最低2.6%！北京住房公积金贷款利率下调
10月10日，据北京住房公积金热线消息，当前，北京市管首套房住房公积金贷款已执行5年以下（含5年）2.6%的利率，5年以上执行3.1%的利率。缴存职工新购房，可按新利率执行。另外，市管存量首套房住房公积金贷款利率将于明年1月1日起调整。
9月30日，中国人民银行官网发文，决定下调首套个人住房公积金贷款利率。10月1日起，各地陆续发文，积极落实这一政策。
北京下调公积金贷款利率
2022年10月1日起，下调首套个人住房贷款公积金利率0.15个百分点，五年以下（含5年）、5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率保持不变，即五年以下（含5年）、5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。对于正在还款或贷款已放款的首套个人住房公积金贷款，利率将于2023年1月1日起进行调整。对于2022年10月1日后新申请或尚未放款的首套个人住房公积金贷款，利率将按五年以下（含5年）2.6%、5年以上3.1%执行。
此前，中国人民银行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
多地发文纷纷下调
据不完全统计，除了北京外，目前已经有杭州、无锡、郑州、南宁、石家庄、天水、泸州、襄阳、宜昌、济南、淄博、枣庄、日照、潍坊、东莞等多个城市下调首套个人住房公积金贷款利率。
10月8日，“杭州公积金发布”微信公众号发文，首套个人住房公积金贷款利率下调。2022年10月1日（含）以后发放的首套个人住房公积金贷款，按调整后的新利率执行。2022年10月1日前已发放未到期的首套个人住房公积金贷款，自2023年1月1日起，按调整后的新利率执行。
针对此番下调公积金贷款利率的优惠力度，东莞住房公积金管理中心介绍，以当前东莞市首套住房最高贷款限额90万元、最长贷款年限30年和等额本息还款方式为例，调整前利息总额约51万元、月供3917元，调整后利息总额约48.3万元、月供3843元。
在首套住房的认定标准上，东莞市住房公积金管理中心称，同时满足以下条件，视为家庭（夫妻双方及未成年子女）首套住房，申请商转公的该套住房及该笔贷款不计在内：一是申请人及其家庭在东莞市不动产登记部门无住房登记记录；二是申请人及其家庭在全国范围内没有使用过住房公积金贷款；三是申请人所购住房为非双拼房。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为，公积金是购房者重要的金融贷款之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求的支持。
市场有望企稳
“除下调个人住房公积金贷款利率外，9月29日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部、税务总局发布的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。四季度，在多个政策的加持下，助力市场信心的改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。”王小嫱表示。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，市场整体出现了逐渐企稳的迹象。从趋势看，随着更多维稳楼市政策的出台，市场有望在年末逐渐出现单月同比持平的情形。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，若政策持续发力，各地配套政策持续跟进和落实，购房者置业情绪有望继续修复，四季度新房市场或逐渐企稳。
综合：中国证券报微信、中国经济网
来源：中国经济网
北京市公积金如何计算贷款额？
影响公积金贷款额的因素有以下几种：
1.缴存额
2.缴存年限
3.贷款成数
4.上浮政策
市管公积金怎样计算贷款额
5.按月缴存额:[月个人缴存额÷缴存比例－1540（3080）]×60%÷借款申请人所申请贷款期限对应的每万元月均还款额
6.按缴存年限：借款人每缴存1年可贷10万，缴存年限不够1整年的，按1年计算，夫妻两人以缴存年限较长的一方为准
7.按贷款成数：贷款额=评估价或网签价取低值×贷款成数（普通住宅：首套6.5成，二套4成；非普通住宅：首套6成，二套2成。）
8.按公积金贷款最高额度：首套最高贷款额120万，二套最高贷款额60万
最高贷款额=以上四个计算结果取低值
注意户籍上浮：1、东城、西城户籍的借款人（含共同借款申请人）在城六区以外购买首套住房，贷款额最高可上浮20万。
