贷款延误致违约，“最惨购房人”不服判决：自己损失上千万，卖方获利800万

每经编辑：孙志成,易启江

今日，一则上海“最惨购房人”称自己损失超千万的消息，冲上新浪微博热搜榜。

2020年5月，在上海居住的伍女士计划花1550万元的总价，在黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍女士，被卖方告上法庭。

最终，一审，二审法院均判决伍女士败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元，被不少网友称为“最惨购房者”。

近日，据九派新闻，对于这份判决结果，伍女士感到不可理解，表示将申请再审。

称对方获利近800万

据@九派新闻报道，伍女士表示其对判决结果感到不可理解，将申请再审。

伍女士称：“就我理解，所受损失需要有证据证明，不能笼统猜测。在我看来对方因为这件事获利近800万，其中490万违约金加上房子涨价300多万。而我们损失了490万的违约金，100多万的新装修，还有如果再次购房承担的潜在涨价的300多万，差不多1000万的损失。”

伍女士还在采访中表示：“在我们超过预定时间后，房东和其代理人还在配合银行办理贷款，并在微信群里催促贷款审批情况。这给我们的信号是，对方还是要继续交易。但我们贷款一批下来，对方突然失联，然后就起诉了，非常奇怪。”

“本案终止交易不是买卖双方的问题，是银行贷款的原因，是不可控的。”其代理律师表示，他已经在进行再审取证工作，或许能有重大突破。

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首付款时即出现逾期

在一审中，经上海市黄浦区人民法院查明，2020年5月27日，出售方范某俊、应某与买受方伍女士签订房地产买卖居间协议，转让价格共计1550万元。按照约定，伍女士在签订买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元。

2020年5月30日，伍女士和范某等签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，伍女士需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。

随后，伍女士支付了100万元定金和400万元购房款，但未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍女士应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范某等原有的装修损失180万元。

这次协议后，伍女士在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。这笔交易只等银行放款，双方办理过户，便可正式完成。

但令人没想到的是，伍女士申请办理的745万元贷款直到合同约定的过户时间8月30日后的两个月——10月29日才获银行审核通过。

在这期间，范某等在9月15日发出律师函，告知被告应于过户前付清全款，希望其在收函之日起3日内将钱付清，如仍然不付，原告有权解除合同，并要求被告赔偿违约金及装修损失等。

9月30日，范某等又向伍女士发出解除买卖合同通知书一份，明确：伍女士在收到上述律师函后仍未按照约定期限付款，因此范某等行使合同约定解除权，并要求伍女士搬离并归还系争房屋，偿付房款总价的20％的违约金，和房屋装修损失180万元等。对于上述两份函件，伍女士于2020年10月7日均确认收到。

最终，由于和伍女士多次协商未成，范某只能诉至法院，要求违约金310万元、房屋整修费损失180万元，合计490万元。

法院判决理由是什么？

在一审中，伍女士认为，她的情况不属于贷款未获批，延误和未通过是不同概念，同时她认为在10月7日卖方范某等还同意配合其办理延期贷款，所以范某等的单方面解约行为是不合法的，但范某等不认可伍女士的说法，伍女士也未能提供相应的事实和法律依据。

伍女士坚持认为，其贷款延期虽是事实，但结果并非是遭到银行拒绝贷款，而仅仅是影响到了交易（过户）时间，因此，她的行为并非根本性违约（而导致买卖合同提前解除）。

但法院却难以认同。因现已查明的事实和证据均表明，在第二期付款义务到期时，伍女士选择的是银行贷款方式，同时约定如逾期（获得贷款）则应及时在申请产权过户之前向中介或范某等用现金的方式支付相应部分房价款，如不然，则构成违约，范某等有权解约并请求赔偿。

法院认为，作为适格的民商事主体，对于在交易中可能产生的风险，应已明知，尤其在合同已明确约定（且本案涉案交易经双方多次以补充条款，协议书明确约定）的情况下，伍女士却未及时履行其付款义务（尤指第二期的房价付款义务），在最终并未能取得范某等谅解和许可的前提下，相应的违约责任伍亭颖是无法免除的。

