房产抵押类不良贷款六大风险防范

房产抵押类不良贷款六大风险防范科学剖析房产抵押贷款的主要风险点及其产生的原因，在实际操作过程中更加合理地规避房产抵押类贷款的法律风险。

当前，经济下行压力持续加大，受此影响，银行业面临的不良贷款压力激增。同时，房地产市场价格波动加大，原本相对优质的房产抵押贷款也出现风险。在实践操作中，房产抵押类不良贷款的风险问题值得深思。

房产抵押类贷款风险的现状及成因

截至2018年6月末，某银行房产抵押类贷款占全部贷款总额的59.75%；房产抵押类五级不良贷款余额，占五级不良贷款余额的31.87%。上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款，从实际情况来看，房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

房产抵押类贷款风险不断加大的原因是多方面的，从行社内部来看，主要原因有以下几点：

贷前调查未尽职。在对房产抵押类不良贷款后续处理过程中发现，绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题，客户经理未对抵押物进行全面了解，包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等。司法处置中，抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议，导致银行在抵押权变现过程中遇到困难，甚至遭受损失。例如，某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金，即抵押物已出租。单就操作过程来看，银行事前虽然多次到实地调查了解，该公司也口头确认抵押物没有对外出租，但由于银行未能提高警惕，未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况，导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行。部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷，未能很好地根据房产所处的区域位置、变现难易程度等因素合理确定抵押物的估价。实际操作过程中，由于自身缺乏相对合理的估价依据，银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出的评估，导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水，造成贷款损失。

操作层面漏洞显现。近年来，部分银行工作人员有章不循、操作不合规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因。一些行社在贷款营销上的力度不断加大，但部分人员放松了对抵押物的审查，忽视了评估价过高的情形，甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况。

房抵押类贷款面临的法律风险

（一）租赁权风险

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费，或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

（二）首查封风险

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权，但从银行处置抵押物的实践来看，首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响。

处置进程受到限制。从司法实践看，抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的诉讼、判决及执行进程，特别是在被人民法院跨省查封的情况下，抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置。如抵押物被其他债权人申请查封后，依据查封的法律效力，抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的，只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权。

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下，首先申请查封的债权人为了保证自身的利益，往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权，并以此作为处置抵押物的条件。同时，抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现，最终导致抵押权人与首查封法院特别是跨省的人民法院之间的协调成本增加。

（三）最高额风险

目前，银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同，在操作过程中，若续贷前未及时查询抵押物状态，可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封，却仍然发放贷款，银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放的查封，导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样，在化解原有房产抵押类不良贷款时，如果化解后的贷款用途不合理，相关文书未及时签订，银行也可能会丧失抵押权。

（四）瑕疵性风险

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物。例如，已发生多起因违章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置；抵押物有合法产权，但因开发商与拆迁户存在纠纷，拆迁户自行搬入抵押物居住，致使人民法院难以执行。

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使抵押权人的权益遭受较大损失。

（五）登记权风险

“一物多押”风险。《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效，房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权，从而丧失物权的优先受偿权，银行只能享受合同债权。

（六）使用权风险

出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，商业类土地的使用年限为40年，在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款，银行有必要建立一套更为完善的机制，切实防范房产抵押类不良贷款风险。

明确重点。针对房产抵押贷款的法律风险，相关人员要加强法律法规和制度学习，明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况。核实资产是否权属清晰；核实拟抵押资产是否租赁，价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况；核实拟抵押资产是否存在他项权利，是否已抵押；核实拟抵押资产是否存在优先受偿款，如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等。对在建工程应要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集。保证相关资料的齐全性，特别是针对抵押物出租情况的资料，要及时收集相关证明文书；对于抵押资产用于出租的，要定期查看出租情况，以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续。杜绝虚假登记，每笔抵押登记手续都必须实行专人办理，杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记，避免预告登记失效而产生损失。

完善程序。农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先，要制订城乡房产差异化指导性估价标准，并依据城乡房产相关情况定期更新，让工作人员有明确的依据，更加科学地规避房产抵押贷款的价格风险。其次，要根据房产抵押贷款的风险特点，总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上，应由浅入深、由内及外，采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法，并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查，深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况，全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后，要出台指导性文件，避免因不合理指标导致的大额贷款发放。加强内控制度设置，完善风险防控机制，加大违规处罚力度，避免违规发放贷款。

强化筛选。在贷款营销过程中，要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押，应该慎重选择抵押物，重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房产用于抵押，并且优先选择变现能力强的资产。从实际变现能力看，住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房；商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现；面积小或可以分割出售的易于变现；市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价值量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现。

征信不良对汽车抵押贷款影响大吗？

目前汽车抵押贷款只有贷款公司在做，有这方面业务的银行非常少，而贷款公司的贷款条件不比银行，总体来说是比较宽松的。若只是出现了一两次逾期，情节不严重的话，同样很可能申请到汽车抵押贷款。

但相反的，若逾期情节严重，产生了很严重的个人不良信用记录，就算用汽车抵押贷款恐怕也难以挽回被拒贷的现实。

汽车抵押贷款，对借款人的信用要求不那么高。只要借款人不是连续逾期超过三个月，或连续逾期六次这种严重的不良信用记录，一般来说都不会被拒。所以说，有不良信用记录是可以办理汽车抵押贷款的。

