公寓投资的还款方式如何选？

近期笔者遇到一个客户，需要贷款买公寓，然后他的情况是期待少还一些，尽量尽早还款完毕。所以想让我计算一个临界点，到底每种贷款的还款方式对他的支付有什么不同。

这是一个好问题，我想顺便跟大家一起分享下！

那么，我们拿一个现实的问题来解决下，假设一个公寓总价42万，定金2万，贷款20万，10年，利息6.5%计算：的情况下，那么，不同的还款方式会有什么实际上的不同呢？

如图一：等额本息每个月还款金额一样

（每个月一样，总体的利息总额是7.25万）

如图二：等额本金，每个月还款金额不一样：

（可以看的出来，总体的利息是需要6.55万）

通过简单直接的对比，我们可以看到第二种还款方式是比第一种看起来便宜了不少，毕竟还款的金额总体节省了：

72500-65500=7000元。

那么，现在问题来了：

到底每个月节省了多少呢？如图可以看到图二比图一来说：

等额本息的每个月还款额比等额本金少：

2750-2270.96=479.4元

也就是说，其实我们前期每个月是要多还款479.4元的，那么，这个还款划算吗？

由于我们都知道永远都是现在的钱是最贵的，未来的钱在通货膨胀下，往往是不值钱的，那么，我们节省的钱在未来价值多少呢？

先算大帐：

10年合计节省了7000元，对于20万的本金来说：

节省的比例是：

7000/200000=3.5%

平均到每年：

3.5%/10=0.35%

每年节省的总额不足1%，这样来看，是不是其实这个节省7000元的方案也没有那么香呢？

因为正常来说，通货膨胀每年基本都在按照3-4%来吞噬我们的财富。

所以，如若我们反向计算，假设我们节省的钱可以比要还款的钱创造的效益更大，那么，我们就应该节省钱，如若不足，那么，我们的节省就是没有意义的。

好的，那么，我们来计算下第一年的情况，我用表格更直观的看一下真实的情况：

如图所示：

当第一年的时候，我们可以看到：

等额本金比等额本息累计还款多了5152元，那么，现在我们要看的是，你利用这多还款的5152元，创造多大的收益就其实是比较的根本所在了：

这可能看起来更容易一些，当我们自己的资金收益有的时候，只要超过0.35%那么，我们其实从长期全部还款的角度来看，就不应该考虑每个月还款金额不一样的还款。

那么，我们总结下不同的情况如何使用贷款吧：

情况一：10年贷款10年还款。且中途资金不考虑投资的情况下

这种情况请直接使用每个月不一样的还款额，就是等额本金。

情况二：10年贷款10年还款，且中途资金考虑继续投资的情况下

这种情况请直接使用每个月一样的还款额，就是等额本息

情况三：10年贷款，考虑近期还款完毕

这种情况就选择每个月还款金额一样的还款方式，就是等额本息。

情况四：10年贷款想最省钱的方式还款，临界点在哪里？

如图：55个月的时候，等额本息和等额本金基本一样，往后的还款额都是等额本金的越来越少了。说人话，如若你想晚点还款的话，那么，不超过55个月的贷款的情况下，你都是不划算的，在选择等额本金的时候。

那么，行文至此，相信你也理解了每种不同的还款方式对于未来自己的财富影响了！

如若你觉得有用，请您转发给您的朋友！谢谢啦！

提前还款值不值？用数据告诉你怎么还、什么时候还最划算

伙伴们好，上篇发出去后，有伙伴问过我这个问题，例如30年的按揭，我已经还了12年，现在想提前还款，划算么？

相信也有不少伙伴有相同的疑问，今天就临时赶工一期，希望伙伴们能点点关注，也算对我点灯熬腊的一点点慰籍了哈哈。下面进入正题：

需要考虑这个问题的基本都是长期贷款了，以等额本息、等额本金还款方式为主，同时也基本上都是抵押类贷款。先息后本比较好算且基本还款周期短，计算简单，以伙伴们的聪明才智，想必不用我再絮絮叨叨了～

至于划不划算，值不值，很多伙伴、包括我的客户、朋友，大部分就跟着感觉走了。主观认为肯定是省了后期的利息了，但是从资金利用的角度来说也不绝对，我个人倾向从两个角度看：

