存量贷款利率打折，不远了

十月，房地产迎来了政策利好。

一是央妈的放宽首套房利率，二是财税的换购免个税，三是下调首套公积金利率。

政策的时间点，分别是9月29日，30日，30日晚。

这样集中的政策，也代表着“稳楼市”的新一轮等级加强。

我在九月底的时候就说过，策划不能放一个好假了。

一些觉悟高的开发商，很快开启了7天假期的“甩货”模式。

朋友圈的置业也和过去“干巴巴”的鼓吹不一样了，因为在这一轮的甩货中。

开发商基本都打折。

普遍是7-8折。

实实在在的降价，加上利好政策，7天的楼市销售也迎来今年的第一轮明显的好转。

销售环比真的增长了。

此次的增长点主要在于开发商觉悟了。

因为经过几轮的南辕北辙，聪明的开发商知道要珍惜每一次利好政策，并拿出“项目优惠”配合政策，以达到销售回升的最优解。

而一切后知后觉的开发商，没能跟上，很快就会发现销售进入的疲乏期。

因为截至在目前，“稳楼市”的政策，仍然在于对增量的控制。

但是，自2018年以来，所有参与楼市增量的购房者，都是一次又一次的接受市场的毒打。

越是往后入场，越是刻意享受低利率和低单价。

这样的局面也导致了，市场陷入了“囚徒困境”。

谁忍不住谁懵逼。

一直在抄底，一直抄到天花板。

所以，预计到年底，楼市的增量博弈会到峰值。

因为各方对资金的需求都会在年底涌现。

也就是说，到了年底，如果针对增量的政策没有继续指数级升级，增量诉求就是土崩瓦解。

该买的都买了，还有一堆被高位利率罚站的。

因此，随着增量出现匮乏，针对存量的博弈就会出现。央妈势必考虑从存量角度完成新一轮的增长点。

这种情况，在2009年出现过。

针对存量贷款且征信良好的客户，实行7折优惠。

与此同时，针对存量贷款将利率的呼声也越来越大，势必会推送对存量贷款利率的调整计划。

但是，动存量贷款，毕竟是动亲儿子的蛋糕。

在这几年，本就利润下滑的银行，高利率的存量贷款，可是银行“香饽饽”。

所以，这样的决策一定会遇到各种阻力。

但是，也势必会突破，毕竟，还有一堆站在6开口的存量利率。

都是为国捐“躯”。

还是得讲公平，毕竟，只有金融产品才将周期。

而随着存量利率的释放，这些高位罚站的人群得到了释放。

核心区的市场，又会迎来一轮，新的换购潮。

因为，赢钱的人想再赢。

输钱的人想赶紧跑，不管加注还是逃跑，都是赌场的“生生不息”。

LPR又降15个基点！中国房贷利率已低于美国，楼市能重新火起来吗

列位欢迎来到照理说事。

最近这两天利息降得实在是太狠，上期节目我们还说这个央行已经搞了一次不对称的降息，直指房地产市场的利率没有调，直接规定各地的首套房贷客户，你最低可以在基础之上下调20个基点。那个时候还有很多已经购买房子的存量贷款客户在抱怨说，你利率不下调，那么新买房的人房贷利率降下来了，我们以前买房的人房贷利率是不降的。

结果这个话还没说完，就在这两天央行马上又把利率也下调了15个基点，到现在有人说购房利率已经下降到非常低的状态了，大概只有4.2%左右了，这简直比美国的还要低很多。是的，谁都没想到央行在最近几个月是连续的下调真的给很多购房者的一个非常宽松的利率环境。

只是利率的下调吗？当然不止了，最近一段时间以来，全国各级地方政府真是接二连三的出台各种各样的救市政策，利率是下调了，这样购房者你每个月的还贷可以减少了，那么首付要不要下调？也下调，现在有的城市已经打出二成首付了，这是以往最低的首付比例。大家别看首付从三成到二成只是调了一成而已，对于真正要购房的人而言，你资金压力一下子就卸掉了。以往买一套500万的房子你要准备150万首付，现在准备100万就可以了，一下子就可以少准备50万。这将使得很多资金不那么充裕的人，现在突然之间就有了购房的能力。

不光这样，什么限售限购现在也在纷纷打开，前两天有的城市政策还是犹抱琵琶半遮面，把限购限售打开给了很多附加条件，比如说有的城市说你家庭多生育一个子女，你是二孩、三孩家庭，你就可以多买一套房。现在人家有的城市直接上台了，不需要了，什么条件都不用，你都可以马上购房了，所有限购的政策统统给你解除掉。

