2022年，房贷利率下调到4.25%，去年利率6.1%的购房者该怎么办？

推荐语：房地产市场一直是很多人关心的事情，毕竟现如今大部分普通家庭的财富都放在了房子上。因此，无论是房子升值还是贬值，对普通老百姓都是有影响的。

然而，从2021年下半年开始，我国房地产行业就开始出现了一些“不同寻常”的变化——国内不少城市出现了房价下跌的情况，全国平均房价从2021年的11000多每平米，下降到了2022上半年的年的9586元/平米。

不得不说，最近房地产市场的变化太快了。

还记得前两年的时候，普通人买房想贷款都难，因为那段时间贷款买房的人太多了，加上官方的限制，许多城市的贷款额度吃紧，不少地方出现了提交贷款申请，结果要到次年贷款才下来的情况。

彼时，买房者等待放款的时间长达6个月左右，这一现象当时也被很多卖房的中介炒作、贩卖焦虑，称以后可能是即便是想买房，也难以贷款了。

但距离该事件仅仅过去了一年时间，买房放款已经彻底解决，很多人买房的朋友却发现，自己又迎来了“还贷难”。

众所周知，受到疫情的影响，很多人想提前还贷减轻压力，但不少银行却告知客户：提前还贷需要排队，有的银行甚至还被曝出提前还房贷，要按照比例收取一定的违约金，实在是令人难以接受。

不过现在，我国房地产又迎来一个令人感到惊讶的变化：买房贷款利率大幅下降。

2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%。

要知道，这个贷款利率可比前几年优惠多了。一般来说，买房贷款主要有2种情况，一种是公积金贷款，另一种就是商业贷款。

公积金贷款执行的是央行贷款基准利率，在人民银行此前公布的央行贷款基准利率当中，五年以上的公积金贷款年利率只要3.25%。

如果客户办理的不是公积金贷款，而是商业贷款，那么贷款的利率就要高出很多。比如笔者就有去年买房的朋友，用的就是商业贷款，他的首套房贷款的利率竟然达到了6.1%，贷款47万元，等额本息30年，每月的月供为2800多元。

但如果是按照今天4.25来计算，那么每个月仅需还款2312元，两者每个月还款相差了近500元，这对普通家庭来说不是一笔小钱了。

由此可见，如果买房贷款上百万元的话，那么两者月供相差能达到上千元。

那么，2022年房贷利率下调到4.25%，那么去年利率6.1%的购房者该怎么办？给大家两个建议。

第一个办法：用户可以选择提前还贷款。

现在很多银行提前还贷款，是不收手续费的（具体情况大家需要打电话咨询所贷款的银行）。毕竟还款的时间越长，对贷款人来说，就要偿还更多的利息，这是十分不划算的。

但提前还款的问题在于，客户要准备一大笔钱，这对于很多人来说不现实，大家要结合自身情况来操作。

第二个办法：转手操作，降低贷款利率。想要让自己的房贷利率下降，其实有一个可行的办法，那就是结清重贷。比如你将自己名下的贷款结清，然后过户给父母，再以父母的名义购买房子（合理利用首套房利率4.25%的政策）。

但值得注意的是，这样做需需要一大笔周转的资金，跟银行贷款基本上没戏（因为贷款没还清借不了钱），建议可以通过向亲戚朋友借钱等方式。

其次，就是考虑购买需要缴纳税费等的问题。如果划算的话就按此操作，如果税费明显超过了想节省的利息，则就没必要倒腾浪费时间了。

不知道大家有什么更好地降低房贷办法吗？欢迎留言一起讨论。

LPR一年三降、房贷利率大幅下调，提前还款还划算吗？

住房按揭，可以说是普通老百姓一生当中能够从银行获得低成本资金的为数不多的机会之一。

今年以来，关于是否要提前还款的话题成为讨论热点，在内外各种因素的交织影响下，居民开启了主动“降杠杆”模式。

与此同步的是今年LPR（贷款市场报价利率）已下调3次，下调频率赶上2019年，但5年期以上LPR累计下调35BP，早已超过2019年的5BP。

居民房贷利率以LPR利率加点方式形成，最新LPR出炉以后，银行房贷利率也紧跟下调，业内还预计，接下来5年期LPR报价还有一定的下调空间。虽然已购房者的月供不会马上发生变化，但待到明年“春暖花开”，月供压力会进一步减少。

