贷款的三种分类

贷款是怎么分类的？它分为三种，强担保、弱担保和无担保。

我们先讲第一种无担保。无担保就是我们经常说的这种信用贷款。就是说他既不需要你用房子来抵押，也不需要你找人来担保。就凭你个人的信用，他就能把钱贷给你。那这个信用是以什么来为基准呢？就是以人行的征信报告来为基准。然后如果你征信没有问题，你还要达到几个条件。第一个条件你得是满18周岁的成年人。第二个条件就是你要有工作。第三个条件就是你要这笔钱来做什么。那我们经常见到的，有做生意的贷款，有买东西的贷款就是消费金融。它的优势是简单方便。劣势是还款方式不可控，大部分都是等额分期。第二就是利息相对偏高，因为他不需要你担保或者抵押，所以他相对来说风险比较高，风险比较高，他的利息就比较高。像我们说的信用卡，它其实也算是一种信用贷款。

接着我们讲一讲弱担保，弱担保就是指你本身需要做贷款，因为你的资质不够，或者说银行那边觉得你风险过高，需要你再追加一种担保人的形式，这种形式叫做弱担保。弱担保常见的是：第一种就是经营性贷款，法人夫妻双签，再在村子里面找一个人担保的。第二种就是两对夫妻互相担保，然后做贷款，这叫联保，联保也是一种弱担保。还有一种就是你本身去做贷款，然后要求公务员或者国企事业单位的人来帮你担保，这也是一种弱担保。这三种形式都是比较常见的担保。还有一种就是夫妻已经办下来贷款了，然后觉得额度不够，还要做追加，这个时候银行会要求你再提供一个担保人，叫做道义担保。道义担保也属于弱担保里面的一种。还有一个比较常见的弱担保是我们买房子，孩子年纪太小，本身的收入不达标，买不了房子，会要求以孩子的名义贷款，然后由父母签字，办理房贷的方式。

最后我们讲一下强担保。什么叫做强担保？强担保就是抵押、质押。抵押以房产抵押，以车辆抵押。质押以农作物质押，以存单质押或者以车来进行质押，这都属于一种强担保。为什么要叫做强担保，不直接叫做抵押或者质押呢？我们跟银行借钱签的是借款协议。我们与银行之间成立的是债务关系，房子、车子或者农作物，它只是保证我们能履行还款的一个担保物而已。我们举个例子，我按揭买了一套房子，跟银行签了贷款协议，房子我已经拿到手了，然后我也住了，结果过了两年地震了，房子毁掉了，那我还要不要给银行还这笔钱？是要的，担保物虽然已经损毁了，但是我和银行之间的债务关系并没有断绝。如果我还不上这笔钱，这个担保物你是拿不走了，因为他已经损坏掉了，但是并不代表说，我可以不还这个钱，因为我跟银行是债务关系，只是担保物损毁了而已。而且这种情况是属于极端的偶发式事件，在正常情况下，你有个100万的房子。银行贷给你70万，如果你还不上钱，他把你的房子就拍卖掉，然后收回他的钱，多余的钱再给你。所以他是有很强的能把钱收回来的这个能力，所以他叫做强担保。

59家上市银行涉房贷款全览 | 愉见荐读

作者朱梅胤

出品零壹智库

“愉见财经”总觉得2022年，对房地产行业是一个界面。这之后的主题，是收缩、是整合、是生存与否的命题。或者说，收缩整合求生。

即便走出这段低谷期，未来的房地产行业，恐怕也不再是过去那个暴利行业了。降杠杆、低增长、整合化。

今年7月份，房地产行业出现持续了近一个月的停贷风波。自6月30日江西景德镇市恒大珑庭业主们发出强制停贷告知书后，涉及楼盘数量越来越多，据相关媒体不完全统计，截至7月底该事件已经涉及到113座城市，300多个楼盘。

言归正传，我们关心的是，这背后的银行业发展会受多少牵连，银行业的房地产贷款（对公端）和个人住房贷款（零售端）的资产质量和规模走势会如何。

今晚做个荐读。眼下各家上市银行公布完了2022年半年报，零壹智库整理在A股和H股上市的59家已披露相关数据的商业银行，系统梳理了各银行在对公房地产贷款以及个人住房贷款情况。详见下文，鸣谢作者朱梅胤老师。

