从负债买房到提前还贷，“不给银行搬砖了”

客户提前还贷是银行不愿看到的现象，在行业里被称作“存贷双降”。（视觉中国/图）

豆瓣小组“社畜买房共进会”有二十多万成员，最近讨论最多的不是该不该买房，而是要不要提前还房贷。

“无债一身轻啊。”方成把这句话对南方周末记者说了三次。他家住浙江宁波，2016年贷款买房。上个月，他忍痛将股票“割肉”，又找父母凑了三十多万，把剩下的73万房贷还清了大半。

李琼斯行动更早，2022年1月，她拿出10万元积蓄向贷款行申请提前还贷，“感觉自己挣了一辆车”。

2021年11月，孙琳已买房一年多，提前还款15万后，近两百万元的房贷一次性减少了四十多万元。2022年1月，她又一次提前还贷，房贷又减少二十多万元。“看着银行欠款数字一直在减少，有种莫名的心安”。

除了选择提前还房贷，方成、李琼斯、孙琳身上还有不少共同点——九零后，都在股票、基金或银行理财里亏了钱，但不会因为提前还贷影响正常生活。还有一致的还贷理由：投资不挣钱了，不如减少负债。

央行2022年2月份金融数据显示，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。

中长期贷款以按揭房贷为主，减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。

5月13日，央行公布了4月金融数据，没有公布中长期贷款，而是将住房贷款从住户贷款中单列出来，这项口径更直接的数字减少605亿元，同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。

债务焦虑家住成都的王萍也是提前还贷支持者。

2018年底，王萍买了第三套房，只能走商业贷款，贷款利息超过4.9%，远高于当时房贷平均利率。“为了刚上学的孩子，一咬牙还是买了。”王萍对南方周末记者说。

合同显示，200万元的贷款本金，还款期限30年，加上利息后房贷总额近350万元，每月还款金额高达1.38万元。王萍并非没有还款能力，但她选择将还款期限拉到最长30年。合同规定，如果3年内提前还款，要罚息6个月，近5万元。

银行工作人员告诫她，这是她一生中可借到的利息最低、金额最大的一笔钱，可以考虑用钱生钱，不建议着急还贷。

2018下半年是一轮“牛市”的起点，虽然传统银行理财受资管新规影响，收益不如往年，但市场仍不乏收益超过8%的产品。更何况公募基金“异军突起”，让王萍有了慢慢还贷的底气。

可惜王萍只抓住了牛市的尾巴，到了2021年底，她买的基金定投收益率只有5%左右，银行理财预期收益从8%左右一路跌到3%出头。

她算了笔账，两年多的投资几乎不挣钱，算上通货膨胀甚至还亏了，还不如提前还贷，能省下十几万元的贷款利息。于是在缴纳了一笔罚金后，王萍一次性偿还了120万元，“剩下的几十万元慢慢还，至少每个月的压力小了很多”。

方成提前还贷的理由更直接，生意出了问题。他在宁波经营一家海鲜食品出口企业，因疫情影响，已经两个月没发货了。过去，流动资金对他这样的小微企业经营极其关键，但现在，生意不知何时才能恢复。

他告诉南方周末记者，因为自己的贷款时间早、利息低（4.07%），剩下的房贷只有不到八十万，他一口气还了六十多万，“要不是银行合同不允许一次性全部还清，我就全部结清了，心里也少了一桩事”。

李琼斯工作不到5年，在上海买了一套小户型，首付和大部分贷款都是父母承担，她自己向银行贷款近63万，产生利息57万元。贷款全部是商业贷款，利率为5.15%，每月还款金额为3500元。

“利率这么高，不就是在给银行搬砖吗？”尽管积蓄不多，她还是拿出一年攒下的10万元提前还款。

“与其花心思靠投资挣钱，我更希望在退休前还完房贷。”孙琳在一家互联网企业工作，即将步入而立之年。她担忧，如果35岁前没有进入管理层，有可能被裁员，于是提前还了款。

