按揭贷款的计算

按揭贷款是买房最常见的购房方式，按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。

计算按揭贷款，一般要计算贷款时间和贷款额度，商业贷款和公积金贷款计算大致相同，又稍有差异，新房和二手房在按揭贷款的计算方面也会有一些差异。

一新房的商业按揭贷款，计算相对简单，贷款的额度基本都是按照成交价计算的，不涉及到房龄的计算，所以贷款额度根据当地的首付比例，无论首付三成还是四成，都很好计算；贷款年限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁，部分银行男性可以放宽到70周岁，女性可以放宽到65周岁。

二公积金贷款额度都有上限要求，借款人夫妻都缴存公积金且符合公积金贷款条件，上限是65万，单身最高是50万；公积金年龄上限，男性不超过65周岁，女性不超过60周岁。

①市公积金根据账户余额计算实际的贷款额度；

账户余额小于5000元，贷款额度不超过20万

账户额度在5000元到10000元之间，贷款额度不超过25万

账户额度在1万元到2万元之间，贷款额度不超过30万。

借款人与配偶缴存账户余额大于2万元的，最高额度=账户余额×15×时间系数（连续缴存36个月时间系数为1.2，否则为1.0），同时需满足缴存基数大于月供和负债的2倍以上

②省公积金的最高额度

缴存基数要大于等于月供加负债的2倍以上

如果缴存基数不满3000，月供要小于等于（缴存基数-1500）

已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充名下负债和月供

③首付比例上，市公积金最低35%，省公积金最低25%

三购买二手房时，商业贷款的计算方式

贷款年限不但要受个人年龄限制，还要受到房龄的限制

个人年龄限制上面已经说过了

房龄计算时要求房龄在20年以内，同时还要满足贷款年龄+房龄≤40/45/50（每个银行有差异）

房龄超过20年只有部分银行可做，需根据当地具体的房贷政策而定。

最终贷款年限：用房龄计算出的贷款年限上限和用年龄计算出的贷款年限，取贷款年限小的那一个。

另外，在二手房的贷款额计算，是根据银行评估值计算的，而不是根据实际成交价计算，一般银行评估值都会低于市场成交价，差额部分也是算在首付部分。

四购买二手房公积金的贷款年限

①用个人的年龄计算，男性上限65周岁，女性上限60周岁

②用房龄计算，贷款最长年限是（30-房龄）

以上两点同时满足，以贷款年限短的为准

所以，按揭贷款的计算，新房的二手房有些差异，同时商贷和公积金的计算也是不同的，

买房首付多少最合适，一套公式告诉你！不要再被骗了

我们很多人买房都不知道首付应该付多少，当然，首付也要视开发商开盘情况而定，但是现在很多人买房都选择贷款买房的方式，而贷款也不能贷房款全额，需要按比例算房款首付。那么买房子首付到底怎么算呢？怎样才能不被忽悠了！

1、首套新房首付算法国家有规定

根据国家规定，以家庭为单位，只要是首套房子，首付不能低于总房价的30%，例如要购买一套价值100万元的房子，那么你的首付款至少是100万*30%=30万元。

2、买房首付是怎么算的，依据贷款额度算首付虽然有规定，只要拿总房价的30%就可以，可是还有一个贷款的问题。例如上述的总房价100万的房子，如果采用公积金贷款，夫妻双方的最高可以贷款45万元，那么剩余的房款都要首付，也就是100万元-45万元=55万元，即首付55万元。

如果采用商业贷款，还需要考察你的家庭收入情况和还贷能力，看能贷款多少钱，那总房价减去贷款的额度，剩余的也都是要首付的。

3、购买二套房首付多以上说的还都是首套房的算法，当购买二套房时(以家庭为单位)，贷款首付比例不得低于50%，例如总房价100万元的房子，首付至少是100万元*50%=50万元。

温馨提示：买房我们可以多关注开发商的打折优惠活动，如果买房提前交了定金，合同一定要认真审，毕竟中国文字博大精深！在此之前可以通过上网查询开发商的实际情况，避免遇到黑心开发商。最后，开发商要有”五证“，不然房子再便宜也不要买。

五证包括：《商品房销售(预售)许可证》《建立工程施工许可证》《建立工程规划许可证》《建立用地规划许可证》《国有土地使用证》。

我购房首付30万，贷款40万。售楼部：直接全款购房，你交20万就够

今天，我带着妻子去办理购买结婚用房手续。我们买了一套三室两厅115㎡的商品精装房，房款70万。我们只能首付30万，贷款40万。我们办理手续时，售楼部的工作人员却要我直接全款购房，他们说我父亲已交50万，要我还交20万就行了。

我和妻子听着售楼部的工作人员的话，还以为他们在开玩笑。可是他们却真的只要我们20万，就帮我们办理了全款购房手续了。

我和妻子丈二和尚摸不着头脑，我们认定这房产公司和我父亲一定有些关系，现在全款只用20万就买到房，我们高兴的劲儿就别提了，因为下个月我们就要举行婚礼，搬到婚房去生活。

