商业折扣和现金折扣的联系？

商业折扣和现金折扣没有必然的联系，而如果一定要找到双方的关联性的话，则都是销货方给予购买方的折扣，但双方折扣的节点是完全不同的，以及企业实际收到的货款都是折扣后的金额。另外从广义的角度讲，现金折扣是商业折扣的一种形式，也就是销售折扣。

我们用两个案例来看一下商业折扣（折扣销售）和现金折扣之间的联系和区别。

折扣销售的案例。某企业为提升四季度的销售规模便决定开展促销活动，其促销方案为，凡客户在四季度一次性购买100吨以上产品的客户，给予5%的销售价格优惠，即九五折优惠；一次性购买150吨以上产品的客户，给予8%的价格优惠；一次性购买200吨以上产品的客户，给予12%的价格优惠。

这种折扣销售是商业折扣的一种形式，其主要目的就是为了更多地销售产品或提供劳务，是在销售业务开始之前设计，在销售业务过程中实现或完成的。当然，这同样是企业为了赢得市场和参与市场竞争的必要手段之一。折扣销售在商业零售企业更加常见，也就是说，不做销售折扣的商家比较少见，也很难吸引消费者的眼球，但买的不如卖的精，这其中的套路还是很深的。

我们再来看一个现金折扣的案例。一家企业的产品在市场上的竞争力不是很强，企业为了抢占部分市场，不得不采取赊销的方式将产品卖出去，这种营销战略导致企业的资金非常紧张。为尽快收回销货款，减轻企业的资金压力，且避免应收账款出现呆坏账，企业对全部购货方的账期客户进行承诺，即某年12月31日内如果全部回款给予5%的折扣；回款50%至100%之间，给予3%的折扣；回款30%至50%之间的，给予1%的折扣。

现金折扣或销售折扣是企业为了及时收回货款而对购买方的一种现金优待，这种折扣行为是在销售业务完成以后进行的。这种现金折扣对销货方来讲，也是一种无奈之举，产品销售出去以后，销货方即收不到货款，还要垫资缴纳增值税和企业所得税等相关的税金，使得企业的资金压力增加。而采用这种现金折扣（销售折扣）的方式，是为了提高企业的资金使用效率，通过提高效率进而提高运行效果。

因此，商业折扣和现金折扣之间没有必然的联系，现金折扣是商业折扣的一种形式。商业折扣中的折扣销售是企业在销售商品或提供劳务时，根据购货方购货数量而给予的折扣。按照税法规定，折扣销售需要将价款和折扣金额在同一张发票上开具，允许按折扣后的金额为应税销售额。企业进行会计处理时，按照折扣后的金额确认营业收入，并收取销货款。

现金折扣是企业销售业务完成后，为收回货款给予购买方的折扣优惠。现金折扣对企业的营业收入没有影响，是一种融资理财行为，其折扣金额计入企业的财务费用，但会影响企业实际的应收账款的金额。

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2021年11月20日

房贷利率“打折”了，河南已有银行执行4.4％利率！你的房贷会有变化吗？

【大河报·大河财立方】（记者裴熔熔陈玉静）5月15日，央行、银保监会重磅发文，调整差别化住房信贷政策：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

政策一出，让平静的周末“炸了锅”。多位专家预计，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。

而对于大众来说，更关心的莫过于自己的房贷利率将如何调整？月供会不会降低？对此，大河报·大河财立方记者对河南省内多家银行进行了了解咨询，看看他们怎么说？大家的存量房贷究竟会降吗？

降息20个基点之后，

百万房贷30年可少还4万多元

根据央行、银保监会的发文，此次调整的为首套房房贷利率，利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套房房贷利率未有调整，利率下限按现行规定执行。同时按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

按照4月20日的最新报价，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。这也就意味着，自通知发出之后，国内首套房最低利率降为4.4%（4.6%-20个基点）；二套房房贷利率原规定是不得低于相应期限LPR加60个基点，本次政策未有调整，即仍为5.2%（4.6%+60个基点）。

下降20个基点，反映在月供上，究竟能少多少？

据记者估算，以贷款100万元，30年等额本息计算，4.6%的商贷利率每月月供约为5126.44元，而下降了20个基点之后每月月供为5007.61元，相当于每月少还118.83元，30年就少还4万多元。

河南多家银行将同步调整，

已有银行执行4.4%利率

河南各银行的房贷利率同步降了吗？

“我们已经明确了要按照央行和银保监会的口径下调房贷利率，只是内部还没下发正式通知。”河南某城商行相关人员告诉记者，按照以往经验，该行会同步下通知规定利率下限，同时会要求支行开展业务时不低于市场利率，不能直接以底限利率营销。