一次性大笔还款后，贷款人可以选择更改还款方式，一是加大月供、缩短还贷期限，二是维持还款年限、减少月供压力。

打破“双赢”自2021年下半年开始，陆续有客户向吴昊咨询提前还贷事宜，尤其新冠肺炎疫情反复后突然增多。他就职于上海一家大型股份制银行。

在上海一家城商行担任信贷员的王俊杰也遇到了类似情况，年后陆续有客户向他询问提前还贷是否违约，“以前提早还贷都是为了二套置换，现在说的都是要减轻债务压力”。

王俊杰解释，以往客户有改善居住的要求，比如要换房，不得不提前把前一套贷款还清，“单纯因为减轻房贷压力提前还贷的情况此前并不多见”。

如果是两年前，吴昊会坚决劝阻客户提前还房贷，最近他不那么确信了，自家银行的理财明星产品收益刚刚跌破3.2%。

以往，客户在吴昊手里完成贷款业务，他还会顺势做一波“推销”，先让客户办张银行信用卡，可以长期免年费，再劝客户买一些银行理财产品，不仅能对冲贷款利率，甚至可以让客户小赚一笔。

这本是银行与客户间的“双赢”——客户拿到低息贷款、高额的投资回报，银行拿到优质客户以及大笔沉淀资金。

“按揭业务并没有大家想象中那么挣钱，更关键的是背后的沉淀资金。”吴昊告诉南方周末记者，客户选择贷款银行后，会将大笔流水顺势带入这家银行。

按揭贷款之所以被银行业视作优质业务，不仅因为相对企业贷款、经营贷款等业务，坏账风险低了不少，而且抵押物房产的保值功能足以对冲客户因断供、违约造成的损失。更关键的是，由房贷衍生的其他经营项目，如存款上升，满足了银行工作人员的考核需求。

客户提前还贷是银行不愿看到的现象，在行业里被称作“存贷双降”，个人贷款数额下降了，存款增量也会随之下降。

“银行的心理比较复杂。”易居研究院研究总监严跃进对南方周末记者说，银行大部分时间不希望客户提前还贷，会直接减少业务量。不过，2021年下半年银行贷款额度被卡，可贷出资金骤降，利息大幅攀升。“这时候银行就会希望大家提前还贷，好解决一部分银行的资金流问题。”

划不划算？提前还房贷划不划算因人而异。

其本质是一个息差问题，即现金留在手上用于投资，产生的收益率能否覆盖房贷利息。

过去常见的说法是，长达数十年的房贷，是个人一生中极少有的、以低息向银行借钱的机会，相当于借银行的钱来投资。其次考虑到通胀，一百万的房贷在几十年后有可能大幅贬值，房贷压力只会越来越小。

但只有投资收益率高于借贷利率时，上述策略才行得通。如果投资收益低于借款利率，房贷则是实打实的负债，提前还贷可以降低债务总量和未来的利息支出。

利率的高低，也会给居民带来截然不同的隐性成本。如果拥有首套利率优惠又或是公积金贷款的比例较高，提前还贷就显得不那么划算。

另外，每个家庭的财务状况也不一样。王俊杰见过不少原本现金流充裕但遇到突发情况无法周转的客户，做生意难回款、上班收入降低、疫情等等不确定因素，都让一些人的现金流难以为继。

“还钱是方便的，但如果手头没有备用资金或是家里急需用钱，再向银行借钱就没那么简单了。”王俊杰说。

他还介绍，针对提前还贷的客户，银行一般有相应的违约罚款措施。每家银行的违约条款各不相同，他所在的城商行需要至少还款一年。

南方周末记者致电多家大型银行的上海分行，答复大部分是“连续还贷满一年就可申请提前还款”，如果未满一年，违约金为“月份*每月利息”，月份一般在3—6个月之间。

“有闲钱，收入比较稳定，保障比较齐全的，把手上的余钱拿来提前还贷，不是坏选择。但市场不稳定的时候，现金为王也很重要。”吴昊表示。

房地产投资预期改变从加杠杆买房到提前还贷降杠杆，背后是房地产投资预期发生变化。

过去，买房无疑是最佳投资途径之一。按揭可以让买房者将现金留在手里，拿去做投资，用投资获利覆盖贷款利息甚至购买更多房产。

但伴随“房住不炒”的概念深入人心，房产的投资属性被极大压缩。在一些地区，房贷利率上调、市场投资收益率下降、房价上涨空间压缩等环境变化，令举债买房变成了切切实实的风险，而非投资。

严跃进说，提前还贷，与其说是房地产的问题，不如说是个理财问题，“钱放在股市不如拿去还贷款，这也是一种投资方式”。

根据普益标准的监测数据，上周市场共新发了363款银行理财产品，其平均业绩基准在4.06%—5.05%之间。

“普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益，可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟对南方周末记者说，他身边不乏提前还贷的朋友。