还有的城市在解除限售的时候还扭扭捏捏的说，如果有的家庭因为求学必须要用钱，在这个情况下我们可以网开一面，允许你把没到限售期限的房子卖掉。当然有人就要问了，我怎么知道你到底要用什么钱？只要自己写个声明写个承诺，你就可以打破限售。说实话这个条件已经放宽到非常低了，而有的城市人家干脆连这点条件都不用来，直接说我们辖区之内所有的限售限购纷纷取消，房地产彻底变成了自由经济，想买就买，想卖就卖。

当然有的城市人家连公积金都来助把力，比如说以前明明规定公积金个人最多只能贷40万，家庭最多只能贷70万。现在只要你符合相应的条件，公积金的贷款发放额度也纷纷给你提升。总之各级地方政府就是用各种各样的方式给大家营造一个非常宽松的购房环境，希望大家赶快来买房。

为什么？以往我都讲过，我国很多地方这是土地财政，当地的主要财政收入来源来自于卖地。而最近一段时间以来根据公开的数据，很多城市在4月份在第一季度财政收入出现了大大的倒退，收入锐减都在两位数以上，甚至有的城市财政收入腰斩，为什么会这样？

一方面前几个月受疫情影响，很多城市经济被按下了暂停键，你各级企业停工停产了，自然你税收收不上来了，财政就吃紧。而另一方面前几个月尤其是去年下半年以来房地产市场太低迷，当你面包不好卖的时候，开发商就不会想去买面粉，一方面开发商手里没有足够的钱，你面包没卖掉，资金没回笼，我没有钱去买。另一方面眼瞅着现在面包不好卖了，打折也卖不掉，那么开发商去拿地去买面粉可能性就很低了，有的大的开发商真是在过去几个月都没有拿地，所以各级地方政府也是着急忙慌的，土地卖不掉，土地的钱收不上来，严重影响当地的财政收入。

而一个城市如果财政收入锐减的话，大家想会出现什么情况？你这个城市的基础设施就很难再投了，这些年来很多城市修高架桥、修高速公路、修地铁，这些通通都要用钱，统统都需要当地财政的巨额投入，包括你要给当地所有财政供养人员开工资，你要解决掉当地所有的民生福利的问题，这些都需要用钱。当一个城市财政非常充盈的时候，它当然是有钱干这些事的。

而当一个城市财政不充盈的时候，就像上世纪90年代的时候，我国有些贫困县真是连公务员和事业单位员工的工资都发不出来，这就是一个很可怕的状态了。所以就像以往我们说的那样，房地产既不能让它过热过快上涨，也不能让它过度冷下来，冷下来对整个城市的经济发展都是非常有害的。

但是当然我们也非常清楚，今天房地产市场想给它刺激起来恐怕已经不是一些简单的传统的政策有效了。你解除限售限购也好，你降低利率也好，你降低首付成数也好，这些措施在以往是有效的，但是在今天未必有效，为什么？当整个经济面临下行通道之时，当疫情对经济的影响还在显现之时，今天很多老百姓考虑的是，因为疫情我这个行业不行了，我有可能失业、我有可能减薪，我未来的可期待的收入不是成长而是减少，那么我就没有能力拿出其他的钱来投资房产。

改革开放几十年以来，大多数人对自己未来的生活是充满信心的，大家觉得我的工资一定会上涨，我的职位会越做越高，我手里的钱会越来越多。那么我如何理财呢？买房也是一个理财的方式，它既能解决我的居住需求，又能使我的资产保值增值。而今天我们很多人都感受到了经济的一丝又一丝凉意，至少可能在未来几个月甚至一两年之内有很多行业是翻不了身的。对很多人而言，那不是工资涨不涨的问题，而是能维持住现在的工作，能维持住现在的收入就很不错了，所以大家实在是没有能力再去买房，非不为也，实不能也。

所以如果想让我们的房地产市场火起来，那么无非两个方面，一方面我们希望疫情赶快过去，经济形势迅速转好，让每个人都能赚到足够的钱，我们才能拿出钱来买房。而另一方面，恐怕各级地方政府要拿出更好的更有震撼力的措施来救市了。就像我记得大概在2000年，中国房地产市场刚刚开始启动之时，上海有的楼盘都做出了零首付，当然了今天我们的各种政策也要充分考虑到房价下行的风险，首付比例在降，这确实是已经有风险了。

现在的两成首付说实话，对于很多银行来讲，一旦房价有两成的下跌，它就有可能遭遇到购房者的断供，所以我们还真是得在考虑到金融安全的前提下，想出更有震撼力的政策手段来，才有可能重启这一波房地产市场。

