申请房屋抵押贷款有哪些途径和条件

一，办理房屋抵押贷款的途径：

1，银行

国有银行、股份制银行、城市银行、农村商业银行，年利息3.5%~7.5%，经营性抵押贷款和消费类抵押贷款，一年期、三年期、五年期、十年期，先息后本、等额本息还款方式，征信要求连3累6，征信要求比较严格，但利息低。

2，非银银行机构

典当行、信托公司、小额贷款公司等，年利息9%~15%，三月期、六月期，一年期、三年期、五年期，先息后本、等额本息还款方式，征信要求连4累20不等，审核较为宽松，下款较快，但利息比较高。

3，民间个人配资方

民间个人出资方，年利息12%~LPR四倍，一般为一年期内随借随还，先息后本还款方式，征信无具体要求，审核宽松，下款快，但利息高，主要处理疑难杂症，客户类型可见此链接：

小譚小谈：民间抵押的客户类型：1，大部分是有逾期，银行、机构做不了...-今日头条

对于房屋抵押，优先选择银行，虽然审核严格，但安全性高，利息低。

二，办理房屋抵押条件：

1，贷款申请人条件：

（1）贷款申请人（主贷人）年龄18~65周岁，抵押人年龄0~75周岁，最多不能超过80岁左右；

（2）借款人为工薪族、企业主或个体工商户；

（3）稳定的收入来源和良好的还款意识；

（4）申请人需有明确的贷款用途，消费类用于装修、家庭、学习等，经营性需为经营所用；

2，房产要求：

（1）银行贷款，房龄不超30年，部分银行接受房龄+贷款期限在40年以内；

非银机构贷款，房龄不超过35年；

民间个人贷款，房龄不超过40年；

（2）房产类型，住宅、别墅、公寓、办公楼、厂房、商铺、土地、自建房；

（3）房产无违建，无产权纠纷；

3，房屋抵押贷款所需材料：

（1）银行经营性抵押：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、营业执照、公章、法人章、财务章、公司最近一年的流水、个人近一年流水、租赁合同、贷款用途合同、上下游经营合同、企业经营的收付发票、近三年纳税申报表、近三年年度财务报表、近一个月财务报表、多套房或其他资产证明；

（2）银行消费类抵押：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、收入证明、近一年的工资流水、消费用途相应合同、多套房或其他资产证明；

（3）非银机构及民间：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、近一年流水，经营性如需大额也需提供银行经营性贷款所需材料

4，贷款额度

（1）银行与非银机构都有自己的评估系统，一般评估价70%以内，少数80%，极少数90%~100%；

（2）民间个人一般按实际成交价进行打折，一般实际成交价70%以内，极少数70%~85%

对于贷款额度可看下面链接：

小譚小谈：房产抵押贷款可以贷多少额度？房产类型不同可贷额度也不尽相...-今日头条

做贷款业务的小谭[奋斗]

信托法修订的五个议题

我国信托法于2001年10月1日起生效，之后监管部门又陆续发布了《信托公司管理办法》《信托公司集合资金信托计划管理办法》《信托公司净资本管理办法》等规范性文件，逐渐形成了“一法三规”的法律体系。

信托业为经济社会发展、为满足人民对美好生活的向往贡献了重要力量，已成长为我国非常重要的金融子行业。同时也要看到，经济发展日新月异，新的产品类型、交易结构不断出现，人民群众对更多元化、多层次的金融产品的需求也更加强烈，原来的信托法律法规有待进一步完善。笔者认为，以下五个议题值得关注：

首先，信托法只有74个条文，作为信托业的基本法律显然偏少，且20年来没有修订，整体上滞后于金融实践的现状。信托法第四条要求的关于信托机构组织管理的具体办法应加速制定颁行。随着民法典的生效实施，如何协调信托法与民法典的关系也是一个重要问题。比如遗嘱信托制度，信托法只有第八条、第十三条两个条文，且与民法典继承编的相关规定也不太衔接。存在类似问题的还有信托法第十二条与民法典第五百三十八条至五百四十二条的关系问题。

其次，目前的“一法三规”的法律体系整体上偏重于营业信托，集中关注的是信托公司的业务开展，监管部门出具的各种规范性文件更是着眼于具体业务类型的操作细节，关注点和覆盖面相对较窄。民事信托没有发展起来，慈善信托也是自2016年慈善法颁布后才有所起色，司法实践对民事信托、慈善信托等整体上比较陌生，实务中的很多信托纠纷实际上属于后端的信托贷款纠纷。一个典型的例子是家族信托，2018年8月，中国银行保险监督管理委员会信托监督管理部发布了《关于加强规范资产管理业务过度其内信托监管工作的通知》，对信托公司开展家族信托提出门槛要求，但自然人、其他组织做受托人时如何规范依然空白，如何对后者进行更好地规范、指引，显然不是银保监会等监管部门的职责，因此，只能依赖信托法的进一步修订，为家族信托的发展提供更广泛坚实的制度基础和法律保障。

