开发商说的先商贷再转公积金贷，这是什么意思？可操作吗？

目前我国最主要的房贷方式有三种：商业贷款、公积金贷款以及组合贷款（组合贷即商贷与公积金贷结合），三种贷款方式中商业贷款的手续最为简单，要求也最低，放款速度最快；公积金贷款的利率最低，但手续相对会麻烦一些，放款的速度也慢。对于开发商而言，最喜欢的就是商业贷款，正因为如此，开发商给予商业贷款的客户优惠力度往往也是最高的，比如使用公积金贷款的给予99折优惠，使用商业贷款的则可能给予97折优惠。

商贷转公积金贷款？商业贷款转公积金贷款指的就是你买房时，先使用商业贷款的方式把钱贷出来购房，待以后满足条件了，再去转为公积金贷款。

一般而言，两种情况下会采用这种方式：一是贷款人目前自身条件没有达到公积金贷款条件（比如缴交公积金的时间不够要求的时长），此时只能先办理商业按揭贷款，待达到公积金贷款条件后再办理公积金贷款；二是开发商为了尽快回款，以较高的优惠力度让用户先办理商贷，后续再让客户自行去转为公积金贷款。

为什么商贷回款速度会更快呢？现实中，使用公积金贷款的，必要条件之一就是楼栋主体必须在封顶之后才可以申请，而商业贷款只需楼体建到一定程度，如高层需建到三分之一，多层楼盘需建到三分之二，小高层需建到三分之一，即可申请，而且商业贷款比较注重“五证齐全”，一般购房者在合同备案之后就可以申请贷款。从这点上商贷快了公积金一步。

其次，商业贷款只要银行审批即可，效率快，放款也快。与之相反的公积金贷款或者组合贷款，因为这两个均涉及到公积金，必须公积金中心及银行两方面审核，效率慢，放款也慢。而房地产行业对于资金周转要求可是很高的，这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因，因为开发商要尽快回款，毕竟越高的周转速度，可以获得的收益就越高。

商贷与组合贷的利息差举例分析：假设你购买的房子总价是100万，首付30万，贷款70万，如果纯使用商贷，贷款利率为LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR为4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），贷款期限30年，等额本息为例进行计算，贷款利息约为67.6万元。

那如果你使用组合贷（即30万的商贷+40万的公积金贷款）呢？同等条件下，贷款利息约为55.6万元（公积金贷款的利率为3.25%）。两者相差近12万元，所以有条件的情况下，还是尽量直接使用组合贷或者公积金贷款（个人公积金贷款最高额度为40万元，夫妻为60万元）。

商业贷款转公积金贷款的要求既然我们都知道公积金贷款的利率低，那么现有的商业贷款可否转为商业贷款呢？答案是不一定，具体的要看当地的政策，比如宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市之前均实行商业贷款转公积金贷款，减轻购房者的压力，不过随着办理人数的越来越多，部分城市已经暂停了该业务，以福州为例，在2020年的时候，已经暂停办理“商贷转公积金贷款”的业务了。

那么如果可以的话，商贷转公积金贷款需要什么条件呢？一般而言，不同的地区都会略有出入，具体要看你们当地的规定，如下图所示，系宁波住建局在2019年回复网友商贷转公积金贷款的条件（目前网上没有查询到宁波暂停办理的商贷转公积金贷款的消息，也没有关于《宁波市区商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理操作细则》废除的通知，所以宁波应该是可以办理商转公积金），由于各地的政策有出入，所以要想办理的可以先查询自己所在地的政策，在按照规定办理即可。

需要说明的一点是，个人公积金最高可贷40万（夫妻60万元），但是这有一个前期条件就是你缴纳的公积金水平可以达到贷款的封顶额，比如你每个月就缴纳200元公积金，那么即使公积金最高可贷40万元，你也无法贷到这个额度。

总结如果一开始可以组合贷或者公积金贷款就尽量直接组合贷/公积金贷款，商贷转公积金贷，一则不是每个城市都支持，二则相对而言手续也比较麻烦，后续可能需要多跑几次银行及公积金中心，所以有条件还是一开始直接就上公积金贷款或者组合贷更好！

杭州公积金贷款、商贷时隔5年同时松绑 均“认房不认贷”

经济观察网记者丁文婷2022年12月13日，杭州住房公积金管理中心官网发布通知，职工家庭名下无住房，无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清，为改善居住条件申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行首套房政策，首付款比例最低为30%。

对于职工家庭名下拥有1套住房，或无住房但有住房公积金贷款记录且相应贷款已结清，再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的，执行二套房政策，贷款首付款比例不低于40%。

公积金贷款二套房最低首付由60%下调为40%，也意味着，无论是商贷、公积金贷款，杭州正式进入二套房首付最低4成时代。

而此前，杭州公积金贷款一直执行“认房又认贷”政策，有过商业贷款记录或名下有住房，即使未使用公积金贷款，也按二套执行，且二套房首付比例最低为6成。

值得关注的是，此次调整实施范围覆盖了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区等杭州市市辖的全部10个区。合同网签时间在2022年11月11日及以后的，均按照通知规定执行。