1.周转

抵押类贷款（按揭也属于抵押贷款）本身是自带杠杆属性的，如果你急需用钱，提前还款然后再抵押。同理，提前还款后可以释放额度的循环类贷款也是一样的思路。

此种属于需求驱动型，往往还伴随着解抵押重新授信、上抵、公证、垫资等等其他操作，产生额外费用，要把这些成本也算进去，除非新老贷款有巨大的息差，不然基本都是亏的。但既然是急需钱，我认为更应该警惕额度被冻结、降额、抽贷的风险。有些中介说经营贷不会抽贷，要警惕啊伙伴们，负责任地告诉伙伴们，抵押经营贷抽贷的案例不能说很多，但绝不是个别情况，如果你本身是做生意的，是真实经营的前提请忽略此，如果没有......那你要做好准备，在贷后管理付出更多的成本。

2.手里有闲钱，不想再交利息了

这就值得掰开揉碎好好算算了。

首先我们需要算出提前还款后，在我们之前正常还款这段时间里的真实利率，假设我们贷款本金10万，分12期的等额本息，年化利率6%，图中红色代表每个月月供中所还的利息，绿色代表本金，在第8个月提前还款，如下图：

等额本息

等额本金

从图中可以看到，提前还款毫无疑问是可以节省掉一部分利息的，那这一部分具体是多少呢？怎么算？

1.下面打开上一篇文章提到的负债管理表格-点开“提前还款计算”工作表

2.在左边灰色区域输入本金、年化利率、期数

表格加巍：WDYTi

对了，需要表格的伙伴点击下方链接哦

点此了解

3.找到第8期的未还利息，得出实际节省的利息是：426.07元

也就是说，不考虑任何因素，提前还款就是省掉这么多的利息。

但是呢，但是，提前还款主要是去杠杆，如果你现金流充裕，未来收入稳定，不妨看看下面的观点。

我们提前还款这部分的本金，如果没有还进去，放在外面存起来，产生的收益能不能超过这部分本来要交的利息呢？如果有息差不是亏了么？

这么对比有两个很重要的前提：

1.签的固定利率合同。

2.提前还款这笔钱准备好了，并且能自由支配的。

3.这笔钱的投资收益，一定是你能掌控的。

说到投资我忍不住要叨逼叨两句，伙伴们，股票、证券类基金，基本上不是给普通老百姓配置的投资选项，听我一句劝，你把握不住。就我自己而言，身边炒股、买基金的每一个正收益的，可能是我层次还不够吧。而且今年连债基固收类的都不那么稳了，越是这种年头，我劝伙伴们要更重视你的本金安全，这里先挖个坑，以后有机会聊聊适合咱们老百姓的资产配置，哈哈～

我还是先声明一下，虽然我是银行从业人员，但与伙伴们大多素未谋面，所以并没有利益相关哦。其次这个观点当下并不是主流，篇幅根本不长，我也可以不讲，真真是太多客户、朋友问过了，我就把我的观点分享出来，如果伙伴们不能接受，就当看一乐儿了。另外如果你的贷款想提前还款，客户经理推脱或不给你办理，这边给您一串密码建议您试一试呢，肯定管用：1236312378。

回归正题。

现在我们要算出这笔钱我们放在外面的收益是多少。

首先找到未还本金：34000.51元

那现在就相当于，我把这34000.51元放在银行4个月（因为一共12期，第8期提前还款，所以还有4期的时间），截止2022年12月1日，以平安银行一年期定存，年化利率2.15%为例：

在表格中输入投资收益率：

计算公式：

34000.51×2.15%×4÷12=243.67

所以：未还利息：243.67-投资收益：426.07=差额：-182.30

这么算利息比收益多了182.3元，所以提前还款确实能少交利息。

反过来如果收益多于未还利息，那就可以先不还。

等额本金同理，输入数据自动得出。

总结一下：未还利息这部分如果还很多，比把钱放在外面投资的收益还多，那就赶紧准备材料去申请提前还款了。反之如果很少，低于投资收益，那就意味着提前还款没有收益，甚至是一种损失。当然这么对比的前提是：你已经把这笔钱准备好了，并且能拿来投资，而不是一顿分析然后花了，哈哈。

所以呢，如果你的贷款利率审批的时候还是固定利率，同时也很低，这真的是个值得研究的问题。今天就到这里啦伙伴们，下期聊聊征信、大数据，点赞关注不迷路，比心～

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现在北京市场经营贷已经越来越内卷了，如果说北京市场经营贷有没有从利率，还款方式，额度等等，都能满足中小微企业需求完美产品，那么我想这款2023年开门红经营贷产品一定非常值得拥有，不仅北京企业可以申请，外地企业北京有房也可以申请，本篇我们从：产品PK，政策大纲，企业要求，产品优势，不支持客群，五个方面详细聊聊：一见钟情年息3.35%房屋抵押经营贷产品，如果您想转贷降低成本可以抓紧时间咨询。