第三，信托登记制度亟须完善，尤其是产权登记制度势在必行。信托登记大致分为两块，一是信托产品登记，主要是向各地银保监局、中国信托登记有限责任公司备案信托产品信息，此项工作随着2017年原中国银行业监督管理委员会发布《信托登记管理办法》已基本解决。目前主要障碍是产权登记，信托法第十条已明确规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办信托登记；不补办的，该信托不产生效力。但民法典、公司法、证券法、《不动产登记暂行条例》都没有涉及信托财产的过户登记问题。实践中，过户登记一般涉及买卖、赠与、互换、继承、强制执行等，对基于信托直接办过户也比较陌生。实践中，存在问题较多的是股权和不动产，一些工商部门、房管部门不太理解依据信托直接办理过户登记的相关规定，造成股权类、不动产类财产无法直接过户登记。很多情况下委托人只能交付一笔资金作为过桥资金，先设立家族信托，然后用这笔钱来投资、购买自己的股权、房产，通过这种间接的方式实现过户登记，但这种做法延长了交易链条，增加了交易成本和一些不必要的风险。因此信托财产的登记依然是未来修订信托法的重要议题。

第四，关于信托税制的问题，目前尚缺乏相应规定。涉及信托税收的只有慈善法第四十五条，该条规定，未按规定将慈善信托文件报民政部门备案的，不享受税收优惠。这种状况制约了家族信托、慈善信托等信托业务的发展。因为信托财产形态比较多元，包括股权、不动产、动产等。而实际上信托财产的过户登记与物权法意义上的过户登记本质上是不同的，前者的过户只是形式上的所有权转移，受托人对信托财产的占有、使用、管理、处分严格受制于信托文件，且不享受信托收益，真正享受信托收益的还是受益人，这种过户属于非交易过户，其相关的税收制度应与真正的交易过户区别对待，这也是国际上的通行做法。目前，我国的个人所得税法、企业所得税法、税收征收管理法等对于信托这种非交易过户情形下的税收安排尚不涉及，可能会导致针对信托财产的多重征税。

最后，受托人的信义义务应进一步细化，对受托人相关行为作出更细致的指引，对义务违反的构成要件和法律效果作出统一明确的规定。信托法第四章第二节关于受托人义务的规定整体上还不够细致，没有区分主动管理类与事务管理类信托业务，没有明确受托人不同标准的注意义务，也没有对营销推介、尽职调查、产品存续期管理等各业务环节中的受托人职责进行具体规定。虽然2018年中国信托业协会发布了《信托公司受托责任尽职指引》，但该文件属于行业性指导文件，不具有法律效力。

世易时移，信托法颁布于20年前，信托业务实践已经过多轮迭代升级，新的产品类型层出不穷，新的交易风险也如影随形。在营业信托规模日益膨胀甚至必须主动压降规模的同时，民事信托发展面临不少问题，慈善信托发展整体不及预期。目前亟须尽早将信托法修订纳入议事日程，进一步优化顶层设计，重点解决信托登记、税收安排、受托人义务等结构性问题，同时要与民法、商法、税法等法律更好地协调配合，为信托业的健康发展提供更强有力的法治保障，为人民法院裁判信托类纠纷案件提供更为健全完善的规则指引。

（作者单位：河南大学法学院）（张永）

（人民法院报）

“F+EPC”模式的工程类信托，这几点需要注意

一、什么是“F+EPC”模式

F+EPC(EiiPCi+Fi)

也就是（融资+设计+采购+施工总承包）模式，是在EPC模式基础上衍生出“融资”功能，通常是指公共设施项目的项目业主通过招标等方式选定承包商，由该承包商方直接或间接筹措项目所需建设资金，以及承揽EPC工程总承包相关工作，待项目建设完成后移交给项目业主，在项目合作期内由项目业主按合同约定标准向合作方支付费用的融资建设模式。

根据筹措项目建设资金的参与方式不同，有三种类型：

1、股权型融资+EPC

项目承接主体（即承包商）与项目单位共同出资成立项目公司，项目公司在项目承接主体的协助下筹措项目建设资金，用于支付EPC工程总承包费用。

2、债权型融资+EPC

项目承接主体以委托贷款、信托贷款或者借款等方式向项目单位提供建设资金，由项目单位用于支付EPC工程总承包费用。

3、延付型融资+EPC

项目承接主体先行融资建设，EPC工程总承包费用在建设期间部分支付，剩余部分由项目单位延期支付，或者在合同中设置项目单位可以选择将部分或者全部EPC工程总承包费用延期支付的权利。

