债权融资有哪些类型

上一篇提到，债权融资是指企业通过举债的方式进行融资，是有偿使用企业外部资金的一种融资方式，今天我们来学习债权融资的途径及类型，记得收藏哦。

债权融资的途径

债权融资最主要的两种途径分别来自于银行和非银机构，其中银行是我国企业最主要的债权融资渠道。

1、银行：按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。其中专项贷款通常有特定的用途，贷款利率一般比较优惠，贷款分为信用贷款、担保贷款和票据贴现等；

2、非银机构：包括贷款公司、信托公司、信用社、保险公司、财务公司、供应链金融、金融租赁公司等。

债权融资的常见类型

1、纳税贷：根据企业最近三年的纳税额来申请贷款，通常要求企业年度最低年纳税在1万以上，贷款期限一般为1-3年；

2、开票贷:根据企业年开票额来申请，通常要求企业年开票金额大于100万；贷款期限1-3年；贷款额度通常100-3000万；

3、担保贷：要求企业本身有一定的流水与真实销售往来，此外，需要有一个经营超过2年且有一定流水的企业、或拥有房屋作为抵押物的企业或个人作为担保人。贷款期限6-12个月一循环，贷款额度10-1000万，贷款年利息8%-15左右；

4、流水贷：根据企业银行的流水给予贷款。贷款期限1-3年，开户行贷款额度一般为10万-2000万，而其他贷款机构额度通常较低，开户行利息为7-12%；

5、企业授信：银行根据企业的综合情况给予授信，通常仅针对中大型企业发放。贷款期限1-8年，不同银行额度不同，贷款年利息7-12%，同时可能附带额外申请条件，如回存、存单质押等；

6、个人经营性贷款：以法人、股东或者第三方的房产抵押作为抵押物向银行申请贷款，用途一般作为企业流动资金；贷款负债计入个人名下，不计入企业负债。贷款期限1-20年，商品房贷款额度通常可达评估价值的70%（商铺、写字楼、别墅等则最高为60%），贷款年利息较低，通常可低至基准利率，目前多数常见银行的利息区间为5%～8%；

7、企业抵押贷款：以公司名下或者法人、股东、第三方的房产（住宅、商铺、写字楼、厂房等），作为抵押物向银行申请贷款，贷款用途为企业经营。需要计入贷款卡，也就是企业负债。贷款期限、额度、年利息均与个人经营性贷款相似。

不得不提，尽管银行贷款是企业债权融资的主要渠道，但现实情况是，对很多小微企业来说，能从银行贷到款依然是不太敢设想的事情。根据网络统计数据显示，某一线城市的上十万家中小企业中，有一半以上企业从未在银行贷到过钱，有大约三分之一的企业即使有贷款，总金额也未超过200万元，只有极少数企业能从银行贷到够用的资金。于是有的中小民营企业转向私人钱庄之类的非法金融机构来贷款，最终被坑被骗的也不少，对此融仔真的是十分愤怒。

相较于股权融资，债权融资一般不会产生对企业的控制权问题，但是进行债权融资时，财务费用的增加会对企业经营造成很大压力，如果企业不能通过盈利降低资产负债率，并获得足够的现金流来偿还到期的债务，等待企业的后果可能就是破产，这也是债权融资要面对的财务风险。

做个总结，融资是个系统工程，一定要充分学习专业知识并了解市场规则，一定坚决不能走非法野路子，遇到不明白的地方可以给我留言，或者先去我们的融分析平台做一个免费的系统的融资分析评测再决定。

债权融资的常见风险与注意事项

【典型案例】

借款企业Y公司成立于2010年10月，注册3200万元，是一家集研发、生产、销售为一体的，致力于为客户提供LED显示控制系统整体解决方案的专业化公司。

2019年1月18日，Y公司与J银行签订《借款合同》，约定J银行向Y公司提供金额为人民币2000万元的贷款（非循环支用方式），贷款用途为生产经营，借款期限为12个月（合同期间2019年1月18日至2020年1月18日，实际借款期间2019年7月5日至2020年7月5日），还款方式为自贷款发放次月起Y公司每月还款本金人民币80万元，余额到期一次性还清。G担保公司为该笔贷款提供担保。Y公司法定代表人边某夫妇向G担保公司提供个人连带责任保证反担保。

