷款

利率：年化6.1%；

贷款年限：5年；

还款方式：先息后本，前3年每年年底还5%本金，第4年还35%本金，第5年全部归还

但是，国家对小微企业贷款倾斜后，今年有了更好的贷款产品。

新贷款

利率：年化4.7%；

贷款年限：20年；

还款方式：等额本息，提前还款没有任何违约金。

发现，新贷款优势太明显啦。

1.利率：降低了23%

利率下降到4.7%，基准利率4.9%基础上还打96折，比北京的首套按揭贷款利率(5.39%)还要低！

2.月供：减少了30%

按1000万的房产来算，抵押贷款650万，之前月供6万/月，现在月供4.18万/月，马上减少了1.82万/月。这样做，光每年月供就立减20万呀！

3.年限：提高了15年

以前总担心贷款3年之后怎么办，如果还不上还需要垫资过桥，里外里多花了很多费用。而现在，直接贷个20年，完全不用担心这些问题啦。

二、按揭买的房，余值再抵押(二抵)

2015按揭贷款买了一套房，当初用的是公积金贷，利率非常低。现在，房价也涨了一倍，但想要获得更多资金，怎么办？

去年想要把房贷结清了直接做抵押，想了一下不舍得，毕竟公积金贷的利率很低，结清了不太合适。

后来做了余值抵押(二抵)，条件如下。

原二抵贷款

利率：年化6.37%；

额度：最高6成；

还款方式及期限：等额本息10年。

当时还觉得比较满意。但是，人就怕比较啊。

2019年新的贷款产品是这样的，好不好？大家说的算！

新二抵贷款

利率：年化5.5%（优质客户可低至4.7%）；

额度：最高7成；

还款方式及期限：最长可贷到20年，等额本息。

还真是没对比就没伤害，发现，新贷款政策很强势。

1.利率：同比年化就降低了0.87%。

这对于大额的贷款来说可不是小数字！

2.额度：增加了10%

价值1000万的房子现在能多贷100万出来。

3.贷款年限：直接多贷了10年。

从跟本上来讲，贷款时间延长，咱们的月还款压力就小了很多，而且不用担心到期还不上的问题。

再加上房值近几年涨了很多，今年置换出来的二抵贷款额度，足足比之前的多出来150万！

“赎楼贷”帮你还贷款 利息最高只有0.85%

“近期有换房的打算，准备卖掉现在一套120平方米的三房，但短时间要筹集30万的结余资金，对我们来说压力太大了！”西安市民马女士告诉记者，“只能找亲朋好友借钱，这笔人情债还不知道如何还？”

2015年1月1日起，西安市城六区内二手房交易资金必须实施“资金监管”，这意味着卖方在交易未完成前，拿不到任何房款。“为了促成交易，同时确保权责对等，卖方需要一定的资金，先行‘解押’（还清房子剩余贷款，赎回房产证），才能完成交易。这笔解押资金从哪来，对于卖方来说确实是很棘手的问题。

西安仅3家银行有“赎楼贷”业务

唯一用途是还贷解押

记者从相关渠道了解到，2015年西安市二手房交易量约2万套房源，成交金额130余亿，而新房市场成交金额达到2000多亿。西安市场目前二手房交易量并不活跃。为了促进成交，扩大市民贷款选择的范围，2015年7月，西安市场上出现了“赎楼贷”产品，目前邮政储蓄、西安银行、建设银行三家都引入了“赎楼贷”，只针对交易的卖方。“赎楼贷”这款产品在深圳已经做了十多年，“西安则是为了将按揭贷款尚未结清的存量房进入二手房交易市场促成交易，针对卖方还贷解押而引入的，所以‘赎楼贷’的贷款用途只能是还贷解押。西安银行作为首批入围的资金监管银行，一直很重视创新产品‘赎楼贷’的宣传推广，不仅优化办理流程，而且利率目前在全市同业中极具优势，最大程度降低了申请人的成本。”西安银行新城支行零售部经理程展告诉记者。

西安市二手房成交量接近70%都是按揭贷款。据统计，2015年西安市二手房贷款量有60亿元左右。“中国邮政储蓄二手房的业务量占到全市的50%以上，在消费类贷款方面，我们一直在研发新品种，为市民买卖交易提供更多便捷的选择。”邮政储蓄西大街支行行长刘李静说。

民间借贷普遍在5%以上“赎楼贷”利息最高0.85%

“赎楼贷”最大的便捷就是贷款利息低。目前市场普遍存在3种融资方式：民间借贷、人情债、自有资金。而所谓的民间短期借贷利息一般在3-4分之间，按照解押需求一般得2个月时间计算，借贷人所承担的月息高达6%—8%，以马女士贷款30万算，仅利息需要支付2.4万。以马女士的需求为例，“赎楼贷”的周期按照市场正常办结时间2个月计算，记者将“赎楼贷”各家银行执行的利率分别罗列出来，供购房者参考。

