买“高龄”二手房可多贷10年，合肥延长二手房贷款年限

为促进楼市消费，安徽合肥宣布上调首套房公积金最高可贷额度、延长二手房贷款期限，贷款年限加房龄之和由最长不超过30年调整到40年，这已经是近两年来合肥第二次延长个人住房贷款年限。不过，这并不意味着合肥将打破房贷最长期限30年的红线。

6月11日，安徽省合肥市住房公积金管理委员会办公室发布《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》，其中称，将对合肥住房公积金部分贷款政策进行调整完善。具体包括：提高首套首次住房贷款的公积金最高可贷额度，家庭首次住房贷款购买首套自住住房的，申请住房公积金贷款时，单方正常缴存最高可贷款额度由45万元提高到55万元，夫妻双方正常缴存最高可贷款额度由55万元提高到65万元；延长二手房贷款年限，职工使用住房公积金贷款购买二手房的，房龄不超过20年，贷款最长期限为30年，贷款期限加房龄由最长不超过30年调整到最长不超过40年。

而根据合肥市人民政府网站，合肥上一次调整住房公积金贷款年限是2020年8月，当时将贷款最长期限从20年调整为30年（但不得超过借款人法定退休年龄后5年），贷款额度则与还款能力挂钩，按照缴存余额一定倍数计算。

尽管各地对住房公积金贷款期限有不同规定，但一般来说，最长期限不超过30年，借款人年龄不超过国家法定退休年龄，即男不超过60周岁、女不超过55周岁，目前也有许多地方将借款人年龄定为法定退休年龄延后5年。

合肥此次公积金贷款新政并不意味着二手房贷款最长期限可以超过30年，合肥《关于进一步完善住房公积金贷款政策的通知》中已写明“贷款最长期限为30年”。根据央行要求，个人住房按揭贷款期限最长为30年，所以合肥的新政只是针对楼龄较长的二手房放宽了要求，借此促进二手房市场流通。

目前不少城市以及商业银行针对二手房个人住房按揭也有类似规定。招商银行客服对记者表示，针对二手房商业贷款期限，招行的最长授信期不超过30年，房产的房龄一般不得超过30年，贷款期限加抵押房产房龄原则上最长不超过40年，贷款人年龄加贷款年限不得超过70岁。

目前上海的规定是，二手房房龄低于5年的，公积金贷款最长期限不超过30年；如二手房房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；如二手房房龄超过20年，公积金贷款最长期限不超过15年。

广州已于一年前将二手房贷款期限与楼龄之和上调到了50年，即楼龄高达20年的二手房购房者办理公积金贷款时也能贷30年，但公积金贷款期限也不得超过30年。从各地近年出台的举措来看，放宽二手房贷款年限以及对贷款人的年龄要求已成大趋势，这对于老房子出让来说是利好消息。

二手房贷款如何定标准，与什么有关？

对于大多数买二手房的买家来说，除了能够找到一个合适实惠的房源，在二手房交易过程中如何贷款？能贷到多少钱？也是非常重要紧急的事情。

一般二手房商业贷款流程主要就是三件事:

1，明确能贷到多少钱

2，获得贷款审批通过

3，办理抵押完成放款

第一件：明确能贷到多少钱

拆分一下问题，包含你能不能贷款，按照首套资格贷款，还是按照二套资格贷款，最大可贷款金额是多少，这部分的评估工作必须提前做，因为一旦签约之后，贷款如果出了问题，那就意味着违约，不但房子买不成，还要赔付违约金，

明确贷款“套数”身份-评估征信-拉银行流水-评估可贷金额—评估购买房屋的可贷年限

1、首套，二套的贷款身份

现在大部分的城市都面临着“限贷”严格的城市，都会遇到“首套”，“二套”贷款认定问题，只有拿到了“首套”，”二套“的贷款身份，才可以聊下一步，至于”首套“，”二套“，这个人民内部矛盾，关系到贷款额度，贷款利率，最终也就影响到了，你能买到怎样的房屋，所以这一步很重要。

以魔都为例：首套：借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于35%，即可贷款额度为房屋总价款65%二套：对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的(不论是否结清)，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购入住房的，根据具体房屋情况，首付款比例不低于50%或70%，即可贷款额度为房屋总价款50%-30%。遇到这个问题，最便捷的方法，是找附近银行房屋按揭信贷专员，咨询一下所在地的贷款政策，实在不行多找几个中介咨询也是可以的。

