记者跑腿：贷款购买二手房，贷款服务费咋收取？

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近日，市民刘先生通过洛阳网“百姓呼声”平台反映，本月初，他通过房产中介贷款购置一套市区的二手商品房。在办理贷款手续过程中，房产中介一再更改贷款服务费收取标准，这让他心里直打鼓，房产中介只是帮忙贷款，跑银行送材料，就能收取高额费用吗？房产中介额外收取贷款服务费的行为是否合规？记者对此进行了调查。

听您倾诉

今年29岁的刘先生是我市一家商砼车生产企业职工。本月初，经洛龙区太康路的一家房产中介推介，他以156万元的价格购置了洛龙区政和路上某小区的一套三室住宅。

“156万元是卖方的净落价，房产过户费、房产中介服务费等费用均由我承担。”刘先生说，签订的房屋买卖居间合同约定，采取银行按揭贷款方式支付房款，房产中介收取总房款的2%为中介服务费，房产中介服务至办结所有手续。

让刘先生意外是，他到银行办完按揭手续后，房产中介突然告知要收取总房款0.5%的贷款服务费。刘先生说，他和房产中介讨价还价后，对方说最低收总房款的0.3%。

随后，刘先生在洛阳网“百姓呼声”平台上发帖讲述了自己的遭遇，并向主管部门进行咨询。几天后，房产中介联系他说，近期，贷款银行有优惠措施，贷款服务费不再需要客户承担。也就是说，他不必再支付贷款服务费。

所跑单位

市住房保障和房产服务中心

市市场监督管理局

跑腿经历

贷款服务费普遍存在，各家收费标准不一

针对刘先生的遭遇，连日来，记者以购房者身份探访了多家房产中介，发现这些房产中介存在额外收取贷款服务费的情况，但各家说法不一，收取方式也不尽相同。一般情况下，除了2%的中介服务费，房产中介还会根据购房者的需求额外收取0.5%的服务费，服务费包括贷款、评估等，或者将几项服务费用合并打包,收费由头各不相同。

在涧西区天津路上一家全国连锁房产中介门店，工作人员称，他们以费用打包方式收取服务费，其中贷款评估费是总房款的0.5%。该工作人员坦言，贷款服务并不强制，如果从中介走贷款，一切程序中介全包，可以帮忙解决贷款过程中出现的问题，客户选择自己贷款的话，则不会收取贷款费用。

另外一家房产中介只有一个收费标准，即总房款的2.5%，包括2%的中介服务费及0.5%的服务保障费。无论购房者是否需要贷款买房，都不会额外收取贷款、评估等其他服务费用。工作人员介绍，服务保障费是为了保障后续房源的安全性，是可进行赔付的保障费用。

服务费金额可商量，遇“半道加价”可举报

市住房保障和房产服务中心相关科室负责人说，在服务费方面，房地产经纪管理办法第十八条指出，房地产经纪服务实行明码标价制度，需要在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准及相关房地产价格和信息，不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

该负责人还说，贷款服务费是房产中介或按揭担保公司帮买方办理房贷的手续费用，目前法律并无禁止。不过，房产中介须在签订合同前，说明此费用的存在。如果买家愿意接受费用，并且经过协商写进合同，则贷款服务费合乎情理。对于“半道加价”的情况，买家可予以拒绝，同时向监管部门投诉举报。

市市场监督管理局相关科室负责人说，房产中介服务领域收费属于市场调节价，经营者可自主定价，但在提供服务的同时也要遵守价格法等法律规定，对收取费用需要明码标价，不得收取任何未标明的费用，同时也不能采取价格欺诈等手段诱骗消费者进行交易，如违反上述规定，市场监管部门可依法进行查处。

市住房保障和房产服务中心相关负责人提醒准备购买二手房的市民，交易前，一定要看清房屋买卖居间合同中约定的房产中介提供的服务内容，如果希望中介费也包含贷款服务、办证服务等费用，那么经过与房产中介协商，应在合同中明确。如果房屋买卖居间合同中约定贷款服务费的收费项目，且没有异议，属于双方平等自愿行为，买方应遵守。