“去年下半年基本到了政策临界点（去杠杆最严厉的时候）。”张大伟说，国家针对房地产行业的去杠杆政策不仅影响房企，也作用于投资者。

以上海为例，2021年7月，个人房贷利率由4.54%上调至5%，二套房则从5.25%上调至5.7%。而且审批、放款时长也由3个月延长至半年左右。

“投资者算的是利率差，如果现在的房贷利率还在4%左右，很多人也会愿意贷款。”张大伟说，现在要找到稳定的长期收益太难了，再加上受疫情影响，对收入预期的不确定性更增加了投资者的风险厌恶偏好，更不用提以往的高杠杆举债买房了。

2022年2月，以按揭房贷为主的居民中长期贷款15年来首次出现负增长，中信证券首席经济学家明明对媒体表示，当前房地产的形势较为严峻。银行放贷一般滞后于地产销售，地产单月销售面积增速从2021年三季度开始进入负增长，因此2021年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

（应受访者要求，方成、李琼斯、孙琳、王萍、吴昊、王俊杰为化名）

南方周末记者徐庭芳

“一种理想的贷款制度，让银行和借款者都‘置身事内’”

世界上绝大多数国家都实行有追索权的房贷制度，但在美国，大概1/5的州是无追索权州，银行等贷款方所能追责的权益以抵押物为限。（视觉中国/图）

2022年7月以来，全国多地有业主发布声明称，由于房地产项目停工或烂尾，要停止偿还房贷。

停贷业主要承受的代价很大。在中国，房贷是无限责任制，即实行有追索权条款。一旦违约，业主的房产可能会被银行强制拍卖，如果拍卖所得款项不足以清偿贷款，银行还有权追责业主名下的其他财产。

世界上绝大多数国家都实行有追索权的房贷制度，但在美国，大概1/5的州是无追索权州，银行等贷款方所能追责的权益以抵押物为限。

一篇题为“N-RMHiPiB,B,R”的论文考察了2000年至2013年期间无追索权房贷政策对美国住房价格动态的影响。该论文于2016年发表在期刊《REEi》上，是一项关于有追索权与无追索权的领先研究。

该研究发现，无追索权州的住房价格变化大于有追索权州。要指出的是，无追索权房贷制度放大了房价的波动性，但也提高了市场的弹性。

有或无追索权是谁的选择？风险又由谁来承担？南方周末记者就此专访了上述论文的通讯作者、新加坡南洋理工大学社会科学学院经济学副教授包特。

新加坡南洋理工大学社会科学学院经济学副教授包特。（受访者供图/图）

类似于“房价下降险”南方周末：当时你为什么会想到研究无追索权条款与房价的关系？

包特：这篇论文的构思时间大概是在2013年，那时正是美国次贷危机过去不久。我偶然看到一篇报道说，美国一些州实行无追索权房贷条款，就想起来微观经济学里著名的“道德风险”模型。

简单来说，如果人做有风险的事的时候，知道自己不会为行为负全部责任，而是在坏的结果出现时由其他人为自己兜底，那么他可能就会故意忽视风险，或者选择风险过高的行动选项。

打个比方，如果一个人买了火灾险，那么他可能更懒得花时间和成本认真做好家里的防火安全措施，或者更容易在家里玩烟花或烧烤。

无追索权房贷是指在美国一些州里，房贷从某种意义上来说是“跟房不跟人”的。如果借款者因为某种原因无法归还房贷，银行可以把作为抵押品的房子拿走拍卖，但如果拍卖价格依然不足以偿还剩下的贷款余额，银行不能向借款者索取剩余的贷款。

从经济学角度来看，无追索权房贷实际也类似于一种为购房者提供的“房价下降险”，购房者能够享受房价上升的收益，但在房价下降时仅承担部分损失。

这就可能造成道德风险问题，使得房地产市场里有更多投机性买家在房价上升时进入市场，然后在房价下跌时违约离开，从而增加市场泡沫和波动性。

我们的研究发现，实行无追索权房贷的州确实在房价上升期每年比其他州房价上涨快大概1.9%，下跌时期每年快6.4%。

南方周末：根据你的研究，无追索权房贷制度放大了房价的波动，但也增强了市场的韧性。从2008年金融危机后的美国住房市场来看，无追索权房贷制度是如何加快市场恢复的？

包特：我们当时做出这个判断，是因为在论文写作时，如果我们对比美国无追索权州和有追索权州城市的房价反弹，无追索权州的反弹速度每年要快2.2%。

首先，无追索权制度可以在危机到来时让现有购房者的负面情绪一次性充分释放，而在追索权制度下，负面情绪可能并没有被消除，只是释放得更加缓慢，反而拖累后面的反弹。二是在无追索权制度下，市场回暖时，新的买家可能更有勇气和意愿来尝试，新的需求增加得也比较快。