2019年7月5日，J银行向Y公司发放了人民币2000万元的流动资金贷款。

因Y公司于2020年7月到期未按合同约定归还J银行贷款本息1120万元，J银行于2020年8月要求G担保公司履行保证责任，G担保公司依据J银行出具的《代偿通知书》按担保责任的90%向J银行偿还了本金、利息与罚息共计1020万元。J银行于2020年8月21日向G担保公司出具了《代偿确认书》。代偿后，J银行授信全部结清。

G担保公司就偿还代偿款事宜对Y公司及其担保人向S市法院提起民事诉讼，要求其偿还代偿款1020万元及利息等。2020年9月。2020年11月，S市法院依据G担保公司提出的财产保全申请，对G担保公司、Y公司、边某夫妇发出《查封、冻结、扣押财产通知书》，轮候冻结Y公司的银行账户和轮候查封边某夫妇名下共同拥有的1套房产。

G担保公司事后核实和调查了解，该项目之所以出现逾期事故，主要原因是Y公司所属LED行业受新冠疫情等外部环境影响较大，加上Y公司对外投资较大，扩张速度过快，导致资金链断裂，更突出反映了中小企业融资担保的高风险性。

一、债权融资及常见方式

如前所述，债权融资是企业最常见的外源融资方式，也是较为容易获得的融资。债权融资的方式有很多种，其中常见的包括：

（一）银行贷款

银行贷款是企业债务融资最容易想到的一种方式。商业银行等金融机构是企业获取资金的重要渠道，这是我国资本市场够完善，直接融资渠道狭窄的现状决定的。由于市场经济中，企业经营存在着较大的经营风险和信用风险，银行对于向小微企业放贷比较小心谨慎，企业通过银行融资也存在相当的难度。按资金性质，银行贷款可分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类。

（二）担保贷款

担保融资，即企业在自身信用资质达不到银行贷款要求的情况下，由第三方融资担保公司提供担保，增加信用以获得融资的一种方式。担保公司通过保前调查，从企业历史经营记录来判断企业今后是否具备偿还债务的能力，在财务上反映为资产负债率、现金流量、利润增长率等数据指标，担保还关注企业的征信信息、诉讼记录、行业前景和技术条件等。除此之外，担保机构还看重人的因素，即企业的实际控制人是否具有战略眼光，团队是否具有凝聚力等。企业借助于专业的担保机构来协助进行融资活动，虽然短期内会产生一定成本，但会事半功倍。担保机构能从融资的角度帮助企业改善治理结构，提升对企业对自身价值的认识，能迅速根据企业的融资需求制定相应方案。

（三）典当

典当在我国是历史悠久的金融行业，被称为现代银行的鼻祖。是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。典当的融资成本相对较高，一般为短期周转，比如贷款过桥等，但典当的效率最高，制定方案也较为灵活。

（四）小额贷款

小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。与银行相比，小额贷款公司更为便捷、迅速，适合中小企业、个体工商户的资金需求；与民间借贷相比，小额贷款更加规范、贷款利息可双方协商，但一般不超过民间借贷利率的上限。

（五）融资租赁

是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物，然后租给承租人使用。融资租赁是以融通资金为目的的租赁。融资租赁可以分为直接租赁和售后回租。融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用。

（六）保理

指供应商将基于其与采购商订立的货物销售/服务合同所产生的应收账款转让给保理商，由保理商为其提供应收账款融资、应收账款管理及催收、信用风险管理等综合金融服务的贸易融资工具。商业保理的本质是供货商基于商业交易，将核心企业（即采购商）的信用转为自身信用，实现应收账款融资。

（七）民间借贷

是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。企业之间为资金周转需要的临时拆借也是法律允许的，但法律不允许企业变成经常性的放贷公司，否则相应的借款合同可能被认定为无效。企业向股东、员工融资也属于此列。

二、债权融资的主要风险

企业进行债权融资的风险很多，主要包括财务风险、担保风险和非法集资风险。

（一）财务风险

财务风险主要指企业的资产负债结构出现问题，当企业用债权方式进行融资时，财务费用的增加会对企业经营造成很大压力。债务融资将提高企业的资产负债率，从而降低企业再次进行债务融资的能力，如果企业资不抵债，可能会导致破产清算。