所选上市银行样本

从上市银行发布的半年报数据整体看，截至2022年6月末，59家银行房地产贷款总余额为77001亿元，较年初增长幅度仅为0.68%，低于2021年下半年3.12%的增幅；而个人住房贷款总余额为356765亿元（紫金银行未披露个人住房贷款余额），增幅为1.66%，同样低于2021年末的4.91%。涉房贷款增速放缓、地产业和个人住房贷款不良率双升成为普遍趋势，这也从侧面印证在当下地产风险和监管之下，银行对于涉房贷款的放款愈发谨慎。

从具体情况披露情况来看，通过统计分析A股和H股59家上市银行2021年中报，几乎所有的银行均披露了对公房地产贷款和个人住房贷款情况，本文所选包括“贷款额、贷款占比、贷款增长、贷款不良率以及增减”等维度进行比较（部分并未披露房地产不良贷款情况，在不良贷款比较中进行剔除）。

表1所选取的国内在A股、H股上市银行以及银行分类

资料来源：零壹智库、WIND

对公房地产贷款：大行主导，地产行业放款弱化

1、贷款规模及比例

对公贷款主要是银行对企业的贷款业务，房地产贷款则是对房地产业投放的信贷业务，该信贷业务抵质押物一般包括变现能力较高的土地、房产、在建工程等。在所统计的59家银行中，均披露了这一较为标准的数据，具体数据和排名情况如下：

表2截至2022年年中各银行房地产贷款金额

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

注：

1、上述排序依据“房地产贷款余额”这一维度，进行降序排列。

2、上述银行中有些披露为“贷款金额”、有些披露为“贷款余额”，统计时将其统一分类，可能存在统计口径差异的情况（下同）。

3、不同银行统计范围有所不同，部分为“本行数据”、部分为“集团数据”，统计时将其统一比较，存在一定的差异（下同）。

4、中国银行统计的为中国内地部分的数据，不涉及到境外（下同）。

在对公房地产贷款规模上，六大国有银行中除了邮储银行之外均排在前五，前五位房地产贷款余额达到37762亿元，合计占比近50%，其中工商银行以9418.52亿元列首位。房地产贷款超过千亿规模的有18家，主要对象为国有银行和股份制银行，而上海银行、北京银行和上海农商银行作为城/农商行分别跻身于千亿房地产贷款规模的行列之中。整体来看，房地产贷款规模和银行规模呈现出正相关，多数城商行位于百亿级别，而农商行则以低于100亿的房地产贷款居多，不足10亿元的有4家。

在消除了规模效应之后，房地产贷款占比的具体数据与排名情况如下：

表3截至2022年年中各银行房地产贷款

占公司类贷款比

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

注：

1、上述排序依据“房地产贷款占对公贷款比”这一维度，进行降序排列。

2、房地产贷款占对公贷款比=对公房地产贷款/公司类贷款和垫款总额。

从银行对房地产贷款占对公贷款比这一维度来看，房地产贷款占比最高的是上海农商银行，其占比达到了28.53%，其次为平安银行占比达到27.78%，占比达到20%仅有这两家，房地产投向的占比较重。占比超过10%共有25家，以股份制银行和城商行居多，而国有大行中仅有交通银行这一比例超过10%，其余五家均低于10%，其中最低的为建设银行的6.67%。由于农商行的定位，其房地产贷款占比普遍较低，最低的江阴银行占比仅有0.36%。

实际上，无论是从具有高比率的银行数量，还是整体占比比率情况来看，银行对房地产贷款正呈现出弱化的态势，进一步体现了房地产行业的收缩和“两道红线”政策的实施效果。

2、贷款增减情况

另一方面，在贷款余额的增量上，2022年上半年房地产贷款余额具体增长或减少情况如下：

表42022年上半年各银行房地产贷款增长情况

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

表52022年上半年各银行房地产贷款减少情况

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

59家银行2022年上半年房地产贷款分别有31家出现增长和28家出现下降，增长和下降数各占近一半。增幅最大的为瑞丰银行的2.2倍，但主要是因为其基数较低，在贷款额达到百亿元的银行中，增幅最大的为中原银行的46.29%。降幅超过10%分别有齐鲁银行、上海银行、泸州银行、北京银行和华夏银行。

