揭秘“房贷置换”套路：“7万元成本能省40万利息”是如何请君入瓮的？

华夏时报（www.hii..）记者于丽丽李贝贝北京报道

近期，记者看到，有自称“神通广大”人士发布广告，称可通过某些途径降低房屋按揭贷款利率，为客户降低还月供压力，这对于多数扛房贷的人群来说，实属“福音”。这究竟是何神秘途径？

记者多方咨询获悉，目前转贷有多种方式，其中最常见的是转“经营贷”，客户通过中介垫资结清房屋按揭，然后拿到另一家银行去做抵押，同时找一家公司，以企业经营需贷款为名申请利率更低的“经营贷”。

10月17日，某转贷人士对记者称，以300万贷款为例，申请经营贷10年共收取约7万服务费，转贷后每年可节省4万多元利息。

对于该方式的合规性，业内人士表示：“房贷正常，经营贷正常，但两者链接后就不正常了。”

除了经营贷，也有人称不需消费凭证就可申请200万消费贷，业内人士称“这是骗局，目的是引导客户去网贷或小额贷款。”还有人对记者推荐比经营贷更“便利”的“房抵贷”，银行人士表示“没有听过说这个产品，市面上很乱要小心，最好通过正规途径。”

“全能”的转贷中介

近期，记者注意到，有人在短视频平台和微信朋友圈打出“转贷”广告，称可将购房按揭的利息通过某种途径降低，譬如将6.11%的房贷利息降到3.65%。

按照上述人士发布的广告，以200万按揭贷款、贷款25年为例，6.11%的利息每月还约13021元，但若降至3.65%，则每月只需还10174元。转贷后，每月节约利息将近3000元，这对于多数背负房贷的人来说，很吸引人。

转贷究竟采取的什么神秘途径？近日，记者从转贷公司、业内人士、银行人士处，进行了多方了解。目前，几种途径分别是经营贷、消费贷和信用贷，此外，一位武汉的转贷人士告诉记者还可转“房抵贷”，而武汉市一位银行人士表示，尚未听说过这种产品。

房贷转成经营贷，要先还清房屋的所有按揭贷款，然后拿这栋房屋再去新的银行抵押贷款，申请给为企业经营服务的经营贷。

那么问题来了，既然是给企业经营服务的贷款，作为个人，怎么能申请到呢？这就是目前这条产业链上的中介正在发挥的作用。

根据业内某经验丰富的转贷人士李新（化名）介绍，如果由他来办理，大概要收三笔费用，以300万贷款为例，要收300万的1.3%的服务费，约3.9万。帮客户垫资还清目前房屋所欠的所有按揭贷款，这笔垫资，中介要收万分之六的垫资费用，业内称为“过桥费”，300万每天是1800元，大概需要2万元。另外，还会帮客户注册一家公司，需要一万元。总计大概需要6.9万元的成本。

花了6.9万元来转贷，能节省多少钱呢？李新称，转贷后每年能节省大约4万多元，因为客户本身投入了6.9万元的成本，所以第一个一年半的时间，客户还没能享受到“福利”，过了一年半后，每年能节省大概4万元，10年能省40万元利息。

按照目前经营贷的政策，经营贷最长只能贷10年。李新称“多数客户能在10年内还清。如果有届时没有还清的，可以再申请一次。”

10月17日，民生银行某客户经理告诉《华夏时报》记者，申请经营贷，必须要有公司，这是国家为了支持小微企业发展而设立的一种贷款，所以贷款利息比较低，大概3.8%。申请者不仅需要有公司，这家公司还必须是要成立一年以上，并且在正常营业。申请者的房子可以拿来做抵押为公司发展申请经营贷。该银行人士还透露，目前经营贷最高可贷到和公司流水一比一的额度。

对于李新的说法，某资深地产行业短视频博主张凯（化名）则对记者表示，前几年有人单独注册公司申请到经营贷，2019年前后，相关部门规范经营贷，在这个过程中，有一部分人就被收回经营贷，原因就是发现他们的企业并没有实际经营，只是个空头公司。注册非正常经营的公司来获取经营贷，这其实属于骗贷。

