稳楼市打出“组合拳”房贷利率步入“3时代”——2022年9月以来房贷利率趋势分析

作者｜李万赋「融360数字科技研究院」

今年，中央多次提出稳定房地产市场，因城施策促进市场平稳健康发展。特别是9月底以来，人民银行、银保监会、财政部和税务总局等部委连续下发稳楼市新政，如阶段性调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、支持居民换购住房退还所得税等。

受此影响，多地首套房贷款利率步入了“3时代”。

全国首套房贷款利率4.2%，仅高于下限10BP

融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年10月（数据监测期为2022年9月20日-2022年10月18日），全国首套房贷款平均利率为4.20%，比全国房贷利率下限高10BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从下降幅度来看，首套房贷款利率今年累计降幅为133BP，比去年同期下降139BP；二套房贷款利率今年累计降幅87BP，比去年同期下降91BP。首套房贷款利率降幅远远大于二套房贷款利率降幅。

2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR共累计下调35个基点。同时，5月15日，人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷款利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷款利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。

在2022年9月底召开的货币政策委员会第三季度例会上，人民银行表示，LPR改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期总体平稳，双向浮动、弹性增强。因此，市场对未来LPR调降仍有预期，预计第四季度仍有下调空间。

监测城市中7成执行全国利率下限，超10城首套利率降至“3字头”

9月29日，人民银行、银保监会再次发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。根据国家统计局当月发布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合要求，包括8个二线城市、15个三线城市。

从实际执行层面来看，10月底，首套房的利率水平大概分布在以下四个层次。

一是一线城市的房贷利率比较坚挺，北京、上海和深圳的首套房贷款利率主流水平分别为4.85%、4.65%和4.6%，为全国首套房贷款利率最高的三个城市。海口是首套房贷款利率平均水平在4.5%以上的唯一一个二线城市。

二是广州、杭州、成都三地的银行基本统一执行4.3%的首套房贷款利率，和5年期以上LPR水平保持一致。

三是首套房贷款利率执行全国下限水平的城市数量最多，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，30个城市主流房贷利率执行4.1%，占比71.43%，且大多自5月政策调整后就一直跟随LPR调整至最新下限；36个城市首套房贷款利率已达下限4.1%。

四是部分城市利率下限阶段性取消后，目前全国有10多个城市首套房贷款利率降至“3字头”，二线城市包括石家庄、贵阳、天津、武汉、昆明、大连、宜昌等地，三四线城市包括清远、阳江、济宁、襄阳等地。

后续应该会有更多符合条件的城市在年内跟进下调房贷利率。在当地政策范围内，银行可以有更多的余地和客户协商确定新发放的首套住房贷款利率水平，以满足客户的房贷需求。

二套房贷款方面，10月底，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，有40个城市二套房贷款利率最低可执行4.9%，36个城市二套房贷款利率主流水平为4.9%，即全国二套房贷款利率下限。

稳楼市：连续打出全国性房地产政策“组合拳”

如前文所述，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

随后9月30日公积金贷款利率也迎来下调。人民银行公告宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。针对期限在1年以上的已放公积金贷款的首套住房，明年起开始执行下调后的公积金利率水平。二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

同时，9月30日，财政部、税务总局还发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

可以看到，上述三个政策一起构成稳楼市“大招”，通过降低房屋的购买成本和交易成本，进而促进房地产市场交易的活跃。政策落地之后，效果释放仍需要一定的过程，但上述政策对于市场信心传导的力度远大于地方政策，预计第四季度房地产市场将加速恢复，后续各地的调控手段也有望继续加码。

公积金贷款新政密集落地，超20城支持公积金做首付款

9月30日全国公积金贷款利率迎来下调，这是人民银行自2015年8月以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。不过，具体到各地楼市政策的“工具箱”，2022年以来,公积金稳楼市政策被使用的频次越来越高。政策的具体内容从之前传统的降低首付比例、提高贷款额度上限等方面，扩大到放松异地贷款限制、住房套数认定、可提前支取做首付款、“一人购房全家帮”等方面。