S实业（深圳）有限公司（以下简称“S公司”）成立于2002年12月10日，主要经营工程塑料、塑胶模具等生产、批发业务。2015年5月，S公司因经营不善、资金链断裂等问题被迫停业，继而引发1384宗案件经诉讼或仲裁后相继进入强制执行程序。在执行过程中，Z市法院查明，S公司名下的财产除银行存款3483.13元和机器设备拍卖款1620000元外，无可其他供执行的财产，459名员工债权因查封顺序在后，拍卖款受偿无望，执行程序陷入僵局。2017年2月23日Z法院征得申请执行人Z市宝安区人力资源局同意后，将其所涉S公司执行案移送破产审查。2017年4月5日，Z市中级人民法院裁定受理S公司破产清算案，S公司其他执行案件相应中止，所涉债权债务关系统一纳入破产清算程序中处理。

（二）担保风险

无论企业向银行借钱还是通过担保公司担保贷款，都需要提供担保或者反担保。担保方式通常为关联企业保证、法定代表人（实际控制人）夫妇个人保证、房产抵押、动产抵押（质押）、应收账款质押、保证金等。如果贷款到期不能按时偿还本息，债权人除了追究借款企业的违约责任，还会要求担保人承担担保责任。无论是企业还是个人，都要慎重为他人的债务提供担保，因为一旦债务人出现偿债危机，担保人必然遭受拖累。

（三）非法集资风险

根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，非法集资是指违反违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为。

2014年11月至2018年6月，上海X资产管理有限公司（以下简称X公司）未经国家有关部门批准，设一月期、三月期、六月期、一年期四种所谓“理财产品”，每种“产品”有封闭式和非封闭式两种类型，承诺4.67％至13％不等的固定保本年化收益率，采取债权转让模式进行自融。X公司在N市及Y市设立多家分公司，制定业务提成奖励机制，招募大量业务员，通过发放传单、门店广告、组织聚会、口口相传及线上“渔丰收”平台等手段向社会公开宣传，向社会公众吸收资金。集资金额33.45亿余元，案发时有6.26亿余元本金无法归还。X公司线上平台累计吸收资金745万余元，案发时有245万余元本金无法归还。

三、债权融资的注意事项

（一）要与靠谱的机构合作

要找到合适的金融机构，第一，要看群众口碑，多打听，选择口碑好的肯定没错；第二，要看股东背景，一般来说国有背景的在实力、资源和规范化方面要强过民营机构，但也不尽然；第三，要看业绩，尽量选择业绩好的金融机构；第四，凡事都要自己亲自考察，留个心眼，通过望闻问切，全面了解该机构情况。

（二）不要动辄请客送礼

有的中小企业主习惯了传统业务拓展的方式，事情八字还没一撇，就先来一顿海吃海喝，然后准备大包小包的礼品赠送。俗话说，吃人嘴软，拿人手软。金融机构要控制好风险，实现自己的社会责任和使命，一般都有比较严格的廉洁自律规定。中小企业在与金融机构打交道时，尽量行为端正，礼貌客气，适可而止，没有必要靠套一些酒肉近乎拉近关系，以免引起金融机构的警惕，因为谁都不会放心把钱交给一个动机不纯的老板手里。

（三）不要过度粉饰财务报表

不少企业主在第一次与金融机构交往时也会产生故意粉饰财务报表的心理，以便轻松地取信于担保机构并在后续谈判中居于优势地位。企业为了给金融机构留下好些印象，正式见面前进行一番梳妆打扮也是无可厚非的。但是，须知金融机构的专业就在于解决信息不对称问题。因此诸如财务报表或其他资料粉饰得越多，反而越发增加金融机构人员的工作量，提供信息存在虚假或遗漏的，还可能构成欺诈，给金融机构留下负面印象。

（四）尽量构建长期的合作关系

很多中小企业是在抱着对金融机构不了解、不信任的态度，在不得已的情况下被迫与金融机构接触的，特别是金融机构往往会提出一些严格审核、落实反担保要求，更容易使企业产生敌意。其实，金融机构在提供担保服务的同时，除了解决企业暂时无力自行解决的难题外，还承担着融资顾问等多种角色，在设立担保融资方案时，往往会根据企业的个体情况，有针对性地设计多种方案供企业选择。并且，金融机构因为长期与政府、银行、证券公司等机构的密切合作与联系，拥有各种社会资源，可以为企业提供良好的信息获取和资源共享平台。路遥识马力，日久见人心。因此，企业与金融机构的合作，无论在时间还是空间上，都可以相当广泛。