从银行分类来看，呈现增长的主要是农商行，呈现降低的多数为城商行。而值得关注的是国有大行中有四家出现了增长，分别为邮储银行的28.03%，交通银行的17.66%，中国银行的6.92%和工商银行的1.01%；同时另外两家农业银行和建设银行出现了不同程度的房地产贷款余额减少，降幅分别为-3.83%和-8.94%。

3、贷款不良率及增减

基于风险的考量，银行房地产不良贷款和不良率受到了更加广泛的关注。据统计，在59家银行中共有46家披露了房地产贷款的不良贷款额和不良率情况，各银行房地产贷款不良率和不良增减情况如下：

表62022年上半年各银行房地产贷款不良率及增减

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

注：上述排序依据“房地产贷款不良率”这一维度，进行升序排列。

2022年上半年46家银行总房地产贷款不良余额达到2395亿元，平均不良率为3.14%，较上年有所上升。具体到各银行情况，仅有甘肃银行无房地产贷款不良贷款，不良率低于1%的共有9家，其中包括华夏银行、平安银行和浙商银行三家股份制银行。六大国有银行中不良率最低的为交通银行1.9%，最高的为中国银行5.67%。不良率高于5%的共有8家，高于10%的共有2家，其中晋商银行房地产行业贷款不良率达到10.68%。

在已披露不良率的46家银行中，相较于2022年初不良率呈现增长的共有27家，其占比达到58.7%，不良率有所降低的共有17家。具体来看，不良率降幅超过1的仅有3家，降幅最大的是青农商行达到1.64，其余两家分别是贵阳银行和苏州银行。而不良率增幅超过1的共有9家，其中不乏有建设银行、浦发银行、兴业银行、招商银行、光大银行等大行，而增幅最大的是中原银行，达到了6.16。

从数据情况来看，各银行的房地产贷款风险压力显著增加，实际上目前涉及到房地产企业的债务违约也频有发生。但各大银行均表示由于疫情反复和经济下行多重因素叠加，房企风险暴露，但是总体风险可控。

中国银行风险总监刘坚东也表示：“上半年，我们对房地产行业贷款、债券、理财等业务做了全口径排查、研判，根据排查情况，我们判断出险客户敞口相对较低，总体风险可控。下半年将继续坚持贯彻‘房住不炒’基本政策，支持房地产企业和购房者的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者的合法权益。”

个人住房贷款：个人贷款主方向，不良上行但质量仍优异

1、个人住房贷款规模和增幅

银行涉房贷款的另一方面则是个人住房（抵押）贷款，在选取的59家上市银行中，除了紫金银行，均对个人住房贷款做了相关的披露，具体规模数据和排名情况如下：

表7截至2022年年中各银行个人住房贷款余额

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

表8截至2022年年中各银行个人住房贷款占比

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

注：

1、上述排序依据“个人住房贷款占比”这一维度，进行降序排列。

2、个人住房贷款占比=个人住房贷款余额/个人贷款及垫款余额。

个人住房贷款规模方面国有六大行全部位于前列，其中建设银行最高达到了65455.66亿元，最低的交通银行业有13879.77亿元，达到万亿级别的还有招商银行和兴业银行两家股份制银行。达到千亿级别的共有21家银行，除了上述银行及大部分股份制银行之外，还包括北京银行、江苏银行、上海银行等城商行以及上海农商银行。

已披露数据的58家银行总个人住房贷款余额达到了356765亿元，占总个人贷款余额的62.68%，可以看出多数银行个人住房贷款一直作为个人贷款的放款主方向。单独看各银行情况，个人住房贷款放款比例最高的是成都银行，占个人贷款余额的82.08%，而建设银行、工商银行、中国银行等国有大行这一比率也将近80%，最低为哈尔滨银行的11.45%其占比同样超过了10%。

相较于2022年年初，个人住房贷款增长幅度并不明显，58家银行整体增长率为1.66%，各银行具体增长数据如下：

表92022年上半年各银行个人住房贷款增减情况

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

注：

1、上述排序依据“个人住房贷款增长率”这一维度，进行降序排列。

相比于房地产贷款余额的高波动情况，个人住房贷款波动相对较小，大部分银行的增减幅度低于10%，仅有三家银行其增长率超过10%，分别为中原银行、宁波银行和锦州银行，其中中原银行增长幅度最大为25.37%，个人住房贷款有所减少的共有20家银行，降幅最高的是九台农商银行也仅有-8.27%。