那么，在这样的背景下，提前还款还划算吗？

房贷利率总体呈下降趋势

8月22日，最新一期LPR报价出炉，其中，1年期LPR为3.65%，较上期下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，较此前下降15个基点。

今年以来，央行已三度下调5年期以上LPR利率，与去年底的4.65%相比，5年期LPR已累计下调35个基点。

自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率均以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。此后，LPR利率一直稳中有降。

3年时间，5年期LPR利率从最初的4.85%一直降到4.3%，在加点方面，房贷利率最高时一度加到140BP，首套房贷利率超过6%，如今，首套住房按揭基准利率调整为不低于LPR减20个基点，也就是说，目前，最低的首套房贷利率理论上可以达到4.1%。

在广州，多家银行房贷利率紧跟LPR报价下调，首套房贷利率大多为4.3%~4.5%（LPR+0BP至20BP），二套房贷利率则普遍为4.9%（LPR+60BP）。

不过，新的利率只适用于新发放的个人住房贷款，对于已购房者来说，月供不会马上发生变化，要等到2023年，实际执行利率将按照借款合同约定的重定价周期前最新的LPR调整而变化。

一般来说，有两种调整方式：一是固定日调整，即每年的1月1日为利率调整日；另一种是次年对应的放款日调整，比如，客户是3月1日放款的，那么，就要到次年的3月1日，按照最新的LPR报价情况而调整。

民生银行就表示，其广州地区新增审批的按揭客户和已批未放的按揭客户，放款执行新的LPR；存量已放款的按揭客户明年放款日执行新的LPR。

当然，相应的调整也仅适用于选择浮动利率的客户，如果选择了固定利率，则不会有变化调整。

提前还款需多方考量

总体来说，在释放购房需求、提振房地产行业销售的预期下，房贷利率总体呈现下降趋势。

而在这样的背景下，提前还款是否还有必要呢？

“提前还款肯定是有好处的，意味着部分按揭利息可以不用支付了。”大源按揭总经理郑大源对第一财经记者说，不过，就个人而言，还要从4个方面去衡量。

一是购房时的贷款利率如何，如果申请房贷时的贷款利率较高，则有必要提前还款；而如果是公积金贷款，利率较低，提前还款意义不大；二是提前还款的资金来源和成本，如果恰好拥有一部分自有的闲置资金，提前还款也未尝不可；三是资金的用途，提前还款的资金，是要规划在接下来一个比较长的时间内不会使用到这笔钱；四是资金有没有盈利的空间，如果能够找到比房贷利率更高的理财渠道，赚取利率差，则不需要考虑提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，如果按照“按揭利率+手续费+物业管理费+折旧+机会成本”等计算，持有一套房产的成本一般在5%左右，如果找不到5%以上的理财，那么，提前还款可能就相当于理财了。

“当然，前提是未来没有大笔的支出，收入可期且稳定的情况下可以考虑提前还款。”他说。

对于提前还款的时点选择，也是需要考量的。

市场流行的一种说法是，等额本息没有超过贷款年限三分之一，等额本金没有超过贷款年限四分之一，提前还款比较划算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，无论是等额本息或等额本金，事实上在贷款的前几年所偿还的资金中，大部分属于利息，对本金的影响是比较小的，所以，如果要决定提前还款，就要选择在贷款的前几年提前还款，后期的利息支出就会少一些，比较划算。而到了贷款年限的中后期，因为已经偿还了大部分利息，后面剩下的基本都是本金，因此提前还贷意义不大。