【延伸阅读】浙江吴英案

吴英出生于1981年，原系本色集团负责人，曾被称为浙江“亿万富姐”。2006年，时年25岁的吴英，其名下的本色集团曾涵盖酒店、商贸、地产等多个领域，并因此登上当年福布斯女富豪榜第六位。

2007年，因为涉嫌违法吸收公众存款罪，吴英被逮捕，后被金华市中级人民法院以集资诈骗罪一审判处死刑。吴英上诉后，2012年1月，浙江省高级人民法院驳回上诉，维持原判，并上报最高人民法院核准。但最高人民法院没有核准吴英的死刑，案件被发回重审。

2012年5月，浙江省高级人民法院重审后，吴英被以集资诈骗罪判处死刑，缓期两年执行，剥夺政治权利终身，并处没收其个人全部财产。

此后，吴英一直在浙江省女子监狱服刑。死刑缓期执行期满后，浙江省女子监狱依法提出减刑建议书，浙江省监狱管理局审核后，报送浙江省高级人民法院审理。2014年7月11日，浙江省高级人民法院依法进行公开开庭审理。经合议庭组织各方当事人举证、质证，听取了各方当事人的发表意见。法庭查明，吴英在死刑缓期执行期间，没有故意犯罪，经教育能认罪悔罪，服从管教，无违规扣分；积极参加政治、文化和技能学习，自觉参加生产劳动，确有悔改表现。根据以上情况，浙江省高级人民法院认为应予减刑。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百五十条第二款，《中华人民共和国刑法》第五十条、第五十一条、第五十七条第一款、第七十九条之规定，裁定将吴英的死缓刑减为无期徒刑，剥夺政治权利终身。

据公开资料，在吴英被刑拘3天后，东阳市公安局依据东阳市政府发布的一则《公告》，迅即查封和扣押了本色集团财产，并组成清产核资组对本色集团资产进行清理。而随后，东阳市公安局对本色集团的酒店经营权、汽车、货物等进行了拍卖。在对吴英及本色集团尚无司法定论的情况下，东阳市政府的这一行政行为，成为当时各方舆论争论的焦点之一。（来自网络）

金融16条出炉！金融支持房地产再加码 市场解读七大看点

财联社11月23日讯（记者高萍）今日，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》正式公布。《通知》就房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房地产企业风险处置等方面做出安排，提出16条措施。

其中，《通知》指出支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构为专项借款支持项目提供新增配套融资支持、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券等。

在房地产业内人士看来，此次政策表述内容重要、信息量很大。此次政策确立了非常重要的风控制度，即展期政策，有效防范房地产金融系统不良率增加；创设配套融资这类新的保交楼支持工具、在房贷集中度管理政策方面延长过渡期，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

“《通知》包含十六项具体举措，从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，政策力度空前。政策核心逻辑为企业债务展期+支持融资稳定市场主体，‘保交楼’促进购房者信心恢复，支持个人购房信贷带动市场销售恢复。”中指研究院亦指出，预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。

今日，多家国有大行公布与房企签署银企战略合作协议，提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

《通知》指出保持房地产融资平稳有序，包括稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款和信托贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定等。

其中，《通知》显示，稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

《通知》提出，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。

中指研究院表示，《通知》相关措施的实施，将改善金融机构对民营房企风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用快速收缩问题。

另外，《通知》提出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。“对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。”《通知》显示。

对于延期安排，《通知》指出，自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

“此次政策确立了非常重要的风控制度，即展期政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类规定意义重大。一是展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的非常有必要的操作。

二是此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，与之前政策相比，该部分新的变化在于对部分开发贷、信托贷款等存量融资予以合理的展期。近期已经看到房企融资边际出现明显改观，预计未来一个阶段房企资金来源状况将持续向好。

对于支持贷款、信托等存量融资展期1年，中指研究院亦表示，这将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。

支持优质房企发行债券融资鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资

《通知》指出，保持债券融资基本稳定。支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

此前，11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集21家民营房企召开座谈会。11月8日，银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

