为什么说二手房交易过程中，产调比产证还重要？

我们平时在二手房交易过程中，无论是租赁还是买卖，对于客户来说，最重要的不是价格，也不是房子的装修位置等，而是交易的安全性。

所以对于业主材料的核验是非常重要的，这往往关系到这套房子能不能卖，卖掉后买家能不能顺利拿到房子，能不能顺利入住？

这些关系到客户切身利益的事情，而且现在房价动则上百万，甚至上千万，是千万不可疏漏的。

而核验业主材料最重要的一环就是拉取房子的产调，对产调上的信息和产证上的信息进行比对，然后查看产证上没有的信息。

今天我们就做一个关于产调的详细说明：

产调全称是《上海市不动产登记簿》，是记录房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋及抵押、建设工程抵押、房屋租赁、权利限制、地役权、文件10类登记簿信息的。

我们平时在进行二手房交易过程中，在拉取产调时，一般会涉及到：房屋、土地、房地产抵押、房屋租赁、权利限制、文件、异议这7项信息。而这7项信息中，房地产抵押、房屋租赁、权利限制、文件和异议这5项信息是不记录在产证上的。

所以当一个房东拿着一张产证，跟你说他房子没有任何问题，你是该相信他呢，还是让他拉一份产调呢？

首先，我们来看看如何查询房屋信息（拉取产调）？

房屋信息查询（也就是我们俗称的拉产调）是由房屋权利人或符合条件的设托人到不动产登记中心信息查询窗口申请，那么目前也支持产权人自行在随申办上查询。

其次，拉取产调后我们如何核验上面的信息？

我们看一下上面这张图片，是一个房屋产调的第1页，这一页有四个比较重要的信息，我已经标红并注上数字了：

1、这是一份产调的总页数，我们无论是去交易中心还是在随申办上查询，每一页产调上都会有当前页数和总页数的表达，所以千万不要遗漏。

2、每份产调的都会说明查询到10类信息中的哪几项，这个也和产调的总页数相对应。

比如我们这份产调就查询到了房屋、土地、文件这三类信息。

那有的朋友可能会问这份产调怎么没有房地产抵押、房屋租赁、权利限制、异议这四项信息。产调只会显示有登记的信息，没有显示的说明没有这类登记，也就是这套房子没有抵押，租赁登记、权利限制和异议这类问题。

3、房屋状况和产权人信息，这部分信息是和产证上的信息相对应的。

4、拉取产调的时间，这个也很重要，平时为了保证交易的安全性，我们一般会要求房东签约和过户的前2天内各拉取一次产调。

产调的第2页是土地状况信息，这一页需要注意的不多，就是核对下和产证上的信息是否一致。

这是第3页，也就是关于文件记载的一页，从这一页上我们可以看出这套房屋有违章搭建，按目前上海市住房管理规定，所有有违章搭建的房屋都需要拆除并恢复原状后才能交易和过户。

我们再来看一份有抵押贷款的产调：

这是另一份产调的第3页，前两页就不看了，从这页我们可以看出这套房子的贷款总金额、贷款银行、贷款年限。

以上，我们可以看出产调记录的信息非常详细，如果你现在打算买一套房子，看到产调上竟然有查封或者异议登记的信息，你是不是会非常庆幸在付钱以前拉取了产调呢？

产调还有一个非常重要的关键点：如果产证和产调的信息有出入的，以产调为准。

2022年12月20日LPR公布，伤了我这个房奴的心

今天是12/20，按照央行惯例，今天LPR公布，然后伤了很多房奴的心，类似于我。

中国12月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.65%，上月为3.65%；5年期以上LPR报4.3%，上月为4.3%。

LPR保持不变，向有些不了解的房奴，哦说错了房贷还款人解释下.2020年以前都是基准利率上浮或者下调XX基点，注意，是基准利率不是文中开头说的LPR，所以以前房贷是固定利率.

国家这两年推行的是浮动利率，LPR利率法，就是LPR+基点，如加100基点，就是4.3%+100基点就是5.3%。

这么做的好处是对于房奴来说，以后贷款利率有下调的机会，因为LPR是变动的，说不定以后LPR小于4.3%。此前2020年LPR4.85%，眼下就4.3%了，相比2020年还款少了.

银行比较懒，在合同上签订的是每年1月1日调整贷款利率。那就是说，那就是说，那就是说！这个事情比较重要，强调下，解释以下两点。

1，咱们的房贷合同假如是LPR+100个基点，那就是5.3%。如果2022年12月20日LPR不是4.3%了，是4.1%了，那2023年全年的贷款利率就是5.1%了。听起来不多，贷款100万只少了2000元，一个月少了167元，现在这个行情，少了就是赚到啊。

不少人今天很愤慨的就是这个，央行耍流氓呀，假如LPR到2023年1月份再降，全年贷款利率还是按2022年1月的来，降了也白降。

2，有的房奴说我以前6.37%，假如是2020年贷款的，基本属于LPR（4.85%）+152个基点，2023年我贷款利率是不是和今年贷款的人利率一样变成了4.3%啊？这个问题只能打击你了，加的152个基点不能变，至是LPR由4.85%减少到了4.3%。那整体您的贷款利率是4.3%+152个基点，5.82%。听起来不错吧，少了呢。。。。