1年期内短期利率4.35%，银行的利息分别为：

西安邮政储蓄银行：赎楼贷执行固定短期利率0.85%，即300000×0.85%×2=5100元；

西安银行：1年内短期利率最低上浮10%，即4.35%÷12×1.1=0.39875%/月，银行利息：300000×0.39875%×2=2392元；

建设银行：1年内短期利率上浮20%，即4.35%÷12×1.2=0.435%/月，银行利息：300000×0.435%×2=2610元

担保费：目前西安市“赎楼贷”引入的担保公司只有一家，执行担保费的标准按照贷款额的1.2%-1.5%（按照上限），即300000×1.5%=4500元；

如果马女士通过“赎楼贷”解决融资问题，需要支付的费用约7000元左右，与其他民间融资渠道比，至少省1万元左右。

市场交易信息不对称知道“赎楼贷”的人并不多

“这么好的产品，为什么中介不告诉我们呢？”当马女士知道这一消息时，十分惊奇。长期从事担保工作的一位负责人说：“二手房买卖交易中最大的问题就是信息不对称，中介牢牢掌握着客户端，专业性较强的行业98%以上的客户还是比较依赖中介，大多全权委托中介办理，具体操作层面的事情并不知晓。”记者也从侧面了解到，2015年6月西安市开始推行该贷款业务以来，通过指定担保公司只做了60余笔。“赎楼贷”业务目前在西安刚刚开始，各家银行做的量并不多，全市总共不超过100笔。

记者从银行了解到，申请该贷款的前提是首先认定有真实的交易，且买方交易资金必须进入监管账户。“我们行要求买方必须有贷款，且要在本行做按揭。做该项业务的前提是有资金监管，锁定解押资金还款来源后，我们放贷的风险就降低了。”刘李静补充道。

“赎楼贷”过程中，风险最大的就是担保公司。“我们面临的最大风险就是房源查封，所以‘赎楼贷’前的审核工作很重要。”担保公司负责人说，一般需要客户出具核档证明（由产权产籍中心盖章出具）——网签合同——个人征信等资料。同时，“个人征信也很重要，有无不良贷款、有无逾期等，都是作为发放贷款的重要依据”。

“赎楼贷”基本流程：

贷款人提供相关资料（身份证、户口本、结婚证、原贷款借款合同、余额证明等）——银行面签（主要是个人授权银行，查本人征信情况，出具初审结论即可）——担保环节（约买卖双方面签，提供担保函）——放款。

据了解，目前银行对于个人征信的要求，基本为连续3/6个月逾期还款或累计6/12次以内不良还款记录，征信视为正常，可以发放贷款。华商报记者姚远

2015年贷款60万按揭30年，如今有钱还清贷款，还是在银行吃利息？

一般来说，按揭贷款只要连续偿还几年以后再选择提前还款，就不会有违约金或者罚息的。

一般来讲，我们一年以内如果想提前还款，可能需要支付还款总额的1%的违约金或者1~2个月利息的罚息。这些规定每个银行都不相同，具体看一下我们的贷款合同就可以了。

至于提前还款划不划算？我们还是要考虑这么几个问题。

第一，钱生钱的能力。如果我们把钱放在手里，就是放到银行去，利用银行利息来获取收益。最主要的还是看贷款和存款的息差。

如果是2015年左右的贷款，记得当时优惠利率非常大，有的贷款甚至能够拿到8折甚至更低的优惠。现在五年期以上贷款的基准利率是4.9%，当然从10月份开始绝大多数地区使用的是LPR（目前是4.85%）为基础加减点。

当时如果拿到8折利率，贷款利率只有3.92%。由于贷款合同约定的就是8折的话，一般只要不变优惠就会一直持续下去。

现在银行大额存单的利率是3.85%~4.26%，利率也相差不多了。而一些地方性中小银行或者民营银行的贷款优惠利率，能达到5%甚至5.88%。这样我们存贷款之间就会有一定的利差，存款就比较划算了。

如果有100万元，5年期存款是5.5%的利率，贷款利率是3.92%，那么一年至少会多拿1.58万元的利息。

另外，一些银行理财产品也是这样，4%以上的银行理财产品还是比较多的。因此，只要贷款利率足够低，晚一点还款也无所谓。尤其是住房公积金，贷款利率只有3.25%，这种贷款是更划算的。

第二，金钱的流动性实际上，我们如果把钱还给银行，贷款是消失了，也不用还利息了。但是，钱会被锁定在房子中了。因此，想用的话只能通过抵押贷款的方式借钱出来，而且往往还会有一定的借贷比例，借贷不出全额的钱。所以，流动性就变差了。

随着时间的推移，实际上我们欠银行的钱会随着通货膨胀贬值的。如果利率差不多的情况下，当然钱拿自己手里更划算。

第三，家庭安全性实际上，每一个家庭都应当有应急的储备资金。过去我们中国的社会保障并不完善，所以大家的积蓄意愿比较高。如果我们将所有的钱都拿来偿还银行贷款，一旦急需用钱，家庭就有可能会陷入困境。

针对这种情况，除非家庭参加了较为全面的社会基本保险和商业补充保险，否则一定要预留一部分应急准备资金。

第四，现金流要想财富健康，必须有稳定的现金流。实际上我们房贷的现金流是负值，只会对我们的生活和工作产生压力。

如果未来我们的现金流不会持续的健康，那么应该早做打算，将所有的负债都努力清除掉。比如一些体力工作者或者吃青春饭的人，明明未来收入会减少，还不未雨绸缪的话，未来生活线路陷入困境那也是自己自己的责任。

综上所述，还不还款不要急，一定要考虑好上述四个问题。一般年轻人倒不急于一时还款，因为用钱的地方比较多，也希望有更好的投资收益，年轻抗风险能力高。但是一旦人过中年，还是抓紧还款吧。