张凯告诉记者，银行还可能会“下户”，就是到申请者正在经营的公司去考察，所以申请者也要准备好“经营性合同”。“银行主要是负责审核资料和相关文件，只要文件没有问题，就会放款。作为申请者，如果不够资质，就要找中介，这是一条产业链，中介会帮助搞定所需要的资料。”张凯称。

此外，张凯还告诉记者，“经营贷由于是为企业服务的，所以银行会直接放给第三方公司，这时中介会帮客户找一家第三方公司，把这笔流水做明白了，譬如让银行以公司的材料费、采购费、咨询服务费等名义发放。”

骗局的套路

在某平台网站搜索“转贷”，可以看到网站显示出很多相关业务公司。10月17日，记者致电了其中几家公司。

某公司的工作人员曹越（化名）称，不需要消费凭证的情况下，可以帮记者申请到200万的消费贷，100万用来还房贷，另100万可供资金周转。对于记者提出的需要100万用来还房贷，达到转贷后降低利息的目的，曹越称，“只要100万的话，不太好操作。”另外，曹越告诉记者，申请200万消费贷，只要提供银行流水就行。

一位银行客户经理告诉记者，目前该行消费贷暂时能贷到30万，而且这笔钱还不能直接用来还房屋按揭，必须多过几遍（多次流转）。

对于曹越的说法，曾深度接触过相关业务的刘嘉（化名）表示，“助贷中介用这个套路吸引人，然后告诉你因为各种原因办不下来，最后让你办网贷或者小额贷款。这些打着做消费贷或者信用贷幌子的，基本都是以骗为主。真正做转贷的，都是抵押贷和经营贷，最起码会告诉你需要抵押物。”

另外，刘嘉还告诉记者，有部分助贷中介通过欺骗客户，利用所谓的内部系统评级未通过，需要增加担保人，或者客户需要通过征信好、收入稳定的朋友来增加信用评分等说辞，诱骗客户找朋友帮忙，最后通过混淆概念的方式，实际上是使用客户朋友的身份做贷款。中介会诱使双方签订借贷协议，最终形成个人借贷关系。

助贷中介还非常“聪明”，刘嘉称，“在整个操作过程中，助贷中介会让客户签订合同和知情书，或者其他书面文件，最终形成证据链，证明是客户自愿行为，后期客户想再维权，基本很难。”

武汉市一位转贷业务人士陈江（化名）对记者介绍了一种贷款模式叫“房抵贷”，以贷款100万为例，利率低至3.65%，最长可以贷到20年，只需要注册一个工商个体户。经营贷最长贷10年，而且需要有企业，听起来“房抵贷”似乎比经营贷更便利。

根据陈江的描述，客户带着身份证、户口本、结婚证、房产证以及购房合同去其公司提交资料，得到批复后去银行面签确定贷款合同。然后客户再去结清欠上家银行的房屋按揭尾款，解除房屋抵押后当天就可以重新去别的银行抵押，进押完成后次日就放款，整个流程加起来7-10个工作日完成。

陈江称，目前“房抵贷”是最“科学”的方式，经营贷需要有公司，信用贷只能贷款二三十万，只有工作单位比较优质的能够贷款50万。

对于武汉市陈江所说的“房抵贷”，10月17日记者拨通了武汉市民生银行客户经理的的电话，对方告诉记者没有听说过“房抵贷”这个产品形式，同时，该客户经理提醒记者“目前市面上（贷款形式）很乱，要小心点，最好要经过正规渠道。”

张凯对记者提到，“据其所知，北京的助贷中介主要活跃在东二环和东三环之间，例如东直门的东方银座、东大桥的SOHO尚都、尚都中心、春平广场、中关村的立方庭等地区。尤其是各大银行有征信报告打印机的网点周边，常年聚集着助贷机构。”

骗子利用假房产从银行贷出6000万巨款

一位业界人士说，康明公司使用欺诈手段，从银行骗取巨额贷款，当然应该追究刑事责任。另一方面，这些虚假手续是如何通过房管、银行层层审查的，有关部门更应

该查个水落石出

近日，郑州出现一大怪事：完全子虚乌有的130多套房屋竟然通过了层层审查，从银行骗出数千万元巨额贷款！加上通过重复抵押、一房多卖等欺诈手段骗取的资金，开发商康明(郑州)置业有限公司共套取银行按揭贷款近2亿元。

