封顶后再放贷，是好事但别神化

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上半年救市，到了下半年既要救市还要救信心。

壹丨封顶再放贷并非全国首例

前几天，青岛的一则“保交楼”政策上了热搜，新政要求所有楼盘封顶后银行再发放按揭贷款。青岛多家银行和开发商表示，目前已接到通知。工行、建行、农行、光大银行等都已经开始执行上述政策要求，其他银行还在跟进中。

执行层面上，相关贷款银行必须要到工地拍照，要求银行办贷负责人、开发商工程相关负责人包括销售负责人同时出镜，以便开展进一步的工作。此条政策追溯过往，即便是之前已审批通过的也暂时不放。

青岛给全国楼市打了个样，也成为首个在此类制度上做出创新和突破的城市。但其实早在2003年时，中国银行发出“（2003）121号文”，明确规定商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。

而后在2021年1月29日上海银保监会印发通知，对个人住房信贷管理工作提出了进一步要求，其中就已经提到了住房不封顶，银行不予放贷。

但需要注意的是主体封顶后往往还需要1年到1年半的时间才能达到交房标准，外立面、水电包括公区等等都需要时间和金钱。这也是为何很多人会说，封顶才是烂尾开始的原因。

封顶后再放贷更多是提振信心作用，但期房销售影响力度有限。

我们都知道预售制是从香港传入内地的，但香港是鲜有烂尾楼的。他们在这方面有两个很大的特点，一个是预售金监管主体不是银行而是律师行，另一个是可以在交房后在办理按揭贷款。港资开发商现在也在将一些新概念慢慢输入到内地，8月2日香港置地在武汉4个楼盘开始推出“准现房销售”模式：首付1成，交房后开始还贷。这无疑才会让更多刚需动心，下决心。

但客观说短期内期房是很难打破的，现在全国各个城市也在积极出台各种保交楼的新规，比如郑州、武汉成立房地产纾困基金；赣州返还未动工项目土地款；遂宁、咸阳“一对一帮扶”。地方出手落实ZF的责任，这些对于购房者来说肯定利好，但对房企的考验更大。

现在民企其实摆烂、躺平的已经一大半了，还在活跃的就是一些相对比较稳的，但如果说再继续加码那这些房企的流动性也是会有影响的，全靠国企/央企显然支撑不起18万亿房地产市场规模。

贰丨“交付焦虑”造成冲击

还是我们之前的观点，楼市是必须要救的，而且是一定会救的。在7月底的政治局会议后针对于当前停工停贷问题，首提“保交楼”，多城已落实“一楼一策一专班”，保交楼都快成ZZ任务了。

只有守住购房者的利益底线，一切后续的购房利好政策才是真正有效的，否则，不过是一场空谈。当下的交付焦虑对于楼市所带来的冲击真的太大了。

CRIC监测数据显示，重点50城7月新开盘项目平均去化率降至31%，与5月持平，在经历了6月年中冲刺之后，市场再度回归平淡，多数城市复苏进程受阻，像天津、重庆、郑州、青岛、济南等7月的开盘去化率都不足3成，西安7月的整体开盘去化也才5成左右，这还是在好几个“千人摇”炸场的情况。

“停工停贷”加剧了居民观望情绪，同时也对冲了前期政策的利好效应，所以像重庆、武汉、郑州短期市场都出现了明显回落。7月郑州到访量跌至5.94万组，环比下降21%，重庆客户到访量不足5万组，环比下降16%，客户转化率也由6月的7%降至6%。

新房交付安全焦虑下，也有购房者开始转战二手房，像成都、苏州的二手房成交量都反超新房成交。苏州7月二手房成交套数是新房的1.4倍，而成都7月二手成交量冲高至1.7万套，已达到近10年月度最高水平。这背后有当地的政策刺激也有市场信心不足的原因。

叁丨一场全行业大考

大部分城市采取的救市策略都是政府+银行双管齐下，但效果还是需要时间验证，短期内反弹不会太快。现在各地都是救项目而不是救房企，民企资金紧张不敢拿地，央企/国企托底的情况还会持续，虽然交房有了保障，产品固化可能也会出现。以后大概率出现多种合作方式，国央企，央企民企，一切都为了活下去。

地产这块蛋糕离不开国央企也离不开民企开发商，项目、房企都得保。现在地方政府、金融机构、房企都在释放积极信号了，8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，标志着资产管理公司（AMC）正式纾困房地产行业。

之前房企都在摇着长期主义的大旗，那这一轮大考房企的表现就是实打实的答案了，房企的诚意也在决定着未来还能走多远。

央行再降息：百万房贷月供再降近百元，购房者将获更大优惠

8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”

百万元房贷月供减少88.48元

由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”

不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”

北京首套房商贷利率“破5”

基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。

就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率首次跌破5%。

根据此前央行、银保监会的最新规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率最低可以达到4.1%。

从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

业内：降息符合预判，力度超过预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。

随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”

“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。

对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对王心

经营贷“置换”房贷 这个操作有风险

目前，南京大部分银行执行的首套房最低利率是4.1%，而去年很多购房者的利率普遍在5.8%左右，最高时候超过了6%。当下因为经营贷贷款利率普遍低于房贷，不少贷款中介开始给购房者推销这一业务。房贷转经营贷靠谱吗？

经营贷指的是贷款资金用于“经营活动”的贷款，是银行针对中小企业或个体工商户推出的信贷产品，鼓励资金流入实体，属于政策红利，所以利率很低。目前，南京的经营贷的利率在3.7%左右。

地产评论员胡涓娟说：“这种经营性的贷款，它的这个年限是不如房贷长，一般是3-5年，最长的可能到10年。所以，这一块跟房贷上来讲是有非常大的区别的。很多市面上有一些公司跟客户建议，如果比如原来的利率很高，可以选择经营性贷款，因为现在经营性贷款普遍的利率比较低。”

打个比方，把原来的房贷利率从5.7%转为经营贷的3.7%，从账面数字来看确实节省了不少，首先每个月还款压力减小，并且总利息支出也大幅减少，不过，里面处处藏着风险。

胡涓娟说：“第一个，经营贷时限短，你不可能有20年到30年的授信。另外，它可能牵涉到每年有一个调头。比如说你调头的时候，是让你把全额金额还进去才能把再把钱贷出来。那你调头的时候，有没有资金来源能把你的房贷一下子全部还进去。还有，调头的时候会产生一定的费用。目前，我们服务的金融机构都会相应收取1-1.5甚至收2个点的服务费。如果说是每年调头的，那意味着每年都要产生这样的费用。市民把它打到利率里面其实算一下可能并不划算。”

还有值得注意的是，这些都属于监管禁止的“资金违规进入楼市”范畴。一旦贷后被追踪识破，不仅会被收回贷款，还会面临失信风险。如果中间借用空壳公司申请经营性贷款或涉嫌欺诈贷款，银行人员若审核不审慎也会加大内部风险。

（杨芹张中玄报道）

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