18城首套房贷主流利率降至3字头，创历史新低

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

当日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。

具体来看，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套房利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。

截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

从利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，调整后，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，稳地产背景下，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

多地首套房房贷利率低于4%

虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。

利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否下降有分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。

但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。

贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。

“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。

周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。

但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。

栏目主编：秦红文字编辑：杨蓉题图来源：ICh图片编辑：邵竞

来源：作者：安卓段思宇第一财经

机构：中国80余地已下调首套房商贷首付比例至20%

中新社北京11月18日电(记者庞无忌)中指研究院18日发布的一份统计数据显示，当前中国已有包括石家庄、温州在内的80余地调整首套房商贷首付比例至20%；武汉、贵阳等20余地已将首套房贷利率降至4%以下。在许多城市，房贷利率和首付比例均已处于历史低位。

今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实因城施策，房地产需求端信贷政策不断优化。

中国央行和银保监会11月发布的“金融16条”中提出，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

目前，中国各地首套房商贷首付比例下限为20%。根据2016年中国两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例调整为不低于30%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉中新社记者，目前石家庄、温州、赣州、重庆、南宁、兰州、宜昌、张家口、廊坊、贵阳等80余地已将首套房商贷首付比例降至20%的下限。

自9月，中国官方宣布阶段性调整差别化住房信贷政策后，多地陆续下调首套房商贷利率。目前已有包括清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门等20余地的首套房贷利率降至4%以下。

另据诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄透露，目前天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。接下来，预计调整的城市将会继续扩围。

购房信贷政策宽松的背后是中国楼市的低迷。官方数据显示，1月至10月，中国房地产开发投资额同比下降8.8%；房屋新开工面积累计同比和土地购置面积同比降幅均较大。10月，中国70个大中城市房价跌势加深，部分二、三线城市房价跌回两年前。

陈文静指出，信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。当前，部分二线城市限购限贷政策仍具备一定优化空间，预计随着“金融16条”的落地，短期各地政策力度有望加大。(完)【编辑:宋宇晟】

央行超额等价续做MLF，12月5年期LPR或将下调

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在近期债市持续调整的背景下，市场对12月MLF的续做尤为关注：如果MLF降息，则对债市构成极大利好；如果MLF不降息，但超额续做，对债市也友好；如果MFL不降息但缩量续做，则债市调整压力加大。再叠加宏观经济数据走弱、美联储加息、前期降准等因素，上述各种预测均有一定市场。

最终，央行对12月MLF等价超额续做，即一年期利率保持在2.75%，净投放1500亿中长期流动性：一来有助于稳定近期动荡的债市；二来稳定银行中长期负债成本，进而推动银行以较低成本向实体经济提供信贷支持。

市场机构认为，虽然12月MLF利率保持不变，但在降准、存款利率改革降低银行负债成本以及稳定房地产市场的背景下，12月5年期LPR有望下调。

降准未置换MLF

2019年以来货币政策的预期管理频率逐步固定，形成每日连续开展公开市场操作，每月月中固定时间开展中期借贷便利（MLF）操作的惯例，稳定市场预期。实践中，MLF主要是每月15日操作（遇节假日顺延），以为每月20日的LPR报价提供参考。

回顾来看，今年央行对到期MLF的操作灵活，其中一季度每月均放量投放，即投放规模大于到期规模，随后4月至7月均等量续做，而8月份进行了缩量续做，9月份是今年第二次缩量续做。10月份为等量续做，11月却转变为缩量续做。由于12月5日央行降准释放长期资金5000亿，有市场机构认为，央行可能会用降准资金置换12月到期的部分MLF，导致12月MLF缩量续做。

但从过往看，如果降准置换MLF，央行会在答记者问中明确，而降准落地的时点恰好是MLF到期的时点。今年4月下旬降准25BP，时间点并不在MLF到期日，次月MLF为等量续做，也即4月降准并没有置换MLF。而此次降准央行在答问中也没有明确提及降准资金用于归还MLF，最终12月MLF为等价超额续做，意味着12月降准资金也没有置换MLF。

