2016年房贷、利率4.41%、期限30年，转换利率如何选择？

目前是住房贷款利率转换的开始，很多人为如何转换贷款利率发愁，不知道应该如何进行选择？

张伟2016年大学毕业后，就见习了一套小户型首套房，贷款利率4.41%，没有下浮，也没有上浮，贷款期限还剩下26年。每月还贷2056左右，等额本金还款方式。现在已经把这套房出租出去了，每月可以收到租金1700，近几年没有提前还贷的计划。如今在转换利率时是选LPR还是应该选固定利率？

现在所有的住房按揭贷款都面临着贷款利率的转换问题，只有已经实施固定利率贷款或者已参考贷款市场报价利率(LPR)的浮动利率贷款等无需转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。从上面的情况看，不在不需要转换的范围之内。

01两种转换方式到底哪种好呢？到底应该选择哪种转换方式呢？

实际上，LPR定价和固定贷款利率两种试工各有优势，如何选择的根本因素取决于借款人对未来贷款利率走势的判断。

核心的因素是你认为未来的贷款利率上上升还是下降？

如果你认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好，因为你可以享受到利率下降的红利；贷款利率如果下降了，你支付的贷款利息自然就会少。

如果认为未来LPR可能上升，那么就应该选择固定贷款利率，因为固定贷款利率回避了利率上升的风险。一旦选择转为固定贷款利率，在整个贷款合同剩余期限内的贷款利率就不会再变化，自然贷款利率上升时就避免了利率损失。

如何选择还是要看你自己的判断，别人无法明确告诉你的选择好坏。

结论：两种方式没有根本的好坏，主要是借款人对未来利率趋势的判断。

02住房贷款利率4.41%如何选择转换方式？

如果选择转为参考LPR定价，个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+浮动点数”确定，即5年期以上LPR+（-0.39%），你以后的借款利率都是LPR（-0.39%），浮动点数不再变化，但LPR会随着市场的上升和降低而变化。

4.41%的住房按揭贷款利率是一个相对比较低的利率，已经低于目前LPR的基础利率。

虽然2020年2月LPR利率下调了10个和5个基础点，但5年期以上的LPR为4.75%，仍然高于4.41%的实际贷款利率34个基点，你的借款仍然会继续执行4.41%的利率。

（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年2月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。

如果你选择LPR利率，那么短期内肯定会是在LPR利率基础上下浮一定的点数，最终实际执行的仍然是4.41%，因为大多数人预测短期内未来的贷款利率是下浮趋势，短期内选择LPR利率肯定是有利的。但是要指出的一点是，你的贷款还有26年的时间，这个时期是足够长的。

如果有提前还款的打算，那么当然可以选择LPR利率方式，因为你可以享受到的短期内贷款利率下行的红利；但是你没有提前还款的打算，那就是另一回事了。

另外，从经济周期和贷款利率变动周期分析看，一般情况下是五年小周期、10年一大周期，所以，对于26年的贷款剩余期限来说，对于4.41%的低利率基础考虑，建议选择固定贷款利率。（麒鉴）

房贷利率已达近20年最低！！！最新一期LPR五年期利率4.65%

央行发布最新一期LPR利率，一年期利率为3.85%，五年期利率为4.65%。自去年9月执行LPR利率以来，LPR利率持续降低，从最初的4.85%降至4.65%，累计下降20个百分点。

从首套房贷利率看，按照4月部分银行最低上浮基点74计算，首套房贷利率为5.39%。相比去年10月，房贷利率下降了25个百分点。

从央行公布的数据显示，1999年-2014年，5年期商业贷款基准利率保持较高水平，其中2007年最高达到7.83%。2015下半年-2019上半年，5年期以上商业贷款基准利率则保持在4.9%。在这四年时间，房贷利率浮动频率较大。

2016年，房贷利率执行85折，相当于约4.17%。

但是，从2017年下半年开始，各大商业银行纷纷收紧房贷额度，并不断上浮房贷利率。部分城市的个别银行针对房贷开始执行基准利率上上浮5%的政策。

而在2018年，全国各地各大商业银行纷纷出台首套房房贷利率上浮10%的政策，即首套房房贷利率5.39%。直至去年，各家银行房贷利率基本按照上浮10%~15%的标准执行，但是最低房贷利率基本保持不变。

5.39%这个数据，与参照最新LPR计算的首套房贷利率几乎一样。

那么，随着LPR利率执行，不少购房人群在计算，是按照LPR利率计算房贷划算，还是按照原有利率划算？其实，目前来看，房贷利率变化并不大。不少业内人士预测，LPR利率将会持续走低，那么，对贷款买房人群来说，是一个利好，毕竟可以省钱。但是，房贷利率是否持续走低，还需看各家银行的基点是否随之下调。

南充房价现在处于近期低位，有购房打算的朋友或许可以考虑出手。

房贷利率已降至6年最低，20年来第三低，历史上都发生了什么

昨天（5月15日），央行亲自下场挽救楼市了。

根据央行、银保监会昨日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下称《通知》），首套房的银行贷款利率，可以在5年期LPR的基础上下调20个基点，也就是减去0.2。由于最新的5年前LPR为4.6%，按照《通知》，首套房能够拿到的最低房贷利率可以到4.4%。

如果未来LPR继续下降，按照最新政策，房贷利率甚至可以低于4.4%。

房贷利率大降，会刺激昆明人买房吗？

这是自2016年以来，国内房贷利率的最低点。实际上，2016年当时银行公开的5年期及以上商业贷款利率其实是4.9%，但央行允许银行下浮10%，也就是4.41%，仍然高于4.4%的最新利率。但当时正值国家大力推进房地产去库存，各种优惠政策层出不穷，有些银行给到的首套房贷利率可以低至4.2%，甚至更低。

自2016年之后，国内首套房贷利率不断上涨，去年有些银行曾经达到6.15%的水平，但今年来房贷利率连续下降，在此次央行、银保监会发布《通知》之前，昆明最低房贷利率与LPR持平，即4.6%。这一利率执行不过一个来月，就已被4.4%的新低取代。

即便不考虑未来LPR有可能进一步下调，现在4.4%的首套房贷利率，除了略高于2016年部分银行给出的约4.2%的利率，在最近20年的历史上，也只有2008年全球金融危机期间国内房贷利率可以相提并论。

2008年，由于全球金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了4万亿放水之外，房贷利率也达到了历史上最低点，当年底，虽然5年期贷款基准利率仍然在5.94%，但允许银行最多下浮30%，也即按4.16%利率发放房贷。

从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来，即将执行的4.4%的首套房利率，是历史第三低。以往房贷利率大幅度降低，往往出现在经济形势比较严峻，房地产市场处于低谷的时间点，比如2008年的全球金融危机，2016年的去库存。

从历史上看，在低利率执行后不久，房地产市场都会走出一波上涨行情，利率也随即上调。比如2008年底房贷利率达到历史最低点后，在4万亿救市资金的刺激下，楼市迅速回暖，房价也开始了长达7年的上涨行情，到了2010年，房贷利率就回升到4.8%以上。

2016年初，为了消化住房库存，大多数银行的房贷利率曾低至4.41%，但到了两年后，随着房地产库存迅速下降，房价不断上涨，2018年底国内首套房贷利率最低也要5.09%，昆明则要5.54%。

概括一下，以往央行运用利率工具刺激楼市的典型做法是，你不买是吧？降利率。你还不买？继续降。直到见效为止。

如今，房贷利率来到了1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的第三低，以往的规律还能继续延续吗？