1、产品PK

同样是年息3.35%经营贷款，GS银行和ZS银行产品有哪些相同点和不同点，我们先进行一轮产品大PK，让大家一目了然。

年息3.35%经营贷PK对比

项目

ZS银行

GS银行

申请额度1000万

√

√

年息3.35%

√

√

支持随借随还

√

√

支持二次抵押贷款

√

×

支持外地企业

√

×

还款30年等额本息

√

×

新购房本可申请

×

√

材料简单

√

√

还款3年先息后本

√

√

从这个PK图来看，GS银行小微企业经营贷，除了能办理新购房产外，从支持房屋二次抵押贷款，支持外地企业，支持中长期贷款方面都不如ZS银行...

2、政策大纲

下面我们讲解下2023年开门红政策大纲：

利率：3.35%-3.65%-3.85%-4.95%.还款：30年等额本息额度：1000万期限：循环20年，年龄+年限不超70岁。企业：需要北京持股满6个月，外地需要满1年。房产：北京持有满6个月住宅，别墅，70年公寓，房改房，经济使用房等。抵押人：可接受父母，子女，兄弟姐妹之间抵贷不一。二抵：他行按揭贷款还款满18个月可二次抵押贷款。征信：5年内征信信用卡，贷款逾期不超过连2累15.禁入行业：地产开发、房产经纪、钢铁，娱乐，小贷公司等。从本次降息后政策更新来看：相比2020年开门红政策，对于企业注册时间要求提升到6个月，其他政策和2020年基本没有太大变化。目前对于申请500万以内依然要求宽松。

3、企业要求

既然说到企业出现了变化，那么我们重点说说什么样的企业客群能准入：

一、企业注册在北京持股满半年以上，有3次纳税记录，或者能提供对公经营流水和办公场所。

二、企业如果是做淘宝、京东交易有相关材料，比如网点交易记录和订单合同。

三、特殊行业，比如律师事务所，会计事务所，能提供对应企业材料和社保等证明也可以申请。

四、支持创业者和应急客群，如果您企业注册时间只有3个月，需要能佐证经营场地和对应的合同，以及还款能力等等。

以上就是企业基本要求，此外虽然企业注册和持有时间够，如果你企业股东有诉讼、企业地址异常、企业对外担保等情况，可能在申请ZS银行经营贷时候也有一定限制，需要咨询建议提前说明情况。

4、产品优势

ZS银行经营贷3.35%对比其他国有、股份银行有哪些优势呢？主要表现为以下几点：

外地真是经营企业，北京有住宅可以申请。不仅利率低而且支持30年等额本息，在中长期贷款中推荐指数：★★★★★，不信大家可以看看，一般年息3.7%以下产品都可以1年期先息后本（10年授信）第二年需要审核签字，至于明年涨价不涨价看行情。支持房屋二次抵押贷款。支持随借随还，利率低能支持随借随还，对于精打细算客户来说是特别好选择。爱人在国外，能支持远程公证和签约。支持上游企业法人和股东收款。支持东西城学区房，房龄最宽到50年以内。贷后管理方面，无需提供纳税发票以上ZS银行小微企业房抵贷优势，我们随便选一条都可以和同业银行竞争，对于希望还款压力小，希望产品稳定客户来说都是不错的选择。

5、不支持客群

虽然说ZS银行经营贷款利率比较低，而且还款方式也特别灵活，但是并不是覆盖所有的客群，从最近3年服务过的客群来看，我们重点整理以下几类客群ZS银行不支持，还希望熟知：

不支持征信特别差客群（评级D以下客群）不支持商业办公房产客群。不支持有借贷诉讼客群。不支持网贷和征信查询比较多客群。不支持负债和信用贷款超额客群。不支持民间正在抵押贷款客群。不支持公司名下住宅和限制行业企业。..........看到以上对年息3.35%经营贷政策描述，现在明白自己持有企业的重要性吧，如果您想申请低利率经营贷，借款人名下企业成立6个月是您通往各大银行入场券。从本次2023年开门红降息政策活动来看，目前ZS银行经营贷主要针对已经有企业满6个月以上，北京有住宅客群，比如在2020年之前申请其他银行经营贷和房屋按揭贷款利率比较高，年息4.5%-7%以上有企业有房客群，想转贷降低企业融资成本，或者因为买房着急用钱在平台机构做短期周转客群...