同时，法院认为，范某等的解约通知于9月30日发出，伍女士10月7日确认收到，所以卖方解除合同的请求有事实和法律依据，法院予以支持。

值得注意的是，关于伍女士提出的已经支付了50%购房款而不能解除合同的观点，法院认为这显然是没有任何相关法律依据的。

2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍女士的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍女士颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。

一审之后伍女士和范某等都进行了上诉，在二审中，伍女士试图通过证人证明，她在贷款申请过程中不存在过错，且范某等在她第一次贷款申请未通过后同意换一家银行，第二家银行的贷款曾延长一个多月，范某等也配合办理了手续，后银行同意放款，范某等不同意过户，导致合同无法继续履行。

但范某等对证人的证言真实性部分不认可，实际上在10月7日他们曾配合伍女士申请贷款，当日伍女士确认收到合同解除通知书。

伍女士认为，范某等在10月7日配合其办理贷款的行为系对自身解除权的放弃，但二审法院认为，伍女士颖未在约定日期前支付第二期购房款已经构成违约，范某等虽后续配合其办理贷款，但并无在案证据证明双方达成延期履行的合意，亦不足以推导出范某等系以行为的方式放弃其单方解除权，法院对伍女士的该项主张不予采纳。

上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回伍女士的上诉、维持原判，伍女士将承担案件受理费2.72万元。

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律师支招：协商“以银行放贷为准”的合同条款

巨额赔偿金一出，令不少处于交易中的买家都对银行放款会否造成违约深感焦虑，而不少卖家同时也是买家，在置换房屋的过程中一环套一环，一旦银行出现放款周期延长，必然影响数个交易。此时如何保障资金安全？

盈科律师事务所全球合伙人郭韧律师对《每日经济新闻》记者表示，“卖家和买家保证自己的资金安全，其实是冲突的，因为卖家保证自己的资金安全，买家就保证不了自己的付款安全。最好是双方在合同中明确约定付款时间，以及逾期付款的违约责任，一旦这样约定了，那么基本上可以保障资金安全。”

在本案中，卖方范某等与伍女士多次签订合同补充条款或发出催告。事实上，2020年9月25日、10月7日的微信聊天中，伍女士确认收到了律师函和解除通知，并表示抱歉，且伍女士明知范某等出售涉案房屋是为了给母亲另行购买居住房屋，她逾期付款行为影响了范某等再行购房的目的。

放贷速度普遍放缓的情况下，郭韧律师建议，“对于买家来说，可以协商‘以银行放贷为准’这样的条款以避免因银行放贷逾期产生的违约责任。对于卖家来说，最好在合同中写明最晚打款日期，如果超时应该承担多少违约金，这样房东就能保障自己的权益不受损害。”

但必须注意，贷款逾期发放跟逾期过户没有审批，这是两个概念，就是如果贷款没有获得审批，导致延期无法过户的话，那其实就是买家违约。因为你没有这个贷款的能力，那就要承担相应的违约责任。

编辑孙志成易启江杜恒峰

校对卢祥勇

每日经济新闻综合自镁刻地产、裁判文书网、九派新闻

德尔塔之后，奥密克戎毒株又全球大流行，

每日经济新闻

开发商违约解除合同 房屋贷款自己还

来源：江苏法治报

□本报通讯员曾宪佳

张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买某房产公司开发的商品房一套，房屋总价款为1267286元。合同约定某房产公司应当在2020年10月30日前将房屋交付给张某。张某通过自付及银行贷款方式付清房款后，某房产公司直到2021年3月18日才向张某发出交房通知，通知张某收房。

张某认为，某房产公司逾期交房已超过合同约定的交房期限139天之多，符合合同约定的解除条件，遂诉至法院，要求解除商品房买卖合同及购房担保借款合同，由某房产公司返还其已支付的购房款，剩余贷款由某房产公司向银行归还并赔偿其利息损失。

张家港法院审理后认为，张某与某房产公司签订的《商品房买卖合同》、张某与银行签订的《个人购房担保借款合同》均是各方真实意思表示，合法有效，各方应按约定履行各自义务。