业主发现：自己购买的房子早已被别人抵押给银行了

业主刘仁杰告诉记者，2003年12月，他与康明公司签订房屋购售合同，以银行按揭付款方式，购买了该公司开发的东明花园1号楼5单元11层东户商品房一套。随后，刘仁杰按合同约定，支付了房屋首付款153063元，物业维修基金、契税共计30297元。2004年3月1日，经康明公司业务员介绍，刘仁杰以所购房屋作抵押，向招商银行郑州市分行贷款60.9万元，支付了剩余房款。其间，根据康明公司要求，刘还交纳了产权登记服务费及登记费共计712元，由康明公司代向房管部门办理产权登记手续。2004年3月12日，郑州市房产产权监理处为刘仁杰出具了产权“登记费”专用缴款通知书。

此后，刘仁杰按照银行借款合同规定，每月向招商银行归还贷款近5000元。然而，康明公司承诺90天办好的房产证，一直没有办下来。经朋友提醒，刘仁杰到郑州市房管局查询。查询的结果令他大吃一惊：在和自己签订购房合同之前，康明公司已经把这套房子卖给了一个叫“戚向东”的人。戚向东以这套房子作抵押，在银行申请了按揭贷款。

自己的购房合同上，清清楚楚地盖有郑州市房地产市场管理处的“合同备案专用章”和郑州市房地产管理局房地产抵押管理办公室“抵押登记专用章”，一套房子怎么可能会被抵押两次？刘仁杰坐不住了，开始了多方反映。

另一位名叫宋贵兴的买房者也遇到了同样的情况。

消息传开，东明花园的许多业主也坐不住了，一些没有拿到房产证的业主纷纷到房管局和银行查询自己所购房屋的备案和抵押情况。

不可思议：假房号居然一路顺风贷出巨款

从郑州市房管局和各家银行查询出来的情况，令业主们几乎全部目瞪口呆。

一位不愿透露姓名的业主告诉记者，2002年7月，他以按揭付款方式，在东明花园购买了一套商品房。除了首付12万多元购房款外，两年多来，他每月都按时向交通银行偿还按揭款数千元。去年12月底，因为房产证迟迟办不下来，这位业主到银行查询时发现，在他购买之前，已经有另外一个人把这套房子买走。更令他不解的是，这同一套房屋，竟然在一个月内被不同的两个买主在同一家银行申请了两次按揭贷款。虽然购房合同编号不同，房屋总价款也相差数万元，但填写购房按揭贷款申请书的笔迹却明显相同。

业主们展开了自主调查，结果查明，在东明花园房屋销售中，不仅存在大量一房多卖、虚假按揭、重复抵押等违法行为，而且抵押给银行的面积往往大于实际面积。如东明花园1号楼2单元1层西户，建筑面积为149.91平方米，在交通银行抵押贷款时的面积却成了169.6平方米，二者相差将近20平方米。1号楼1单元的1层东户和3层东户，建筑面积与贷款申请书上的面积也都相差不少。

最让购房者觉得不可思议的是，还有一些根本不存在的房子，也被人编上房号抵押给了银行。在业主提供的一份房屋抵押登记资料上，记者看到，东明花园南1号楼1单元2层中302号、4层中304号、7层中307号，北1号楼1单元7层中307号、2层中302号等5套房屋，于2003年6月分别被人买走，抵押给了交通银行郑州分行纬中支行。这位提供资料的业主告诉记者，东明花园总共有4幢小高层，每个单元每层都是东西两户，根本不存在中户。

业主质疑：不仅仅是合同诈骗问题

为了保护自己的合法权益，4月中旬，东明花园30多名业主集体到郑州市政府上访，要求有关部门对康明公司一房多卖、虚假按揭、重复抵押等违法行为进行调查。郑州市政府领导对此十分重视，委托市房管局成立了工作组进行调查。

