银行从业者告诉你一手房的贷款注意事项

作为一名银行个贷客户经理，本人从事一手房按揭贷款已十年有余，经历过2012年到2013年贷款利率高涨、额度紧张，也经历过2016年房价疯长，全民抢房的罕见景象，直到现在个别地区学区房暴跌，每种情况我都身在其中，但也深知无法左右（因为当官的也在疯狂抢房）。

闲话不多说，还是进入正题吧。一手房按揭贷款流程其实很简单，提供身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水以及网备合同，然后夫妻双方到现场签字。但是看似简单，其中又有一些复杂情节在里面。最重要的两点就是，征信存在逾期记录以及收入证明上的金额。

首先银行审查借款人近24个月内的征信记录是否有连三累六这样的逾期记录，如果有，一般小的股份制银行会上浮5%到10%的利率来化解。而国有大行一般不接单了，除非你能出具正规的非恶意欠款证明（当然出具可能性很小，因为这是要证明银行自己原因导致你逾期的，基本不可能了）。如果逾期金额很小，都是500元以内的，一般银行都会接受。如果24个月以外逾期严重的，要看银行具体规定了。

还有一种情况是信用卡的呆账和止付情况，一般出现这种情况，银行也是拒贷的。呆账说明你欠银行的信用卡钱已经核销了，想要贷款只能去银行还款，然后修改成“销户”状态，这样征信才没有问题。

最后就是收入证明了。银行贷款的一个硬性规定就是月工资收入必须大于月供的2倍以上，比如月供5000元，那么工资必须为10001元。很多公司开立收入证明都是实际工资，这样的话一般都贷不到款，所以这时需要跟公司人事协商，金额要么不写，要么写高于2倍的金额。

住房按揭贷款已经是每个家庭的最大负债了，所以贷款时要谨慎提供材料，保证通过率。

贷款买期房全流程解读

今天我来给大家把这个事情讲清楚：

一、开发商要想卖房子首先要取得五证：

1.国有土地使用证i（国土局）

2.建设用地规划许可证（规划局）

3.建设工程规划许可证（规划局）

4.建筑工程施工许可证（住建局）

5.商品房预售许可证（住建局）

这五个证是有先后顺序的，没有前面的证后面的证就办不了，一环扣一环，所以只要有了最后的预售许可证就可以认定为五证齐全。

二、预售许可证一般是房子盖到超过三分之一就具备申请办理条件，有了预售许可证开发商就可以出具网签合同合法的销售房子了。这个时候的房子就叫期房，也叫一手房（一手房包括期房和现房）。买房可以全款也可以首付款加贷款，如果购房人需要通过首付款加贷款的方式支付房款，那么开发商需要去银行办理准入手续，银行会审核开发商的各种资质，包括预售许可证、财务报表、开发资质等等等等，确定这些都没问题了开发商要在这个银行开设对公账户，这些都办完了购房人就可以办理贷款了。一个楼盘可以准入多个银行，主要是因为各个银行的利率、额度和审核购房人的条件有差异。

三、购房人想通过银行办理贷款就要符合银行的审核条件，主要包括身份证，户口本，结婚证（已婚的提供），收入证明，收入流水（半年到一年，银行微信支付宝都认可），一般银行要求家庭月收入要超过月供的两倍才可以，网签合同，首付款凭证（包括收据或发票以及转账凭证或刷卡的单），个人征信报告以及不动产查询证明（部分银行需要）。首付款比例一般是首套房30%，二套房40%，三套房就不给贷了，有的银行是认贷不认房（就是没有贷款算就首套），有的银行则是认贷又认房，认贷又认房的就需要开具不动产查询证明。征信报告主要看是否有逾期（连三累六），是否有其他贷款或者担保，是否有未完结的法律诉讼等。以上这些都没问题了购房人就需要签署各种文件合同，核心意思就是：银行同意贷款给你用于买房，你需要把房子先抵押给银行，你要按照合同每月支付本金和利息直至还清所有贷款，如果在此期间你出现逾期不还行为银行会催促你还款，还会被记录在征信报告中，如果连续逾期超过三期，银行就可以通过司法程序把你的房子进行拍卖。签完这些银行审核通过后就要由购房人、开发商、银行三方共同到不动产登记中心办理预告抵押登记手续，审核通过后不动产登记中心会出具抵押证，银行拿到抵押证后就可以放款，放款是直接打到开发商在该银行开通的对公账户里，至此开发商就已经拿到了这套房子的全部房款，放款后的次月开始购房人就开始还款了。