在可提前支取做首付款方面，据不完全统计，目前至少包括青岛、梅州、眉山、厦门、绵阳、沈阳、遵义、资阳、汕尾、珠海、泉州、南平、漳州、潮州、惠州、中山、龙岩、雅安、池州、六安、淮南等超20个城市提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。

以青岛为例，8月31日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于支持职工提取住房公积金用于支付购房首付款的通知》，明确在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时，阶段性放宽上述政策的提取范围，自本通知生效之日起一年内，购买家庭首套自住住房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期1年，即自2022年9月1日至2023年8月31日。

“一人购房全家帮”，即直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷。据统计，全国至少有30个城市在公积金新政中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。

11月1日，南宁市住房公积金管理中心发布的《关于印发住房公积金对冲还贷业务管理规定的通知》显示，为进一步减轻南宁市住房公积金贷款借款人的还款压力，提高住房公积金贷款服务能力，南宁市住房公积金管理中心决定开展住房公积金对冲还贷业务，即用公积金个人账户余额扣除公积金贷款月供。对冲还贷借款人、共同借款人以及参与还款的配偶或直系亲属均可申请。

从公积金政策出台的城市来看，三四线城市占多数，主要原因在于这些地区之前受到多种因素的影响，公积金利用率比较低，而公积金政策又是属地化政策，地方权限比较大，因此政府扶持的空间更大。

（责任编辑：刘强）

多家银行下调存款利率，银行迎重磅利好！专家预计刺激消费效果有限

文：吕笑颜石丹

ID：BMR2004

继9月15日国有大行下调存款利率之后，近日中信银行、民生银行等多家股份行和城商行也都纷纷下调了定期存款利率，范围涵盖活期存款、通知存款、整存整取、零存整取等多个品种，下调幅度为10-30基点。

相比于今年4月存款利率的下调，此次利率下行覆盖的存款品种更为广泛，从活期存款到定期存款、大额存单，从3个月期到5年期全线下调。

在受访的行业专家看来，这是4月份中国人民银行建立“存款利率市场化调整机制”以来，商业银行在存款利率市场化调整机制影响下的常态化操作，是对LPR（贷款市场报价利率）进行的相应调整。存款利率的下调，对商业银行自身发展乃至对实体经济的让利支持都将带来较大利好。

值得注意的是，9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持前值不变。专家认为，年内5年期以上LPR仍有调降空间。

针对存款利率下调的影响以及银行产品结构及资产配置的变化，《商学院》记者联系了六大行及招行、中信银行及民生银行，截至发稿，并未收到明确回复。

今年以来，受经济下行压力加大、资本市场波动加剧等多重因素影响，居民投资风险偏好下降，储蓄意愿上升明显。如今，存款利率下调，必然会降低居民的储蓄收益。那么，储户们是否还有更好的选择？

多家银行下调存款挂牌利率，调整策略略有不同

9月15日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行等六大国有行率先集体下调定期存款利率，招商银行也在同一天内更新了存款利率的下调信息。

9月16日，多家股份制银行也跟随下调存款利率。宣布下调存款利率的股份制银行包括中信银行、光大银行、民生银行、平安银行、浦发银行、广发银行等六家银行。根据公告，六家股份制银行调整后的存款挂牌利率基本上保持一致。其中活期存款年利率为0.25%，一年期定期存款利率为1.85%，三年期定期存款年利率为2.65%，五年期定期存款年利率为2.7%。其他各档定期存款、零存整取、通知存款等也都有所调整。