诉求人评价

感谢《洛阳晚报》记者。

(记者郭学锋通讯员刘飞陈翔)

买二手房动辄数万元的贷款服务费进了谁腰包？郑州中介、银行回应

河南商报记者刘鹤洋弯文奎高延／文杨琨／图

近日，郑州一些二手房购买者向河南商报记者反映，自己购买的二手房，除了中介费外，还被收取包括金融服务费在内的其他服务费，各项费用加起来有时达到数万元。

这些费用究竟是谁在收，该不该收？为此，河南商报记者展开调查。

买二手房被收多项服务费，市民觉得有点“冤”

郑州市民楼先生称，因为准备结婚，便打算在郑州买房，由于时间紧，他便从中介处寻求房源。通过一家名为捷华中介的介绍，在中原区晶华城小区，楼先生订购了一套面积为97平方米的二手房作为婚房。

据了解，房子总价为139万元，除去首付款，需贷款81.1万元。

楼先生发现，除了一万多元的中介费外，还有一笔两万多元的费用，“一般中介都是两个点的中介费，这家是1个点，所以选的他，没想到除了中介费外，收的更多，算下来近总房款的3个点。”

其提供的收费明细显示，评估费7540元、贷款服务费8400元、调查费1500元、代办贷款费200元、审批费2000元、抵押、手续费、印花、服务费等9项费用，加起来共23182元。

在楼先生看来，中介收取的两万多元服务费不合理，也曾协商退款，中介表示可以退一万元，但需再补交1个点的中介费1.39万元。

不同中介收费项目不一，部分收费无发票

同样，郑州市民张先生向河南商报记者透露称，他也遇到了类似的情况。

为了孩子上小学方便，他想在二七区汝河路附近购置一套学区房，将来孩子也可划片上学。

通过中介“房天下”工作人员的介绍，他购买了一套康桥金域上郡小区的二手房，成交价为182万元。

但是在交易时，除了契税和个税两项税费外，以及1%的中介费1.83万元外，张先生还要另外缴纳代办费2000元，担保费（监管）3750元，金融代办费1000元以及评估费9100元等7项费用，共计16610元。

“这些费用，除了交给房管局的税费有正规票据，其他都没有发票，感觉不合理。”张先生说，中介费收的也不低，服务费如果能包含在中介费里面，会合理一些。

探访：评估费、代办费、中介费等五花八门，中介费还可打八折

6月3日上午，河南商报记者以购房者的身份随机走访两家购房中介。

在一家“房快递”的中介里，一名工作人员表示他们有很多房源，主要上述根据首付额和位置来挑选房源。

以一套二手房为例，上述工作人员给记者算了一笔账。

对方称，拿中原路桐柏路附件一套二手房来计算，64平方的电梯房，总价在108万元左右，较为经济实惠。

该工作人员表示，如果首付40万元，需要贷款68万元，每个月贷款3900元左右，除此之外，想要拿到房产证，还需缴纳一些其他的费用。

随后，工作人员给记者列了一份收费表，内容显示，中介费2个点21600元，银行代办费2000元，过户代办费2000元，个税1个点10800元，契税1个点10800元，工本费80元，评估费千分之三3240元，所有费用加到一起是50520元。

该工作人员表示，过户时，银行做评估，需要收取评估费，他们仅收取两个点的中介费，此外，银行分别收取2000元的代办费过户代办。“中介费可以打折，打八折。”

相比二手房而言，对方则称购买新房更划算，仅有契税一项费用。

对方称，二手房所缴纳的税较多，主要看房子的年限。“满五年有个税，满两年缴差额税，不满两年要缴纳全额税。”

