上海信用贷款利息多少？个人信用贷款常见的还款方式有哪些？

上海信用贷款的利息是根据你的个人综合资质来审核审批的。目前疫情期限优惠的利息最低年化差不多在2.75%，等额本息还款方式，大多数国有银行的利息都是在3-4%之间，商业银行要稍微高点，一般在3.5-7%之间。如果是消费金融类的话，利息一般在5.8-14%之间，具体都是以审核审批为准。

还款方式基本上有四种。

等额本息、等额本金、先息后本、随借随还，

1、等额本息

是指在还款周期内，每个月偿还总金额相同，每月还款中包含本金和当期利息，当期利息按期初剩余本金计算。

在还款周期中，每个月都在偿还本金，因此每月还款总金额中，利息比重越来越少，本金比重越来越大。

优点

（1）每月还款金额相同，不用每月查询额度

（2）适用于长期限贷款（10年以上或更长）

缺点

前期多还利息，提前结清相对来说不划算

例如：

现在借10万元，贷款期限为12个月，年利率为6%，等额本息还款法每月还款如下：

2、等额本金

贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。主要是购房时选择较多。

优点

总的利息支出较少

越到后期还款压力越小

缺点

前期还款压力比较大

例如：

现在借10万元，贷款期限为12个月，年利率为6%，等额本息还款法每月还款如下：

3、先息后本

指按月付息到期还本。就是说在还款周期内，每个月只需偿还利息，在贷款到期之后一次性偿还所有本金。

优点

每月不还本金只还利息，还款压力小，资金利用率高。

缺点

到期之后还款压力大，因为必须一次性偿还所有本金。一旦出现资金周转不及时的情况，容易造成逾期，从而影响征信。

例如：

现在借10万元，贷款期限为12个月，年利率为6%，等额本息还款法每月还款如下：

4、随借随还

指在授信额度以内，随时可以借款，没有固定的还款计划，随时可以偿还贷款，在贷款偿还以后，额度恢复。

这种还款方式通常是按天计算利息，不存在收取提前还款的手续费的情况；并且授信额度是可以循环使用、反复使用的，没有次数限制。

优点

按自己所需借款，利息按天计算，方便灵活。

缺点

不同产品费率相差较大，选择贷款前一定要仔细比对。

例如：

现在借10万元，贷款日利率0.05%，30天后还款，随借随还还款额如下：

从以上可以看出，还款方式一定要根据自己的实际情况进行选择。

如果您需要大额资金用于投资需求，

①如果您需要的资金金额比较大，

在相同借款金额、相同期限下，

选择优先级建议：

先息后本＞等额本金＞等额本息＞随借随还

②如果您需要小笔资金救急的话，

在相同借款金额、相同期限下，

选择优先级建议：

随借随还＞等额本息＞等额本金＞先息后本

为了帮您筛选出更适合自己的贷款产品，奔奔牛整合了市场上多类型贷款产品，能满足您在信用贷、抵押贷、企业贷、汽车贷等多方面的申贷需求，您可以根据自己的额度需求、利率需求、借期需求等自由进行选择。

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房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

摘要:业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

文｜严沁雯

编辑｜张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

紧缩风暴席卷美国楼市：房贷利率创20年来新高，突破7%大关已“势不可挡”？

21世纪经济报道记者吴斌上海报道

随着美联储超鹰派政策不断超出预期，美国楼市受到的冲击比此前的预期更加猛烈。

10月21日，作为“全球资产定价之锚”的美国10年期国债收益率继续大涨，突破4.3%关口。此前一天，10月20日，10年期美债收益率才刚刚升破4.2%关口。与此同时，美国房贷利率也在狂飙，30年期抵押贷款利率升至6.94%，创下2002年4月以来最高。

在高利率和高房价的双重打压下，美国楼市成交量正持续下滑。美国全国房地产经纪人协会（NAR）20日公布的数据显示，美国9月成屋销售环比下降1.5%，连续第八个月下滑，而且可能会在未来几个月进一步下降。

房价方面，9月成屋价格中位数同比上涨8.4%，达到38.48万美元。不过环比来看，价格在降温，在6月攀升至41.4万美元的高点之后，房价已连续第三个月环比下跌。

尽管贷款利率飙升打压了房价，但相对紧张的库存仍给房价提供一定支撑。9月的待售房屋数量为125万户，较去年9月库存下滑了0.8%。按照目前的销售速度，出售市场上的所有房屋需要3.2个月的时间，仍然低于5个月的关口，表明市场供应依然紧张。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人、CEO卡希夫·安萨里（KhifAi）对21世纪经济报道记者表示，美国低密度独立屋的住宅传统，公共交通及其他基础设施薄弱，加上千禧一代的购房需求，多重因素导致了美国住宅用地紧缺、住房供应不足的情况，而且将在相当长的时期内存在。