四、房子盖好后要经过住建、消防、监理、规划、环保、防空等等多个部门验收，验收合格后取得竣工验收备案表就达到交房标准可以交房了。测绘机构对房屋进行实测后就可以办理大证（初始登记），办完大证后就可以办理每套房子的不动产证（转移登记也就是房产证），拿到不动产证以后期房就变成现房了，届时银行会和购房人去不动产登记中心办理期转现手续（期房抵押转为现房抵押），至此购买一手房的所有手续才算完结。

五、如果房子烂尾了可不可以不还了让银行找开发商？答案是不可以。上文说的很清楚了，银行是借款给购房人，房子作为抵押物是属于购房人的，最终是否烂尾并不在银行的管辖范围内，如果不还了征信就会被记录逾期，如果进入司法程序还会影响下一代的入党、参军、考公等前途，至于最终能否通过拍卖拿到欠款银行并不担心，因为只是时间问题，最多就是经办人会受一点影响，账面上暂时多一笔不良资产而已。

六、出现烂尾到底是谁的责任呢？

这里就要提到资金监管。开发商在办理预售许可证的时候会同步建立一个资金监管账户，由住建部门进行监管。

按照规定所有的购房款项（包括首付款部分和贷款部分）都应该存入监管账户，专款专用（主要用于结算工程款），但在实际操作中只对首付款强制监管，贷款部分放款之后监管不严格，于是很多开发商另作他用，没有专款专用，一旦出现资金链断裂就会导致烂尾。所以责任主要就是开发商经营不善，违规使用购房款，以及住建部门监管不严。现在很多地区已经开始实行强制监管，对整改不力的开发商进行或者暂停网签甚至降级处理。

朋友们还有哪些购房手续方面的问题欢迎评论区讨论。

佛山买房，买一手房需要注意的流程

今天给大家分享一下在佛山买房，买一手房需要注意的流程

买房呢是一件大事，大家提前了解买房流程才能做到心里有数，也才能使过程更加顺畅。一手房一般的购房流程是这样的：确定购房资格→看房审查→认购→签约→付款/按揭贷款→收房

一、确定购房资格

1.佛山分为限购区域跟不限购区域，如果想在佛山限购区域买房，要了解自己有没有购房资格，如果没有购房资格的话需要怎么操作破限购

2.提前查好征信，避免后期因为征信问题贷不了款，又交了购房定金后退不了

二、看房审查

看房的时候要求房地产开发商和销售商出示“五证”

房产五证是指《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》[暗中观察R]

三、交定金认购

当你在佛山看好某个楼盘时，选定房源，缴纳定金，签定认购书，这套房源就是属于你的了。记住定金是不能退的，所以选定房源果断的同时要确定好，考虑清楚。

1.在购买之前应向开发商核实支付的方式：全款或是分期付款？能否按揭？首付的比例支付多少？按揭的还款期限长能够有多少？每个月的月供需要多少？

2.选定房源，缴纳定金，签定认购书，这套房源就是属于你的了。定金是不能退的，所以选定房源果断的同时要确定好

3.签订认购书时，确定购房人是谁就签谁的名字，避免签约时更名麻烦[叹气R]

4.交定金需要什么资料：身份证（购房人的身份证）。交定金的收据小票切记保存好，后期按揭需要

四、签约

1.签约时要带好以下资料：①定金（订金）收据②本人身份证原件（已婚者需带夫妻双方身份证原件、结婚证原件）③户口本原件或户籍证明原件④收入证明原件（一般佛山的楼盘，你交了定金以后，销售都会通知你需要带哪些资料，所以你可以根据楼盘的要求提前准备。）

2.签约流程：在约定期内签订《商品房购房合同》→就合同进行协商→签字确认→最后你这边就要支付首付款及备案费用、记得要保存好发票

五、贷款按揭

1.按揭资料:

带齐购房所有的小票和收据，以及银行要求的相关证件资料，这些销售都会让你准备的

收入证明(加盖公司公章，月收入必须是在月供款2倍以上).

最近半年银行流水（平均每个月的流水需要达到月供2倍以上）

2.按揭方式：等额本金、等额本息

以上就是今天我分享的内容，最近有在佛山购房的小伙伴记得点收藏