“《通知》指出，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。”中指研究院表示，监管部门支持民营房企的范围正在不断扩大扩容，会有更多民营房企受益。

今日消息显示，“第二支箭”扩容首批民营房企落地。11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

另外，《通知》还提出，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

在严跃进看来，政策明确鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，其有重要的信号意义。这标志着房地产金融工作进入到3.0版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到新的阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。

严跃进称，此次对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购的业务。换言之，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。

支持合理确定新市民首套房贷款标准具体新规有望年内出台

在支持个人住房贷款合理需求方面，《通知》强调支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

另外，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。

此外，支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

严跃进指出，地方政策方面，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房或也存在下调的空间。

“在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策，预计今年年底前各地会出台各类新规。”严跃进补充道。

鼓励金融机构为“保交楼”专项借款支持项目提供新增配套融资支持

《通知》指出，要积极做好“保交楼”金融服务。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。

“自8月中下旬以来，多部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式‘保交楼’，推动全国商品房竣工和施工面积在此后的两个月出现明显改观。”马泓表示，后续预计房地产建设类指标仍有进一步改善的空间。

需要指出的是，《通知》提出，鼓励金融机构提供配套融资支持，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。

配套融资支持期限为多久？《通知》明确，新增配套融资的承贷主体应与专项借款支持项目的实施主体保持一致，项目存量资产负债应经地方政府组织有资质机构进行审计评估确认并已制定“一楼一策”实施方案。商业银行可在房地产开发贷款项下新设“专项借款配套融资”子科目用于统计和管理。配套融资原则上不应超过对应专项借款的期限，最长不超过3年。

另外，对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

“此次政策在既有专项借款基础上，创设了一种新的保交楼支持工具，即‘配套融资支持’。”严跃进称，该表述也是此次“央行16条”新政中文字最多的内容，足以说明重视程度之高。此类配套融资支持是后续理解保交楼和理解金融工作所需要密切关注的内容。总体上说，后续各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架会更加健全。

配合做好受困房企风险处置探索市场化支持方式

受困房地产企业风险处置方面，《通知》明确做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。

鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。

另外，鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。

此外，《通知》提出，积极探索市场化支持方式。对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付。鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险，支持项目完工交付。

中指研究院指出，继续鼓励并推进项目收并购工作，处置范围和方式将会拓展。收并购风险化解一直在持续稳定推进，在前期成功案例的示范效应之下，未来有望扩展处置范围。一些民企获得地方国资入股支持。“信贷、债券、股权”三个融资渠道形成了“三支箭”的政策组合，当前第一、二支箭已发射，而股权融资又是化解企业层面风险的本质性举措，前期地方政府参与民企混改的成功经验也成为了良好的范本，因此“第三支箭”有望快速落地。

延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排

《通知》还指出阶段性调整部分金融管理政策。其中，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。“对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。”《通知》显示。

另外，阶段性优化房地产项目并购融资政策。相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。

“政策明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，该表述信号意义很大。”严跃进表示，2021年1月央行创设了房贷集中度制度，即银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，当前执行已近两年。此次制度对于后续房贷的投放和结构管理等产生了重要的影响。但鉴于目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整，所以此次政策做了重要的转向，即房贷集中度政策过渡期可以延长。这项政策，将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足的空间。

对于保障住房金融消费者合法权益，《通知》也进行了强调，鼓励依法自主协商延期还本付息。另外，切实保护延期贷款的个人征信权益。《通知》称，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录；经人民法院判决、裁定认定应予调整的，金融机构根据人民法院生效判决、裁定等调整信用记录报送，已报送的予以调整。金融机构应妥善处置相关征信异议，依法保护信息主体征信权益。

“此次政策提及，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。”严跃进分析，相关购房者或业主的顾虑可以减少，其征信质量不会受影响。类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。

鼓励银行发行支持住房租赁金融债券

《通知》指出，加大住房租赁金融支持力度。一是优化住房租赁信贷服务，二是拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。

具体来看，《通知》强调，引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。

“商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。”《通知》指出。

另外，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道方面，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REIT）试点。

中指研究院表示，近年来，我国住房租赁市场快速发展，政策支持力度持续加大。党的二十大报告再次提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系，尤其是保障性租赁住房将是重点。加大对住房租赁的金融支持力度，是推动建立“租购并举”住房制度的重要举措。

本文源自财联社记者高萍