现在银行贷款利率最低到3.55%，对我们的生活真的有好处吗？

现在银行贷款利率降低至最低3.55%引发关注和热议，更有一些人兴高采烈、眉飞色舞，但银行贷款利率降低到3.55%真的对我们的生活有好处吗？

从本质上看，贷款利率的降低对百姓生活只有一个好处：即贷款成本降低了

贷款利率降低对两类人有利：一是那些现在贷款的人，那些从现在开始贷款创业、贷款经营、贷款消费的人，贷款成本下降了，有利于推动创业和个体经营；二是那些买房的贷款人利息降低了。这里又有两种，那种以前房贷并实施固定利率的贷款人，虽然目前贷款利率一降再降对他们没有任何实质性的意义，因为他们的贷款利率不变；对于那些实行浮动利率的房贷人员，在可以调整的贷款利率周期可以进行一定的调整从而减少贷款利率。

整体来说，贷款利率的降低受惠的人群毕竟有限，即使是受惠的程度也是非常有限的。根据央行公布的数据，我国居民2022年9月末贷款余额745143亿元，同比增长7.2%。其中，以个人房贷为主要部分的中长期消费贷款余额46.58万亿元，同比增长5.0%；个人经营性贷款余额185273亿元，同比增长16.08%；个人消费贷款余额559868亿元，同比增长4.40%。

而对于大多数人来说，贷款利率的下降真正带来的可能并不是有利影响，恰恰相反可能影响还是负面的：

一是贷款利率的下降必然推动存款利率的下降，从而居民的储蓄存款利息收入减少

虽然我国居民2022年9月末贷款余额745143亿元，但在贷款利率一再下降且已经最低到3.55%的情况下，住户贷款仅增加3.41万亿元。但2021年底我国住户存款余额达103.3万亿元，今年前三季度人民币住户储蓄存款增加13.21万亿元，目前居民储蓄存款余额已经达到116.5亿元。

而在贷款利率下行的大前提下，存款利率必然相应下降，因为银行业毕竟是以利差为盈利方式的，贷款利率下行必然挤压银行的盈利空间，在银行存款贷款利差压缩的前提下，银行存款利率下降也就成为必然。

根据央行《2022年第三季度中国货币政策执行报告》数据，2022年9月我国居民的定期存款加权平均利率为2.30%，较存款利率市场化调整机制建立前的4月下降0.14个百分点，虽然存款利率的降低有利于降低银行负债成本，但从根本上是降低了居民存款的利息收入。

如果我们以同等降低0.5个百分点的利率进行简单测算，居民75万亿的贷款全部获得0.5个百分点的利率优惠，则一年可以减少3750亿元的利息；而面对我国116.5万亿的储蓄存款，则居民可减少利息收入5825亿元。更重要的是，3750亿元的利息支出只是部分人获利，而5825亿元的利息收入减少却可能是绝大多数人都得到损失。

二是在银行存款利率一降再降的大环境下，居民存款有更好的增加资金收入的方式吗？没有。只能增加储蓄尽管减少了利息收入

有的人可能会说，贷款利率降低压迫存款利率降低，居民可以将资金进行多元化投资获得更多的收入，但是在疫情影响、国际大环境不确定性加剧、经济面临下行压力的多重因素叠加之下，居民投资会更加谨慎，创业也是举步维艰，股市投资亏多盈利少，银行理财收益不但收益率持续下跌，从年化收益率5%以上陆续下跌到4%以下、3%以下甚至更低，在已经没有更多投资渠道的情况下，居民只能接受储蓄存款这一种方式。

现实也证实了这一点，今年以来，即使是在存款利率一降再降的情况下，居民储蓄存款仍然增加了13万亿的存款，这说明贷款利率下降后挤压的存款利率下跌，实实在在地让广大百姓承受了利息损失。

贷款利率的下降对实体经济的发展确实有好处，毕竟降低了实体经济的资金成本；同时贷款利率的下降对创业者和投资人也有一定的好处，只要你能够拿到低利率贷款，但对老百姓真的有好处吗？只有那些有贷款需求的有好处，而对于普通大众可能会是实实在在的利息损失。你觉得呢？（麒鉴）

10城首套房商贷利率已降至4.0%以下

“记得去年这个时候，武汉首套房商贷利率还是5.85%，最近我约了几个中介看房，得知目前利率竟然已经低至3.9%了。”准备在武汉市购入第一套房的市民刘先生告诉《金融时报》记者，即便是在售楼部看房时，工作人员也都是按照首套3.9%的利率来进行计算的。