2、评估征信：符合贷款要求的合格征信

有了首套或者二套的贷款身份，但并不等于合格的贷款资格，银行家们都喜欢把钱贷给有信用的客户，征信无疑是一面反映客观情况的镜子。

征信能反映哪些信息？

购房人只需要凭自己的身份证，去所属地区的人民银行征信查询点，就可以获得一份自己征信报告，这份征信报告会反映近两年查询人的债务情况，履约情况，通俗得解释，就是现在名下欠所有银行多少钱，有没有车贷，有没有还没有还钱的房贷，有没有抵押贷款，有没有无担保抵押贷款，有没有帮别人做过担保，每个月蚂蚁花呗用多少，京东白条打了没有，微信的微粒贷用得勤不勤快，都一目了然，除此之外，以上所有的借款，是否按时偿还，也都记录清楚。不仅如此连查询人的婚姻状况、学历、配偶信息、居住信息、职业信息都能一一落实。

一般具体的房屋按揭贷款，“连3累6”是大部分银行忌讳的“高压线”，“连3”一般是指两年内个人贷款中，客户连续3个月没有还款，大于60天小于90天，“累6”一般是指逾期不还款时间小于30天的，征信上显示为“1”，累计有6个“1”的，“连3”严重性高于”累6“，“连3累6”一般是行业可按揭贷款的最低标准，审核严格的银行有更高征信资质要求，也请不要惊讶。一般两年没有超过5个逾1，2个逾2的情况，基本就算符合资格了，不过逾期的次数，金额还是会影响到贷款金额，贷款利率。以上的经验只是供参考，可能会随着信贷政策的收紧，经济情况走低，变得更为严格。所以买房前有一个良好的信用记录，很重要。

征信过关最稳妥的办法，也是找银行房屋按揭信贷专员预审，如果信贷专员觉得风险，那就是找大品牌中介的贷款专员，让他们多问几家银行，评估一下审核通过的概率。

3、评估工资流水

征信代表着你的信用历史，银行流水则预示着你未来的还款能力，一般我们都会有着支出和收款的银行卡，每个月的工资，信用卡还款，日常费用支付都会通过这张银行卡进行交易，你需要做得就是去这张卡所在银行，要求打印一张12个月-24个月的交易流水。交易流水打印出来、体现交易往来信息的，有“工资”字样或者有正常的固定收入的流水。银行的工资流水单是证明借款人每月有正常的固定收入和按时扣贷款的保证，主要是考察借款人的第一还款来源稳定性及负债能力。银行会根据过往的流水，来判断你未来的偿还能力，进而会决定是否审批通过你的银行贷款申请。

贷款银行在办理贷款时，会考虑其还款能力，还要考虑保证其平时正常生活的开销所需，证明借款人有足够的还款能力、以降低风险，所以要求月供一般会是其收入的一半。如果工资收入不达标，那就算贷款人证明是否有租金收入，其他投资收益，以及是否还有其他房产，股票，理财产品可以作为履约能力的证明材料。

所以手握工资流水，其他收入证明，财产证明，银行信贷专员也会预估出基本的贷款金额

4、评估购买房屋的可贷年限

一般新建商品房贷款年限30年都没有问题，但是生活十有八九并不如意，如果你恰好看中一套老破小的学区房，或者你的年龄偏大，那么就意味着，贷款年限很有可能达不到30年，也意味着你的月供就要更高了，在签约前预估贷款金额的程序中，请将实际的购买标的作为贷款对象，让信贷员审核，这样就避免了因为贷款年限缩短，造成月供过高，进行影响贷款审批通过的情况。

附一般银行的贷款年限计算

➢与房龄有关:一般要求房龄在30年内最长贷款年限计算:贷款年限+房龄50年注:各银行间有差异，如:工商银行和建设银行的最长贷款年限计算方式为“70年-房龄”(孰低原则)。

➢与借款人年龄有关:一般可至男性65周岁，女性60周岁最长贷款年限计算:贷款年限+借款人年龄70周岁➢最长不超过30年(商业用房最长贷款年限10年)以上三点同时满足，以贷款年限短的为准