不久，多家中小银行也跟进下调存款利率。青岛银行、南京银行、苏州银行、杭州银行下调了中长期普通定期存款和大额存单利率，调整幅度多在5～10个基点。

从存款利率下调幅度来看，不同类型银行调整幅度略有不同。相比之下，六大国有行和招商银行对三年期利率调整的幅度较大，而其他股份制银行对五年期存款利率下调的力度更大。

具体来看，在整存整取定期存款方面，调整之后，六家国有大行以及招商银行3年期定期存款（整存整取）利率均调整为2.60%，较此前下调15个基点。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行六家银行3个月、6个月、1年期、2年期、5年期定期存款（整存整取）利率分别调整为1.25%、1.45%、1.65%、2.15%、2.65%，均较此前下降10个基点。另外，邮储银行6个月、1年期定期存款（整存整取）利率均较此前下降10个基点，分别调整为1.46%、1.68%。

除此之外，光大银行、中信银行、民生银行整存整取定期存款利率调整之后，3个月、6个月、1年期、3年期、5年期定期存款（整存整取）利率分别调整为1.3%、1.55%、1.85%、2.65%、2.7%，就2年期定期存款（整存整取）利率来看，光大银行下调至2.3%，中信银行下调至2.2%，民生银行下调至2.25%。

图示：国有大行及部分股份行定期存款（整存整取）利率，数据截至2022年9月27日

对此，星图金融研究院副院长薛洪言表示：“相比大中型银行，中小银行在网点布局、客户基础等方面存在相对劣势，吸储成本更高一些，即市场化机制下的存款定价略高于大中型银行。从策略上看，只有大中型银行率先调降存款利率，才能为中小银行跟进调降提供空间，对中小银行而言，跟随式降价策略可以保持相对定价优势，不必担心存款搬家现象。”

实际上，这是4月份人民银行建立了“存款利率市场化调整机制”以来，商业银行体系第二次下调存款利率。

今年5月9日，人民银行在2022年一季度货币政策执行报告《建立存款利率市场化调整机制》专栏中提出：“2022年4月，人民银行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行参考以10年期国债收益率为代表的债券市场利率和以1年期LPR为代表的贷款市场利率，合理调整存款利率水平。”换言之，存款利率将跟随LPR和国债利率变动。

报告表示：“这一机制的建立，可促进银行跟踪市场利率变化，提升存款利率市场化定价能力。”

新机制建立后，工、农、中、建、交、邮储等国有银行和大部分股份制银行均于4月下旬下调了其一年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。

8月15日，人民银行下调了公开市场操作利率；8月22日，1年期LPR和5年期LPR报价均有所下调，此外，本次降息后10年期国债收益率也有所下行。

薛洪言表示：“存款定价变动主要锚定1年期LPR利率和10年期国债收益率，过去一段时间LPR和国债收益率的下行为存款利率调降提供了前提和基础。”

银行息差承压，存款利率下调信号意义强

对于此次银行下调存款利率，在行业专家看来，一方面，是在存款利率市场化改革的作用下，此次存款利率下调是8月LPR下调的直接结果，另一方面，与今年4月多家银行仅下调2年期、3年期定期存款利率10个基点所不同的是，此次利率下调覆盖的存款品种更为广泛。

图源：摄图网

市场普遍认为，存款挂牌利率下调有利于稳定银行存款成本、缓解净息差压力，但更为重要的是，存款挂牌利率下调信号意义较强。

存款基准利率由人民银行公布，是整个利率体系的“压舱石”，是银行各项存款定价的基础和“锚”，自2015年10月24日以来从未有过调整。

安信证券银行行业首席分析师李双在研报中表示，大多数银行上一次调整存款挂牌利率还是2015年，而此次国有大行、招商银行公告下调活期存款挂牌利率5个基点、下调三年定期存款挂牌利率15个基点、下调其他期限定期存款挂牌利率10个基点，意在引导存款实际利率下行。商业银行主动下调存款挂牌利率虽然其影响力较人民银行对存款基准利率的调整要更弱，但其效果类似于一次存款基准利率的全面下调。