2、个人住房贷款质量

个人住房贷款历来是银行不良率最低的优质信贷资产之一，在已披露完整个人住房贷款不良率数据的35家银行中，虽然多数银行不良率有所抬升，资产质量有所下滑，但整体资产质量依旧优异。

表102022年年中各银行个人住房贷款不良率

及增减情况

数据来源：2022年银行中报、WIND、零壹智库

注：

上述排序依据“个人住房贷款不良率”这一维度，进行升序排列。

具体来看，仅有5家银行其个人住房贷款不良率超过1%，分别为东莞农商银行、郑州银行、甘肃银行、泸州银行以及锦州银行，锦州银行1.48%为最高，但是锦州银行也是为数不多不良率出现下降的银行之一。包括锦州银行在内也仅有四家银行不良率呈现出下降，其余三家分别为盛京银行、平安银行和招商银行，下降幅度最大的盛京银行也只下降了0.12。相比之下出现不良率上升较高的银行有中原银行上升0.55，贵州银行上升0.44，郑州银行上升0.38。

小结

在银行涉房贷款的对比上，从规模层面来看主要还是由国有银行以及股份制银行等大行占主导，部分中小银行如北京银行、上海银行也拥有较多的涉房放款。在贷款余额变动层面，房地产贷款变化波动性更强，个人住房贷款整体变化较小更为稳定。在涉房贷款占比层面，各大行以及城商行对房地产贷款的投向更多，农商行相对偏少；而个人住房贷款则为大部分银行的主要个人贷款投向，最高投向比例达到82.08%。在贷款质量层面，无论是房地产贷款还是个人住房贷款整体均呈现了一定程度的不良率上行，但个人住房贷款整体质量依旧优异，仍具有一定的抗风险能力。

而下半年的住房贷款额度或将会继续紧张，住房信贷会进一步收紧，“两道红线”政策对房地产降温的总体做法也将有较大可能持续实施，银行等金融机构需要进一步调整信贷结构，加强监管力度完善管理风险敞口。

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金融小课堂｜关于贷款的五级分类

根据中国人民银行制定的《贷款风险分类指导原则(试行)》，商业银行将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。这些分类，也会显示在个人征信报告中。其中，后三类合称为不良贷款。

五级分类的定义

1、正常类贷款定义。

是指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑本息不能按时足额偿还的贷款。要点特征：1）借款人生产经营活动正常，经营效益良好，财务管理规范，主要财务指标和现金流量结构合理；2）借款人还款意愿强，在银行和他行还本付息正常，信用记录良好；3）借款人没有出现重大预警信号；4）借款人的主要股东、高级管理人员、组织管理结构未发生不利于贷款偿还的变化；5）担保完整有效，保证人经营活动和财务状况正常，抵/质押物完好无损；6）信贷档案和重要文件保存完整；7）借款人结算往来正常。

2、关注类贷款定义。

是指尽管借款人目前有能力偿还债务本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，继续发展下去将可能影响债务的偿还。

1）本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；

2）借新还旧类贷款，或者需通过其他融资方式偿还的贷款；

3）借款人未按约定用途使用资金；

4）借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款；

5）借款人在其他银行的债务已经不良；

6）违反有关法律、法规或授信审批程序发放的贷款。

3、次级类贷款定义。

是指借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过60％。1)借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款91天至1年(含)的贷款，其应收利息不再计入当期损益。2)借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

4、可疑类贷款定义。

是指借款人无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也肯定会造成较大损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过90％。

1)拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款1年以上；

2)借款人已严重资不抵债，经营严重亏损，现金流量严重不足；

3)贷款会发生较大损失，但由于存在借款人重组、兼并、抵（质）押物处理、未决诉讼或未终结执行等因素，损失金额尚不能确定。

5、损失类贷款定义。

是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。该类贷款的本息损失预计一般在90％以上。

1)借款人和担保人已经依法宣告破产，经法定清偿后，仍不能还清的贷款；

2)借款人虽未终止法人资格，但生产经营活动已经停止，且借款人已经名存实亡，复工无望，经确认无法还清的贷款；

3)借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，经确认无力偿还的部分或全部贷款，或者保险赔偿后仍未能还清的贷款；