北京曾下文规范中介收费行为，代办贷款为300元

评估费、金融代办费、中介费等该如何收取？其他地方有没有相关规定？

河南商报记者发现，2011年8月份，北京市发展改革委会同北京市住建委曾联合下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》

据新华社报道称，自2011年8月３１日起，北京市房地产经纪机构向住宅买卖双方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调0.5％，同时规范经纪机构收费行为。

据了解，北京市现行住宅经纪服务收费标准依据国家有关规定于1997年制定，一般代理服务最高收费标准为房屋成交价格的2.5％，独家代理服务为房屋成交价格的2.8％。根据北京市新的收费政策，住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，住宅买卖经纪服务收费标准均下调0.5％，分别为成交总额的2％、1.5％、1％和0.5％。初步测算，政策实施后，住宅买卖经纪服务费用水平将下降20％以上，其中独家代理服务费用水平降幅在30％左右。

过去住宅买卖衍生的其他服务没有明确的收费标准。新的政策明确了三项业务量较大、实际收费较高的其他服务收费标准：代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住有关手续最高服务收费标准分别为500元／宗、300元／宗、200元／宗。政策实施后上述三项服务费用总额将下降80％左右。

调查：服务费普遍存在，均在千元以上

多种服务费究竟是否普遍存在？河南商报记者走访了多家中介。

其中，真二网对外宣称是打破传统二手房交易模式，以节省购房费用提高交易效率为主要目的的传统新型互联网二手房新中介。

其收费不同于其他中介收费，2%的中介费由4500元的服务费代替，剩下的费用为保障服务费，评估费等，以一套成交价为250万元的房子为例，所有服务费加起来是2.9万元。

而在以贝壳平台为主的链家、德佑等收费较为统一，均以贝壳平台收费为标注，中介费为成交价的2.0%收取，第三方代办费为贷款服务费2000元／单，过户服务费2000元／单，评估费收取成交价的千分之三。

“贝壳应该是收费最低的了，其他中介收的（服务费等）都比它高。”链接的工作人员介绍，除了中介费外，其余费用是交给银行、评估公司和代服务公司，办理每一项业务都有代办专员。

对方称，如果是购房者选择自己贷款，则不会收取这部分服务费。

一家名为中环地产的中介称，评估费为千分之五，中介费是2％，银行贷款服务费2500元，过户服务费3500元，“过户服务费不是给房管局，我们就交给总部了，有具体权证帮忙跑，金融服务费交给金融岗，会有金融专员负责。”工作人员透露称。

通过对比发现，买二手房的贷款服务费普遍存在，不同的平台和中介收费标准也不一样。

金融服务费入谁手？中介：是银行收的，银行：不收费

河南商报记者对郑州多家中介的走访中，工作人员表示除了中介费外，其余贷款服务费等费用都是交给银行或者评估公司的。

针对这一说法，6月5日，河南商报记者分别咨询了中国银行与交通银行河南省分行的工作人员。

中行工作人员杨女士称，对于房贷，无论是新房还是二手房，银行都是不收取费用的。

随后这一说法得到了交通银行河南省分行工作人员的证实。

据负责房屋贷款的信贷部工作人员介绍，在购房者征信没有问题的前提下，银行不收取贷款费用。

但是需要购房者提供相应手续，可能会繁琐一些。

房管局称只收工本费，价格举报中心：市场调节价以合同约束

6月5日，河南商报记者以购房者身份分别咨询了郑州市房管局和郑州市市场监管局。

郑州市房管局工作人员表示，购买二手房，最主要的是缴税，根据房子情况，税务局收取契税和个税，而房管局主要收取工本费，几乎忽略不计。

对于中介收取的代办费和过户费等费用，工作人员称，那可能是代办的费用，“帮你跑腿了，需要收相应费用，不是我们收的。”