12月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日人民银行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。Wi数据显示，11月15日MLF到期5000亿，逆回购到期20亿，央行此次操作意味着MLF超量1500亿续做。

“降准投放了5000亿长期资金后，央行还多投放1500亿的中长期流动性，对资金面、债市都是相对友好的。”某股份行金融市场部交易员表示，“昨天（12月14日）债市调整已经缓解了，MLF超额续做后有望继续缓解，但并不意味着银行理财产品压力就没了，还需要观察信用债市场整体走向。”

此轮债市调整开始于11月中旬：受疫情防控政策调整、房地产支持政策力度加大等因素影响，利率债收益率出现大幅上行，部分银行理财产品破净，投资者纷纷赎回理财，进一步加剧了债市调整，形成负反馈。不过，随着11月下旬国常会宣布降准，债市得以短暂恢复回稳。但12月以来，赎回仍在继续，银行理财大幅抛售信用债、商业银行二级资本债、永续债等券种。

此外，随着近期一年期同业存单收益率快速上行，已超过一年期MLF利率，银行通过MLF向央行融资已具有性价比。Wi数据显示，12月14日，一年期AAA同业存单收益率为2.77%，超过一年期MLF利率2BP，相比一个月前快速上行了53BP。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，在MLF大额到期背景下加量续做，再加上通过其他方式加量投放中长期流动性，首先有助于控制市场利率上行势头，引导资金面继续处于较为宽松的状态，即DROO7低于央行7天期逆回购利率（2.0%）、1年期商业银行（AAA级）同业存单到期收益率低于1年期MLF利率。这将有效稳定市场预期，有利于银行以较低成本向实体经济提供信贷支持。

Wi数据显示，12月15日上午市场流动性保持合理充裕：DR007报价在1.44%左右徘徊，相比上一交易日下降22BP。当日上午，中短期国债收益率也出现不同程度的下降。

12月5年期LPR有望下调

从利率看，12月一年期MLF和7天逆回购政策利率分别为2.75%和2%，持平于上次。2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点形成的方式报价。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。在MLF利率不变时，LPR有过两次下调，主要因为降准降低资金成本及存款利率下调。其中，2019年9月，MLF利率未变，但降准降低银行资金成本每年约150亿，一年期LPR下降5BP，五年期LPR未变。此次LPR下降既有降准的因素，也有LPR改革成果的因素。

央行相关负责人在2019年三季度发布会上对9月LPR报价有过专门回答：报价行在考虑报价的时候是在MLF利率上面加点，加点的幅度受到自身的资金成本、市场供求和风险溢价因素的影响，会有一个调整。前期的市场利率已经有很大幅度的下行，关键的问题在于怎么降低风险溢价。央行降准有利于降低商业银行自身的资金成本，也有利于降低风险溢价。

第二次为今年5月，MLF利率未变，但降准降低银行资金成本每年约65亿，一年期LPR不变，但五年期LPR下降15BP。此次LPR下降不仅受降准的影响，而且还受存款利率下降的影响，也是稳定房地产的需要。

央行《一季度货币政策执行报告》披露，2022年4月央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。

按照安排，12月20日（下周二）将进行LPR报价。王青认为，12月一年期LPR将保持不变，5年期LPR有望下调。王青称，12月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调。12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。这些因素会抵消近期市场利率上升的影响，增加报价行下调LPR报价加点的动力。

央行《三季度货币政策执行报告》披露，9月中旬部分全国性银行下调存款利率，带动其他银行跟进调整。9月定期存款加权平均利率为2.30%，较存款利率市场化调整机制建立前的4月下降0.14个百分点，有利于降低银行负债成本。

“着眼于今年底明年初稳增长、防风险，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头，我们判断监管层近期将引导报价行下调5年期LPR报价，其中最早有可能在本月20日落地。考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到1月下调5年期LPR报价的可能。”王青称。

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