4)经国务院专案批准核销的逾期贷款；

5)借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格，经确认无法还清的贷款；

6)借款人和担保人均无财产可供执行，法院裁定终结、终止或中止执行后，银行仍无法收回的贷款。

“五级分类基本标准及限制性要求”

贷款五级分类的基本标准及限制性规定。例如，在对贷款进行分类时，银行要以评估借款人的还款能力为核心，把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源，贷款的担保作为次要还款来源；又如，同一笔贷款不得进行拆分分类。另外，对符合一定特征的贷款，应至少划分为关注类、次级类或可疑类。

下列贷款资产应至少归为次级类

本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；借新还旧，或者需通过其他融资方式偿还；改变贷款用途本金或者利息逾期（根据银监发〔2006〕23号文《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》规定，本金或利息逾期90天以内的贷款或表外业务垫款30天以内的贷款或资产，一般划入关注类）；同一借款人对本行或其他银行的部分债务已经不良；违反国家有关法律和法规发放的贷款。

下列贷款资产应至少归为关注类

逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益。《贷款风险分类指引》没有进一步规定这里“一定期限”的具体标准。根据2006年银监会23号文的规定，本息逾期90天至180天的贷款或表外业务垫款31-90天的贷款或资产，一般归为次级类。

借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

需要重组的贷款应至少归为次级类

重组后的贷款（“重组贷款”）如果仍然逾期，或借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。重组贷款的分类档次在至少6个月的观察期内不得调高，观察期结束后，应严格按照监管规定进行分类。

与“一逾两呆”分类法相比，贷款风险五级分类法更加关注借款人的还款能力和还款意愿，通过对借款人经营状况、财务指标、贷款担保等因素的连续监测和分析，银行能够更准确地识别影响贷款偿还的潜在风险及其迁徙情况，有助于银行动态监测资产质量，及时发现问题并有针对性地加以处理。同时，贷款风险五级分类法的实施，为实现我国银行与国际接轨，参照国际银行业的通用标准对国内银行资产质量的实际状况进行比较和评价奠定了基础。

“五级分类结果的运用”

基本信贷分析

主要包括：

（1）贷款用途。在贷款业务中，判断贷款是否正确使用以及不被挪用，是贷款分类最基本判断因素之一，因为贷款一旦被挪用，就意味着将产生更大的风险。在贷款分类中，对于挪用的贷款，至少是关注类。（2）还款来源。还款来源是判断贷款偿还可能性最明显标志，需要判断贷款时合同约定的还款来源是什么，目前偿还贷款的资金来源是什么。通过正常经营所获得的现金流量是偿还债务最有保障的来源。依靠担保抵押或重新筹资，由于不确定因素较多和成本较高，风险也就较大。因此在分类中，应判断借款人约定的还款来源是否合理，风险程度是高或低。（3）还款记录。还款记录对于贷款分类的确定具有特殊作用。还款记录可以直截了当地告诉我们，贷款是在正常还本付息，还是发生过严重拖欠或被部分注销，贷款是否经历过重组，本息逾期的时间，是否已挂账停息，以及应收未收利息累积额。这些信息基本能够帮助我们在一开始就很容易的判断，这笔贷款的基本状况和分类的基本信息。通过基本信贷分析，可得到对某笔贷款的基本印象，并对该笔贷款的质量进行初步判断。

评估借款人的还款能力

主要方式就是对借款人进行财务分析和现金流量分析。

（1）财务分析常用的财务比率包括：流动比率、速动比率和现金比率等，主要用于衡量短期偿债能力；资产负债比率、产权比率等，主要用于衡量长期偿债能力。

（2）现金流量分析。银行可以根据现金流量表中的财务数据，通过分别测算经营活动、投资活动和筹资活动及非常性项目所产生的现金流量及净现金流量来分析企业还款能力。

还款可能性分析

主要包括担保分析和非财务因素分析等两方面内容。

（1）担保分析。主要有两个方面的问题要重点考虑：一是法律方面，即担保的有效性；二是经济方面的，即担保的充分性。

（2）非财务因素分析。一般可以从借款人的行业风险、经营风险、管理风险、自然及社会因素和银行信贷管理等几个方面入手，来分析非财务因素对贷款的偿还的影响程度。