但我也很想强调一点，就是反弹和回暖可能又是新的周期的开始。

如果我们站在现在这个时间点上来看，其实在上一轮美国房地产“泡沫”的上涨区间，也就是1998年到2006年之间，美国房价的累计增幅大概也就是100%左右，而从2009年到2022年，美国房价增幅也已经达到了100%。

虽然这里很大部分可能是2020年到2022年之间的货币宽松政策造成的，但相比之前写论文的时候，我其实还是有一点担心，无追索权制度下的反弹，从长期来看可能不过是新的泡沫的起点。

欧洲也在调整房贷制度南方周末：你的研究考察的是美国的情况。美国从何时开始实行无追索权房贷制度？美国是世界上唯一实行无追索权贷款制度的国家吗？

包特：美国现有的关于房贷追索权条款的立法应该是在1930年代，也就是“大萧条”时代确立的，在那以后几乎没有变化过。

当时，一些州进行了追索权贷款制度的相应改革，目的是让银行和贷款机构在放贷时更加负责，而不是事后把损失都转嫁给借款者。

关于美国是不是世界上唯一一个实行无追索权贷款的国家，我发现这一点还是有新的变化的。从2016年4月开始，罗马尼亚通过了一项新的法律，允许房贷借款者在无法归还房贷时，申请以房子交给银行终结借贷关系。这可以认为是将房贷转变成无追索权贷款。

这项法律只是给了借款者申请的权利，从后续发展来看，很多申请提出以后并没有被自动批准，而是因为银行抗辩进入了司法诉讼程序。所以这应该是一个强制力比较弱的无追索权条款。

南方周末：有或无追索权房贷，这是哪一方的选择？

包特：从我看到的资料来说，这主要是一个立法和司法侧的选择。在实行无追索权房贷的州里，如果借款者无法归还贷款，这时法院仅支持银行或者贷款公司收回房屋，但禁止他们向借款人索取贷款余额。

南方周末：2008年金融危机后，实行有追索权房贷制度的欧洲国家改变了它们的政策吗？欧洲国家的反思是什么？

包特：正如之前提到的，一些欧洲国家确实在金融危机后把现有的追索权房贷制度向无追索权制度的方向做了一些调整。

除了上面说到的罗马尼亚，2010年10月，西班牙纳瓦拉地区法院在一项房贷纠纷中认为，银行在房价因金融危机下跌的情况下还继续执行追索权是“道德上令人厌恶的”，并拒绝支持银行的追索行为。在2012年，西班牙又批准了一项法令，建议自愿遵守《良好行为守则》（CfGPi）的银行对于因家庭成员收入过低而无法偿还房贷的家庭，在他们上交房屋后免去他们对剩余债务的责任。

值得指出的是，在欧洲国家反思是不是要走向无追索权贷款的时候，美国也在讨论要不要放弃无追索权贷款。

很多人认为，无追索权贷款是美国在2008金融危机中房贷违约率比欧洲高的原因。在这方面，确实有实证研究发现美国无追索权贷款州比追索权贷款州违约率高。

但同时也有反对意见指出，无追索权州违约率高是因为无追索权州房价下跌更厉害，借款人损失更大。而且，如果借款者的违约行为如果仅仅是自私的或者策略性的，那么理论预测他们在房价下跌20%的时候就会选择违约。

事实上，即使在无追索权州，购房者违约的时候，房价跌幅的均值也已经达到了72%。也就是说，大多数购房者的行为都是非常负责的，不到万不得已，他们不会选择违约。同时，另一篇基于调查的论文也显示，80%的美国购房者都认为仅仅因为不用负责就策略性违约在道德上是不好的，这可能是很多人不选择策略性违约的原因。

“同时降低双方的道德风险”南方周末：实行有追索权和无追索权的房贷制度时，风险分别是什么？又分别由谁来承担？

包特：一般认为，有追索权制度是把风险交给借款者承担，而银行相对承担的风险很小；无追索权制度是倒过来，把风险交给银行承担，借款者承担风险较小。

从经济学激励来看，有追索权制度的问题是因为银行享有对借款的无限追索权，所以道德风险问题发生在银行一侧。也就是说，银行可能会疏于对风险的管理，或者在一些情况下，一些银行职员甚至可能为了业绩激励乱放贷给缺乏还款能力的客户。