根据《商品房买卖合同》的约定，某房产公司应当在2020年10月30日将案涉商品房交付给张某，但某房产公司直至2021年3月18日才通知原告交房，共计逾期139天。扣除疫情因素对逾期交房影响的45天合理期间，仍逾期94天，符合合同“逾期交房超过60日，买受人有权解除合同”的约定，故对张某解除商品房买卖合同的主张予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，张某请求解除银行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，应予支持，某房产公司应将收受的张某的购房款本金387286元、已偿还的房屋贷款本金（具体数额以判决生效之日的银行系统计算数额为准）返还张某；并将已收受的银行发放的88万元购房贷款扣除上述张某已偿还本金后的剩余本金及逾期利息（具体数额以判决生效之日的银行系统计算数额为准）返还贷款银行，并赔偿张某实际利息损失。

一审宣判后，某房产公司对判决不服，向苏州中院提起上诉。苏州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

法官点评：在当前商品房买卖中，购房人一般都通过银行按揭贷款方式支付购房款，开发商为及时收取购房款，也会为购房人的贷款向银行提供担保。但实践中，当开发商违约导致商品房买卖合同解除后，购房人还应不应该继续归还银行贷款，令许多购房人感到困惑。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了开发商违约导致商品房买卖合同解除情形的银行贷款处理方式，开发商此时不仅应当返还购房人已付的首付款、已支付的贷款本金及利息，还应当继续向银行归还购房人剩余的银行贷款及利息，一定程度上突破了贷款合同的相对性，为此类争议的解决提供了法律依据，有力维护了购房人的合法权益。

银行给客户倒贷而介绍过桥资金后违约应予赔偿

“倒贷”，是指一些借款人在贷款期满时，因缺少资金还款，银行同意续贷款并介绍第三方为借款人临时借款，用于偿还银行贷款后，再由银行再给借款人贷款用于偿还第三方的临时借款行为。

在这种转借款的合同关系中，银行是原出借方，即贷方，借款人为借方，即贷款方。第三方是提供资金临时倒短的一方，被称为“过桥”方。这种先还款后贷款的行为，称为“倒贷”。

在“倒贷”关系中，银行、借款人，临时出借人之间发生的贷款、还款、临时借款，再贷款，偿还临时借款等行为，是一种商业贷款行为，并不是严谨的法律概念。商业贷款市场中所发生的以介绍临时借款的“过桥”行为掩饰续贷款行为的，多个市场主体之间发生的借贷法律关系，现行有金融信贷法律法规虽然不允许，但也并不禁止。由于，国家没有调节这种合同关系的法律法规，在实际操作过程中，各商业主体之间具体产生了何种法律关系，取决于市场主体各自的具体行为。

如，乙公司因生产经营需要向甲银行贷款120万元，双方合同约定借期一年，月利息0.8%.贷款期满后，乙公司因经营形势不好，无法按期还款。甲银行介绍丙小额贷款公司给乙公司临时借款120万元，并承诺一个月内甲银行给乙公司发放贷款120万元，用于偿还丙公司的临时借款。丙公司借给乙公司120万元，双方贷款协议约定月利率1.5%。

丙公司相信甲银行的承诺，与乙公司即时签订临时借款合同后，借给乙公司120万元。乙公司用这笔借款偿还了甲银行贷款，同时又向甲银行申请贷款120万元。

在这个合同关系中，甲银行与乙公司是原借贷关系，甲银行是贷方即出借人，乙公司是贷款人即借方，是债务人。贷款期满，由甲银行介绍丙公司借给乙公司120万元临时借款，丙公司作为“过桥方”与借款人签订借款协议并出借了资金。银行是该借款协议的中间人即介绍人，甲银行以金融企业的信用为丙公司出借款行为提供了三方默认的信用担保。

甲银行收到还款后，没有依约向乙公司再贷款，导致乙公司不能清偿向丙公司的借款及利息，构成违约。甲银行的违约行为，是导致“过桥方”丙公司借款不能回收的直接原因。

基于合同的相对性，中间介绍人甲银行不是乙公司和丙公司借款合同的当事人和担保人，故不承担合同违约责任。但银行在介绍、促成“过桥方”与借款人达成借款合同的过程中，存在不诚信的行为，因此，在借款人乙公司不能向丙公司清偿借款及利息的情况下，甲银行就应承担侵权的补充赔偿责任。