从客观上来看，本次存款产品利率下调，已经是近年来的第三次，前两次分别是2021年6月和2022年的4月，主要调整的都是一年以上人民币大额存单的利率，也就是人民币存款中偏市场化定价的存款产品。

今年1月，1年期LPR曾下调10个基点。4月26日，在存款利率市场化调整机制改革机制公布后，工、农、中、建、交、邮储等国有银行和大部分股份制银行均于4月下旬下调了其一年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应作出下调。此次调整主要是各项存款产品实际定价发生变化，存款挂牌利率并未变动。

今年8月，1年期LPR下调5个基点，5年期LPR下调15个基点，10年期国债收益率也有所下行。

在兴业研究宏观研究高级分析师何帆看来，此次银行下调存款挂牌利率，是在存款利率市场化调整机制下的操作。他表示：“本次各家银行的存款利率下调，可以看作在上述定价机制下，银行负债端的存款利率跟随资产端的资产收益调整的市场行为。”

国家金融与发展实验室特聘研究员蔡浩近期发文认为，本次调整最大的不同，在于调整范围扩大到了几乎所有存款产品，除了活期存款下调5个基点和3年期定存下调15个基点之外，其余各品种均下调10个基点。换言之，就是银行官网的存款挂牌利率出现了调整，这在历史上是只有存款基准利率调整才会出现的情况，而上一次银行官网存款挂牌利率调整还要追溯到2015年10月24日。

海通证券研报表示：“此前银行官网的挂牌报价利率一般与基础利率变化趋势一致、此前没有出现过调整，此次形成新的观察窗口，如工行的挂牌利率为2015年到现在的首次调整。四大行挂牌利率的改变意味着银行存款利率相对LPR进行了相应调整。其次，此次活期存款利率下调为2015年来首次。”

在上海交通大学上海高金学院教授、美联储前高级经济学家胡捷看来，存款利率在中国利率体系应该是最重要的利率之一，基本上决定中国银行体系的负债成本。通过降低存款利率给商业银行适度减负，降低部分负债端压力，能够激活银行体系的放贷意愿，促进实际贷款利率进一步下行。

2022年以来，商业银行体系面临近年来最大的息差压力，资产端量价齐跌，负债端居高不下。

植信投资研究院高级宏观经济研究员王运金认为，当前商业银行资金成本压力不低，近期银行下调各个期限的存款及大额存单利率正是银行资金成本压力较大的重要体现，他表示：“在贷款利率逐步下行过程中，今年二季度商业银行净息差已降至1.94%，较去年同期下降了0.12个百分点，大型商业银行也降了0.08个百分点，净息差已降至有统计以来的最低水平，银行盈利空间收窄至较低水平。”

在今年半年度业绩说明会上，多家银行管理层就曾直言“稳息差面临压力”。

交行副行长郭莽在上半年业绩发布会上表示，在低利率市场环境下，接下来商业银行的息差可能都将面临着一定的下行压力。从交行来看，得益于前期降准以及存款利率上限调整等政策，加上交行强化对存款成本的内部管理，预计全年存款成本率基本保持稳定。同时，交行将继续压降高成本存款，比如协议存款到期不再续做、设定大额存单占比上限，以及进一步压降定期结构性存款，力争年底降至4000亿元以下。此外，强化产品渠道等建设，提升低成本资金吸收和留存的能力，扭转活期存款占比下降的局面。

建行行长张金良在业绩发布会上表示，在当前减费让利的政策倡导下，建行应该把更多的精力放在负债端成本的控制上。要把负债业务的流量经营作为重中之重，以大型客户为源头，抓好上下游中小客户拓展，尤其是要提升大型客户对外拨付资金的承接率，形成资金闭环。同时，以个人全量资金为核心的管理体系正在逐步构建和完善，相信随着大财富管理战略的推进和实施，会沉淀更多的低成本活期存款。