而在无追索权制度下，道德风险主要发生在借款人一方，容易吸引投机客来借款炒房，引发泡沫和价格波动。

南方周末：政府可以调整关于有追索权与无追索权贷款的监管吗？

包特：如果这方面需要监管调整的话，主要还是应该通过立法和司法来推动，而不是政府直接介入。而且既然是立法，那就应该是长期的，而不是对一时的市场周期进行反应。

我能想到的一种可能的模式是，同时允许有追索权和无追索权贷款的存在，并且允许二者收取不同的利率。换句话说，让无追索权贷款里的隐含保险的价格显性化为价格。

事实上，美国学术界近些年对无追索权贷款的批评和忧虑主要集中在两个方面。一是，不管是有追索权贷款还是无追索权贷款，它在美国的立法实际都是“一刀切”的。一个州的法院系统要么全支持有追索权贷款，要么全支持无追索权贷款，消费者其实并没有选择的余地。

二是，很多学者通过对比两类州的房贷利率，发现美国房贷市场在这方面的定价其实是失灵的，也就是说，无追索权贷款的州的房价利率并没有比有追索权州高出很多，来覆盖其隐含保险的价格。

一种较为理想的制度可能是在全国范围内都允许银行同时提供两种贷款，然后让消费者自己选择合适的种类。当然这个问题在实践中肯定是非常困难的，但可能困难本身也说明它的价值和意义。

南方周末：你曾提到，在理论上或许存在一种“混合追索权制度”。你对这一制度的设想是怎样的？

包特：即追索权可能不是“全或无”，而是一个百分比。比如说，如果借款者无法归还房贷，而房子的拍卖价格不足以偿还剩余贷款，那么借款者在上交房子以后，需归还剩余贷款余额的50%，剩下50%的损失由银行承担。

当然，这种情况下的利率也需要重新调整，合理的水平应该是介于完全的追索权贷款和无追索权贷款之间。

我个人觉得这可能是一种在公平和效率上都更好的安排。因为在这种情况下，银行和借款者都是相关风险“置身事内”的责任人，这样就可以同时降低双方的道德风险，可能是一个更好的平衡点。

南方周末记者封聪颖

“带押过户”尚未普及，原贷款行风险点如何堵上？

（新华社/图）

近日，人民银行广州分行发文鼓励推广二手房“带押过户”，广州成为首个明确推广这一模式的一线城市。此前，已有济南等近10个二、三线城市尝试二手户“带押过户”模式。

“带押过户”，指的是在二手房交易中，卖方未还清房贷也可过户登记，买方”带押过户”后可以直接申请房贷。而在以往的二手房交易中，卖方必须先还清贷款，“赎楼”后才能办理过户，买方再将房产进行抵押获取银行贷款。

“带押过户”这一二手房变革新政究竟能为市场带来哪些变化？

“担心有风险”南方周末记者咨询广州多家房地产中介和按揭公司获悉，目前该项政策尚未广泛推行。

“可能担心有风险。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者分析，在政策细则尚未明确的情况下，各方对实施带押过户尚有顾虑。“买方担心交钱后过不了户，卖方担心过户后收不到钱，银行担心债权没有保障。”

广州大源按揭总经理郑大源从事按揭贷款十余年，他告诉南方周末记者，推行“带押过户”的重点是保障原贷款银行的利益。

在目前的二手房交易模式下，买方的首付款和再次抵押申请的贷款都直接打到卖方账户上。当交易的房产处在带押状态下，仍采取这种方式可能使卖方收到钱后不偿还原银行贷款，给原银行带来损失。

广州市房地产交易登记中心官方微信介绍，二手房带押过户可以采用“存量房转移登记+抵押权变更登记”或“存量房转移登记+抵押权变更登记+抵押权转移登记”两种组合方式。

也就是说，“带押过户”可以在原贷款银行进行，也可以跨行。

郑大源分析，如果是同行之间进行带押过户，资金监管相对容易。如果是跨行带押过户，原贷款银行不仅面临更高的债权风险，也会出现贷款流失，办理该业务的积极性不高。

“还是需要住建部门和金融监管部门坐在一起把流程捋一捋，哪些环节有风险，并针对这些风险点制定相应监管细则。”李宇嘉认为，目前带押过户的实施细则还不完善，各环节配合和风险监管尚不到位。以跨行办理带押过户为例，相关银行之间的配合还没打通。