近日，《金融时报》记者从各地的银行机构以及房地产中介处了解到，今年10月以来，全国多地的首套房商业性个人住房贷款利率迎来下调。贝壳研究院数据显示，截至10月19日，其监测范围内已有石家庄、贵阳、天津等10个城市首套房贷利率降至“3”字头，最低已经降至3.7%。

房贷利率进入“3时代”

购房成本将持续降低

“目前接到了几家合作银行的通知，首套房商贷利率已经降到了3.9%，其他银行正在进行商议，估计很快就会保持一致。”武汉市某地产公司按揭部经理表示。

近日，建设银行武汉分行某工作人员向《金融时报》记者透露，虽然目前建行还没有公布确切的消息，但预计今年年底前，该行首套房贷款利率大概率会降至3.9%。

9月29日，人民银行、银保监会发布了《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

根据人民银行发布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），首套房贷款利率下限最低可至4.1%。在《通知》发布后，除武汉外，清远、济宁、阳江等多个城市的首套房商贷利率下限在近期进行了调整。

9月30日，广东市场利率定价自律机制发布的《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》显示，10月1日至12月31日，广东省部分地市实施阶段性调整首套房商业性个人住房贷款利率下限。

其中，江门、云浮、湛江取消利率下限，清远利率下限调整为LPR下调60个基点，阳江利率下限调整为LPR下调40个基点。

“按照当前5年期LPR计算，目前首套房商贷利率最低已经降至3.7%，不过这一政策仅执行到今年12月底。”清远市某国有大型银行工作人员告诉《金融时报》记者。

济宁市住房和城乡建设局发布的公告显示，从10月5日（含）至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95%。

“调整后的房贷利率将实质性地降低购房者的购房成本。”植信投资研究院资深研究员马泓在接受《金融时报》记者采访时表示，据悉，济宁市某商业银行首套房贷利率已从4.1%降至3.95%，若以100万元30年期的商业个人按揭贷款为例，总额大约可节省利息支出3万多元。

招联金融首席研究员董希淼也表示，“目前，首套房贷利率已经‘破4’，接近多年来的低位。对刚性需求而言，房贷的成本已经显著降低。”

刚性住房需求

将得到更好满足

值得关注的是，并非所有地区的首套住房商业性个人住房贷款利率下限都会在今年年底前进行调整。

根据人民银行、银保监会发布的通知，阶段性调整差别化住房信贷的政策仅针对2022年6月至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

易居研究院提供的数据显示，在国家统计局每月公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，共有23个城市符合上述条件，所有一线城市均与政策失之交臂。

其中，符合要求的二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有15个，分别是泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

值得注意的是，此项政策的覆盖面并不局限于70个大中城市，业内专家认为，预计还有更多四线城市符合政策条件。

马泓分析称：“之所以针对这类城市阶段性调降房贷利率下限门槛，与当地短期需求释放较为缓慢、住房销售低迷、住宅库存去化周期较长等因素关系密切。”

“根据人民银行此前公布的信息来看，符合条件的23座城市中，大部分已经将首套房房贷利率调至历史最低水平。”马泓对《金融时报》记者表示，房贷利率下调将有助于更好地满足各地刚性和改善性住房需求。

董希淼表示：“需要强调的是，符合条件的城市调整的是首套房贷利率下限，商业银行仍将根据自身业务定位、客户资质来进行差异化定价，并非所有房贷客户都能享受利率下限。”

房贷利率下降空间有限

谈及后续房贷利率的趋势时，业内专家认为，未来进一步下调房贷利率仍有可能，但空间比较有限。

董希淼对《金融时报》记者表示，“接下来，预计将有更多的城市跟进调整利率下限。不过，从目前实际情况看，利率下限调整的幅度相对有限，多在10个至20个基点，未来应该还有下调的空间，但空间不大。”

马泓则认为，当前困扰楼市的主要原因不仅仅是在需求侧，部分购房者持观望态度与其关注楼市风险有关。

除首套房商贷利率下限调整外，近期，多个城市的首套房公积金贷款利率也陆续下调。

9月30日，人民银行发布通知，决定自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

据《金融时报》记者不完全统计，目前已有北京、杭州、南京、河南、石家庄等30多个城市下调了首套个人住房公积金贷款利率。

随着楼市利好政策的频频出台，不少消费者的购房意愿将被进一步激发。

对此，马泓表示：“建议购房者不要盲目跟从、甚至投机炒房，要注意局部风险。”

来源：金融时报

记者：张冰洁

来源：中国金融新闻网

中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”