“是这样的情况，LPR下浮20个基点只是利率下限，不是执行利率。各行会根据市场行情、资金成本等综合因素考虑，执行各地的执行利率。我行应该也会同步降，只是目前还没正式下发调整通知。”某股份行郑州分行相关人员告诉记者。

在采访过程中，记者了解到，河南多家银行目前的情况类似，房贷利率将会根据监管要求和市场情况动态调整，不过由于时间、流程等原因，还未明确具体执行标准。但也有银行表示，已经有一些合作楼盘项目按照4.4%的利率执行，“这个根据项目的需求。”

大河报·大河财立方记者注意到，5月16日，已有部分房产中介平台发布执行首套房贷利率4.4%楼盘汇总，记者咨询金水区某楼盘，接听人士表示，虽然合作银行没有正式通知，但该楼盘的合作银行已可以执行最低利率，“可以按照4.4%签约”。

不过也有楼盘表示，目前只是楼盘单方面宣传执行4.4%利率，最终利率仍要看签约银行。

若是调整落地，哪些客户能享受这一政策？存量房贷客户有可能吗？

对此，多家银行表示，本次调整只针对新增客户，而存量客户的房贷利率只会随LPR利率浮动，跟政策调整无关。“比如你之前的房贷利率是LPR上浮20个基点，不管此次政策如何调整，你的房贷利率浮动比例不变。哪怕LPR下降到了4%，你的房贷利率依旧是4%上浮20个基点。”某银行客户经理告诉记者。

专家：地产调控还有进一步放松潜力

此次房贷政策调整，不论对于楼市还是新增房贷客户，无疑是重大利好。接下来有可能会带来哪些连锁效应？听听专家怎么说。

王青：二季度降息降准有可能持续落地

东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次首套房房贷利率下调，将带动部分城市银行房贷利率（包括部分二套房利率）更大幅度下调，进而巩固年初以来全国房贷利率整体下行势头，为年中或稍晚时候楼市企稳回暖积蓄动能。根据央行在一季度货币政策执行报告中披露的数据，3月居民新增房贷平均利率是5.49%，比去年12月下降0.14个百分点。这是去年年初以来居民房贷利率首次出现下行拐点。

东方金诚高级分析师冯琳表示，作为主导楼市走向的核心因素，房贷利率下调对居民购房成本影响很大。以100万房贷、等额本息偿还30年为例，房贷利率每下调10个基点，也就是0.1个百分点，月供就可以节省60元；如果下调100个基点，也就是1个百分点，月供可以节省600元，约占整个月供的10%左右。

“我们预计，本次首套房房贷利率下限下调，结合更多城市限购松动，接下来地产调控还有进一步放松潜力。这将带动楼市在年中或稍晚一些时候逐步具备企稳回暖的条件。这也是今年稳定宏观经济运行的关键所在。”王青说道。

不过，王青指出，本次首套房房贷利率下限下调，是针对房地产的定向调控措施，并不意味着接下来LPR报价下调及政策性降息（MLF利率下调）的空间封闭。当前宏观经济下行压力较大，地产下滑仅是部分原因，本轮疫情冲击影响全面且持续时间较长，而外部地缘政治升温带来的负面冲击更是短期内难以缓解。因此，作为“增量政策工具”的一部分，二季度降息降准有可能持续落地。

周茂华：下调住房贷款利率定价下限符合部分区域房地产市场情况

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，也符合部分区域房地产市场情况。

“主要是近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。”周茂华说道。

周茂华称，预计接下来部分楼市供给相对大、楼市需求偏冷的区域房贷利率将出现一定幅度下调，减轻刚需购房成本。但整体上，国内楼市“稳”字当头，坚持房住不炒定位，推动各地因城施策、精准调控，落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。近期一系列政策优化措施，都是在推动楼市回归“三稳”轨道。

申万宏源：下调房贷利率的LPR加点，旨在促进刚需和改善性需求释放

本次首套房房贷利率下限下调，申万宏源证券分析师发布研报认为，下调房贷利率的LPR加点，突出新老划断，旨在促进刚需和改善性需求释放，同时避免显著刺激已经持有存量房贷合同的居民集中爆发需求。