房企不差钱儿，购房者房贷盼“减负”

2022年12月8日，饱受各方关注的呼和浩特人的朋友圈都在传一个消息：呼和浩特堂食解禁了！

是真是假，不知道。只是知道，和呼和浩特一样被“疫”情考验三年的许多城市，重新有了一丝“烟火气”。

而且，这个速度前所未有的，快！

与“烟火气”相比，房地产利好消息的传播速度一点也不逊色。

根本不用切换阅读频道，消息栏推荐给你的上一条是本地“疫”情消息，下一条肯定就是房地产纾困新举措。

不到一个月，直接融资、债券融资、股权融资、内保外贷……

据说，到现在，已经有近60家房企，拿到了2.8万亿的授信。这些巨量资金，专项用于房企“自救”，用于解除让购房者恐慌的“烂尾楼”难题。

不用万箭齐发，一箭四星，就足够傲视九州。

房地产业界一片欢呼，楼市的辉煌重现仿佛就在明天。然而，铁口断房认为，以上对房企的“扶贫”，只是针对供给端的“输血”，对需求端（购房者）的纾困措施，还未见到真章。

现实情况如下——

一方面是在2015年的强刺激下，房企以一波“高负债、高周转、高回报”的暴力拆解方式，全国房地产市场近5年卖出去了74亿平方米商品房。

另一方面，全国70个统计城市的库存达到了10亿平方米。这还不包括买了烂尾项目依旧还贷的那批悲催购房者。

3年光景换了人间。许多并不以居住为目的的购房行为，在购房者收入锐减，财富自由无望，还拉了一大串饥荒的情况下，房产也似乎从硬通货变成“风险”资产。

提振房地产的重要一环，是在需求端提高购房者的收入和房产消费信心。然而，供应端的房企被以万亿为单位的海量授信而“满血复活”，需求端的购房者还在进行从心理到生理的“灾后重建”。

这个时候，还有多少人有闲心、有闲钱买房？

“房”失其鹿，天下共逐之。却在认知理解上产生了偏差。

房企想的是怎样把手里的新房尽快“变现”，已购房者想的是咋能在还房贷上缓解荷包缩水的窘境，未购房者想的则是房价未触底需要等等再说。

出发点不同，目的不同。使劲的方向自然也不同，最后达成的效果能一样吗？

目前，房企已经获得了“拯救”；已购房者收获了“烂尾”项目有了“保交楼”的保证；观望的，那就继续等着房价触底吧。

房价触没触底，在房价没反弹之前无人知晓，但是，此时看来，对房企的金融政策支持应该已经出净。下一步的房地产政策很大概率会向已购房者的存量房贷款倾斜。

毕竟，房产占到家庭资产超7成的现实和房价收入比的悬殊，让购房者挠秃了本就不富裕的脑袋。而且，2014年房地产低潮时期，银行降息、降准的次数各自多达6次。当时部分地区的最低利率甚至达到了3.43%。

而现在的房贷利率还在4%以上，利率下调空间还很富裕。而且给存量房贷款利率打折，不仅仅能减轻已购房者的房贷负担，同时还能给观望的未购房者“打了样”——上车趁早，过这村没这店。

目前的房地产市场已经走出了迥异于历史的轨迹，再不是有城市振臂一呼“房价涨”，全国城市群起响应的时代。而是，大路朝天，各自选边。

未来的房地产格局很可能是，超大型城市继续严格执行限购、限售、限贷、限商、限价的“五限”政策；一线和部分二线城市实行除核心区域外的部分放开策略；剩下的没有特色的二三四五六线城市，能做的只有迎接房产降价的暴风骤雨。

这里，铁口断房要回应一句，很多老铁问：呼和浩特房产入手的时机在什么时候？

这个，真不好断言。

只能提个参考：看年终的呼和浩特房地产数据吧。

谁家过年不吃顿饺子？呼和浩特房地产2022年的饺子里，如果馅里有“硬币”，那么，就可以提前定位板块与小区，准备节后和房企谈判。如果连点“荤腥”都没有。那就是房企还没意识到问题所在，房价没触底，想买房的还需要继续等待蛰伏。

高层数万亿授信，是为了保持房地产稳定，让房企“保交楼”不烂尾，让“烂尾楼”这个令无数购房者痛心疾首的词汇或成过去式。现在，“疫”情式微，火候刚好，购房者房贷“减负”也该提早上马了！

毕竟，一个巴掌拍不响，只有剃头挑子一头热，谁的头也不好剃。