我今年30岁了，在一个股份制公司工作。近十年来，我一面工作的同时，也在寻找自己的另一半。可是谈了三场恋爱，都没结果。我若再不结婚，就有可能会一辈子打光棍。我的父亲母亲急得不行，所幸两年前我谈的这位女朋友，对我很好。女朋友也已经29岁了，他的父母也在催促她结婚。就这样，我们真心想结婚了。我们就先办理结婚证了，决定下个月举行婚礼。

我们谈婚论嫁，我的父亲母亲为此很头疼，因为手头没有钱买房。结婚没房子肯定不行，我也曾经想过租房结婚，可是租房每个月要花一千多块钱交租金，倒不如交个首付款贷款购房，租房的月租金差不多够交贷款购房月按揭的钱了。

为了买这婚房，我的父亲母亲没少头疼。父亲母亲只是摆摊卖菜，没有多少积蓄。买房这70万的房子，我们东挪西凑才凑够30万，只能应付首付，余下的40万作贷款。这样，我们东挪西借凑够了首付30万。

我父亲建议我和妻子就买这个楼盘。父亲说这个楼盘周边有本市著名的中小学校，还靠近医院，就在这儿买。父亲还说这个楼盘的房地产公司老总他认识，是比较厚道的人。这房子质量信得过。

我和妻子来选房子，看中一栋16楼1601号房，三室两厅115平方米的精修房，70万元。我们来交资料时，售楼部工作人员竟然叫我们填写父母的姓名和相关材料。我还有些纳闷为什么还要填写父母的情况呢。

今天我和妻子来办理手续。我们告诉这售楼部的人员说首付30万，贷款40万。谁知道售楼部的工作人员说:“你们这套房直接全款买房，只交现金20万就够了。”

我和妻子完全弄糊涂了。我说:“你们是不是搞错了？70万房款，我首付30万，贷款40万呀。”

一位自称是主任的工作人员说:“你父亲曾经在我们公司工作，他有50万在这儿了，你们还交20万就够了。”

我大为不解，我父亲有50万在这儿？怎么父亲没说过，这段时间为凑够30石首付款，父亲都快急疯了。我半信半疑，任由他们办理。结果，我们真的就只交20万，就把全款购房手续办完了。

我们回到家里，把这个事跟父亲说了，父亲听着，眼珠瞪大快掉下来了。父亲说:“真有这回事吗？我自己都糊涂了。”

我拿相关的资料给父亲看，父亲仔细看着，确认是真实的。父亲立刻掏出手机，拨打电话，并按了免提键，立刻那边传来朗的声音:“老方，你好！你怎么有空打电话给我？”

父亲说:“黎总，您是什么意思？我小孩买你那一套房，70万块钱却只要20万，这是什么意思？”

对方说:“老方啊，当年，我公司刚刚起步的时候，你不是在一起干吗？那时候很困难呀，你都能支持我，我发给你的工资少得可怜，我感谢你对我的支持，那段时间我们共同奋斗，我永远记住你给我的帮助。后来自己出去创业，我就不说了，你曾经给我们公司所做的贡献我不会忘记！”

我父亲说:“黎总，您10年前已经给我一套房子，我儿子购买的这套房，你不用这么做了呀。”

黎总说:“老方，你当年因为帮我受伤，这伤情不只是一套房的价值，你不帮我挡那一刀，我活不到现在。”

我父亲听着，声音哽咽，竟然泣不成声。父亲说:“谢谢黎总，谢谢兄弟，谢谢！”

父亲于是陷入了遥远的回忆里，叙述着他与黎总兄弟般的情谊:

我与黎总来自乡下同一个村庄，小时候一起玩。我们初中毕业就出来赶马车，黎总聪明，带队伍搞建筑，那一年，有几个小混混逼黎总要些钱，竟然打了起来，我冲过去帮黎总，一个小混混拔出了一把20多公分的刀刺黎总的胸膛，我飞起一脚，挡住了刀，我小腿血肉模糊……小混zⅰ终被派出所带走，我小腿却永久留下伤痕……

10多年前，黎总房地产公司，当时力量薄弱，人手少，当时我帮黎总负责材料的采购工作，手头没有资金，可是我硬是凭着三寸不烂之舌，给黎总弄来了建筑材料，彭总能够在危机时中说转危为机，做好公司。而我就听从我的岳父的要求，离开了黎总，出来自己开个饭店。饭店刚开始生意还不错，可是后来不行了，我就把门面转出去了，之后就做一些蔬菜批发，只能勉强过日子。黎总没忘记我，分给我们家现在住的这套房。没想到，儿子买的这套70万的房子，黎总只要20万……

父亲说:“我的儿子，做人一定要忠诚，忠诚于朋友，忠诚于自己的工作岗位，忠诚于自己的家庭，一定要铭记别人的恩惠，知恩图报。黎总给我们做了很好的榜样，你要好好学习！”

我说:“爸爸，我记住了！我记住黎总给我们的恩惠，记住爸爸您教我的做人原则。”