LPR改革之后，2021年开始存量房贷合同已经全部转为固定利率合同或LPR加点固定的浮动利率合同，这意味着下调LPR和下调新增购房合同LPR加点的传导对象实现分层：如果直接下调LPR，则已经购房和尚未购房的居民均有受益，但对于一线城市、东部沿海省份等人口净流入较多的区域来说，已购房居民购买力的进一步提升可能刺激更大规模的购房需求，如果由此导致房价快速上涨，则置换性需求受益大于首套刚需。本次采取的首套房贷LPR加点下调，并不会直接导致已购房居民既有合同的月供减少，从而更多将刺激首套刚需居民释放需求，突出新老划断，刺激地产需求的同时兼顾长期需求结构平衡性。

责编:陈玉尧审核:李震总监:万军伟

首套最低4.4%！房贷利率“打折”，你打算买房吗？

经济观察网记者胡艳明陈月芹5月15日，关于房贷的重磅政策来袭：全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。

目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR（贷款市场报价利率）。以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

该政策指5月15日央行联合银保监会发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发〔2022〕115号）》（以下简称《通知》）。

这也是2019年8月25日，商业性个人住房贷款利率机制调整后，监管部门首次更改相关规定。

“降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

下限调整房贷可以“打折”

在此次调整前，关于房贷的政策，要回溯到2019年的房贷利率机制调整。

2019年8月25日，央行发布的〔2019〕第16号公告中，规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”

关于什么是相应期限贷款市场报价利率，因为目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。

1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

因为我们的房贷大都是中长期贷款，所以大多参考“5年期以上LPR”。

按照当时的规定和LPR价格：全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2019年8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

LPR每月公布一次，一般在20号公布（如遇节假日顺延到工作日），受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动，有时高有时低。

从2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

而本次《通知》对上述定价政策进行了调整：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，《通知》发布后，现在全国政策是：首套住房的房贷为【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR为4.6%，现行利率下限为4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】为5.2%。

“原首套全国层面政策下限为4.6%，115号文（注：《通知》）降为4.4%，相当于给利率下限打了个95折。”光大证券首席固收分析师张旭表示。

按贷款金额100万元、期限20年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，按照原先最低4.6%的利率，每月还款6380.6元；若改为4.4%，每月还款6272.64元，平均每月可减少月供支出约108元。累计还款额由153万元降为150.5万，20年共减少利息支出2.5万。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”价格下调，那么房贷利率可能还要低于4.4%。

根据《通知》，二套房利率仍维持最低5.2%不变，但包括郑州、苏州等地近期纷纷发文放宽认贷政策，比如直接的首套认定放松或者和二套挂钩认定放松等，变向降低二套房利率。

各地因城施策

不过，《通知》也规定了，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

张旭表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

在全国层面，此次《通知》发布后，将全国下限调整。

在城市层面，张旭认为，央行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的加点下限。这是本城市范围内都要遵守的下限。在实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。

在银行层面，张旭分析，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

杨畅也谈到，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

全国房贷已开始降价潮

在本次《通知》公布前，今年全国已经有多个城市银行自主下调房贷利率。4月14日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

以广州地区为例，5月上旬，广州大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准；同时，有银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的最低线。二套房方面，大部分银行的按揭利率在5.2%-5.4%之间。

一位建行个贷人士计算，目前广州市场报价利率五年期为LPR+80，如果下调20，购房者100万元的房贷，每月能少还124.2元，利息减少4.47万元；而500万元、30年期的房贷，每月能少还621元，利息相应减少22.36万元。

该建行个贷人士也提醒，《通知》仅针对新购房人群，存量房贷（已经在月供的房贷）没有变。

除了下调房贷利率，多地区也下调了首套房贷比例。例如，4月底河北廊坊地区，有银行首套房贷首付比例由30%降为20%，二套房根据客户资质不同首付比例在30%-50%之间。

据贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

但从全国数据来看，房贷增长依旧乏力。5月13日，央行公布的4月份金融数据显示，4月全国住房贷款不增反降，减少605亿元，比2021年4月少增长4022亿元。

这已是3个月来代表居民按揭贷款的中长期贷款第二次减少，且减幅在扩大。2月份这一数值减少459亿元，同比减少4572亿元，是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。3月份环比新增3735亿元，扭转了2月净减少的颓势，但同比仍少增2504亿元。

杨畅认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

中原地产首席分析师张大伟认为，从直接的政策影响看，此次政策并非直接降息，因为之前最低4.6%的利率水平，全国也很少城市能执行这个标准，且并非全部执行，只是针对首套房贷。具体仍要看各地细则。