美联储激进加息打压楼市

面对数十年未见的高通胀，9月美联储连续第三次加息75个基点。美联储将于11月1日召开为期两天的政策会议，多数经济学家预计将再次大幅加息75个基点，而且今年12月会议上可能还将加息75个基点。

更糟糕的是，20日美国初请失业金人数意外下降，显示就业市场持续火热，再度强化了投资者对美联储将持续大幅加息的预期。利率期货市场已首度押注美联储本轮紧缩周期的利率峰值将突破5%。对比来看，一周前市场的预测还在4.70%左右。

牛津经济研究院副主任ChihB对21世纪经济报道记者分析称，高企的能源价格和普遍高于预期的通胀导致央行积极收紧货币政策。近几个月来，随着信贷环境收紧、贷款利差扩大以及对经济衰退的担忧开始显现，房地产的债务成本急剧上升，市场面临调整压力。

NAR数据显示，美国9月成屋销售总数年化471万户，创2020年5月以来新低，8月为480万户。如果除去疫情暴发初期的异常值，那么9月成屋销售实际上创下了2012年9月来最低。此外，美国9月成屋销售已经是连续第八个月下降，创下2007年以来最长连降。

对此，NAR首席经济学家LwY表示，尽管销售疲软，但由于库存有限，一个房子仍会出现多个买家，有超过四分之一的房屋最终售价高于标价。目前的供应不足与2008-2010年美国房地产市场低迷时期形成了巨大反差，当时的库存水平是现在的四倍。

整体而言，如今美国楼市的健康状况比2007年金融危机时要好得多。B对记者表示，从积极的方面来看，商业地产市场在这次衰退中相对于全球金融危机时的情况更好。自全球金融危机以来，放贷变得更为保守，投机开发活动减少，总体空置率也有所下降。

此外，疫情后美国楼市也出现了一些迁移趋势。安萨里表示，人口稠密的大城市周边无法建造更多住宅，导致这些地方地价高企、房价居高不下，在家办公的新趋势使不少人迁往南方“阳光地带”州，这些地方的地价得到支撑。居外IQI的数据也反映了上述地价上涨趋势，前10名的州为：得克萨斯、加州、佛罗里达、华盛顿州、夏威夷、北卡罗来纳、纽约州、内华达、马里兰和伊利诺伊。

美国房贷利率仍有上行空间

对于美国楼市而言，未来的一大关键问题是，房贷利率还要涨到多高？

美国住房抵押贷款金融巨头房地美（FiM）20日公布的贷款商调查显示，30年期贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%，创下2002年4月以来的最高水平，而去年同期仅为3.09%。

与此类似的是，美国抵押贷款银行家协会（MBA）19日公布的数据也显示，美国30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月14日当周再度攀升，上涨13个基点至6.94%，为连续第九周上涨，创下2002年以来的最高水平。

在美联储紧缩政策的持续冲击下，美国房贷利率突破7%几乎已成定局。金融机构WhGAvi主席ChihWh甚至预计，2023年美国30年期抵押贷款利率将飙升至10%。“今年美联储加息步伐迅猛，而反映到抵押贷款利率会有一段滞后期，即便美联储决定在12月议息会议后暂停进一步加息，30年期抵押贷款利率在明年2月时仍能轻松触及10%。”

在贷款利率持续攀升影响下，截至10月14日当周，MBA购房贷款申请指数下跌3.7%至164.2，为2015年以来最弱；再融资贷款申请指数下跌近7%，创2000年以来新低。

另一方面，建筑商信心也不断下滑。全国住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行18日公布的数据显示，10月份美国建筑商信心指数从上个月的46降至38，连续第10个月下滑，创下2020年5月以来的最低水平，同时创下1985年开始统计该数据以来的最长连降。

对于当下的市场，NAHB首席经济学家RDiz评论称：“虽然一些分析家认为住房市场现在更加平衡，但事实是，更高的利率和持续升高的建筑成本继续将大量潜在买家拒之门外。自2011年以来，独栋住宅开工数量首次下降。鉴于市场对利率将继续升高的预期，预计2023年将看到独栋建筑开工数量进一步下降。”

从种种迹象来看，美国房价接下来还会继续下行，但暴跌不太可能。摩根士丹利美国住房策略师JE最近下调了对房价的预测，称2023年12月房价将同比下降，但预计下跌幅度仅为3%。

展望未来，B对记者表示，短期内美国房地产的表现将不佳，但长期来看并非如此。预计主要经济体的政策利率将在明年企稳，然后在2024年进行一系列连续降息，后续房地产市场或迎来反弹机会。

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