虽然汽车抵押贷款对借款人的信用要求低，但是要想办理汽车抵押贷款，还需要符合贷款条件。

汽车抵押贷款由于有抵押物，对于贷款机构来说，风险比信用贷款小一些。如果申请人没有非常严重的不良信用记录，贷款机构也是予以通过的。需要注意一点，任何贷款机构考核申请人贷款资质，都是从多方面考虑的，并非只考虑其中一点。如果申请人的信用不是那么好，可以通过其他方式弥补。

逾期严重的话是办理不了车辆抵押贷款的。一般贷款机构对征信的要求：当前不能逾期，半年内不能有两次逾期，两年内不能连续3次，累计6次未按时还款。

不同地区的不同贷款机构是汽车抵押贷款的条件都会略有不同，不过，借款人在申请贷款时，网贷成功获贷的机率会更高些。

以上是“征信不良对汽车抵押贷款影响大吗”的相关介绍，申请贷款后，一定要按时还款，如果出现逾期，尤其是在银行申请汽车抵押贷款，逾期严重的，会给个人留下不良征信记录，影响之后的贷款与信用卡申请；此外，办理汽车抵押贷款，贷款额度的高低还要根据汽车本身原评估价值来决定，如果汽车的评估价值高，那么，贷款额度也就比较高。

银行密集推出个人房贷不良ABS 入池本金近百亿

经济观察网记者胡群9月13日，中国债券信息网发布邮盈惠兴2022年第二期不良资产支持证券(ABS)发行文件，该期项目基础资产为邮储银行的不良个人住房抵押贷款，发行总规模为11.20亿元，其基础资产涉及5623个借款人的5633笔贷款，单户平均合同金额为45.05万元，加权平均逾期期限为1.05年，加权平均贷款合同期限为24.25年，加权平均贷款账龄为4.52年，加权平均剩余期限为19.73年。

邮储银行该期项目入池资产未偿本金余额为人民币22.09亿元，未偿本息合计为人民币23.33亿元。根据评估机构的评估，“资产池”中预计可回收现金合计为14.13亿元。借款人分布在邮储银行全国29个一级分行及对应的27个省，涉及批发和零售业、租赁和商务服务业、制造业、居民服务、修理和其他服务业等37个行业。

5000余人个人住房贷款逾期

也就是说，5623个借款人平均还款已近5年，还有将近20年的贷款不再偿还。不再偿还个人住房抵押贷款的人群有何特征？

《邮盈惠兴2022年第二期不良资产支持证券发行说明书》显示，借款人加权平均年龄为36.56岁，其中，30-40岁借款人贷款的金额占比为50.75%，借款人加权平均年收入为12.63万元。

年收入超过12万元的中年人为何不再偿还45万元的住房贷款？这个问题值得思考。

早在2021年12月16日，邮储银行以不良个人住房抵押贷款为基础资产发行过邮赢惠泽2021年第二期不良资产支持证券，发行规模5.70亿元，入池资产未偿本息合计11.50亿元。

据邮储银行2022年半年报显示，截至今年6月末，个人住房贷款2.23万亿元，不良贷款余额116.40亿元，不良贷款率为0.52%。近年来，邮储银行个人住房抵押贷款不良率不断攀升，已从2017年末的0.24%上升至今年6月末的0.52%。

虽然个人住房抵押贷款不良贷款率在上升，邮储银行也在加大处置力度。从2018年至2021年，现金回收本金占比逐年下降，已从75.70%降至49.72%。

近百亿住房抵押贷款不良贷款ABS

根据中国债券信息网数据，除邮储银行外，今年6月，工行、建行、兴业等三家银行发行不良个人住房抵押贷款ABS，共计49.78亿元，其原始本金合计95.62亿，涉及21997名借款人。

《工元至诚2022年第一期不良资产支持证券发行说明书》显示，工行借款人加权平均年龄37.69岁，加权平均月收入1.62万元。工行单户平均合同金额47.83万元，加权平均贷款合同期限304.21个月，加权平均贷款账龄55.27个月，加权平均剩余期限258.94个月，加权平均逾期9.96个月。

也就是说，月均收入1.62万元的中年人群在工行的个人住房贷款平均贷款期限为25年，已偿还贷款近5年，但如今已逾期10个月。

《建鑫2022年第三期不良资产支持证券发行说明书》显示，建行借款人加权平均年龄32.28岁，加权平均年收入18.71万元。建行单户平均合同金额46.97万元，加权平均贷款合同期限24.70年，加权平均贷款账龄4.59年，加权平均剩余期限20.11年，加权平均逾期0.45年。

《兴瑞2022年第二期不良资产支持证券发行说明书》显示，兴业银行借款人加权平均年龄37.58岁，加权平均月收入3.33万元。兴业银行单户平均合同金额104.01万元，加权平均贷款合同期限326.16个月，加权平均贷款账龄41个月，加权平均剩余期限258.94个月，加权平均逾期8.85个月。

与建行、兴业银行相比，工行近年个人住房抵押不良贷款处置规模较高。2017年至2021年不良贷款本金回收金额分别为314.78亿元、306.97亿元、292.28亿元、394.23亿元和376.06亿元。

虽然今年已有4家银行发行个人住房抵押贷款不良贷款ABS，入池本金近百亿规模，但从上市银行半年报数据来看，个人住房抵押贷款不良贷款ABS规模远远低于个人住房抵押贷款不良余额。