4、关键人

（1）、项目承接主体（承包商，比如某央企或国企背景的建筑公司）

（2）、项目业主（我们常接触的一般是城投）

（3）、项目公司（一般由上述公司合伙成立的新公司，只用来承接项目并建设）

（4）、资金方（也就是上面模式中的提供资金的金融机构，我们接触的主要是信托公司）

二、相关政策

1、2017年4月，《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预〔2017〕50号），明确规定地方政府举债一律采取在国务院批准的限额内发行地方政府债券方式，除此以外地方政府及其所属部门不得以任何方式举借债务。

2、2018年8月，《关于防范化解地方政府隐形债务风险的意见》（中发【2018】27号）文件并未公开，据法询金融报告显示，文中中有提到地方政府在法定政府债务限额之外，直接或者承诺以财政资金偿还以及违法提供担保等方式举借的债务，都属于隐性债务；并要求坚决遏制一切隐性债务。另外，根据其他媒体信息显示，文件中也提到以BT方式举借或以委托代建方式等名义变相举债的项目也属于新增隐债。

3、2018年，《财政部关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号）2文中规定，金融企业向参与地方建设的国有企业（含地方政府融资平台公司）或PPP项目提供融资，应按照“穿透原则”加强资本金审查，确保融资主体的资本金来源合法合规；若发现存在以“名股实债”、股东借款、借贷资金等债务性资金和以公益性资产、储备土地等方式违规出资或出资不实的问题，国有金融企业不得向其提供融资。

4、2019年11月，国务院发布《关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号），对基础设施领域和国家鼓励发展的行业，鼓励项目法人和项目投资方通过发行权益型、股权类金融工具，多渠道规范筹措投资项目资本金。

5、2019年实施的《政府投资条例》第二十二条，政府投资项目不得由施工单位垫资建设。

6、2022年11月18日，财政部印发《关于进一步推动政府和社会资本合作（PPP）规范发展、阳光运行的通知》。《通知》中提出了做好项目前期论证、推动项目规范运作、严防隐性债务风险和保障项目阳光运行四大总体要求，其中的一大亮点是规范存量资产转让项目运作。《通知》要求：拟采用转让-运营移交（TOT）等方式盘活存量资产的项目，应具有长期稳定经营性收益；TOT项目不得由本级政府实际控制的国有企业作为社会资本方搞“自我循环”，不得通过将无经营收益的公益性资产有偿转让或者分年安排财政资金支付资产转让成本等方式虚增财政收入；将PPP项目绩效评价结果作为按效付费的重要依据，强化对社会资本的激励约束。同时，《通知》再次强调PPP项目财政支出应遵守财政承受能力10%的红线约束：PPP项目财政支出责任超过10%红线的地区，不得新上PPP项目；PPP项目财政支出责任超过5%的地区，不得新上政府付费PPP项目。在盘活存量资产的同时严控地方政府隐性债务增加。

中国建研集团报告显示，从目前国内操作实践看，大型建筑央企/国企，正在探索以融资+工程总承包(“F+EPC”)为主要模式投资PPP项目，从某种意义上讲，当社会资本方与参与建设的工程总承包方为同一家建筑企业或者建筑企业联合体，那么“F+EPC”模式也是“PPP+EPC”模式中的一种。

三、如果项目涉及隐债可能会有哪些影响？

经营性项目与商业性项目，由企业投资，且自负盈亏，一般不涉及新增隐债，依法可以采用“F+EPC”模式。

公益性和准公益性的项目涉嫌新增隐债的概率较大，如果项目在投后涉嫌新增隐债，各责任人将受到什么处罚呢？根据实际案例来看：

1、部门负责人和平台公司，最高处罚是开除党籍、开除公职以及撤职。

在今年7月29日，财政部官方通报了8个典型案例，主要是关于融资平台公司违法违规融资新增地方政府隐性债务问责典型案例。其中，对时任洪泽县城市资产经营有限公司副总经理陈某给予撤职处分；对时任洪泽县副县长王某某给予开除党籍、开除公职处分；对黔江区财政局局长卢某给予行政撤职处分；

2、对违规融资的信托公司，责令整改并罚款，同时警告相关责任人。

2020年12月30日，北京银保监局行政处罚信息公开表显示，中信信托因存在尽职管理不到位，向政府购买服务负面清单项目提供融资违规行为，依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条、第四十八条，责令中信信托改正，并给予50万元罚款的行政处罚；同时对聂文忠给予警告。