就在今年11月11日，杭州对商业住房贷款政策做出调整，全域范围内开始实行“认房不认贷”，二套房首付比例同样从6成下调至4成。目前，杭州首套房贷利率最低降至4.15%，二套房贷款利率最低降至4.9%。

经济观察网注意到，2017年3月，杭州房管局曾下发通知，进一步完善杭州市认房又认贷政策，只要有商业贷款或者公积金贷款记录，哪怕名下无房，再购买房屋时候，商业贷款和公积金贷款均只能按照二套房的首付标准执行，首付比例不得低于60%。

今年5月17日，杭州就曾对二手房购房门槛进行松绑。调整后，在杭州购买二手房，本地户籍购房者可直接购买，而外地户籍购房者社保要求由48个月缩减至1年。在“5.17新政”发布后，6月，杭州楼市成交量迎来了一个小高潮。根据贝壳研究院数据，杭州6月二手房成交量达到7300多套，环比增幅超过40%。

但此后，杭州楼市成交持续走低。中指研究院数据显示，杭州10月新房供应依然处于高位，但成交环比下降24.5%，同比下降超3成。二手房方面，成交自6月后持续下降，10月成交套数处于今年以来倒数第三。“银十”恢复不及预期。

11月，在放松限购门槛、调整限贷政策和降低利率等一系列调控后，杭州楼市出现回温。贝壳研究院的数据显示，11月，杭州新房成交8774套，环比上涨10%，同比下降7%。二手房市场成交量为5752套，环比上涨约32%，不仅结束了四连跌，成交量仅次于今年6月份的成交峰值，是目前为止2022年二手房成交量第二高点。

公积金贷款买房和商业贷款买房的区别

公积金贷款和银行贷款，是现在买房的主要方式，虽然这两种都是贷款，但其实差别还是挺大的，那么公积金买房跟普通买房区别?

1、房屋的类型不同

住房公积金贷款只能用于购买70年产权的住宅时使用，商业贷款面对的房屋类型较为宽松，除了住宅之外，商住两用房也可以申请。

2、贷款额度和利率不同

住房公积金贷款的利率按照规定是实行一年一定，额度则根据当地情况为标准。商业贷款的利率则根据当地银行而定，一般无上限，具体则根据家庭总收入而定。虽然公积金贷款利率一年一定，但利率还是比商业贷款低很多。

3、审批时间和机构不同

商业贷款大约20个工作日，公积金贷款大约需要40个工作日，商业贷款快于公积金贷款。商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行。公积金房贷则需要通过公积金管理核心审批，决定权在公积金管理核心，银行只是执行机构。

4、要求不同

商业贷款的要求是个人信用良好，没有不良征信记录，具备还款能力。公积金贷款要求比较严格，除了要求个人的信用良好，还有要求自贷款之日起的6个月(各地略不同)内个人的公积金账户须是连续正常且足额缴纳的。

5、流程不同

公积金贷款和商业贷款都在购房时提出申请，只是公积金贷款需要经过公积金管理中心初审和复审来核定额度和是否符合贷款条件。而商业贷款就只经过贷款银行审核。公积金贷款买房的手续会比商业贷款买房更麻烦，这也是很多商品房不接受公积金贷款买房的原因。

住房公积金贷款有哪些优点

1、利率更优惠

同样的贷款金额和还款年限，公积金贷款和商业贷款相比较的话就可以节省数万元利息。而且公积金贷款利率要低于商业贷款，和商业贷款相比，公积金贷款不仅还款时间短，还款利息还少了很多。同时，国家规定公积金贷款额度较高不能超过借款人退休年龄内所缴纳的住房公积金数额的两倍。

2、还款方式灵活方便

采用公积金贷款买房，银行的还款方式比商业贷款购买住房来得更加的方便灵活，借贷人可以自己确定每个月的还款额，但是前提是每个月的还款额不要低于银行规定的较低还款额，这样一来，借贷人就可以根据自己的经济实力制定合理可行的还款计划，方便借贷人安排自己每月的经济支出。

3、购房限制更少

目前各大商业银行对于二手房贷款的限制条件比较多，对于房龄过高，房产地段不好，房产变现能力差的二手房在银行是很难申请到住房贷款的。但是对于公积金贷款购房，银行对二手房房龄的限制就相对较少，二手房的房龄和住房贷款的年限加起来不超过50年就可以申请公积金按揭贷款。

4、可提前还贷

住房公积金贷款正常还款满半年后，可进行提前还款。也就是说可以提前部分还贷，也可办理全部还清，提前还款均不收取违约金。公积金贷款提前还贷政策规定宽松，不受时间、金额、次数的限制，借款人随时都可以提前还款，不会收取借款人任何费用，而商业贷款提前还贷一般要收取一定的违约金。