凑齐首套二套的贷款身份，征信，工作流水，购买房屋的可贷款年限，已经手握4颗龙珠了，也证明了购房人的贷款能力已经没有问题了。那就可以准备签约了。

第二件事：完成贷款申请

房屋贷款的申请不是申请信用卡，一张表格就能完成，整个申请过程短则1个月，常则半年，前期准备充分，走得顺利点，前期不准备，那这个时候就等麻烦找上门了，这一部分的流程，属于相对标准的i流程，关键在贷款申请时间，在房东偿还先前贷款，以及配合银行贷款申请签约的环节上，约定需要谨慎。

1、签约-贷款申请时间的约定

签约一般分为两步，第一步签署居间版的买卖合同（定金合同），第二步签署网签合同。

在这个环节中，需要注意得是，建议在居间版的买卖合同约定好申请的时间，如果购房人的贷款能力预审下来完全没有问题，我个人建议在网签当日，连贷款合同一起申请，一方面因为省得申请贷款还得再跑一次，另一方面也是为了防止节外生枝，惹出一些麻烦，至于会惹出哪些麻烦，这里就不展开了。

还需要注意得是，留足足够贷款审批时间，一般贷款时间建议60个自然日，如果碰上信贷政策收紧，或者交易期间恰逢年底，银行没有贷款额度，那建议最好保留120个自然日，身边有碰到朋友遇到过银行审批过慢，差点导致违约，当日这方面需要房东的配合，这个就需要得力的中介帮你争取条件了。

2、贷款方式-还款方式的选择

贷款申请的同时，就需要选择合适的还款方式了，一般会有两种还贷方式，一种是等额本息，一种等额本金，前者总利息高，月供少，后者总利息少，月供高，具体怎么选择就看你的还款能力了。具体两者利息差距，你可以到网上找个贷款测试工具比较一下。

需要注意，公积金的还贷的冲还方式，

*年冲:是指每年一次向受托行提取住房公积金账户余额，一次性冲还贷款本金，并按照冲还贷后的剩余贷款本金和还款期限重新计算月还款额。一次性冲还贷后，每月的还款需要使用客户的自有资金，不使用公积金帐户里的钱。若是组合贷款，则优先冲还公积金本金部分

*时间点:每年的4月或9月

*月冲:是指每月直接从委托人公积金账户中提取用于归还当月贷款本息的办法。提取的公积金金额不足时，委托人应及时补足其还款金额。这种方法不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商业性的贷款本息*申请组合贷款时:第一个月正常扣款后，带身份证、共同还款人关系证明及公积金账号去办理贷款的银行办理

房东偿还贷款

魔都将近一半的二手房都有按揭抵押，所以房东偿还贷款是一个普遍性的问题，对于约定房东还款的方式，要根据金额区别对待，如果金额不大的话，尽量约定网签之前房东偿还点，如果房东现金不够，可以定金多给一点，这样做的好处是，网签当日就能做贷款申请了，否则银行还贷是需要的时间，还款解抵押也需要时间，在此之前贷款申请是无法正式走流程的，如果金额比较大的话，那就只好在网签之后还款了。

支付首付款

按照之前确定的贷款资格，贷款能力，支付首付款，魔都首套3.5成，二套首付5-7成。

等待银行批准贷款申请

征信完美，收入达标的童鞋，这个时候做一枚安静的美男子，等待银行审核通过的消息就行了，如果征信有瑕疵，收入不达标的童鞋，难免有些焦虑，如果碰到银行审核不通过，那就一家集银行跑起来，看看有没有审核宽松一点的银行，否则最晚过户日期前，就要以现金形式补足房款，如果连房款也无法补足，那就是违约了，后面的故事太凄惨，就不提了。

第三件事：完成抵押等待放款

别以为申请完了，就以为房子就是你的了，事实上房东还没拿到全款，一般也不会交房，所以虽然房子是你的，但是依据合同你还是住不进去，所以你还是需要配合房东尽快拿到贷款。

过户

以上程序完成，银行审批通过后，你会收到一堆抵押材料，凭借审批通过确认书，贷款合同，拉着房东就可以开开心去过户了，签署一堆必须的文件，然后若干个工作日后，房子就登记在你的名下了