最高法院（2015)民申字第2372号《丹东市振兴区某小额贷款有限责任公司与丹东某支行、东港市某经贸有限公司等金融借款合同纠纷案》的审理结果认为：银行“倒贷”违背续贷承诺的，应当向“过桥”方承担侵权补充责任。

最高院认为：丹东某支行在本案中是否应承担民事责任，应承担何种责任，取决于对丹东某支行行为的法律定性。

某小贷公司申请再审称：根据最高法院《关于审理借贷案件的若干意见》第13条：“对债务的履行确有保证意思表示的，应认定为保证人，承担保证责任”的规定，本案应当认定丹东某支行为借款合同的保证人。

最高院认为：《担保法》第十三条明确规定，“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”本案中，丹东某支行并未与某小贷公司以书面形式订立保证合同。从查明的案件事实来看，丹东某支行虽竭力说服小贷公司向某公司放贷，都是立足于使某小贷公司相信某公司具备债务清偿能力，丹东某支行自始至终未向某小贷公司作出过“如某公司不能清偿债务，则由丹东某支行承担清偿责任”的意思表示。因此，不能认定丹东某支行为借款合同的保证人，某小贷公司该项再审申请理由不能成立。

小贷公司申请再审称：本案法律关系的实质为“倒贷”。丹东某支行是倒贷法律关系的当事人，其行为构成倒贷违约。小贷公司对丹东某支行主张的是合同责任，故二审法院判决小贷公司承担60%过错责任、丹东某支行承担40%过错责任属于适用法律错误。

最高院认为，“倒贷”是对“借款、还贷、放贷、还款”涉及多方市场主体的商业行为的一种俗称，不是严谨的法律概念。倒贷过程中各市场主体之间是否产生法律关系，产生了何种法律关系，取决于各自的具体行为。小贷公司与某公司达成借款协议，丹东某支行是该借款协议的中间介绍人，某公司是借款人，林某、罗某以房产为该借款提供抵押担保。某公司不能清偿借款及利息的违约行为，是导致小贷公司损失的直接原因。

基于合同相对性，作为中间介绍人的丹东某支行因不是借款合同的当事人，故不承担合同责任。但是，丹东某支行在介绍、促成小贷公司与某公司达成借款合同的过程中，存在不诚信的行为。因此，在某公司不能清偿借款及利息的情况下，丹东某支行应承担侵权法上的补充责任。

对于小贷公司不能收回贷款及利息的损失，丹东某支行存在过错，应承担补充责任；小贷公司自身应承担其追求超过市场普通水平贷款利息的市场风险。《丹东某分行信贷审批通知书》仅为银行内部文件，小贷公司据此借款给某公司的商业决定，存在一定过错。根据《侵权责任法》第六条以及第二十六条的规定，二审法院酌情确定丹东某支行对某公司不能收回的贷款及利息损失承担40%的过错责任，并无不当。小贷公司该项再审申请理由不能成立。

这是一例很有借鉴意义的金融借贷纠纷案件，案件中的银行就其本身职责来讲，对发放的贷款应按时催收。如果发生了不能催收的情况，应该及时对抵押物主张权利止损或减少损失。

很多商业银行在某项贷款逾期时，往往抱着侥幸心理，滥用银行的信用，给贷款人介绍资金进行所谓的“过桥”和“倒贷”。而一些有资金的企业或个人，出于自己和银行某种商业关系，对银行的续贷承诺轻易表示相信，在明知借款有风险的情况下，为了获得高利息而冒险把钱借出去。银行在收到还款之后，大都会因为借款人的信用已经降低，而不愿意再给借款人放贷，便会引发因“倒贷”、“过桥”后的借款不能及时回收的损失，最终很多相信银行承诺的出借款企业往往都会受到损失，但敢于起诉银行要求赔偿的并不多，这个案例应该引起金融借贷市场相关主体的重视。对于“倒贷”、“过桥”这种业务，一定要慎之又慎。