你说LPR的定义是每个月变动，为啥银行就非要等年初调整呢。一来是签订的按揭协议是年初调整，二来房奴明显好拿捏，房奴说为啥不给我降息。银行说您瞅瞅，合同可是您签的字，利率可是您认的，老百姓直接被怼回去了。

可笑的是啥知道吗，给企业的贷款利率，企业说太高了，现在LPR低了，你银行得给我调。然后向银行申请，银行根据权限报省行或者总行，是可以调低的。。。

而老百姓没法和银行抗衡，就很可悲，尤其那些高位站岗站一辈子的人。

说起来在银行系列里面，房贷是优质资产，时间长（20年乃至30年），收益高（经营贷现在只有3.6%，房贷4%乃至6%），风险低（相比现在国家要求普惠金融，就是向小微企业放款的要求，解决小生产经营者难贷款的政策，国家出发点特别好，但是风险很高，笔者和银行人打交道时候，银行说，有些小微不敢贷啊，今天看着招牌还在，明天还能不能找到人都不好说）。

然后就说中国钢铁世界采购第一一样，铁矿石的定价权还是在澳大利亚那边，付钱的不是大爷。

LPR眼下不错，至于以后呢，嘿嘿，央行吗，这两年房地产不景气我降。过两年升不升看情况喽。

警惕不法中介诱导！银保监会提示：房贷转经营贷存四大风险

央广网北京12月20日消息12月20日，银保监会消费者权益保护局发布2022年第8期风险提示，提醒广大消费者，警惕不法中介诱导，认清违规转贷背后隐藏的风险，防范合法权益受到侵害。

房贷转经营贷存在四大风险

银保监会表示，近期一些不法中介发掘“商机”，向消费者推介房贷转经营贷，宣称可以“转贷降息”，诱导消费者使用中介过桥资金结清房贷，再到银行办理经营贷归还过桥资金。然而，这种将房贷置换为经营贷的操作隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

具体来看，中介违规操作给消费者带来违约违法隐患。根据相关监管规定，经营贷须用于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，最终将由消费者承担违约责任，不但可能被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。此外，在经营贷办理过程中，不法中介宣称可以提供办理各项证件、材料的服务，“帮助”消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格,此行为涉嫌骗取银行贷款，消费者甚至可能会被追究相关法律责任。

中介垫付“过桥资金”，息费隐藏诸多猫腻。不法中介所谓的“转贷降息”，需要消费者先结清住房按揭贷款，再以房屋作抵押办理经营贷。不法中介为牟取非法利益，往往怂恿消费者使用中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服务费、手续费等各种名目的高额费用，消费者“转贷”后的综合资金成本可能高于房贷正常息费水平。即使最终申请经营贷失败，消费者仍将被中介要求承担上述各项高额费用，同时还将承担高息过桥资金的还款压力。

“以贷还贷”“转贷”操作有资金链断裂风险。经营贷与住房贷款在贷款条件、利息、资金用途、期限、还款方式等方面都有很大不同。比如，经营贷的期限较短，还款要求也很不一样，且本金大多需一次性偿还，借款人若无稳定的资金来源，贷款到期后不能及时偿还本金，可能产生资金链断裂风险。

“转贷”操作有信息安全权被侵害风险。消费者选择“贷款中介”的“转贷”服务，需要将身份信息、账户信息、家庭成员信息、财产信息等相关重要信息提供给中介。部分中介获取消费者个人信息后，为谋取非法利益可能会泄露、出售相关信息，侵害消费者信息安全权。

银行机构、消费者可从四方面防范风险

银保监会要求，银行机构要加大金融知识普及力度，向消费者充分提示风险，并进一步完善内部管理机制，加强中介机构管理和贷款审核，防止房贷违规置换经营贷风险。同时，银保监会消保局也提醒广大消费者，认清转贷操作的不良后果和风险隐患，增强风险防范意识，维护自身合法权益。

一是防范不法中介虚假宣传，提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传欺骗和误导消费者。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠，实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。

二是选择正规金融机构咨询，警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况，若有提前还贷或者其他金融业务需求，应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识，保护自身合法权益。

三是认真审核合同内容，按约定使用贷款。金融机构和消费者都应本着公平自愿、诚实守信的原则，金融机构应合规放贷，消费者要理性借贷。申请贷款时，提供真实有效的贷款申请材料；在合同签署时，认真阅读条款,重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容，谨慎对待签字、授权环节；借贷后，注意按照约定用途使用贷款，避免挪作他用，产生违约责任，影响个人征信。

四是注意个人信息保护，避免造成财产损失。在办理金融业务时，不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息，防止信息泄露的风险；不轻易登录不明机构网站和转发链接；不轻信自称某金融机构的陌生来电，避免个人信息被不法分子利用，甚至造成财产损失。