新产证抵押

在你拿到房产证的第一时间，银行会拿走你的产证，完成对于该房屋的抵押，据说最新的情况，新的产证在第一时间会被银行直接领走，办理他项权证（就是抵押证明），等回到你手中的时候，这套房子一部分产权已经抵押给了银行。

等待银行放款

理想的情况银行会在完成抵押之后2-8周内放款给到房东，房东也会收到贷款之后，与你交割房屋，至此你的贷款之旅就完成了。

以上流程坐标魔都，假设只是商业贷款，购房人单身的情况，如果希望使用组合贷款，而且以家庭单位贷款，并且有未成年子女的情况，基本流程不变，但是执行起来会更复杂些。

二手房贷款多久能审批下来

不管是新房还是二手房，都有朋友会选择贷款一部分，房贷是现在很多人身上都背负了的东西。选择贷款就必须要考虑贷款审批的问题，如果选择购买二手房要申请贷款的话，一般需要多久才会审批下来呢？在房贷还没有放款下来的时候有哪些事情是千万不能去做的？

二手房贷多久能批下来

1、一般与银行签订了房屋按揭贷款的合同后，银行都会放款。个人申请房屋按揭贷款后，大多数的银行会在签订了贷款后的1-2个月内放款。

2、如果在银行银根紧的时候，比如年底才申请的贷款，这种情况下放款的时间会慢一些，有可能需要等2-5个月左右的时间。

3、房屋按揭贷款多久能放款还要看是申请的商业贷款还是公积金贷款。如果是商业贷款，一般来说放款的时间较快一些，大多数1-2个月就可以放款。

4、如果是申请的公积金贷款，因为公积金贷款要向当地的公积金管理中心提出申请，然后再转交当地的银行办理贷款，审批的手续和程序都很多，审批慢，而公积金贷款的放款时间就更慢一些，一般需要等2-6个月左右的时间才会放款。

大家在选择贷款机构时一定要选择正规的贷款机构。

买房贷款银行审核通过了有通知吗

买房贷款银行审核通过了有通知。借贷人在银行申请购房贷款，等银行审核结束、审核结果出来之后，是会及时发送信息通知的。无论审核是否通过，都会有通知。

而审核通过的借贷人在收到通知后，还需要及时在约定时间内去银行营业网点签订贷款合同。待客户签完合同，办好房产抵押等相关手续后，银行才会发放贷款资金。

至于审核失败的借贷人，可以去咨询下银行客服，弄清楚贷款被拒的缘由，也好解决存在的问题，等过段时间整理好资料后，重新再进行申请。

房贷没放款前千万不要做的事

1、在房贷初审通过后但房款还没下来的这段时间内，借款人又申请了个人信用贷款，或信用卡。

如果借款人在房贷放款前出现大额度信贷申请记录，那么银行会觉得借款人的经济比较紧张，还款能力比较差，银行会出于风控方面的考虑，会慎重思考是否放贷。

2、为他人做担保或承担连带责任

如果为他人做担保，那么对方的债务是会在担保人的个人征信报告中体现的，这会被看成担保人的隐形负债。

银行在房贷放款前，对于用户的债务问题是非常关注的，如果负债过高，或者是你所担保的贷款发生了逾期，那么都会严重影响房贷的审批额度，甚至有可能直接导致房贷无法通过审批。

3、名下已有的贷款或信用卡发生了逾期

向银行申请住房贷款，银行是会查询借款人的个人征信情况的，并且初审通过后，在放款前银行会再次查询借款人近一段时间的个人征信状况，如果这个时候贷款还款出现逾期行为，或有信用卡、花呗等信贷产品有逾期或套现行为，那么都会影响贷款最终审批。

4、频繁更换新工作或是动用公积金的话，也是会影响到房贷放款的。如果房贷申请人在还没房贷前辞职、换工作，那么借款人的收入将受影响，并且辞职换工作可能导致社保、住房公积金出现断缴。

一旦申请人的社保、公积金出现了断缴情况，那么意味着用户的收入来源出现了问题，从而会对放款造成影响。

以上就是房贷没有放款之前需要注意的几种行为，以免给自己的住房贷款审批造成影响，因为这些行为导致银行放款失败就得不偿失了。