2、夫妻申请贷款，其中一方户籍在北京东城区、西城区，另外一方户籍在朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区的，在城六区以外购买首套住房，贷款额最高可上浮10万。
也就是说，以上四个条件分别计算贷款额取最低值后，如借款人满足以上户籍上浮条件，可在最低值基础上上浮相应额度。前提是，按缴存额计算的贷款额不低于上浮后的贷款额度。
举个例子
：客户未婚，其户籍为西城区，现购买大兴区一套总价为450万的住宅，评估价为405万，客户为首套购房贷款，市管缴存年限为6年，个人缴存为1200元，借款期限为25年，月供速算还款系数为48.73。
则最高可申请额度为多少？
1、按个人缴存额：[1200÷12%－1540]×60%÷48.73=104万
2、按照缴存年限：6×10万=60万
3、按照贷款成数：405万×0.65=263万
上述案例按照几个条件计算后取低值为60万，这里注意的是，客户为西城区户籍，并且购买的是城六区以外的住房（大兴），因此，客户按照上浮后的优惠政策可借款的金额为60万+20万=80万。
北京购房贷款额度及税费如何计算？最新政策详解
本文知识点：1、商贷政策及计算贷款额度原则
2、公积金贷款额度及年限确定原则
3、购房税费计算方式
一、商业贷款
1.根据北京市商贷政策，贷款额度不仅有最高限定，还与“普通住宅”或“非普通住宅”有关，不同情况下购房首付比例也不尽相同。
1）购房贷款的基准是{网签价、评估价}的较小值；
2）新房的成交价与网签价一般相同；
3）二手房成交价评估价≥网签价指导价（评估价是指估价报告的价格；网签价是签约合同上房屋成交价格）
2、商业贷款年限相关的因素：
1）贷款年限：最长不超过25年；
2）房龄：一般要求在40年内，同时还要满足贷款年限+房龄≤69年；
3）借款人年龄：一般贷款年限+借款人年龄≤70岁
以上3点同时满足，取最低值为贷款年限
二、公积金贷款
公积金贷款额度与自己缴纳公积金的年限挂钩，与余额无关。
1）市管公积金贷款限额
根据北京市公积金管理中心规定，每缴存一年可贷款可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。二套房贷款额度最高60万。
如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元。
2）市管贷款期限问题
住房公积金个人住房贷款期限一般最短为1年，最长为25年。具体到个人要结合借款申请人年龄和所购房屋的剩余使用年限来确定：
①根据借款申请人年龄计算出能够贷款的年限，即65岁减申请人申请时年龄；
②若购买二手住房，还需根据所购房屋的剩余使用年限计算出能够贷款的年限，即建筑物耐用年限（砖混的为50年、钢混的为60年）减建筑物已使用年限再减3年。
以上述两个年限中较短的年限确定为可以贷款的最长年限。
3）国管公积金贷款额度
根据中央国家机关住房资金管理中心规定，公积金首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率；二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。
借款人具体的贷款额度不能通过计算得出，可在国管公积金网站及微信公众号（中央国家机关住房资金管理中心）查询。
4）国管公积金贷款年限和月还款额上限
最长贷款年限：25年
借款申请人的贷款期限最长不得超过65周岁
月还款额上限：在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%
三、税费计算
购买商品房主要的税费：契税、个税、增值税。不同税种的计税基础价格：核定价格和网签价格，二者选择较高值。
结论：满五唯一的房子，税费最低。
1、契税计算方式
2、增值税计算方式
3、个人所得税计算方式
1）征收标准：一般而言，不能提供房屋原值和原始契税依据的，按全额征收；其余按差额征收。但是，差额征收时会扣减房屋的原值、原契税、10%的装修成本、贷款利息。
2）免征情况：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
享受优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：
（1）纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。
（2）出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，为新购住房产权人或产权人之一。
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以上内容来源于网络综合整理
具体政策以各地信息为准。