中信银行副行长、财务总监王康在业绩发布会上表示，今年上半年，中信银行持续响应“让利于实体经济”的相关政策，加上政策利率连续下调、信贷需求不旺、存款成本相对刚性等因素影响，净息差方面确实面临很大下行压力。

胡捷认为，存款利率下调，将进一步降低银行负债成本，有望进一步引导LPR下调。

9月20日，全国银行间同业拆借中心公布的最新数据显示：1年期LPR是3.65%，5年期LPR是4.3%，与上月相比保持不变。对此，王运金认为，8月LPR下调对市场利率下行的传导效应仍在持续，四季度LPR的下调空间仍在，但空间较为有限，且可能更侧重五年期利率。当前一年期LPR已降至3.65%，甚至已低于个别银行的中长期存款利率与大额存单利率，银行下调一年期LPR的空间有限。下调五年期利率有更大的空间，且对基建重点项目的配套融资、制造业中长期贷款、个人按揭贷款有较好的刺激效果，可以进一步优化信贷结构，刺激长期投资需求。

银行、实体双双迎利好，储户们怎么办？

存款利率下调带来的影响是深远的。专家普遍认为，目前环境下，银行通过市场化机制下调存款利率，一定程度上降低银行存款负债成本，为银行进一步合理让利实体经济拓展空间。

胡捷认为：“本次存款挂牌利率的市场化调整，本意还是货币政策的逆周期调节。目的是在新冠肺炎疫情后经济恢复不及预期的当下，减轻银行负债成本，保障银行稳健经营，从而引导银行更积极地投放信贷，并进一步降低企业和居民融资成本。”

就微观上来讲，存款利率的下降，给银行的资产负债管理带来了新的空间。招联金融首席研究员董希淼表示：“存款利率的下降是银行加强资产负债管理、保持息差基本稳定的主动行为。今年以来，银行加大对实体经济让利，LPR明显下降。银行下调存款利率，压降负债端成本，有助于在保持息差稳定的同时，进一步推动资产端利率下降，降低企业和居民融资成本，进而激发有效融资需求。”

实际上，近段时间定期存款占比持续走高，也为存款利率下调创造了空间。2018年以来，在商业银行纷纷通过大额存单、结构性存款等来抢夺存款以及市场主体储蓄意愿提升等背景下，定期存款占比持续走高，已由2018年前后的42%附近升至目前的51%，四年多的时间上升了近10个百分点。

最新数据显示，今年8月，居民存款与企业存款分别新增0.83万亿元和0.06万亿元，环比分别多增1.17万亿元和2万亿元，同比分别多增0.49万亿元和0.39万亿元。其中，居民存款新增规模创历史同期新高，企业存款新增规模仅低于2016年同期。市场主体储蓄意愿较强，存款定期化不断加剧。

另据六家国有银行公布的今年上半年业绩数据显示，各家银行的个人定期存款增速均明显快于个人存款增速。其中，农业银行和工商银行上半年新增个人定期存款均破万亿元，占各自新增个人存款的比重则分别达到83.52%和83.12%。值得一提的是，邮储银行和交通银行上半年新增个人定期存款占全部个人存款增量比重超过100%，即两家银行上半年新增个人定期存款大幅上涨的同时，个人活期存款量较去年末还有所减少。

对此，胡捷认为，受新冠肺炎疫情影响，居民消费和企业投资意愿下滑，货币储存性需求提升，加之资本市场景气度不佳，导致微观经济主体资产配置更倾向于安全性与经济性兼具的银行定期类存款。

在此情况下，大量资金滞留银行体系内，不能很好地进入实体经济。那么，降价促销便是一种有效的手段。贷款利率下降后，为确保银行存贷款息差的相对稳定，也自然要调降存款利率。因此，下调存款利率也有助于减缓存款定期化的过程，确保银行业净息差的稳定，反过来促进银行切实降低贷款利率，更好地服务实体经济。从宏观角度的影响来看，银行存款利率调整，传导至实体经济，能够对经济发展起到支持作用。薛洪言表示：“下调存款利率有助于降低银行负债成本，从而引导银行降低贷款利率，更好地实现金融让利实体经济的政策效果。”