3、对投资人；

以往的项目如果能被判定为涉隐，那么基本就是等于100%兑付。但是在新形势、新政策下，如果金融机构带着投资人再次涉隐，是否还能享受同等待遇呢，这里需要打个问号；毕竟初犯和再犯监管的态度可能是会不一样的。今年发布的银保监发【2022】15号文，就提出要真正打消政府兜底幻想。法询金融认为，要真正打消政府兜底幻想，对于或有隐性负债，必须坚持市场化出清。

4、对项目和项目公司

有明股实债影子的信托资金被用作项目资本金后，项目公司未来融资将会严重受限，影响项目建设进度。同时，如果涉隐，所投项目可能面临整改、退库或问责等处罚。

四、碰到这类F+EPC项目需要注意的事：

1、关注项目是否涉隐；普通投资人和一般从业人员，很难根据提供的材料进行判断我们所投的项目是否涉及新增地方隐债，一般都是是等监管和高层主管落槌之后我们才能知道。通常项目涉隐后也会伴随着相关人员撤职或落马；

隐债其实还是债。为了适应新政策规避合规风险，这类项目我们通常看到信托资金通过股权投资的方式，最终以注册资本+资本公积的方式投向项目公司。

2、关注项目资本金的性质；从上面分享的23号文和26号文可知，项目公司的项目资本金不能是债务融资，否则会直接影响项目公司后续再融资，项目资本金要么是自有资金、要么必须是股权类融资。

根据法询金融研报显示，之前股权投资类信托计划的操作中，一般采用“名股实债”的操作方式，常见的方式有由强制性要求原股东或者第三方以特定价格回购或者收购信托计划持有的股权、由原股东或者第三方提供收益或者股权转让款差额补足等方式。

在26号文中规定，存在下列情形之一的，不得认定为投资项目资本金：

（1）、存在本息回购承诺、兜底保障等收益附加条件；

（2）、当期债务性资金偿还前，可以分红或取得收益；

（3）、在清算时受偿顺序优先于其他债务性资金。

也就是说，之前的明股实债类工程信托存在合规风险。

为了规避该风险，新的工程类信托，基本没有了相关“明股实债”的操作，从投资端来看属于纯股权投资；

但在募集端，掌柜发现仍存在以“明股实债”的名义进行募集现象，比如把股权投资产品的风险等级写成和债权类一样，给投资人看相关“口头式”承诺收益的函件，让投资人以为这些函件与差补一样，这些行为误导信托消费者的嫌疑。投资人除了要关注产品的本质外，也要多注意相关函件的法律效力。

根据法询金融报告显示，在司法裁判层面，对项目资本金的真实性也予以了保护。根据最高人民法院在(2013)民提字第226号判决，股东以股东借款形式充抵项目资本金的，不得主张享有借款债权。

3、关注承建方资信；“F+EPC”模式下，承包商将项目建设完成后移交给项目业主，项目业主需按合同约定标准向合作方支付费用，所以承建方能否保质保量的完工是项目是投资人能否正常兑付的关键因素之一。这里掌柜建议多关注承建方的承建项目类型，并且关注承建方的房地产业务比例；以及应收账款回款周转状况，

4、项目业主资信；项目的回款最终来源是项目业主，这是项目能否及时兑付的核心因素，一旦项目业主资金无法筹措到位，该类工程信托也将无法兑付。考察作为项目业主的城投，就跟我们平时看城投政信产品一样，这里不多赘述；

5、关注相关风控措施是否白纸黑字落实并写在合同或在相关附件中；由上我们知道，信托资金用作项目资本金必须要是纯股权投资资金。如果有其他偏兜底性质的风控措施，可能被定性为明股实债，极端情况下会影响基建项目本身，最终影响信托投资人本息安全。

但这类项目就没有风控了嘛？不是的。纯股权投资项目，可以订立符合市场化的对赌协议作为风控。

五、结束语

本文旨在帮助读者正确认识工程类信托，在卖者尽责、买者自负和打破刚兑的大背景下，我们更需要弄清项目的本质，避免误导别人、也避免被误导。

这类项目，掌柜浅薄的认为，站在合规的角度去看，就是投资人和承建方（国企建筑公司）合伙接工程，信托投资人的角色算是一个小包工头。

对于这类项目，站在投资人的角度：

1、首先选择实力强、历史负担轻的信托公司，万一未来涉隐，影响本息兑付，则是信托公司尽调和风控出现问题，有实力的信托公司才有钱来赔偿，当然我们也要相信信托公司的合规能力，出现违规概率较小。2、其次正确认识该类项目的本质后，把重点放在考察承建方资质和项目业主资质上，看看一个是否有能力保质保量完工，看看另外一个在能否正常支付工程款。

参考文献的相关机构：法询金融、中国建研集团