随后，河南商报记者通过12358联系到郑州市市场监督管理局下价格举报中心。

工作人员称，目前企业收费这一块已经放开了，由企业自主制定，主要是市场调节为主。

上述工作人员称，市场调节价就需要企业和消费者协商，签订相关合同，以合同来互相约束。

如果有异议该咋办？对方告诉河南商报记者，如果是明码标价收费，他们也没其他政策。

(编辑吉倩倩吕瑞天)

除了首付还有这么多费用？二手房买卖费用大全来了

“总价100万的二手房，我攒够30万预算就行了吧。应该可以考虑”

这是很多朋友刚开始看房子时的第一想法。

但事实上，除了首付款之外，还有其他的费用。

契税、中介费、评估费、工本费。

不“满五唯一”还要征收增值税和个人所得税，部分需要缴纳土地出让金。

有的房子光是增值税和个人所得税，就快要超过10万元了。

以下表格为七种费用及征收比例与条件。

其中，契税、增值税、个人所得税、中介费为费用较高的，其他费用不会以万元来计。

接下来鲤鱼详细介绍一下，二手房住宅的买卖各项费用，以100万总房款为例：

1.定金是定金，不是“订金”，交定金是有合同的。

定金是所有项目开始前的先行款。

定金是算在房款里的，100万的总房款，付完定金2万，剩余缴纳部分为98万。

部分人会交很高额的定金，以降低房款带来的税费。

但是交之前要确定的是：

（1）确定自己的征信，保证正常贷款。

（2）确定房屋的产权和房屋抵押状况、财产纠纷等。

2.首付款个人或家庭首套房首付款为总房款的30%，为30万元

二套首付60%（以天津为例），为60万元。

3.税费“满五唯一”的二手房税费最低。“满二”其次。“不满二”税费最高。

最新《中华人民共和国契税法》2020年8月11日通过，自2021年9月1日施行。

契税：

个人首套房面积为90㎡及以下，减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北上广深适用。

个人二套房面积为90㎡以下减按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上，减按1.5%的税率征收契税，该政策北上广深适用。

个人三套房及以上征收3%契税。

增值税则是按字面理解的意思，“满五唯一”免征。否则按房款的5%征收。

个人所得税根据卖房的房屋决定，“满五唯一”免征。

若是100万的房款，则税费数额如下表所示

鲤鱼之前有写过一篇文章《“满五唯一”竟能省10万多？二手房定价背后的隐藏费用》

高标签]里面详细介绍了契税、增值税和个税的征收比例和条件。

欢迎大家点击、关注。

4.中介费中介费目前的价格为房屋成交价的0.5%-3%。

市面上知名的几大中介费用为：1.5%、2.5%、个别地区达3%。

部分小区物业也参与中介的角色，中介费最低，0.5%。

在找中介公司带看之前，请务必问询清楚该公司的中介费。中介费可以砍价，但是大部分人不一定砍得下来，需要买房前去协商。

中介费和买东西一样，不是越省钱就越好。请结合实际情况进行判断。

5.赎楼费一般出售的房屋若为贷款未还清状态或抵押状态，那么要先还清房屋贷款。才能进行买卖，这个过程叫做赎楼。简单来说，就是售房的业主（卖方）还清银行贷款。

赎楼方式有两种：

（1）额度赎楼：钱来自买方的按揭银行，担保公司为这笔钱担保，承担风险。操作流程较多，所需时间长。需要买家委托专业担保公司去做。

（2）现金赎楼：钱来自担保公司，仅需担保公司审核，时间较短。

6.贷款费用贷款服务费2000元；

抵押登记费：商贷免征；公积金/组合贷款为80元

评估费：商贷免征，组合贷为成交价1%（最高不超过800元）

7.土地出让金商品房一般不需要缴纳，经济适用房、安置房则需缴纳。

看国土证上的土地性质是划拨还是出让，出让则不收取，划拨则需缴纳。

8.其他由于其他费用相比较低，不作介绍。

所以真的不是凑满首付就完毕了，一定要在首付计算的基础上多准备10万元左右，才能保证事情顺利进行下去。

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