“只要资金在账户上监管住。”李宇嘉表示，带押过户的重点是资金监管，确保各方利益得到保障。郑大源认为，首要一点是首付款和再次抵押后的银行放款都在原银行监管下，保证卖方不会私吞钱款，原银行的贷款能够如数偿还。

这和现行的政策规定有冲突。郑大源介绍，如果买家申请公积金贷款购买二手房，按照公积金中心规定，首付款需要在公积金中心指定的账户办理托管，原贷款银行无权监管。

在“带押过户”的情况下，需要原贷款银行、新贷款银行、公积金中心、房管局等多方配合进行监管。

郑大源介绍，“带押过户”与房地产市场实施多年的“转按揭”类似。以往的转按揭是房主在房贷未还清的情况下，通过担保公司担保，由银行出具涂销证明，解除房产抵押，再进行售卖。买方过户后可以进行同行抵押，也可跨行抵押。

这意味着，原贷款银行虽然出具了涂销证明，但并未实际收到足额还款，面临违约风险。名义上这一风险由担保公司承担，但担保公司的担保金额通常超过实际偿还能力，一旦无法偿还，银行将面临损失。

郑大源表示，受这些风险影响，转按揭逐渐淡出房地产市场。目前推行的带押过户解决了转按揭的第一重风险，即贷款未还清的情况下原银行不出具涂销证明，但原银行的债权保障依然有待加强。

“银行的风险没有化解，就会有意无意地抵制（带押过户）。”郑大源说。

南方周末记者采访银行相关人士对这一政策的看法，截至发稿未获回复。

对于这一问题，部分城市给出的解决方案是设立第三方监管账户。

济南在8月17日宣布实施“带押过户”，联合自然资源和规划局、住房公积金中心、银行和公证等多个部门引入公证处“提存账户”。

二手房买方的首付款和重新抵押后申请的银行贷款需存入提存账户中，在完成房产过户登记后，公证处将款项偿还原贷款银行，剩余部分打入卖方个人账户，以此保障各方利益。

2022年2月率先推出“带押过户”的珠海也采取类似方式，由买卖双方和银行三方设立监管账户。

目前来看，各地推行“带押过户”时间较短，尚未普及开来，政策效果有待检验。

省下过桥贷款利息相比于传统二手房交易方式，带押过户能够缩短交易周期，降低交易成本。在以往的二手房交易中，卖家需要先筹措资金偿还原银行贷款，自有资金不足时往往选择借贷，由担保公司等提供一笔“过桥贷款”。

以广州立德担保为例，该公司工作人员介绍，借款100万的利息为1‰—1.5‰，从担保公司垫资到房产再次抵押放款，大致要经过1个月时间，需要付给担保公司至少3万元利息。

在“带押过户”的交易模式下，这笔过桥费可以省下。郑大源介绍，转按揭淡出房地产市场后，二手房交易的过桥贷款利息是担保公司的重要收入来源。

“现在市场不好，我肯定要保我（银行）的东西。”

李宇嘉认为，原来二手房融资的链条上有担保公司、小贷公司等各种赚取利息的食利机构，他们和银行的业务之间有千丝万缕联系。在楼市低迷的情况下，需要降低购房者负担，提高市场流通性，确保银行债权能够如约偿还。

“带押过户”模式下，二手房交易的时间也会缩短。广州一位房地产中介向南方周末记者介绍，一般提前还款最快需要一个半月才能过户，有些银行需要等三个月。带押过户可以省下这些时间。

除了“带押过户”，近期多地出台措施提高二手房交易便捷度。

如北京试行存量房交易“连环单”业务并行办理，卖方只需办理网签后即可腾出购房资格，无需等到过户才能购买其他房产；杭州落户即可购买二手房，取消对落户未满5年家庭购买二手房需缴两年社保的要求。

李宇嘉解释，这些措施都旨在刺激二手房消费，促进房地产市场良性循环。他介绍，当前房地产消费以改善型需求为主，不少购房者要先卖掉旧房才能买新房，二手房交易直接关系到新房市场。

郑大源认为，“带押过户”利好楼市，但只是“锦上添花”。二手房交易依然以市场需求为基础，受预期影响较大。“带押过户”能够提高交易便捷度，但对市场影响有限。

南方周末记者卫琳聪