收不收违约金？

除此以外，银行提前还款办理手续的难易程度，也是需要考虑的，尤其是对于违约金（补偿金）的收取。

8月初，交通银行一则关于提前还款补偿金收费调整的公告引起广泛关注，公告称，所有提前还款（包括全部和部分）均按照提前还款本金金额的1%收取补偿金。

第一财经在采访中发现，对于违约金（补偿金）的收取，每家银行、每个地区的不同分行乃至于银行不同时期的态度都是不一样的。

“我所了解的情况是，以前申请的房贷多数是需要支付罚息的，如今，新申请房贷大部分银行是减免收取违约金的。”郑大源说。

在贷款合同中，通常会列有在提前还款的情况下是否收取违约金（补偿金）以及如何收取的条款，在广州地区，农业银行明确表示要收取违约金（补偿金），“以前有一段时间是不收的，但今年是要收的。”农业银行一位工作人员对第一财经说。

中国银行也表示要按照合同中的约定收取违约金（补偿金），但公积金贷款不收取违约金（补偿金），且支持网上预约还款。

建设银行一网点则表示不收取违约金（补偿金），提前还款可以通过手机APP办理，也可以通过柜台办理，其中，柜台办理要提前2个月预约，而通过手机APP办理的周期要短一些。

另外，建行深圳分行的贷款合同也显示，贷款期间超过三年的，借款人不必支付提前还款违约金。

银行的按揭贷款合同中一般要求，办理提前还款要提前30天申请，第一财经采访广州多家银行发现，预约期均在1个月~1.5个月之间。

“如果办理提前还款的手续等待时间比较长，超过两个月，可能反而会打乱购房者偿还计划，最后就会显得不划算。唯有银行手续简单且违约金很少，提前还贷才确实可以考虑。”严跃进说。

现在房贷利率下降到4.4%-4.9%，那之前5.6%-6.3%买房的人怎么办？

就在前几年，为了遏制国内房价的过快上涨，给房地产市场降温，国内各大银行纷纷上调了房贷利率，最高时达到了5.6%至6.3%，购房者的还贷成本大幅提高。而从2021年下半年开始，受到房地产长期调控，以及疫情的影响，国内房地产市场持续低迷，各家银行又全面下调房贷利率，目前房贷利率最低已经降到4.4%。

截止2022年4月，山东地区的大多银行都已经率先将个人住房贷款下调至4.6%。河南郑州地区的不少银行都已经将房贷利率下调至4.4%；呼和浩特地区也发布了将贷款利率下调至4.25%左右的消息。国内房贷利率的全面下调，主要是鼓励刚需购房者入市，促进房地产市场的回暖。

从目前情况来看，为了拯救实体经济，以及稳定房地产市场，国内中长期LPR的报价会一直处于下行的趋势之中，未来国内的房贷利率将会呈现低位徘徊的状态。现在问题来了，那些前几年高利率贷款买房的人究竟该怎么办呢？

对此，之前就有网友表示，他在2020年曾在武汉购置一套房产，当时房贷利率是5.68%，然而如今的房贷利率已经下调至4.6%，每月要多花上千元房贷。而面对房贷利率的下调，已经使之前的购房者深感焦虑和懊悔。

实际上，之前的购房者也不必过于担忧，如果你与银行签订的房贷合同是固定利率，就是长期把利率给锁定了，那也只能是按照合同上约定的利率执行。而如果与银行签订的是浮动利率的话，虽然今年还是要按与之前的房贷利率执行，但从明年开始，购房者也可以享受到今年房贷利率下调的好处。至少明年还贷的压力就可以减轻了。

实际上，如果之前购房者与银行签订的是固定利率的合同，也可以把之前的房子给卖掉。现在很多地方的银行是认贷不认房，如果还清之前的房贷的话，可以继续享受到首套房贷利率优惠，所以购房者还可以再买一套新房子。不过，由于现在房地产市场低迷，房价也开始逐步下降，购房者如果掌控不好的话，很可能会面临更大的损失。

从今年开始，国内房贷利率普遍出现大幅下调的趋势，而之前买房的人该如何应对？实际上，这要看你与银行签订的房贷合同是固定利率还是浮动利率，如果是浮动利率的话，明年初银行房贷利率会自动下调，购房者明年就能享受到较低的房贷利率。如果是固定利率，也只能把原来的房子卖掉，再去买一套新房子，不过这么做的风险太大，弄不好会偷鸡不成蚀把米。建议还是把之前的房贷合同继续执行下去。