房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

找中介办理抵押贷款需谨慎！分享抵押中遇到的小故事

这是同事的一个客户，客户在成都做建材生意，之前在我们单位做过一次房产抵押贷款，因为疫情原因，上流供货资金链断裂，到期了没钱归本，就逾期了。客户还是比较慌，想尽快解决问题，但是同事建议他等一段时间再进件，先养养征信！因为征信逾期，很多好点的银行都不能接受进件。

结果客户就找了其他中介公司，那边中介看了下客户的资质，就说没问题可以做的，而且年化给到3.9%，中介费他们只收1个点，客户因为也是比较急，没有多进行比较询问，就马上签约了。那边中介公司马上给客户进行过桥垫资的操作，帮他解除抵押，但是正常情况下，客户的房子在别的银行还处于抵押中，正常操作应该是先帮客户进件，审批通过了，再垫资解抵，这样才能消除提前垫资的风险，既可以节约垫资费用（因为垫资利息正规的都是千一一天，天数越多，费用越高！），又能避免万一到时候解抵失败，做不了，客户会有经济损失这种情况的发生。

我们分析一下，为什么那边的中介建议客户马上垫资呢，一方面是想把客户稳下来，免得客户到处比较，一方面越早垫资，可以多挣垫资费用。成都这边垫资过桥利息一般是千一一天，但是那边公司收的确是千一点五，也就是月息4分5，看起来好像很低，换算成年化确是年化54%。比高利贷还高利贷，如果只垫资十几天还能接受，如果一直办不下来，这个费用就太高了。

果不其然，垫完资了，那边中介不着急了，等了好几个月都没批复下来，客户更加急了。但是，还是只能等银行批复吗。中途，他们找了好几家，只有一家通过，年化相当高，7.5%。

客户觉得算下来真的太贵了，又回过头找我们同事，问是不是被套路了。最后还是我们马上安排客户进件，从进件到放款一共花了半个多月吧，3年先息后本，年化4.9%，直接少了2.5的利息点。今天客户跟那边中介结账，两个多月好几十万。

说这么多，不是为了拉踩，只是想提醒一下看到这里的朋友，贷款行业不是那么简单的，鱼龙混杂，不要一味追求低利息，不是所有低利息都适合你的情况，要综合你的资质筛选最适合你的银行。太着急用钱容易被骗。

全款买房再抵押真的划算吗？都有哪些风险？

如果你在思考这个问题，说明你肯定身处一线城市，在限制按揭贷款成数的大背景下，很多购房者开始另辟蹊径，放弃按揭贷款转而选择全款买房再做抵押贷款，这么操作的目的是什么呢？又有哪些风险呢？

要弄清楚这个问题，咱们必须要进入一个具体的场景，现在请你设想你正身处北京，怀揣着500万现金，名下没有房产，也没有按揭贷款记录，现在打算去购买1000万的房子，卖方名下有多套住宅，房子原值（原过户价）为467万，能买到吗？

你可能会说当然可以，因为按照北京按揭贷款政策，首次购买非普通住宅（成交价468万以上属于非普通住宅）最高可以贷房子评估值的6成，将网签价打到1000万，最高贷6成也就是600万，首付500万完全够啊。

好，咱们先来算算交易中的税费，北京市是最早实行三价合一的一线城市，即网签价=评估价=纳税申报价，如果想贷到600万，那递交给银行的房屋评估价须达1000万，那也意味着必须要按照1000万的网签价去纳税，在北京购买首套非普通住宅的契税为网签价的1.5%即15万，增值税为房屋网签价全额的5.6%即56万，个税近似为差额的20%（本次网签价-上次网签价-上次交易的税费及装修补偿款）即106万，这次交易的总税费就得177万！首付500万根本不够！注意啊，这里的买方是首套贷款能贷6成，如果二套只能贷评估值的2成，就更不够了。

但是如果是全款买入再抵押，则可以按照最低的网签价过户，将网签价定为467万，这样一来契税仅为网签价的1%（468万以内为普通住宅契税为1%）即4.67万，增值税和个税分别近似为此次网签价与上次网签价差额的5.6%和20%，均为0。如此一来整个交易环节的税费仅4.67万，两种方式下税费差了170多万！

可能你又想说，那我可以避开那些原值低税费高的房子，直接挑选原值高或者满五唯一的房源呀？（房子过户时间满五年且为卖方名下唯一住宅免征个税和增值税），确实可以，多数人也只能这样选择，但是这样的房源一来比较少，二来特别抢手，卖方的心理价位就比较高，很难议价。而且即使是这样满五唯一或者原值高的房源，卖方也更愿意选择全款的客户，这样能在过户后更快拿到钱，因此全款能和业主争取到更多的议价空间。

如果选择全款买入再抵押，做的是什么类型的贷款呢？相比按揭贷款有哪些不同呢？

过户后再抵押办理的就不再是个人住房按揭贷款了，而是属于个人经营性抵押贷款，因此需要借款人持有公司股份或者担任公司法定代表人，并向银行出具经营性材料，比如营业执照，公司章程，采购合同，这里的采购合同其实就是贷款的用途说明合同，意思就是你现在需要采购一批设备或者购买某种服务，因此向银行申请贷款来支付上游公司的货款。相比如按揭贷款，抵押经营贷利率更低，额度更高，一般年利率3.45%-3.8%，能贷房子市值的7成，贷款期限最长二十年。

听起来确实不错，但是您肯定有个疑虑，如果名下确实有经营的公司当然没问题，因为我完全有权利先把自己公司的钱拿出来买房，等到公司经营需要用款时再拿着房子去银行做抵押贷款。但是如果名下没有公司，手上也没有足够的钱全款买房，这种方式还行的通吗？

事实上很多选择全款买再抵押的都是没有公司的上班族，自己凑不齐全款就找朋友或者垫资公司借款，没有公司就买个公司，过户后也顺利的办理了银行贷款。可是这毕竟是将经营性贷款变相的流入了房市了，有什么风险呢？如果操作不当，你可能会被银行要求提前结清贷款！银监会有权利调取不动产登记中心的过户数据，如果抽查到产权人在过户前后的半年内办理过经营性贷款，银监会则要求发放贷款的银行向借款人索要自有资金购房的证明，如果到时候你无法提供，就只能提前一次性还清贷款了。

好了总结一下,全款买房再抵押相比如按揭贷款确有五大优势：

1.贷款成数更高，最高7成

2.抵押贷利率更低，年利率3.35%-3.8%

3.交易时产生的税费更低，可以按照最低的网签价缴税过户

4.更好议价，全款的付款方式更受卖家青睐

5.可挑选的房源更多，不满二，不满五，不唯一，皆可选

但是，如果操作不当可能会被银行要求提前还款！

好了，就说这么多，更多贷款问题欢迎给我留言，点个关注呗！拜了个拜！