记者为此采访了郑州市房管局。该局负责调查处理东明花园事件的工作组一位负责人证实：康明公司确实存在虚假按揭和重复抵押骗贷等问题。

这位负责人说，康明公司的东明花园项目共有414套商品房，经初步调查，这家公司在交通银行、工商银行、建设银行、招商银行等4家金融机构办理过按揭贷款的房屋至少有554套，贷款总额在2亿元以上。其中133套房屋根本不存在，其坐落位置及房号均为捏造，仅此一项，就骗取银行信贷资金6000多万元。另外421套房屋中，有24套属重复抵押。

一位熟悉房地产内情的人士告诉记者，商品房交易及抵押，有很严格的手续。购房合同一旦签订，马上就要到房管部门进行合同登记备案；而只有经过备案的合同，抵押登记部门才会受理抵押登记；金融部门见到了房管部门签发的《房屋他项权利证》，才会发放按揭贷款。他说，康明公司100多套根本不存在的假房子，居然能通过层层审查，从银行骗出数千万元巨款，可以肯定，房管、银行部门相关工作人员存在渎职行为。

一位参与康明公司案件调查的知情人士告诉记者，按正常情况，哪一个小区有多少幢楼，每一幢楼里有多少套房子，每一套房子多大面积，房管部门都有详细备案。哪一套房子多大面积，贷了多少款，业主收入情况如何，放款的银行也应该有详细资料。但他们调查时发现，很多应该存档的资料，有关部门或没有存档，或存档的资料不全，缺东少西。到底是管理不严还是渎职，抑或另有隐情，尚待进一步调查。

据记者了解，郑州市公安局经侦支队已对康明公司涉嫌合同诈骗一事立案侦查。目前，该公司董事长孙明、负责按揭贷款的负责人徐林已被检察机关批准逮捕。

一位业界人士说，康明公司使用欺诈手段，从银行骗取巨额贷款，当然应该追究刑事责任。另一方面，这些虚假手续是如何通过房管、银行层层审查的，有关部门更应该查个水落石出。

200万的房子抵押贷款能贷多少？房子抵押贷款流程是什么？

当人们有经济难题时，将房产抵押给银行获得贷款是一个不错的选择，但是房产抵押需要一系列的流程，同时银行也会去审核，所以你如果有房产抵押这方面的想法，那么对房产抵押系列的知识就要了解一些，这对自己有帮助。接下来我们就来看看200万的房子抵押贷款能贷多少?房子抵押贷款流程是什么?

一、200万的房子抵押贷款能贷多少

200万的房子如果是住宅，在申请人征信、收入没任何问题下，一般可贷房屋评估价的7成左右，也就是200*0.7=140万左右。如果是别墅，一般最高可贷评估价6成，可贷120万左右，如果是其他商业类地产，那么最高5成，即100万左右。但是根据风险评估、用户收入和还款来源，银行通常给的贷款只有约100至120万元。

房子用来抵押贷款的条件是：

(一)房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他抵押

(二)房龄(从房屋竣工日起计算)与贷款年限相加不能超过40年

(三)所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。

二、房子抵押贷款流程是什么

1、借款人向金融机构提出申请，说明贷款用途、金额及年限时间。

2、准备贷款资料：

(1)个人房屋抵押贷款，需要提供：本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证

(2)企业需要抵押房产，所需要提供的材料有：企业营业三证、开户许可证、企业章程、企业验资报告、购销合同，近六个月的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明(会根据不同的银行有不同的材料提供)。

3、看房评估。银行会根据所提交的材料对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定房屋抵押贷款的额度。一般来说评估价会和市场价格会有一定的出入，因为评估机构会考虑多重因素。

4、报批贷款：将所有审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。

5、借款合同公证：借款人级抵押人填写借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到查拳出办理抵押登记手续。

综上所述，房产抵押一般最高是住房类的7成，如果是别墅或其他商业类地产的话，那么评估价会更低一些。在办理抵押贷款时需要准备很多资料，大家可以参考上文资料。以上这些就是“200万的房子抵押贷款能贷多少?房子抵押贷款流程是什么?”的全部内容。