在胡捷看来，虽然某种程度上存款利率的下调是在保护商业银行的负债成本，稳定息差，但监管部门仍然希望存款利率的下调能够推动商业银行加大信贷投放力度，即存款利率的下调要体现在贷款投放的让利上。

那么，存款利率下调，将会对储户带来哪些变化？存款利率的下调会降低居民的储蓄收益，理论上会刺激居民消费与理财投资。不过，薛洪言认为，这一影响是否会兑现还需看新冠肺炎疫情环境、风险偏好，以及资产投资回报率等状况。就今年来看，居民的消费意愿并不强，投资意愿也不强，随着存款利率在下调，储蓄存款余额却屡创新高。所以，此次存款利率下调，预计刺激消费的效果有限。

事实上，存款利率下调最直接的影响是带动了固定收益类理财产品收益率下降，比如货币基金、债券基金、银行理财、万能险收益率等。胡捷表示：“银行理财产品的其他底层资产，如债券、同业存单、同业拆借类资产的利率与存款利率是相同的变动趋势，所以，存款利率下行的同时，其他同类型产品的利率也已经有所下调，从结果上看，就是银行理财产品的收益率会趋于下行。”不过，胡捷认为，存款利率下调利好股市和债市。

资金配置结构中，存款代表的是无风险的投资选择，存款利率可以理解为市场中的无风险利率。

董希淼表示：“中国市场无风险利率下行将是长期趋势。从国外看，部分国家和地区还出现了存款“负利率”现象。对广大居民而言，如果资产配置中存款、现金管理类理财产品较多，那么收益率可能有所下降，应平衡好风险与收益的关系，基于自身风险承受能力、投资理财需求做好多元化的资产配置。”

对于存款利率下调的后续影响以及市场的走向，《商学院》将持续关注。

刚需首套买房成本还会下降

房贷利率还要继续降！

符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

根据通知原文

1、城市条件

2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

——即房价连续下跌3个月的城市。

2、执行内容

在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下线，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下线按现行规定执行。

——首套房贷款利率可继续下调，二套保持不变。

3、执行方式下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限

提出首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。以目前5年期以上LPR为4.3%计算，首套房贷利率下限为4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。

首套房商贷利率低于4%的时代，马上就要到来。

符合条件的城市，往往楼市表现不佳，未来潜力可能也一般。买不买，购房人需要自己把握。

作为上海的购房者你们也不用抱怨。曾经他们首套5.5%-6.3%的时候，我们4.9%，信用好还可以下浮10%。现在他们在救市，利率下浮到4.1%，利率还是4.9%，

上海的楼市非常健康，买房的想放开限购限贷。卖房的房东想再来一次大牛市

自有住房卖一买一，免个税！

财政部、税务总局：卖房一年内买新房可退个税

1、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

2、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；

3、新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

4、现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

5、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

第一、纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

第二、出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

6、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料。

7、执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。

1、在上海，满三年的动迁房以及售后公房，缴纳的个人所得税抵在一年内新购房屋都可以抵契税。一手售后公房、动迁房市场成交占比约20%。这类换购人群享受不到政策再次优惠。

2、在上海，出售满五年唯一住宅，无需缴纳个人所得税，此类房屋占据市场成交主导，占比总成交高达60%，既然没有缴纳个税，买新房也不存在退税之说。

3、剩下20%卖房房东不是土著就是不差钱。其中有一部分卖掉就不会买进。另有一部分卖房打新。

首套个人住房公积金贷款利率下调

中国人民银行决定今日10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

这是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调是在2015年8月，公积金贷款利率的下调也为商贷利率下调释放一定空间。

大幅度降成本是大的趋势，只有这样才能改善购房意愿。